COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03310 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWSQ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 05 JUIN 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 24/30757

APPELANTE :

SCI [Localité 10] SOMMIERES, RCS 949 361 489

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

La SAS [F] [D], société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TARASCON sous le n°562 087 346, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son directeur général, Monsieur [Z] [T], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Ordonnance de clôture du 09 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 mai 2024, la société Vendargues Sommières a fait assigner en référé la société [F] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il la condamne à lui verser une provision de 131 459, 20 euros ttc, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une provision de 13 145, 92 euros ht au titre de la clause pénale, outre une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens et qu’il ordonne la capitalisation des intérêts échus.

Au soutien de ses demandes, elle exposait que par contrat du 27 avril 2020, la société Saphir Real Estate avait donné à bail à la société [F] [D] des locaux à usage commercial sis [Adresse 7], à [Localité 10], d’une surface de 2 688 m², que ce contrat soumis au statut des baux commerciaux avait pris effet au 1er mai 2020 pour une durée de douze ans, et que par acte du 31 mai 2023, la société Saphir Real Estate lui avait vendu le bien.

Elle soutenait qu’en application des articles 16, 19 et 23 des conditions générales et de l’article 5 des conditions particulières, la société [F] [D] restait lui devoir une somme de 131 459, 20 euros ttc selon décompte arrêté au 23 avril 2024, ainsi qu’une somme de 13 145, 92 euros ht au titre de la clause pénale.

Par ordonnance rendue le 5 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes principales et reconventionnelles de paiement de différentes sommes à titre provisionnel, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné chacune des parties à conserver la charge de ses propres dépens.

Par déclaration en date du 25 juin 2025, la société [Localité 10] [Localité 9] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 8 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société [Localité 10] [Localité 9] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* a dit n’y avoir lieu référé s’agissant des demandes par elle formulées,

* a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes autres demandes de sa part,

* l’a condamnnée aux dépens.

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées à titre reconventionnel par la société [F] [D],

* a rejeté toutes autres demandes de la société [F] [D],

* a condamné la société [F] [D] à ses propres dépens.

Statuant à nouveau,

— dire y avoir lieu à référé,

— condamner la société [F] [D] à lui verser une provision de 749 384, 42 euros ttc, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société [F] [D] à lui verser une provision de 74 938, 44 euros ht au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— condamner la société [F] [D] aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, ainsi que la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Elle expose que la société [F] [D] n’a pas signifié à la société Saphir Real Estate son congé six mois avant l’issue de la période triennale qui a pris fin le 30 avril 2023 comme elle en avait la possibilité, que le bien lui a été vendu le 31 mai 2023, qu’à compter du 15 septembre 2023, la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, que le 31 mars 2024, elle a quitté les lieux après avoir fait détruire son atelier et qu’au 23 avril 2024, elle restait devoir une somme de 131 459, 20 euros ttc. Elle ajoute que la dette locative n’a cessé d’augmenter, qu’au 12 novembre 2025, son montant s’élevait à la somme de 749 384, 42 euros ttc et que le 30 octobre 2025, la société [F] [D] a fait délivrer un congé à effet au 30 avril 2026.

Elle mentionne également qu’elle a fait pratiquer quatre saisies conservatoires qui se sont révélées fructueuses les 25 avril 2024, 13 février 2025, 9 avril 2025 et 7 juillet 2025 et qu’aux termes de trois jugements des 7 mars et 10 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tarascon a débouté la société [F] [D] de ses contestations en estimant que les créances invoquées apparaissaient fondées.

Elle soutient que les contestations soulevées par la société [F] [D] ne sont pas sérieuses.

S’agissant de la propriété des locaux donnés à bail et du non-respect du droit de préemption de la société [F] [D], elle explique que le droit de préemption invoqué par la société [F] [D] ne s’applique pas aux faits de l’espèce et que la vente intervenue entre la société Saphir Real Estate et elle n’encourt aucun risque d’être annulée en justice, puisque l’article L.145-46-1 du code de commerce dispose en son dernier alinéa qu’il n’est pas applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et qu’en l’espèce, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une cession globale.

En ce qui concerne la résiliation du bail à effet du 30 avril 2023, elle explique que contrairement à ce que soutient la société [F] [D], la signature le 22 avril 2020 de l’avenant n°10 mettant fin au précédent bail qui la liait à la société Saphir Real Estate et la signature le 27 avril 2020 d’un nouveau bail de douze ans ne sont pas contraires aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce puisqu’en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, l’ordre public qui s’attache au droit au renouvellement, acquis par l’effet de la loi dès la conclusion du bail, n’interdit pas d’y renoncer à condition que cette renonciation soit postérieure à la naissance du droit au renouvellement. Elle ajoute que la contestation est prescrite en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce. Elle précise également qu’elle n’a pas été partie au bail commercial du 31 janvier 2008 et donc à son avenant du 22 avril 2020 et que la société [F] [D] ne peut donc invoquer une contrariété à l’ordre public dans le cadre de la présente procédure.

Elle affirme du reste que le bail commercial du 27 avril 2020 est conforme au statut des baux commerciaux et que la contestation relative à une requalification en convention d’occupation précaire n’est pas sérieuse.

S’agissant de son accord tacite sur la résiliation du bail conclu le 27 avril 2020, elle soutient qu’elle n’a jamais accepté cette résiliation. Elle ajoute que la volonté des parties de mettre fin au bail si elle peut êre tacite doit être certaine et non équivoque et que tel n’est pas le cas en l’espèce. Elle soutient qu’en effet, elle n’a jamais investi les lieux donnés à bail à la société [F] [D], ainsi qu’en témoigne le procès-verbal de constat d’huissier. Elle précise aussi que les simples travaux de raccordement réalisés sur la parcelle donnée à bail à la société [F] [D] ne sont pas assimilables aux travaux de construction de studios de télévision réalisés sur la parcelle voisine de celle donnée à bail à l’intimée.

Concernant le quantum de sa demande, elle souligne que la question de savoir si les sommes saisies à titre conservatoire correspondraient à la dette locative relève du juge de l’exécution. Elle ajoute que les avoirs qu’elle a consentis à la société [F] [D] ont été pris en compte. Elle précise également qu’elle justifie des sommes sollicitées au titre des charges, et notamment de la taxe foncière relative à l’année 2024 et à l’année 2025.

Au demeurant, elle invoque la mauvaise foi de la société [F] [D] en soulignant que cette dernière dissimule la raison de sa carence dans le règlement des loyers, qui est sa décision de quitter les lieux pour des motifs financiers, sans avoir notifié son congé pour le 30 avril 2023 comme elle devait le faire.

Enfin, elle souligne qu’à titre reconventionnel, la société [F] [D] sollicite sa condamnation à lui rembourser une somme de 83 618, 35 euros qu’elle reconnaît ne jamais avoir réglée, ainsi que des honoraires payés et facturés à une époque où elle n’était pas encore sa bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 8 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société [F] [D] demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes,

— confirmer l’ordonnance du 5 juin 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de la société [Localité 10] [Localité 9],

— débouter la société [Localité 10] [Localité 9] de toutes ses demandes,

— infirmer l’ordonnance du 5 juin 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ses demandes, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné chacune des parties à conserver la charge de ses propres dépens.

Statuant à nouveau,

— condamner la société [Localité 10] [Localité 9] à lui payer les sommes suivantes :

* 83 618, 35 euros en remboursement de toutes les provisions de charges et régularisations du 27 avril 2020 à ce jour,

* 3 182, 92 euros en remboursement de tous les honoraires facturées et payées entre le 3 août 2021 et le 2 septembre 2022,

* 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter la société [Localité 10] [Localité 9] de toutes ses demandes,

— condamner la société [Localité 10] [Localité 9] à lui rembourser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société [Localité 10] [Localité 9] aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que les demandes formées par la société [Localité 10] [Localité 9] se heurtent à des contestations sérieuses.

En premier lieu, elle invoque le défaut de qualité de propriétaire de la société [Localité 10] [Localité 9] en expliquant que la sanction du non-respect du droit de préemption résultant des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est la nullité de la vente en date du 31 mai 2023. Elle ajoute que la société [Localité 10] [Localité 9] lui a imposé une clause réputée non écrite relative à la renonciation à tout droit de préemption ou de préférence dans le bail commercial du 27 avril 2020 et l’a privée de la faculté d’user de son droit de préemption. Elle précise qu’elle a toujours contesté la qualité de propriétaire de la société [Localité 10] [Localité 9] et que cette discussion relève des pouvoirs des juges du fond qui est déjà saisi.

En outre, elle invoque une contestation relative à la résiliation du bail à compter du 30 avril 2023 et ses conséquences. Elle expose que l’avenant n°10 signé le 22 avril 2020 et le nouveau bail en date du 27 avril 2020 sont constitutifs d’un arrangement au sens de l’article L. 145-15 du code de commerce, dont le seul objectif est de la priver de son droit au renouvellement, puisqu’en contrepartie d’une rétractation d’un congé sans offre de renouvellement en date du 15 mars 2019, il permet à la société Saphir Real Estate d’obtenir la résiliation du bail initial sans indemnité d’éviction et la signature d’un nouveau bail avec augmentation du loyer de plus de 314 % pour une surface quatre fois inférieure. Elle soutient que cet accord est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce. Elle ajoute que la mauvaise foi de la société Saphir Real Estate est d’autant plus caractérisée que de son côté, elle ne s’était pas opposée à une réduction de la surface louée ni à un départ définitif des locaux loués, sous réserve de pouvoir bénéficier d’une convention d’occupation précaire pour une durée de trois années à compter de la résiliation du bail initial du 31 janvier 2008. Elle souligne que l’action visant à voir une clause réputée non écrite est imprescriptible et qu’en tout état de cause, l’appréciation du caractère non écrit de l’avenant n°10 en date du 22 avril 2020 et du bail en date du 27 avril 2020 ne relève pas du juge des référés et constitue une contestation sérieuse aux demandes de la société [Localité 10] [Localité 9]. Elle fait valoir que la volonté des parties était de conclure une convention d’occupation précaire motivée par l’obtention à venir par le bailleur d’un permis d’aménager sur le site, ainsi que cela résulte des rapports contractuels entre les parties et de leurs échanges et qu’il appartiendra au juge du fond et non au juge des référés de déterminer cette volonté des parties sur le statut juridique de l’occupation du locataire postérieurement à l’expiration du bail initial.

De plus, elle invoque une contestation relative à la résiliation tacite du bail et à la privation d’une jouissance paisible des lieux loués, en faisant valoir que la société [Localité 10] [Localité 9] a tacitement convenu de la résiliation du bail conclu le 27 avril 2020 et a manqué à son obligation de délivrance. Elle précise que de son côté, elle a cessé son activité sur le site de [Localité 10] le 31 mars 2024 et a notifié la résiliation du bail aux sociétés Saphir Real Estate et [Localité 10] [Localité 9] et que depuis cette date, le bailleur a investi les lieux pour débuter des travaux dans le cadre du permis d’aménager et permettre l’installation des nouveaux studios de France télévisions. Elle ajoute que les travaux et les modifications du sous-sol, intervenus après son départ, confirment la volonté de la société [Localité 10] [Localité 9] de résilier tacitement le bail et constituent en tout état de cause un manquement grave à son obligation de délivrance.

En ce qui concerne le quantum des sommes réclamées, elle expose que la société [Localité 10] [Localité 9] sollicite une provision de 745 790, 42 euros sans justifier des sommes réclamées, et sans déduire la mainlevée partielle pratiquée ni les avoirs réalisés. Elle ajoute que la société [Localité 10] [Localité 9] ne justifie pas des charges, ni dans leur principe, ni dans leur montant, et ne communique aucune facture.

Enfin, elle soutient qu’elle justifie avoir payé des sommes mentionnées au titre de provisions de charges et régularisations, ainsi que des honoraires qui n’ont jamais été justifiés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2025.

Par note en délibéré adressée par RPVA le 24 décembre 2025, maître [W] demande à la cour de prononcer, en vertu de l’article 444 du code de procédure civile, la réouverture des débats, de façon à ce que la société [Localité 10] RF puisse intervenir volontairement à la procédure et que celle-ci puisse être régularisée dans le strict respect du contradictoire.

Il explique que par acte authentique du 4 décembre 2025, la société civile immobilière [Localité 10] [Localité 9] a vendu à la société [Localité 10] RF l’ensemble immobilier qu’elle donnait à bail à la société [F] [D] et que l’article 29 de cet acte prévoit que l’acquéreur est subrogé de plein droit dans tous les droits et obligations du vendeur au titre des éventuels contentieux et qu’il s’engage expressément à faire son affaire personnelle de l’issue de ces procédures.

Il souligne qu’aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation, le subrogé ne peut profiter d’un titre exécutoire dont le subrogeant n’était pas encore titulaire à la date de la subrogation et que tel serait le cas de l’arrêt qui serait rendu le 3 février 2026, lequel ne pourrait profiter ni à la société [Localité 10] [Localité 9], dans l’hypothèse où il serait fait droit à ses demandes, ni à la société [F] [D] au cas où il serait fait droit à ses demandes reconventionnelles.

Par note en délibéré adressée par RPVA le 7 janvier 2026, maître Gonzalez, conseil de la société [F] [D], indique que cette dernière s’oppose à la demande de réouverture des débats.

Il souligne qu’il est étonnant que cette demande n’ait pas été faite sous forme de conclusions aux fins de révocation de clôture. Il ajoute que la révocation de la clôture n’est pas justifiée, dès lors que l’article 802 du code de procédure civile admet recevables après l’ordonnance de clôture les demandes d’intervention volontaire, sans nécessité de réouverture des débats.

Il mentionne également que la demande est tardive, dans la mesure où la vente est intervenue le 4 décembre 2025, soit antérieurement à la clôture des débats et à l’audience de plaidoirie.

Il fait valoir enfin qu’aucune cause grave n’est démontrée et que la révocation de l’ordonnance de clôture ne serait pas utile. Il précise qu’en effet, la société [Localité 10] [Localité 9] conserve un intérêt à agir, dans la mesure où elle a été déboutée, et qu’elle ne justifie d’aucune rénonciation à son recours dans l’acte de vente ni d’une clause excluant la possibilité pour elle de demeurer partie à l’instance. Il ajoute que si la société [Localité 10] RF ne peut se prévaloir du titre, il appartiendra à la société [Localité 10] [Localité 9] de lui en faire bénéficier au titre de la clause de subrogation et de leurs rapports internes entre subrogeant et subrogé.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes du premier alinéa de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la société [Localité 10] [Localité 9] expose que par acte authentique du 4 décembre 2025, elle a vendu à la société [Localité 10] RF l’ensemble immobilier qu’elle donnait à bail à la société [F] [D] et que l’article 29 de cet acte prévoit que l’acquéreur est subrogé de plein droit dans tous les droits et obligations du vendeur au titre des éventuels contentieux et qu’il s’engage expressément à faire son affaire personnelle de l’issue de ces procédures.

Au vu de ces éléments, il convient que la société [Localité 10] RF, qui s’est engagée expressément à faire son affaire personnelle de l’issue des procédures engagées par le vendeur, puisse intervenir à l’instance.

Or, si en application de l’article 802 du code de procédure civile, les demandes en intervention volontaire sont recevables après l’ordonnance de clôture, elles le sont jusqu’à l’ouverture des débats, de sorte qu’en l’espèce, l’affaire ayant été mise en délibéré à l’issue de l’audience du 16 décembre 2025, la société [F] [D] ne peut reprocher à la société [Localité 10] [Localité 9] de demander la réouverture des débats pour permettre à la société [Localité 10] RF d’intervenir volontairement.

Il y a lieu, par conséquent, de faire droit à la demande de réouverture des débats formulée par la société [Localité 10] [Localité 9], d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience collégiale du 2 avril 2026.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la réouverture des débats pour le motif ci-dessus indiqué,

Renvoie l’affaire à l’audience collégiale du 2 avril 2026 à 9 heures, avec clôture au 26 mars 2026,

Réserve les dépens.

Le greffier, La présidente,