COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 12 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04701 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QZNJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 SEPTEMBRE 2025 Tribunal Judiciaire de BEZIERS – N° RG F 25/00334

APPELANTE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE (LOCAP GESTION LANGUEDOC IMMOBILIER ET LES PROFESSIONNELS REUNIS) au capital de 125 000, 00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro 331 357 608, dont le siège social est [Adresse 3]

[Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

Représenté par M^e EQUIN substituant M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [U] [X]

né le 16 Décembre 1976 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e FOURNIER substituant M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [T] [X]

née le 21 Août 1984 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e FOURNIER substituant M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 16 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 FEVRIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

L’affaire, mise en délibéré au 14/04/26, a été prorogée au 12/05/26, les parties en ayant été préalablement informées.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

§§

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [T] [D] épouse [X] et M. [U] [X] sont propriétaires d’une villa n°25C au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2].

Invoquant la surélévation par Mme [T] [D] épouse [X] et M. [U] [X] du mur de clôture de leur lot par l’installation d’une palissade en PVC sans autorisation préalable de la copropriété et excédant la hauteur maximale de 1,70 m non conforme à la résolution n° 34 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], par exploit en date du 26 mai 2025, a fait assigner Mme [T] [D] et M. [U] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé aux fins principalement de les voir condamner à procéder à la remise en conformité de cette clôture extérieure en réduisant la dimension à une hauteur maximale de 1,70 mètre depuis la chaussée, sous astreinte provisoire de 300,00 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et courant pendant 3 mois.

Par ordonnance rendue contradictoirement en date du 12 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a :

— Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [T] [D] et M. [U] [X]

— Renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Soc de Gestion et de Surveillance, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande de mise en conformité sous astreinte ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Soc de Gestion et de Surveillance, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Soc de Gestion et de Surveillance, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Madame [T] [D] et Monsieur [U] [X] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a interjeté appel de cette ordonnance.

Selon avis du 09 octobre 2026, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 23 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 février 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande à la cour de :

* Infirmer l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Béziers en date du 12 septembre 2025, RG n°25/00334,

* Statuant a nouveau

— Dire que Mme [T] [D] et M. [U] [X] ont enfreint le règlement de copropriété et, en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ont réalisé des travaux affectant les parties extérieures de l’immeuble sans autorisation préalable, consistant en la pose d’une clôture d’une hauteur de 1,90m.

En conséquence

— Condamner Mme [T] [D] et M. [U] [X] à procéder à la mise en conformité de la clôture extérieure de la villa n° 25C en réduisant la dimension pour une hauteur maximale de 1,70m depuis la chaussée,

— Condamner Mme [T] [D] et M. [U] [X] à procéder à ces travaux sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification à intervenir et courant pendant 3 mois après quoi il sera à nouveau statué,

— Condamner Mme [T] [D] et M. [U] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3 500 € euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans le dernier état de leurs écritures signifiées par la voie électronique le 13 février 2026 , et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [T] [X] et M. [U] [X] demandent à la cour :

* A titre principal,

— Confirmer l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Béziers, le 12 septembre 2025, Minute 25/537 et en conséquence,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes.

* A titre subsidiaire,

— Juger disproportionné le coût de la remise en état au regard du préjudice réellement subi par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]

En conséquence,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande de procéder à la mise en conformité de la clôture extérieure de Mme et M. [X].

* En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à verser à M. et Mme [X] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

MOTIFS :

Sur l’existence du trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] invoque la violation de l’article 25 du règlement de copropriété par les époux [X] aux motifs que ces derniers ont effectué des travaux de modification de clôture de leur lot, ces travaux ne respectant pas le cahier des charges annexé au règlement qui prévoit un aspect et des dimensions précises concernant les murs de clôture et alors qu’ils n’ont pas informé préalablement le syndic de la résidence de ce projet de travaux. Il soutient que l’article 25 précité prévoit bien, contrairement à la motivation retenue par l’ordonnance entreprise, ces deux conditions cumulatives pour permettre la modification d’un mur de clôture sans l’autorisation de l’assemblée générale. Il fait valoir que le litige ne porte pas sur une question relative à une partie privative ou commune mais seulement sur la modification de l’aspect extérieur par des travaux ne répondant pas aux conditions posées par ces dispositions, s’agissant d’un rehaussement du mur de 80 cm pour atteindre la hauteur de 1, 90 m, au lieu de 1,10 m initialement, nécessitant ainsi d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour cette modification de l’aspect extérieur. Il ajoute que cette clôture porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 13 du règlement de copropriété relatif, la palissade étant de couleur blanche alors que le muret est de couleur jaune et cette clôture étant visible de l’extérieur. Il indique encore que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé par la hauteur de l’ouvrage ou son importance mais bien par le non-respect des dispositions du règlement de copropriété et de la décision de l’assemblée générale qui les a invités à régulariser leur ouvrage à la hauteur de 1,70 m conformément à l’avis du conseil syndical qu’ils avaient eux-même sollicité et que si les consorts [D]-[X] estimaient que cette décision de l’assemblée générale n’était pas conforme ou serait constitutive d’une rupture d’égalité entre copropriétaires, il leur appartenait de saisir le juge du fond en annulation de cette assemblée générale. Il confirme que le juge des référés est bien compétent pour constater l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du non-respect du réglement de copropriété.

M. et Mme [X] contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent alors que :

— le réajustement de 20 cm de la clôture n’implique aucun dommage imminent

— ils n’ont nullement entrepris de clôturer leur lot, lequel l’était déjà depuis l’origine de la résidence mais ont seulement procédé à un rehaussement modéré de la clôture existante, l’article 25 du règlement de copropriété n’étant donc pas applicable.

— si, en vertu de l’art. 9 du règlement de copropriété, les copropriétaires peuvent aménager et modifier comme ils le souhaitent les parties privatives à condition (): de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre l’harmonie, la solidité ou la sécurité de l’ensemble immobilier, de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, de ne pas nuire à la tranquillité des occupants, la clôture litigieuse est une partie privative et le rehaussement effectué ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires, ne compromet pas la solidité, ni la sécurité, de l’ensemble immobilier, ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et ne nuit pas à la tranquillité des occupants.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause :

— l’article 25 du règlement de copropriété n’instaure aucune condition préalable d’accord du syndic, sauf dans l’hypothèse où les travaux ne respecteraient pas les caractéristiques fixées par le Cahier des Détails

— le document produit en appel sous l’intitulé « pièce 10 bis » ne constitue nullement le Cahier des Détails visé à l’article 25 et la règle de hauteur dont se prévaut le syndicat ne résulte ni du règlement, ni d’un document annexe certifié, ni d’une délibération d’assemblée générale.

— les travaux qu’ils ont réalisés par les intimés s’inscrivent précisément dans le cadre prévu par l’article 25, puisqu’ils concernent la modification d’une clôture privative existante, sans modification d’implantation, et sans qu’aucune hauteur maximale ne soit prévue par un quelconque document annexé, les conditions du texte étaient donc remplies, de sorte que la notification préalable n’avait pas vocation à jouer.

Ils soutiennent que le rehaussement opéré n’a modifié ni l’implantation, ni la nature, ni la teinte, ni la forme de l’ouvrage, et n’a donc porté atteinte ni aux parties communes, ni à l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, au sens du règlement de copropriété, aucune autorisation préalable de l’assemblée générale

n’étant donc requise s’agissant d’un ajustement mineur que dès lors, l’assemblée n’avait pas compétence pour se prononcer sur des travaux ne relevant pas de son approbation, le refus de régularisation étant sans portée juridique et n’appelant aucun recours.

Ils indiquent encore que le grief tiré d’une prétendue atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier ne peut être accueilli alors qu’il est établi des différences de hauteur et des différences de matériaux et de structure entre les clôtures au sein de la copropriété.

Ils exposent également que le rehaussement litigieux était nécessaire au regard du respect du droit à leur vie privée, le président du conseil syndical ayant fait installer une caméra située dans la maison voisine et orientée de manière à viser directement leur jardin, leur porte d’entrée et leur terrasse et par ailleurs, le maintien de la clôture à sa hauteur initiale de 1,50 m ayant pour effet de permettre à tous les passants d’avoir une vue directe sur leur propriété.

Ils considèrent que ce type d’aménagement relève d’un exercice légitime du droit de jouissance des parties privatives, tel que reconnu par le règlement de copropriété.

L’article 25 du règlement de copropriété relatif aux modifications concernant notamment les clôtures et murs de clôture prévoit que:

— chaque copropriétaire pourra clôturer son lot avec portillons….., à condition de respecter strictement le 'Cahier des Détails’ annexés au présent acte établi par le Cabinet d’Architecture de l’ensemble immobilier,

— quinze jours avant le début des travaux, le copropriétaire devra en informer le syndic de la copropriété, lequel pourra en interdire l’exécution si les conditions du présent paragraphe ne sont pas remplies

— tout travaux qui affecteraient l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant par voie de décision ordinaire prise dans les conditions particulières de majorité (article 86 ' d), à l’exception de ceux visés ci-dessus concernant…., les clôtures avec portillon, … devant être réalisés comme indiqué dans le présent article.

Il se déduit en premier lieu de ces dispositions, comme l’a relevé le premier juge, qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire pour procéder à des travaux portant sur les clôtures, seule l’information préalable au syndic de copropriété par le copropriétaire de l’exécution de tels travaux étant exigée, quand bien même ces travaux affecteraient l’aspect exérieur de l’ensemble immobilier.

En l’espèce, les époux [X] ne justifient pas avoir informé le syndic de l’exécution de leurs travaux mais ont consulté le conseil syndical qui par mail du 27 mai 2022 a émis un avis favorable à la pose de la clôture litigieuse sur le muret existant et au remplacement du portillon en bois à condition de ne pas dépasser la hauteur maximale de 1,70 m (pour le mur + clôture et pour le portillon) et d’utiliser un matériau PVC blanc, étant précisé qu’un tel avis n’est cependant que consultatif, le conseil syndical ne disposant d’aucun pouvoir aux fins d’autorisation de tels travaux.

Il ressort du procès-verbal de constat du 16 novembre 2023 établi par commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires que si l’utilisation du matériau PVC a été respectée, la clôture installée par les époux [X] a eu pour effet de porter la hauteur totale de l’ouvrage (mur + clôture) à 1, 90 cm, de même que le portillon, les mesures ayant été prises depuis la chaussée extérieure, tandis que le constat établi à la demande des époux [X] le 29 novembre 2024 fait état d’une hauteur de 1,86 m, mesures prises à l’intérieur du lot, confirmant en tout état de cause le dépassement de la hauteur de 1,70 m.

Les époux [X] justifent avoir saisi l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande de ratification des travaux ainsi effectués, l’assemblée générale en sa résolution n° 34 ayant cependant par procès-verbal du 23 juin 2025 refusé de ratifier lesdits travaux en raison du non-respect de l’avis du conseil syndical.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces travaux ont porté atteinte au réglement de copropriété, lequel ne comporte aucune disposition sur le respect de la hauteur des clôtures, le réglement se contentant de renvoyer au 'Cahier des Détails’ qui lui est annexé. Le syndicat des copropriétaires verse à ce titre aux débats la pièce 10bis intitulé 'Détails prolongements extérieurs’ établie par l’Architecte DPLG et sur laquelle figure un plan dont il ne résulte pas avec l’évidence requise en référé l’existence de normes à respecter par les copropriétaires en matière de hauteurs de construction relatifs aux clôtures et murets ou de surélévation de ceux-ci. Ce seul document est donc insuffisant à établir que les travaux litigieux seraient non conformes aux prescriptions du règlement de copropriété en ce qui concerne la hauteur de cette surélévation.

Par ailleurs et même sur le fondement de l’article 13 du règlement de copropriété qui prévoit que toute modification qui porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble doit faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale, il appartient au syndicat des copropriétaires de caractériser l’existence d’une telle atteinte.

Or, il ne verse aux débats aucun document de nature à démontrer que la construction en question remettrait en cause cette harmonie alors qu’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2024 établi à la demande des époux [X] que celui-ci a constaté qu’au sein de l’ensemble immobilier, huit autres villas comportent des clôtures dépassant 1,70 m de hauteur, les mesures prises variant entre 1,74 m et 2, 00 m. En conséquence, il ne peut être considéré avec l’évidence requise en référé l’existence d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble sur ce point. S’agissant du grief invoqué par le syndicat des copropriétaires portant sur la couleur du muret litigieux qui serait jaune alors que la palissade serait blanche, il convient de relever que cet éventuelle atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier est indifférente dans le cadre du présent litige, le syndicat des copropriétaires ne formant à ce titre aucune demande, sa prétention se limitant à la réduction de la hauteur de la clôture.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas de l’existence d’un trouble manifestement résultant d’un non-respect du réglement de copropriété.

En revanche, les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été judiciairement prononcée. Il n’est pas contesté, en l’espèce, que les époux [X] n’ont formé aucun recours judiciaire à l’encontre de la résolution n° 34 de l’assemblée générale du 23 juin 2023 qui a refusé de ratifier les travaux ainsi réalisés et leur a demandé de diminuer leur clôture à 1, 70 m. La non-execution de cette résolution qui s’impose aux époux [X] suffit à elle seule à constituer un trouble manifestement illicite.

Les époux [X] soulèvent la disproprotion que constituerait la démolition du rehaussement pratiqué qui n’occasionne aucun préjudice structurel ou esthétique sérieux, qui leur coûtera 988,80 euros TTC alors qu’ils ont déjà dépensé la somme de 1 160,15 euros TTC pour sa construction et alors que cette construction répondait à un impératif légitime, celui de préserver leur vie privée en raison de la présence d’une caméra de vidéosurveillance installée par leur voisin immédiat et dirigée sur leur jardin, ainsi que du passage des piètons ayant une vue sur leur propriété.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’existence tant d’une atteinte à la perte d’intimité des intimés que d’une disproportion de la demande de mise en conformité, dés lors qu’ils ont été informés dès le mois de mai 2022 de la hauteur de clôture à respecter, soit, avant la réalisation des travaux et l’achat des matériaux et que c’est par leur propre turpitude qu’ils devront supporter le coût des travaux de remise en état à réaliser, la mise en conformité s’agissant d’une simple clôture en PVC n’ayant aucune conséquence excessive.

S’il n’est pas établi par les époux [X] que la réduction de 20 cm de la clôture sollicitée par le syndicat des copropriétaires impose la démolition de la totalité de la clôture, alors qu’il s’agit d’une clôture PVC à lames horizontales et donc d’un système modulaire qui peut faire l’objet aisément d’une diminution par enlèvement de lames et de quelques découpes, il convient néanmoins de relever qu’une telle mesure est manifestement disproportionnée alors que les époux [X] ont déjà supporté le coût de cette construction justifiée à hauteur de 1160, 15 € TTC, que cette construction, ainsi qu’il ressort des développements précédents, ne porte aucunement atteinte au règlement de copropriété tant en ce qui concerne la hauteur de cette installation qu’en ce qui concerne l’harmonie au sein de la copropriété et ne nécessitait donc pas une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’au vu tant des photographies versées aux débats que des procès-verbaux de constat, une diminution de la hauteur de la clôture à 1, 70 m est susceptible de porter atteinte à leur intimité dès lors qu’elle permettra à tout piéton de taille standard d’avoir une vue directe sur l’intérieur de leur propriété, étant précisé que l’ensemble immobilier comprend une résidence para-hôtelière et des pavillons avec possibilité de locations notamment saisisonnières dans une zone très touristique impliquant ainsi un passage fréquent.

Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner sous astreinte les époux [X] à procéder à la mise en conformité de la clôture extérieure de leur villa en réduisant sa dimension à une hauteur maximale de 1,70 m depuis la chaussée, mais par substitution de motifs, cette mesure excédant ce qui est nécessaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge des époux [X] les sommes exposées par eux et non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sera condamné à leur payer la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] qui succombe à l’instance sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, il sera condamné aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à payer à M. [U] [X] et à Mme [T] [X] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier, La présidente,