Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 30 JUILLET 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00135 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3QT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 17/16221

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société STI, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 377 532 346

C/O Société STI

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337

INTIMEES

Société STI

SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 377 532 346

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Laurence BRUGUIER CRESPY, avocat au barreau de PARIS, toque P0451

S.C.I. HENRI

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 429 759 780

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque B0618 et plaidant par M^e Ronan PENNANEAC’H, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1076 substituant M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Henri est propriétaire des lots n°39, 58 et 90, au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 11], représentant un local commercial, un appartement et des caves, exploités par une boulangerie, depuis plusieurs années. Cet immeuble relevant du statut de la copropriété, est représenté par son syndic, la société à responsabilité limité STI, régulièrement renouvelée dans ses fonctions, depuis 2010.

La société STI, transmet annuellement au locataire de la société Henri le montant des charges dues, dont la consommation d’eau froide, un compteur individuel ayant été posé pour la boulangerie.

Arguant de l’incohérence de la consommation d’eau qui lui était imputée, et alors qu’en 2013 la colonne en plomb a été remplacée par une colonne en cuivre, et que des compteurs individuels ont été installés dans l’escalier du bâtiment A, et en sous-sol, la société Henri a assigné, par exploit d’huissier du 23 novembre 2017, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 14ème et son syndic, la société STI, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de s’opposer à la sommation de payer qui lui a été délivrée, de faire valoir que les sommes réclamées ne sont pas justifiées, et en tout état de cause ne lui incombent pas, et d’engager leur responsabilité in solidum.

Par jugement du 3 novembre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] de sa demande de paiement des charges de copropriété,

— débouté la société Henri de sa demande de dommages-intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] et contre le syndic, la société STI, ainsi que de ses autres demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 5] de ses autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] au paiement d’une somme de 2 500 euros à la société Henri, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] de l’immeuble aux dépens,

— dispensé la société Henri en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de la présente procédure,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 décembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 mars 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11], appelant, invite la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que les canalisations d’eau situées dans le lot appartenant à la boulangerie ainsi que les compteurs sont privatifs à la société Henri et ne sont pas des parties communes,

— juger que la société Henri n’a jamais contesté les relevés d’eau réalisés à sa demande par le syndic depuis l’origine jusqu’à l’année 2016, date de la mise sous gérance du bien immobilier,

— juger qu’il rapporte la preuve d’une fuite importante qui a perduré sur le réservoir des WC appartenant à la société Henri,

— juger que la société Henri ne justifie pas d’éléments de nature à renverser la présomption d’exactitude des relevés du compteur d’eau versés qu’il verse au débat,

— condamner la société Henri à verser la somme de 22 449,54 euros au titre des charges de copropriété,

— condamner la société Henri à verser la somme de 757,69 euros au titre des frais engagés,

— condamner la société Henri à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Henri à verser les dépens de la procédure de première instance, de la présente et de ses suites.

Vu les conclusions notifiées le 3 janvier 2022 par lesquelles la société Henri, intimée, invite la cour, au visa des articles 10, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 et suivants et 1382 et suivants du code civil, à :

— dire et juger qu’elle est bien fondée en ses demandes et appel incident,

— dire et juger que les consommations d’eaux qui lui sont imputées, objets de la sommation de payer du 24 octobre 2017, sont injustifiées,

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] et l’a condamné au paiement d’une indemnité de procédure de 2 500 euros,

statuant de nouveau,

— dire et juger nulle et de nul effet la sommation de payer qui lui a été délivrée par acte de la SCP Samain Ricard Grimber, Huissiers de Justice, du 24 octobre 2017,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions aux fins de condamnation au paiement d’un arriéré de charges au titre des consommations d’eau 2011 à 2016, frais de recherche de fuite et relance et sommation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] à lui restituer les sommes versées au titre des consommations d’eau facturées entre 2017 et 2019 qui ne sont pas justifiées faute d’indication des index et des compteurs relevés, soit une somme totale de 10 424 euros,

— dire et juger que la société STI, syndic, a manqué à ses obligations au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en ne recherchant pas les causes et origines de cette consommation d’eau manifestement anormale de 2013 à 2016, engageant sa responsabilité vis-à-vis d’elle,

y ajoutant, et formant appel incident,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] a manqué à ses obligations au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en ne recherchant pas les causes et origines de cette consommation d’eau manifestement anormale de 2013 à 2016, engageant sa responsabilité vis-à-vis d’elle,

en conséquence,

— l’exonérer de la quote-part de consommation d’eau qui sera répartie non pas sur ses seuls lots mais en charges générales, au visa des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, une fois ses décomptes individuels rectifiés,

— condamner la société STI à l’indemniser à hauteur de la quote-part de consommation d’eau qui sera répartie non pas sur ses seuls lots mais en charges générales, au visa des dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, une fois ses décomptes individuels rectifiés,

— condamner la société STI à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

enfin,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] et la société STI au paiement d’une somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2 500 euros tels qu’alloués en première instance et 5 000 euros en appel, ainsi qu’aux entiers dépens, faisant en outre application des dispositions de l’article 10'1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu les conclusions notifiées le 7 septembre 2021 par lesquelles la société STI, intimée, invite la cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, à :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes d’indemnisation et de garantie formulée pour la première fois devant la cour par la société Henri à son encontre, comme nouvelles en cause d’appel par application de l’article 564 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— dire et juger la société Henri mal fondées en ses demandes à son encontre,

— débouter la société Henri de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

et la recevant en son appel incident,

— juger que si, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité,

En revanche, s’agissant des charges d’eau, juger qu’il incombe au copropriétaire de rapporter la preuve du dysfonctionnement du compteur d’eau,

Vu la fuite sur WC d’origine privative,

— juger que les conséquences de la fuite sur la canalisation privative dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot, en termes d’excès de consommation, sont de la responsabilité du propriétaire du lot,

vu la consommation au titre du lot n°9 (un appartement de 3 pièces, situé juste au-dessus de la boulangerie, à usage d’habitation, composé de deux pièces salon cuisine, WC et salle de bains),

— juger que la consommation d’eau au titre de ce logement devait être prise en compte pour apprécier une prétendue anomalie de la consommation,

— juger que les consommations d’eau pour les deux lots de la boulangerie et de l’appartement ne sont pas manifestement disproportionnées,

— juger que les charges réclamées à la société Henri, qui correspondent à une consommation effective et réelle, sont dues,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu’il a fait droit au principe des demandes de la société Henri et a débouté le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de sa demande en paiement de charges de copropriété impayées,

— condamner la société Henri à verser au syndicat des copropriétaires qu’elle représente la somme de 22 449,54 euros à parfaire avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la sommation soit le 24 octobre 2017 ainsi que la somme de 757, 69 euros au titre des frais correspondant à une recherche de fuite pour 495 euros, de la sommation de payer pour un montant de 232,69 euros et d’une lettre du syndic pour un montant de 30 euros,

— condamner la société Henri à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bruguier Crespy, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la recevabilité des demandes d’indemnisation et de garantie formulées par la SCI Henri à l’encontre de la société STI

La société STI allègue qu’une demande de remboursement de charges prétendument indument perçues n’équivaut pas à une demande d’indemnisation à hauteur de la quote-part de consommation d’eau ni à une demande en garantie visant toute condamnation.

La SCI Henri soutient que la demande formée en première instance en «remboursement» des sommes qui seraient mises à sa charge est identique à celle en «indemnisation» des sommes qui seraient mises à sa charge.

Sur ce,

Selon l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent».

L’article 566 du même code dispose que «les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire».

Il ressort du jugement dont appel qu’en première instance la SCI Henri a notamment demandé au tribunal qu’il :

«- exonère la SCI Henri de la quote-part de consommation d’eau, celle-ci étant répartie non pas sur ses seuls lots mais en charges générales, au visa des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, une fois les décomptes individuels de la SCI rectifiés ;

— et si par extraordinaire, la SCI Henri n’était pas exonérée de sa quote-part de charges générales pour cette eau perdue, qu’il condamne la SARL STI à la lui rembourser».

Ainsi, et contrairement à ce qu’affirme la société STI, la demande de la SCI Henri de condamnation de cette dernière à l’indemniser à hauteur de la quote-part de consommation qui sera répartie en charges générales, ayant été formulée en première instance, n’est pas une demande nouvelle en cause d’appel.

En revanche, l’appel en garantie formé par la SCI Henri constitue bien une demande nouvelle, ayant une finalité différente et répondant à des règles juridiques différentes.

Par conséquent, cette demande doit être déclarée irrecevable. La société STI doit être déboutée du surplus de ses fins de non-recevoir.

Sur l’imputation de la surconsommation d’eau

Le syndicat des copropriétaires reproche aux premiers juges d’avoir considéré que la simple surconsommation constatée permettait de renverser la présomption d’exactitude retenue par la jurisprudence. Il soutient que la surconsommation d’eau est due à une fuite des toilettes, partie privative des locaux exploités par le locataire de la société Henri, constatée par une entreprise de plomberie en 2017, et non à la dépose d’une vanne, et que la consommation s’est régulée à compter de 2018, suite au changement de la trombe des toilettes le 3 octobre 2017.

La société Henri allègue que la fuite ne provenait pas des toilettes de la boulangerie, partie privative, mais de la vanne de la colonne d’alimentation commune, ajoutant que la surconsommation est intervenue concomitamment au changement de cette colonne, et qu’elle a pris fin à la dépose de la vanne par ses soins. Elle fait valoir que le syndicat et le syndic ne démontrent pas avoir agi avec diligences pour en vérifier l’origine et y remédier, et qu’il ressort ainsi de la chronologie des faits et des consommations imputées, que le syndicat n’a jamais pu rapporter la preuve de l’imputabilité de la surconsommation aux lots de la société Henri, rendant nulle et de nul effet la sommation de payer délivrée le 24 octobre 2017.

La société STI soutient qu’il ressort de l’article 1353 du code civil et de la jurisprudence qu’il appartient au propriétaire qui conteste l’exactitude des indications données par un compteur d’eau individuel de prouver cette défaillance, et qu’en considérant le contraire le premier juge a inversé la charge de la preuve, d’autant qu’il ne caractérise ni n’impute la cause de cette 'anomalie exceptionnelle de consommation d’eau’ au syndicat des copropriétaires ou au syndic.

Elle ajoute que le premier juge n’a pas pris en considération les causes de la surconsommation tenant dans la fuite des toilettes d’origine privative et s’est fondé sur 'l’anormalité des sommes réclamées’ alors que le syndicat des copropriétaires et la société STI en avaient rapporté la preuve, ajoutant que la fuite provenant de partie privative, il appartenait à la société Henri de procéder aux recherches de fuite.

Sur ce,

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de ces dispositions qu’il incombe à la société Henri de rapporter la preuve de la défectuosité de la vanne située en parties communes qu’elle invoque.

En retenant que la seule surconsommation invoquée par la société Henri était de nature à combattre la présomption simple d’exactitude, le premier juge a inversé la charge de la preuve prévue par ces dispositions.

Il ressort des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que la trombe de la chasse d’eau située dans le local de la SCI Henri a été changée le 3 octobre 2017 et qu’une vanne située sur la colonne d’alimentation générale a été supprimée le 1er décembre 2017, chacune des parties y trouvant l’origine de la surconsommation d’eau, mais aucune d’elle ne démontrant par des relevés précis que la surconsommation a cessé immédiatement après ces réparations.

A l’appui de son argumentation, la SCI Henri ne produit que la facture d’intervention sur la colonne d’alimentation générale, laquelle comporte la mention peu circonstanciée suivante «vérification faite en cave, le compteur cessait de tourner».

Le syndicat, au contraire, produit un rapport d’intervention de la société Talabat, daté du 22 septembre 2017, dont il ressort que quatre visites ont été effectuées et ont permis d’établir d’une part qu’aucun autre appartement n’était branché sur le réseau de la boulangerie, et d’autre part qu’une fuite d’eau dans les toilettes avait pour effet de faire tourner le compteur d’eau, puisque celui-ci s’arrêtait de tourner dès que le robinet d’arrêt des WC était fermé.

Ce rapport confirme les propos de M. [Y], gestionnaire technique du syndic, qui indiquait dans un rapport de visite du 9 juin 2017 :

«En compagnie de Monsieur [V] du cabinet jan en charge de la gestion locative du local commercial, j’ai réalisé aujourd’hui une visite technique des locaux. ['] nous avons surtout été interloqués par une importante perte d’eau dans le WC. Une fois l’alimentation coupée la fuite s’est arrêtée immédiatement. ['] Le débit est pratiquement pareil qu’un robinet ouvert et la quantité d’eau consommée est absolument normale».

Par conséquent, la SCI échoue à démontrer que la surconsommation d’eau relevée sur ses compteurs est due à une anomalie sur les parties communes et ne peut être dispensée à ce titre du paiement des charges correspondantes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Les alinéas 1 et 2 de l’article 1231-6 du code civil prévoient que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un décompte des sommes dues par la société Henri pour la période du 21 juin 2012 au 2 novembre 2017,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mai 2013, 12 juin 2014, 15 septembre 2015, 21 juin 2016 et 12 juin 2017, approuvant les comptes des exercices 2012 à 2016,

— les appels de charges d’eau du 1er janvier 2013 au 31 mars 2015,

— les régularisations de charges des exercices 2013 à 2016,

— les relevés généraux de dépenses des exercices 2013 à 2016,

— le récapitulatif des relevés de consommation d’eau froide de la société Henri pour la période de 2005 à 2017,

— les relevés 2017 et 2018 de la société Eau de [Localité 10].

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 2 mars 2018,

— un procès-verbal de constat d’huissier du 18 décembre 2020,

— les courriers de relance adressé par le syndic aux fins d’obtenir le paiement des consommations d’eau froide,

— la facture de pose d’un compteur individuel d’eau froide en cave côté escalier le 21 juillet 2010.

Il est constant que le syndic, la société STI, relevait elle-même les compteurs, et la SCI Henri ne conteste pas davantage les volumes relevés et repris par le syndic, seule l’imputabilité de leur consommation faisant l’objet d’un débat.

Il ressort de ces pièces que les charges d’eau froide sont justifiées par les relevés de compteurs pratiqués par le syndic, par les factures de la compagnie des eaux et par les courriers explicatifs du syndic adressés à la SCI Henri précisant les index relevés et le montant réclamé compte tenu du prix du mètre cube.

La SCI est mal fondée à soutenir que les montants sollicités sont incompréhensibles en arguant du fait que certains compteurs n’ont pas été pris en compte alors que, d’une part, si certains compteurs ont été omis le résultat est nécessairement à son avantage et que, d’autre part, les compteurs relevés se trouvent dans ses locaux, sur ses canalisations privatives.

Le surplus des appels de fonds est également justifié, de même que les frais de recherches de fuite.

L’arriéré de charges dû par la SCI Henri s’établit donc, suivant le décompte produit arrêté au 2 novembre 2017 (pièce 21) à la somme de 22 419,34 euros, déduction faites des frais de recouvrement correspondant à une sommation de payer (30 euros) et à un commandement de payer (232,69 euros), mais en ce compris les frais de recherche de fuite (495 euros), ceux-ci ne pouvant être assimilés à des frais de recouvrement.

La SCI est par conséquent condamnée au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée par huissier le 24 octobre 2017.

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerne les frais nécessaires exposes par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat justifie de la sommation de payer d’un montant de 232,69 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la SCI Henri la somme de 30 euros facturée par l’huissier pour un acte non régularisé, dénommé «frais de tentative», en l’absence d’explications sur ce point.

La SCI Henri doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 232,69 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des charges d’eau de 2017 à 2019

La SCI Henri allègue que les répartitions de 2017 à 2019 produites aux débats font apparaître des incohérences en l’absence d’indication des index et/ou des compteurs relevés.

Sur ce,

Selon l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Ainsi, dès lors que les sommes versées n’étaient pas dues, le solvens est en droit, sans être tenu à aucune autre preuve, d’en obtenir la restitution.

En l’espèce, la SCI Henri ne démontre ni les versements qu’elle a effectués au titre des charges d’eaux, ni que celles-ci n’étaient pas dues.

Elle doit par conséquent être déboutée de sa demande.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes de la SCI Henri visant à voir reconnaître la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société STI et à obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application faite de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

La SCI Henri, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic la somme de 2 500 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel.

En outre, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dispensé la SCI Henri des frais de procédure au titre de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de condamnation de la société STI à garantir la SCI Henri de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Condamne la société Henri à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 22 419,34 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêté au 2 novembre 2017 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 24 octobre 2017 ;

Condamne la société Henri à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 5] la somme de 232,69 euros au titre des frais de recouvrement ;

Déboute la société Henri du surplus de ses demandes ;

Condamne la société Henri aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] et à la société STI, syndic, la somme supplémentaire de 2 500 euros chacun par application de l’article 700 du même code au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE