Arrêt n°

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00855 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PJ77

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 OCTOBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 19/00209

APPELANTE :

Madame [J] [R] veuve [F]

née le 24 Avril 1937 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par M^e Marion SELMO, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/015911 du 08/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIME :

Monsieur [M] [U]

né le 10 Mars 1959 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par M^e Victor ETIEVANT, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003027 du 23/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Ordonnance de clôture du 20 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [R] veuve [F] a vendu à monsieur [M] [U] par acte du 11 juillet 2017 la nue propriété de son bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (11) moyennant le prix de 80 000 euros payé sous forme d’une rente annuelle et viagère d’un montant de 4 800 euros.

Suite à des impayés, elle a saisi le 24 janvier 2019 le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’acte de vente et l’indemnisation de son préjudice par l’allocation d’une indemnité de 400 euros par mois à compter du mois d’octobre 2018.

Par jugement en date du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a notamment :

— constaté la régularité et le bien fondé des commandements délivrés les 10 juillet et 6 novembre 2018,

— octroyé à monsieur [M] [U] un délai pour régler l’arriéré dû, soit la somme de 800,05 euros, outre les termes courants, et condamné monsieur [M] [U] au paiement de cette somme,

— dit n’y avoir lieu à prononcer la résolution de la vente dont s’agit,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur [M] [U] aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe 11 février 2022, madame [J] [R] veuve [F] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 26 janvier 2026, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de:

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de plein droit figurant à l’acte de vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit conclue le 11 juillet 2017 sont réunies à la date du 10 août 2018, et subsidiairement du 6 décembre 2018

— prononcer la résolution de ladite vente avec prise d’effet au 10 août 2018 et subsidiairement au 6 décembre 2018,

— condamner monsieur [M] [U] à lui payer la somme de 3 426,40 euros au titre de l’indexation de la rente pour la période allant du mois de juillet 2018 au mois d’octobre 2024,

— ordonner la publication de la décision à venir au service de la publicité foncière,

— juger qu’elle conservera le bénéfice des arrérages perçus,

— condamner monsieur [M] [U] à lui payer la somme de 400 euros par mois à titre d’indemnité d’immobilisation à compter de la résolution de la vente jusqu’au jour où la décision à intervenir sera devenue définitive,

— condamner monsieur [M] [U] aux dépens à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 12 janvier 2026, monsieur [M] [U] demande à la cour de confirmer le jugement déféré. Subsidiairement, il sollicite de voir :

— juger que madame [J] [R] veuve [F] est tenue de lui restituer les arrérages perçus,

— débouter madame [J] [R] veuve [F] de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il demande en outre à la cour de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles et dépens exposés.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la résolution de la vente

Le tribunal a jugé que la clause résolutoire de plein droit devait recevoir application en l’espèce, les causes du commandement de payer du 6 novembre 2018 rappelant la clause résolutoire de plein droit n’ayant pas été régularisées dans le délai d’un mois à compter de la notification dudit commandement. Il a néanmoins estimé que le caractère modeste de l’arriéré (800,05 euros) ne constituait pas un motif suffisant pour remettre en cause le contrat de vente et qu’il convenait dans ces conditions de dire n’y avoir lieu à prononcer la résolution de la vente et d’accorder au débirentier un délai de trois mois pour régler l’arriéré dû.

L’appelante conteste cette analyse. Elle soutient qu’il n’est pas possible d’accorder au débiteur des délais de paiement après constatation des effets de plein droit de la clause résolutoire. Selon elle, monsieur [M] [U] a pu se montrer de mauvaise foi, son état d’impécuniosité n’étant pas démontré sur certaines périodes, n’étant pas à jour de ses paiements au jour du jugement et réglant ses échéances avec du retard. Elle ajoute être seule, âgée et percevant des revenus modestes.

L’intimé fait valoir qu’il a régularisé des arriérés et a repris les paiements mensuels et ce malgré une situation financière critique depuis une mise en invalidité et une rupture de son contrat de travail, situation financière rétablie à ce jour puisqu’il exerce depuis avril 2019 une activité de chambres d’hôtes. Il affirme être de bonne foi, ayant toujours cherché à rembourser sa dette. Il considère que madame [R] a tacitement renoncé au bénéfice de la clause résolutoire en acceptant des paiements postérieurement aux commandements délivrés.

Selon l’acte de vente, par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’un seul terme de la rente viagère, la vente sera résolue de plein droit un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de cette clause.

En l’espèce, il n’est pas contesté que certaines échéances, à compter de février 2018, n’ont pas été payées.

Si un premier commandement de payer a été délivré à monsieur [U] le 10 juillet 2018 sans qu’aucune régularisation n’intervienne dans le délai d’un mois, pour autant madame [R] n’a pas saisi le tribunal d’une demande de constatation de la clause résolutoire.

Par la suite, un second commandement de payer a été délivré le 6 novembre 2018 et il n’est pas contesté que les causes n’en ont été régularisées que partiellement, monsieur [U] demeurant, au jour du jugement, redevable de la somme de 800, 05 euros.

Dans ces conditions, en application de la clause résolutoire insérée dans l’acte de vente et eu égard aux dispositions de l’article 1656 du code civil, le juge ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de la vente au 6 décembre 2018 sans possibilité d’octroi de délais au débirentier et sans considération aucune de la bonne ou la mauvaise foi du crédirentier.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que madame [R] aurait tacitement renoncé au bénéfice de la clause résolutoire en acceptant des paiements postérieurement aux commandements délivrés, puisque l’acceptation desdits paiements est intervenue alors que la vente était d’ores et déjà résolue par les effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera par conséquent infirmé et il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de la vente au 6 décembre 2018.

Sur les conséquences de la résolution de la vente

Si l’acte de vente prévoit qu’en cas de résolution de la vente, les arrérages perçus par le crédirentier lui seront définitivement acquis à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés, il n’a vocation à régir que les arrérages perçus par le crédirentier jusqu’à la date de la résolution de la vente, soit en l’espèce le 6 décembre 2018.

Il sera par conséquent dit que les arrérages perçus par madame [R] veuve [F] pour la période allant jusqu’au 6 décembre 2018 lui sont définitivement acquis.

S’agissant de la période allant du 7 décembre 2018 à ce jour, les sommes versées par monsieur [U] ne sont pas acquises à madame [R] veuve [F] qui devra les restituer.

Compte tenu de la résolution de la vente, il sera dit n’y avoir lieu ni au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ni aux sommes dues au titre de l’indexation de la rente.

En revanche, madame [R] veuve [F], qui justifie être âgée de 85 ans et se trouver dans une situation financière difficile (pièces 19 et 20 de l’appelante), n’a pu, pendant toute cette période, procéder à une nouvelle vente de son bien, ce dernier se trouvant immobilisé. Elle subit donc un préjudice financier qu’il convient d’évaluer, eu égard aux éléments du dossier, à la somme de 150 euros par mois.

La vente étant résolue du fait de défauts de paiements imputables à monsieur [U], ce dernier sera condamné à payer à madame [R] la somme de 150 euros par mois à titre d’indemnité d’immobilisation, du 7 décembre 2018 à la date de signification du présent arrêt.

Il sera dit que cette somme viendra en compensation des sommes que devra restituer madame [R] veuve [F].

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Compte tenu du contexte du litige, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné monsieur [M] [U] aux dépens de première instance.

En cause d’appel, les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et monsieur [M] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 21 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne sauf en ce qu’il a :

— déclaré l’assignation de madame [R] veuve [F] régulièrement publiée recevable,

— constaté la régularité et le bien fondé des commandements délivrés le 10 juillet et le 6 novembre 2018,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur [M] [U] aux dépens ;

Statuant des chefs infirmés,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit figurant à l’acte de vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit conclue entre monsieur [M] [U] et madame [J] [R] veuve [F] le 11 juillet 2017 publiée aux services de la publicité foncière le 7 août 2017 volume 2017P n° 6668 et attestation rectificative publiée le 21 décembre 2017 volume 2017P n°10697 portant sur une maison d’habitation sise à [Adresse 4], parcelle cadastrée section [Etablissement 1] n°[Cadastre 1] pour une contenance de 1a 40ca à la date du 6 décembre 2018 ;

Prononce la résolution de la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit conclue entre monsieur [M] [U] et madame [J] [R] veuve [F] le 11 juillet 2017 publiée aux services de la publicité foncière le 7 août 2017 volume 2017P n° 6668 et attestation rectificative publiée le 21 décembre 2017 volume 2017P n°10697 portant sur une maison d’habitation sise à [Adresse 4], parcelle cadastrée section [Etablissement 1] n°[Cadastre 1] pour une contenance de 1a 40ca à la date du 6 décembre 2018 ;

Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière ;

Dit que madame [J] [R] veuve [F] conservera le bénéfice des arrérages perçus, sans recours ni répétition de la part de monsieur [M] [U], pour la période allant jusqu’au 6 décembre 2018 ;

Condamne madame [J] [R] veuve [F] à restituer à monsieur [M] [U] les sommes perçues pour la période ayant commencé à démarrer le 7 décembre 2018 ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation s’agissant du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ni des sommes dues au titre de l’indexation de la rente ;

Condamne monsieur [M] [U] à payer à madame [J] [R] veuve [F] à titre d’indemnité d’immobilisation, la somme de 150 euros par mois à compter du 7 décembre 2018 jusqu’à la date de la signification du présent arrêt ;

Ordonne la compensation des sommes ci-dessus dues par l’une et l’autre des parties ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [M] [U] aux dépens d’appel, à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,