COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02627 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2QG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 19/01058

APPELANT :

Monsieur [Y] [M]

assisté de l’UDAF des Pyrénées-Orientales ès qualités de curateur dont le siège social est sis [Adresse 3]

EHPAD [Localité 9] [Localité 12] [Adresse 13]

[Localité 5]

Représenté par M^e Magali PERESSE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Aude GERIGNY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Magali PERESSE, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [K] [U]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Thomas DIAZ, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, substituant M^e Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant

S.A. MAAF ASSURANCES immatriculée au RCS sous le numéro542 073 580 et pour elle son représentant ,y domicilié ès qualités.

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Thomas DIAZ, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, substituant M^e Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Novembre 2025, révoquée le 03.02.2026.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [U] est propriétaire d’un appartement, situé [Adresse 4], assuré auprès de la société Maaf. Ce logement se trouve en rez-de-chaussée d’une copropriété, ayant pour syndic la SARL Immogestion assurée par la société Gan.

Le 30 octobre 2013, un dégât des eaux a affecté le lot privatif de Mme [K] [U].

Une réunion assurée par la société Maif, entre la SARL Immogestion et M. [Z] [I], copropriétaire non-occupant de l’appartement situé au deuxième étage, a été organisée le 16 avril 2015, laquelle a permis de constater que « les plafonds, plancher, murs et meubles de cuisine ont été endommagés dans l’intégralité de l’appartement de [Localité 11] [U]. L’appartement du dessus n’est pas accessible ».

Les travaux de remise en état de l’appartement ont été évalués à la somme de 10.060 euros hors taxes à réévaluer sur l’indice BT01.

Par actes en date des 25 et 29 mars 2016, Mme [K] [U] et son assureur, la société Maaf, ont assigné le syndic et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan, lequel a, par ordonnance en date du 8 juin 2016, fait droit à leur demande en ordonnant une mesure d’expertise confiée à M. [R].

Dans le cadre des opérations d’expertise, M. [R] a procédé à la visite de l’appartement de Mme [K] [U], de l’appartement situé au 1er étage appartenant à M. [V], et de l’appartement du 2 ème étage appartenant à M. [Z] [I]. A cette occasion, il a été constaté que l’appartement de M. [Z] [I] loué à M. [Y] [M] avait fait l 'objet de travaux laissant penser qu’il avait été remédié à un dégât des eaux. Il apparaissait ainsi que l’origine du sinistre se trouvait être dans l’appartement de M. [Z] [I] loué à M. [Y] [M].

En conséquence, Mme [K] [U] a appelé en déclaration d’expertise commune, M. [Z] [I], M. [Y] [M] et la société Axa France Iard, assureur de ce dernier.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 29 mars 2017.

M. [R] a déposé son rapport le 14 mars 2018.

Par acte du 28 février 2019, Mme [K] [U] et son assureur, la société Maaf, ont fait assigner M. [Z] [I], M. [Y] [M], son assureur, la société Axa France Iard, et son curateur, l’UDAF des Pyrénées Orientales, devant le tribunal de grande instance de Perpignan, en indemnisation de ses préjudices. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 19/1058.

Par assignation en date du 28 mars 2019, Mme [K] [U] et son assureur, la société Maaf, ont appelé en cause la société Maif, assureur de M. [Z] [I]. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 19/1 176.

Par ordonnance du 6 juin 2019, les instances ont été jointes.

Le jugement contradictoire rendu le 13 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Juge non prescrite et par conséquent recevable l’action diligentée par Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances à l’encontre de la société Axa France Iard ;

Juge prescrite et par conséquent irrecevable l’action diligentée par Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances à l’encontre de la Maif ;

Juge que le dégât des eaux subi par Mme [K] [U] le 30 octobre 2013 en provenance de l’appartement propriété de M. [Z] [I] et occupé par M. [Y] [M] constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Juge que Mme [K] [U] n’a commis aucune faute susceptible de limiter ou d’exclure son droit à indemnisation ;

Juge que la société Axa France Iard doit sa garantie à M. [Y] [M] ;

Condamne in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à la société Maaf Assurances subrogée dans les droits de Mme [K] [U], la somme de 9.935,35 euros en indemnisation de son préjudice matériel ;

Condamne in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à Mme [K] [U] les sommes suivantes :

106 euros en indemnisation de son préjudice matériel résiduel,

29.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [K] [U] de sa demande formée au titre du préjudice immobilier ;

Condamne in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à Mme [K] [U] la somme de 4.000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles ;

Condamne solidairement M. [Y] [M], assisté de I 'UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice et la société Axa France Iard à garantir et relever indemne M. [Z] [I] de l’intégralité des condamnations sus-prononcées à son encontre ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Prononce l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne solidairement M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice et la société Axa France Iard aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Le premier juge dit que l’action engagée à l’encontre d’AXA est recevable en présence d’un sinistre survenu le 30 octobre 2013, et d’une mise en cause de l’assureur dans le cadre de la saisine du juge des référés par assignation délivrée le 13 février 2017, soit dans le délai de 5 ans.

En revanche, la MAIF a été assignée la première fois le 28 mars 2019 en sorte que le délai de prescription était expiré. L’action engagée par Mme [U] et son assureur, la MAAF, est donc irrecevable pour être prescrite.

Le premier juge retient encore, à l’appui du rapport d’expertise, que Mme [K] [U] a subi un trouble anormal de voisinage du fait de l’appartement des consorts [I], occupé par M. [Y] [M], caractérisé par d’importantes infiltrations d’eau ayant fortement dégradé quasiment l’intégralité des plafonds de son habitation au point de la rendre inhabitable.

Toutefois, il constate que la responsabilité du dégât des eaux doit reposer sur l’occupant des lieux, M. [Y] [M], dans la mesure où il ressort du rapport d’expertise que les dégradations des éléments sanitaires, ayant provoqué le sinistre, sont de son fait, alors qu’il n’est pas justifié qu’il en a informé son bailleur, mettant ainsi ce dernier dans l’impossibilité d’agir.

Le premier juge retient qu’aucune faute de Mme [K] [U] ne peut conduire à limiter ou exclure son droit à indemnisation. Sur ce point, il relève qu’au cours de la période durant laquelle les logements situés au-dessus du sien n’étaient pas accessibles, la cause des désordres ne pouvait être identifiée et les travaux de reprise réalisés. Il ajoute que Mme [K] [U] ne peut être retenue responsable des délais de procédure et d’expertise, et rappelle que l’expert ne lui impute aucune part de responsabilité dans le sinistre et ses conséquences.

Toutefois, il rejette la demande d’indemnisation au titre du préjudice immobilier, Mme [K] [U] ne justifiant pas de son intention de vendre son appartement. Il précise également que la dégradation du marché de l’immobilier est dénuée de tout lien avec le sinistre objet du présent litige.

M. [Y] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 mai 2023 en intimant Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 novembre 2025 et révoquée en date du 3 février 2026

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 13 juillet 2023, M. [Y] [M] et l’UDAF des Pyrénées-Orientales demandent à la cour, en application de l’article 1731 du code civil, de :

Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

A titre principal,

Constater que l’origine des dommages subis par Mme [K] [U] est incertaine et à défaut ;

Dire et juger que M. [Z] [I], en sa qualité de propriétaire, est seul responsable des dommages subis par Mme [K] [U] ;

Ecarter la responsabilité de M. [Y] [M] ;

Débouter Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [Y] [M] ;

Subsidiairement,

Constater que le comportement de Mme [K] [U] est fautif et a contribué aux dommages ;

Débouter Mme [K] [U] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice immobilier ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance ;

En toutes hypothèses,

Condamner solidairement Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros ;

Condamner solidairement Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances aux entiers dépens ;

Autoriser le recouvrement des dépens dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

M. [M] et son curateur contestent toute responsabilité dans la survenance des dommages subis par Mme [U]. Ils prétendent que l’origine du sinistre n’est pas clairement identifiée. A cet égard, s’il est fait état d’un important dégât des eaux survenu dans son appartement, ils soulignent qu’aucun élément n’établit la période au cours de laquelle ce sinistre est intervenu, ni son ampleur.

L’origine des dégradations affectant l’appartement de Mme [U] étant incertaine, la responsabilité de M. [M] ne saurait être retenue.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité du bailleur doit être retenue. Ils rappellent qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, le locataire peut se prévaloir de la présomption édictée à l’article 1731 du code civil en sorte que le logement est réputé avoir été restitué en bon état. Il s’en déduit que ce dernier a satisfait à son obligation d’entretien. Ainsi, dans l’hypothèse où le juge retient que le dégât des eaux a pour origine le logement en cause, il demande que soit retenu comme origine du sinistre un manquement du bailleur à son obligation d’entretien.

A titre infiniment subsidiaire, les appelants déplorent la particulière légèreté dont a fait preuve l’intimée dans la gestion du sinistre qui a, selon eux, participé à la survenance du dommage et à l’ampleur des préjudices déclarés.

Ils soulignent que le dégât des eaux est survenu le 30 octobre 2013, date de déclaration du sinistre, et que rien n’a été fait avant le 16 avril 2015, date de l’expertise amiable. Ils déclarent qu’il a fallu attendre la saisine du juge des référés les 25 et 29 mars 2016 pour permettre enfin les premières constatations. La faute de Mme [U] est établie et justifie la diminution des indemnités allouées dans le cadre de la réparation de son préjudice.

Dans leurs dernières conclusions du 30 octobre 2025, Mme [K] [U] et la société Maaf Assurances demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 13 mars 2023 en ce qu’il :

Juge que le dégât des eaux subi par Mme [K] [U] le 30 octobre 2013 en provenance de l’appartement propriété de M. [Z] [I] et occupé par M. [Y] [M] constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Juge que Mme [K] [U] n’a commis aucune faute susceptible de limiter ou d’exclure son droit à indemnisation,

Juge que la société Axa France Iard doit sa garantie à M. [Y] [M],

Condamne in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à la société Maaf Assurances subrogée dans les droits de Mme [K] [U], la somme de 9.935,35 euros en indemnisation de son préjudice matériel,

Condamne in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à Mme [K] [U] les sommes suivantes :

*106 euros en indemnisation de son préjudice matériel résiduel,

*29.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à Mme [K] [U] la somme de 4.000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

Prononce l’exécution provisoire du jugement,

Condamne solidairement M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice et la société Axa France Iard aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

L’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. [Y] [M] et l’UDAF de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamner M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, à payer à Mme [K] [U] 15.000 euros en indemnisation de son préjudice immobilier ;

Y ajoutant,

Condamner M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, à payer à la société Maaf Assurances et à Mme [K] [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à l’UDAF des Pyrénées Orientales ;

Condamner M. [Y] [M], aux entiers dépens d’appel.

L’intimée rappelle les conclusions du rapport d’expertise selon lequel les désordres invoqués se manifestent sous la forme d’un effondrement généralisé des plafonds dû à un dégât des eaux provenant des étages supérieurs.

Selon elle, l’expert a clairement indiqué que les désordres provenaient des installations sanitaires de l’appartement appartenant à M. [I] résultant d’un défaut de conception et d’un défaut d’entretien imputable au preneur. Elle se réfère encore au procès-verbal de constat établi le 1er décembre 2017 qui confirme sans contestation possible l’origine des désordres, ce qui est d’ailleurs confirmé par l’expertise judiciaire.

L’intimée conteste enfin toute responsabilité relevant l’irrecevabilité d’une telle demande, qui est prescrite, ainsi que le mal-fondé d’une telle prétention. Elle rappelle qu’elle s’est heurtée à l’inertie des copropriétaires et s’est trouvée contrainte de saisir le juge des référés pour obtenir un accès aux appartements en cause.

Dans le cadre d’un appel incident, elle revendique l’indemnisation de son préjudice immobilier soutenant qu’en raison de son sinistre, son appartement a subi une moins-value de 15.000 euros.

MOTIFS

La cour observe que Mme [U] sollicite dans ses conclusions la confirmation du jugement déféré, qui a notamment condamné in solidum M. [Y] [M], assisté de l’UDAF des Pyrénées Orientales, son curateur en exercice, la société Axa France Iard et M. [Z] [I] à payer à Mme [K] [U], ainsi qu’à la Maaf, subrogé dans ses droits, diverses sommes.

L’appel interjeté par M. [M] concerne Mme [U] et la société Maaf, M. [I] tout comme son assureur n’étant pas concernés par la procédure d’appel.

Il convient en conséquence d’inviter les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité des demandes à l’encontre des parties non intimées. Il convient de réserver les demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt avant dire droit rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Ordonne la réouverture des débats et convoque les parties à l’audience du 11 mai 2026 à 14h00,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 17 novembre 2025 avec une nouvelle ordonnance de clôture en date du 20 avril 2026,

Invite les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité des demandes à l’encontre des parties non intimées,

Réserve les demandes.

Le greffier, Le président,