MR/SL

N° Minute

1C25/204

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 22/01429 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBZ7

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 22 Avril 2022

Appelant

M. [X] [M]

né le 04 Novembre 1966 à [Localité 6] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 7] / ROYAUME – UNI

Représenté par M^e Sophie DUBOSSON, avocat postulant au barreau de THONON-LES-BAINS

Représenté par M^e Alexia ROUX, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimée

S.C.I. RESIDENCE [Adresse 4], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BCCL, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2018,M. [X] [M] a conclu un acte de vente en l’état de futur d’achèvement avec la SCI Résidence les [Adresse 4] portant sur l’acquisition d’un chalet 'C2' au sein de |'ensemble immobilier 'Les Fermes du Mont Blanc', situé [Adresse 2] à Combloux (74920) moyennant un prix de 1.809.600 euros.

La livraison du chalet, prévue pour le second trimestre de l’année 2018,soit au plus tard le 30 juin 2018, a été décalée pour tenir compte des travaux modificatifs acquéreurs (TMA) commandés par M. [M]. La réception du chalet C2 est intervenue le 19 décembre 2018 avec une liste de réserves à lever établie par les mandataires des parties.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé le 18 février 2019 entre M. [M] et la SCI Résidence [Adresse 4] prévoyant une levée des réserves listées au 8 mars 2019, l’ajout de carrelage derrière les lavabos des salles de bains avant le 30 mars 2019, des pénalités de retard en cas de non-respect des délais par la SCI, et le règlement par cette société de la quote-part des charges de copropriété échues au 31 décembre 2018.

A la suite de nombreux échanges entre les parties, une réunion a eu lieu le 2juillet 2019 pour trouver une solution amiable au litige.

Les parties étant en désaccord sur le contenu du protocole, c’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 8 novembre 2019, M. [X] [M] a fait assigner la société Résidence des Chalets du Mont Blanc devant le Tribunal de Grande Instance (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) de Bonneville, aux fins d’obtenir paiement de l’indemnité contractuelle de retard et de la quote-part des charges de copropriété pour le chalet C2.

Par jugement du 22 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— Condamné la SCI Résidence [Adresse 4] à payer à M. [X] [M] la somme de 2.700 euros (deux mille sept cents euros) au titre des pénalités de retard contractuelles,

— Condamné1a SCI Résidence [Adresse 4] à payer à M. [X] [M] la somme de 5.143,40 euros (cinq mille cent quarante trois euros et quarante centimes) au titre des frais et honoraires de procédure qu’il a été contraint d’engager pour obtenir le paiement des pénalités de retard,

— Débouté M. [X] [M] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des fautes commises dans le cadre de la garantie de parfait achèvement,

— Enjoint à la société Résidence les [Adresse 4] de régler à la société SYGESTIM-AGDA la somme de 4.404,96 euros (quatre mille quatre cent quatre euros et quatre vingt seize centimes) au titre de la quote-part des charges échues sur le chalet C2 pour la période comprise entre le 17 mai 2018 et le 31 décembre 2018, sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard à I’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la SCI Résidence [Adresse 4] aux entiers dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Au visa principalement des motifs suivants :

le domaine des pénalités de retard listé au protocole d’accord transactionnel du 18 février 2019 ne comprend que les réserves et les travaux modificatifs acquéreurs (TMA), ainsi le retard est de 9 jours ;

selon l’accord transactionnel, la société promoteur devait prendre en charge les frais liés à la procédure judiciaire pour le paiement des pénalités de retard, de sorte que seuls 35% des factures produites sont concernés ;

la société résidence [Adresse 4] ne peut, en qualité de promoteur-vendeur, être tenue responsable de fautes dans l’exécution de la garantie de parfait achèvement, laquelle ne concerne que le maître d’ouvrage et les locateurs d’ouvrage ;

en l’absence de preuve du paiement de la quote-part des charges échues entre le 17 mai et le 31 décembre 2018 convenue entre les parties et incombant à la société résidence [Adresse 4], il convient de condamner celle-ci au paiement des sommes correspondant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après signification du jugement.

Par déclaration au greffe du 28 juillet 2022, M. [M] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle enjoint à la société Résidence [Adresse 4] de payer les charges de copropriété sous astreinte, et la condamne aux dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 9 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X] [M] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Juger que la Société [Adresse 4] s’est contractuellement engagée à lui payer une indemnité de retard de 300 euros par jour, dans le cadre de la levée des réserves et des travaux au titre de la garantie afférente à la livraison du chalet C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 5], situé [Adresse 2] à [Localité 3],

— Juger que la Société [Adresse 4] s’est contractuellement engagée à prendre à sa charge les frais irrépétibles qu’il est contraint d’engager dans la présente instance,

— Juger que sa créance sur la Société [Adresse 4] au titre de l’indemnité de retard de levée des réserves est fixée à la somme de 300 euros à raison de 117 jours de retard soit 35.100 euros,

— Juger que la Société [Adresse 4] est débitrice d’une obligation au titre de la garantie de parfait achèvement à son égard, par son engagement contractuel à son égard ou, à minima, au titre de la garantie légale des vices apparents, sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil,

— Juger que la Société [Adresse 4] a commis des fautes en s’abstenant d’intervenir pour la reprise de divers travaux relevant de cette garantie,

— Juger n’y avoir lieu à réduction ou modération des pénalités de retard qui lui sont dues en application du protocole d’accord des parties,

En conséquence,

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Bonneville :

— en ce qu’il a limité la condamnation de la Société [Adresse 4] au paiement de la somme de 2.700 euros au titre des pénalités de retard contractuelles,

— en ce qu’il a limité la condamnation de la Société [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.143,40 euros au titre des frais et honoraires de procédure qu’il a été contraint d’engager pour obtenir le paiement des indemnités de retard,

— en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts au titre des fautes commises par la Société [Adresse 4] dans le cadre de la garantie,

Et y ajoutant,

— Condamner la Société [Adresse 4] à lui payer la somme complémentaire de 32.400 euros au titre de l’indemnité de retard due dans le cadre de la levée des réserves et de la « garantie de parfait achèvement '' ou « garantie des vices apparents» du chalet C2, contractuellement convenue par les parties, soit un montant global de 35.100 euros,

— Condamner la Société [Adresse 4] à lui payer la somme complémentaire de 9.552 euros en exécution de son engagement contractuel de prise en charge des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance, soit un montant global de 14.695,40 euros au titre des frais de première instance,

— Condamner la Société [Adresse 4] à lui payer la somme complémentaire de 4.200 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Et statuant à nouveau,

— Condamner la Société [Adresse 4] à lui payer la somme de 28.837 euros + 7.942 euros, soit un montant de 36.779 euros à titre de dommages et intérêts, à raison des fautes commises par le promoteur immobilier au titre de la garantie qui lui est due,

En tout état de cause,

— Débouter la Société [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la Société [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] [M] fait notamment valoir que :

au prototocole d’accord écrit s’ajoute un avenant validé oralement le 18 février 2019 et repris dans un courriel du 21 février 2019 par B. Architecture envoyé à toutes les parties, lequel n’a fait l’objet d’aucune contestation, et qu’en conséquence, les pénalités de retard trouvent à s’appliquer jusqu’au 2 juillet 2019 ;

la société Résidence [Adresse 4] s’est engagée à prendre en charge l’intégralité de ses frais et honoraires s’il se trouvait obligé d’engager une procédure judiciaire pour obtenir paiement des pénalités de retard, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de procéder à une analyse subjective des conclusions de première instance ;

la société Résidence [Adresse 4] a entendu se soumettre volontairement à la garantie de parfait achèvement, ce qui résulte des courriers officiels versés aux débats et qu’en outre le promoteur est légalement responsable à l’égard de l’acheteur des prestations effectuées par les entrepreneurs.

Par dernières écritures du 23 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Résidence [Adresse 4] demande à la cour de :

À titre principal,

— Débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes, celles-ci étant infondées,

— Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu’il a débouté M. [M] de ses demandes,

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu’il a condamné la société Residence [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.143,40 euros au titre de la prise en charge des frais irrépétibles alors que M. [M] ne rapporte pas la preuve que les conditions de prise en charge des honoraires liés à la procédure, telles qu’énoncées dans le protocole d’accord transactionnel, sont réunies et qu’il aurait engagé des frais irrépétibles à hauteur de 14.695,00 euros en vue d’obtenir le paiement des pénalités de retard,

À titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment ce qu’il a limité la condamnation de la Société Résidence [Adresse 4] à la somme de 2.700,00 euros au titre des pénalités de retard et à la somme de 5.143,40 euros au titre des frais et honoraires de procédure de M. [M] et en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [M] aux fins de condamnation de la Société Résidence [Adresse 4] au paiement de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— Constater que les demandes de M. [M] au titre des pénalités de retard sont manifestement excessives et, par conséquent, réformer le jugement sur ce point,

— Prononcer la diminution du montant des pénalités de retard réclamées par M. [M],

En tout état de cause,

— Condamner M. [M] à indemniser la Société Résidence [Adresse 4] des frais irrépétibles, qu’elle a dû exposer pour sa défense, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et lui allouer à ce titre la somme de 7.000 euros,

— Condamner M. [M] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société résidence [Adresse 4] fait notamment valoir que :

les 'traces de scotch’ sur les radiateurs ont été enlevées dans le délai fixé au protocole, et que le courriel du 21 février 2019 de l’architecte n’a aucune valeur contractuelle, que la remise d’un jeu de clefs supplémentaire ne relève pas de la garantie de parfait achèvement ;

à titre subsidiaire, le montant des pénalités de retard est manifestement excessif au regard du préjudice subi et il convient de faire application du pouvoir modérateur du juge prévu par l’article 1231-5 du code civil ;

les travaux liés aux sinistres de dégât des eaux de septembre 2019 et de février 2020 ne relèvent pas de la garantie de parfait achèvement, qu’elle n’a commis aucune faute dans la prise en charge de ces sinistres, et qu’il appartenait à M. [M], titulaire de l’assurance dommage-ouvrage depuis la réception du chalet le 19 décembre 2018, de mettre celle-ci en oeuvre ;

les conditions prévues dans le protocole pour la prise en charge des frais d’avocat par le promoteur-vendeur ne sont pas réunies, dans la mesure où elle a reconnu dès le 22 mai 2019 devoir la somme de 2 700 euros au titre des pénalités de retard, alors que M. [M] a choisi d’assigner en novembre 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 16 décembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

Le chef de jugement ayant enjoint à la société Résidence [Adresse 4] de régler les charges de copropriété n’étant pas critiqué, l’application de l’accord transactionnel sera examiné, ainsi que la demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la garantie de parfait achèvement et de la garantie des vices apparents et défauts de conformité.

I – Sur l’application de l’accord transactionnel

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1120 du même code précise 'Le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.'

Les pénalités de retard

Selon l’accord transactionnel signé entre les parties le 18 février 2019, la société Résidences [Adresse 4] s’est engagée à 'lever la liste des réserves annexée à l’accord (annexe 2) au 8 mars 2019 au plus tard, selon état contradictoire à dresser entre les parties, à défaut de quoi les pénalités fixées à 300 euros par jour de retard seront appliquées et déduites du solde de tout compte fixé au terme du présent accord’ et 'en cas d’application des pénalités de retard, il est expressément convenu que la société Résidence [Adresse 4] devra les payer à M. [X] [M] par chèque ou virement bancaire, au plus tard le jour de la levée effective des dernières réserves, selon état contradictoire à dresser entre les parties. Les pénalités de retard à hauteur de 300 euros par jour s’appliqueront également en cas de retard dans les dates de livraison rappelées ci-dessous au titre des TMA restant à réaliser.'

Les travaux modificatifs acquéreur (TMA) à réaliser étaient les suivants : 'devis du 2 janvier 2019 (travaux supplémentaires chaudière et salle de bain) chiffré à 3 205euros TTC (annexe 1) à réaliser au plus tard le 8 févier 2019, changement des porte-fenêtres des trois chambres du chalet en fenêtre oscillo-battantes, à réaliser au plus tard le 30 juin 2019, ajout de carrelage derrière les lavabos des sept salles de bain du chalet et ajout d’un rayonnage complémentaire dans le placard de la pièce de vie, à réaliser au plus tard le 30 mars.'

Il appartient à M. [M], qui prétend à l’application des pénalités de retard, de démontrer que les travaux prévus n’ont pas été réalisés dans les délais. Les pénalités de retard seraient dues selon ses conclusions :

— au titre des travaux de carrelage, qui n’ont été exécutés que le 9 avril 2019, soit avec 9 jours de retard puisqu’ils devaient être réalisés le 30 mars précédent ;

— au titre des traces de scotch à enlever sur le radiateur de la cuisine, travaux qui n’ont pas été réalisés ;

— au titre des clés manquantes pour la porte du chalet C2 et des badges d’accès au garage, qui n’ont été remis à l’acquéreur que le 2 juillet, soit avec un retard de 117 jours par rapport à la date butoir du 8 mars.

La société Résidence [Adresse 4] reconnaît la date de réalisation des travaux du carrelage, ainsi que le retard de 9 jours.

Aucun état des lieux contradictoire de levée des réserves n’est produit. M. [M] fonde sa demande concernant les réserves formulées dans l’annexe 2 sur les point 2-3-5-21 : ' scotch sur radiateur cuisine, scotch sur radiateur séjour, scotch sur radiateur gde Ht (séjour), radiateurs nettoyer traces de scotch'. L’appelant produit à ce sujet un constat d’huissier de justice du 10 juillet 2019 relevant 'au radiateur se trouvant côté cuisine, je constate des traces d’adhésifs.' Les deux photographies annexées ne permettent pas de vérifier l’existence de ces traces d’adhésif, et l’architecte assistant M. [M], M. [E] a indiqué dans son courrier du 9 juillet 2019 'or, à ce jour, il apparaît que les éléments suivants ne sont toujours pas réalisés par le promoteur immobilier Generim/sci Résidence [Adresse 4] réserves : n°16 : carrelage supprimer excédents joints (salle de bains, ch1), joint sur trappe de visite baignoire', sans évoquer les scotchs.

Il n’est pas démontré que la réserve liée à l’enlèvement des traces de scotch sur le radiateur de la cuisine n’ait pas été levée, et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [M] s’agissant des pénalités de retard sollicitées de ce chef.

L’architecte M. [E] a indiqué dans un mail du 21 février 2019 'suite à la levée des réserves de l’appartement de M. [X] [M] du 18/02/2019, il a été constaté que quatre réserves n’étaient pas levées : n°4, n°6, n°16, n°18 (…) En complément de ces réserves, il a été convenu que des travaux de GPA seraient réalisés : (…) Clés : il manque une 3ème clé pour la porte d’entrée, ainsi que pour les casiers. Il manque également un badge de la résidence. (…) D’un commun accord, il a été convenu que l’ensemble de ces travaux doivent être réalisés pour le 8/03/2019 et que les pénalités prévus au protocole seront appliquées à compter de cette date en cas de non-respect de cet engagement.'

L’absence de réponse de la société Résidence [Adresse 4] ne vaut pas acceptation, au visa de l’article 1120 du code civil susvisé, de sorte que M. [M] ne démontre pas que les retards de son cocontractant dans la remise des clefs supplémentaires soient entrés dans le champ contractuel.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Résidence [Adresse 4] à payer la somme de 2 700 euros au titre des retards dans l’exécution des travaux de carrelage exécutés le 9 avril, soit avec 9 jours de retard.

Sur les frais de procédure

L’accord transactionnel du 18 février 2019 prévoyait 'en cas d’application des pénalités de retard, il est expressément convenu que la société Résidence [Adresse 4] devra les payer à M. [X] [M] par chèque ou virement bancaire, au plus tard le jour de la levée effective des dernières réserves, selon état contradictoire à dresser entre les parties. (…) Dans l’hypothèse où M. [X] [M] serait contraint d’engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des pénalités de retard convenues aux termes de l’accord, il est expressément prévu par les parties que la société Résidence [Adresse 4] aura alors l’obligation contractuelle de prendre à sa charge l’intégralité des frais et honoraires de procédure que M. [X] [M] aura été contraint d’engager (honoraires, dépens, frais d’huissier de justice, etc).'

Il y a lieu d’observer en premier lieu que la société Résidence [Adresse 4] a reconnu, au terme de divers courriers, devoir la somme de 2 700 euros de retard au titre des travaux de carrelage réalisés le 9 avril 2019, ainsi, dans des courriers du 7 mai, 22 mai, 1er juillet et 10 juillet 2019, et qu’elle n’a jamais remis en cause ce point des discussions.

En second lieu, les échanges entre les parties ont évolué, pour prendre en compte d’autres éléments, tels la défaillance d’un, puis de deux lave-vaisselles, le raccordement TV non opérationnel, l’exiguïté d’une place de parking (courriers du 23 avril et 22 mai 2019 de Me [L], conseil de M. [M]), sans que le règlement définitif du protocole d’accord ait été arrêté définitivement.

En dernier lieu, aucun état contradictoire de levée des réserves n’a été établi par les parties, or, cet élément était destiné à marquer le point de départ de l’obligation de payer les pénalités de retard, alors, de surcroît, qu’il n’y a eu, au sens formel du terme, aucune mise en demeure de payer délivrée à l’encontre de la société Résidence [Adresse 4].

Il ne peut donc être considéré que M. [M] ait été 'contraint’ d’engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des indemnités de retard, et le jugement sera infirmé sur ce point.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1792-6 du code civil dispose ' La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.'

L’article 1642-1 du même code prévoit 'Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer'.

Enfin, l’article 1231-2 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de l’obligation, soit à raison de l’inexécution, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la garantie de parfait achèvement

Il ressort du dossier que la société résidence [Adresse 4] a signé un procès-verbal de réception des travaux du chalet C2 acquis par M. [M] en date du 19 décembre 2018, avec la société Barel et Pelletier, entreprise générale représentée par M. [V]. Ce faisant, la garantie de parfait achèvement dont bénéficie tout maître de l’ouvrage envers les constructeurs a été transférée à M. [M], à qui il appartient d’user des procédures applicables.

Si la société Résidence [Adresse 4] a accepté de recevoir les doléances de M. [M] au titre de la garantie de parfait achèvement, elle n’a agi qu’en qualité d’intermédiaire et ne pouvait d’ailleurs être tenue de cette garantie, n’ayant aucune compétence pour effectuer les travaux réclamés. Ainsi, le courrier du 7 mai 2019 du conseil de l’intimée indique 'sur les travaux de GPA apparus depuis la dernière réunion contradictoire, mes clients ont transmis à l’entreprise cette nouvelle liste de GPA et font vérifier les observations de M. [E].' et il ne ressort d’aucun des courriers échangés que la société Résidence [Adresse 4] ait accepté de réaliser les travaux dus au titre de la garantie de parfait achèvement, alors que cette garantie oblige le constructeur à exécuter des travaux en nature, ce qu’un promoteur-vendeur non constructeur ne peut faire.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie des vices de construction ou défauts apparents

Le promoteur, vendeur d’immeuble à construire, tel que la société intimée, est tenu pendant le délai d’un mois suivant la livraison, de garantir l’acheteur des vices de construction et défauts de conformité apparents. Le point de départ de cette garantie est la plus tardive des deux dates : la réception de l’immeuble ou la prise de possession.

En l’espèce, aucun procès-verbal de livraison n’est versé aux débats, mais il apparaît que M. [E], architecte représentant M. [M], était présent aux opérations de réception du 19 décembre 2018 entre le promoteur et l’entreprise générale, que celui-ci émet des observations complémentaires le 21 février 2019, et qu’il est indiqué dans le courrier de M. [E] du 12 avril 2019 que 'les interventions qui seront réalisées devront faire l’objet de plus grands soins afin de ne pas dégrader le logement, qui est, à ce jour, occupé'. Il sera donc retenu que cette date du 12 avril, à laquelle M. [M] avait pris possession de son bien, constitue le point de départ du délai d’un mois de réclamation pour les défauts de conformité apparents et vices de construction.

Dans le délai d’un mois, M. [M] a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, un courrier, du 23 avril 2019, qui fait état de :

— un problème de place de parking n°124 'trop étroite pour accueillir le véhicule Land Rover de M. [X] [M]' ;

— l’absence de joints entre les faïences et les lavabos et l’absence de nettoyage du surplus de joints ;

— joints acryliques entre les limons et cloisons du garde-corps à refaire,

— clef manquante pour la porte d’entrée ainsi que pour les casiers non fournie,

— lave-vaisselle n°1 ne fonctionne plus,

— encadrements bois se décollent autour des fenêtres et porte-fenêtres,

— joints acryliques se délitent,

— plusieurs reprises de plâtrerie sont à réaliser suite au passage du carreleur sur les dosserets,

— tableau électrique et raccordement TV pas opérationnel dans les chambres,

— suite à ces dernières interventions, prévoir un nettoyage.

Les vices apparus après la prise de possession des lieux ne sont toutefois pas des vices apparents au moment de la réception, sauf à démontrer qu’ils peuvent se rattacher à un défaut de conformité existant à la livraison. Ces vices non préexistants apparus postérieurement ne peuvent ouvrir droit à l’action en garantie des vices apparents du vendeur, mais peuvent être l’objet de la garantie des articles 1792 et suivants du code civil due par les constructeurs.

Ainsi, les demandes de M. [M] concernant la réparation de la chaudière, le sinistre de dégât des eaux survenu en septembre 2019 et celui survenu en février 2020 ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation du promoteur-vendeur dès lors qu’il n’est pas constructeur. En effet, le seul élément produit à ce sujet est l’expertise dommage-ouvrage réalisée le 16 avril 2020, qui indique 'dommage 1 : (…) dans le cadre d’une précédente expertise, consécutive à un dégât des eaux dans le chalet, une fuite d’eau sur la canalisation d’eau chaude de la douche de la salle de bains de la chambre 1 avait été identifiée. Cette canalisation avait été déconnectée par le plombier afin d’éviter une aggravation des dommages consécutifs. (…) Cette canalisation n’a pas été réparée ni reconnectée si bien que la douche de la chambre 1 n’est plus alimentée en eau chaude.

Dommage 2 défaut d’alimentation en eau chaude de la douche de la chambre 2 : (…) En l’absence du constat de la matérialité du dommage, nous ne pouvons apporter d’analyse technique.'

Ainsi, au regard de l’absence d’élément contradictoire sur les sinistres et leur origine, il n’est pas possible de déterminer s’ils relèvent ou non d’un vice de construction présent à la livraison ou bien d’une autre cause.

En revanche, le manque de finition des joints de carrelage, des joints acryliques, reprise de plâtre et reprise des joints de carrelage sont des défauts de conformité apparents. En l’espèce, le constat d’huissier du 10 juillet 2019 fait état :

— sur le versant peinture-joints : ' de trois raccords grossiers au-dessus de la tringle à rideau, de deux raccords grossier au-dessus de la fenêtre, au plafond, de taches blanches sur les trois premières lames de l’habillage bois du plafond, côté salon, trois retouches sont visibles à droit de la fenêtre en partie haute, dans la salle d’eau attenante à la chambre 3, présence de tâches sur le sol, a gauche du tablier de la baignoire, joint grossier, au niveau de la volée de marches R+1, je constate sur la deuxième contremarche que des marques blanches sont visibles.'

— sur le versant 'bois’ : 'au-dessus des plinthes, je note la présente de baguettes de bois, j’ai pu constater qu’elles ne sont pas de même dimension, je relève également qu’elles n’ont pas la même couleur. (…) Dans la cage d’escalier entre le rez-de-chaussée et le niveau -1, je relève les mêmes points. Je relève au-dessus des plinthes que les habillages bois sont différents de la cage d’escalier sise entre le rez-de-chaussée et le premier étage. Je note également des différences de couleur et de dimensions.'

— sur le problème de connectivité 'Dans les chambres 3, 4 et 5, il n’y a pas de connexion à internet. (…) J’ai pu constater un message d’erreur sur l’écran des trois téléviseurs.'

Il sera fait droit à la demande de M. [M] à hauteur de 1.215 euros de travaux de raccordement des TV suivant facture de la société Astrasat.tv du 9 août 2019, et partiellement, à hauteur de 5.000 euros HT, soit 6.000 euros TTC pour la facture de la société [I] du 30 novembre 2019, correspondant aux travaux de 'reprises diverses de plâtrerie et de peinture en finition, comprenant protections soignées, raccords de plâtre, travaux préparatoires, reprises d’enduits ponctuels type blanche en raccord, y compris ressuivis des joints souples, nettoyage et replis d’installations’ et aux travaux de menuiserie intérieure 'ressuivi des jonctions murs/escaliers/plinthes bois par raccords plâtre et joints acryliques souples, pochonnages peinture, y compris protection des escaliers et lasure finition incolore mate en raccord avec l’existant.'

La nécessité de travaux de reprise des joints de carrelage et faïence murale n’a en effet, pas été constatée par l’huissier, qui n’a formulé aucune observation à cet égard, de sorte qu’il n’existe aucun constat objectif sur ce point.

Il sera en conséquence fait droit à hauteur de 7.215 euros, à la demande d’indemnisation de M. [M] du fait de vices et défauts de conformité apparents présents à la prise de possession des lieux.

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [M] du surplus de ses demandes.

III- Sur les demandes accessoires

La société Résidence [Adresse 4] supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la société Résidence [Adresse 4] à payer à M. [X] [M] la somme de 5.143,40 euros au titre des frais et honoraires de procédure qu’il a été contraint d’engager pour obtenir le paiement des pénalités de retard,

— débouté M. [X] [M] du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de condamnation de la société Résidence [Adresse 4] à la somme de 35.100 euros au titre des pénalités de retard,

Condamne la société Résidence [Adresse 4] à payer à M. [X] [M] la somme de 7.215 euros de dommages et intérêts en application de l’article 1642-1 du code civil,

Condamne la société Résidence [Adresse 4] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Résidence [Adresse 4] à payer à M. [X] [M] la somme de 4.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les causes d’appel et de première instance confondues,

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Sophie DUBOSSON

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Sophie DUBOSSON

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY