COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04164 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P5UF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 MARS 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

N° RG 22/00283

APPELANTE :

Madame [V] [T]

née le 09 Novembre 1957 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-04912 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE :

Madame [Y] [N]

née le 02 Mai 1953 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Corinne STRUNK Conseiller en remplacement du Président de chambre empêché, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 septembre 2013, Mme [Y] [N] a donné à bail à Mme [V] [T] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385 euros outre 15 euros de provisions pour charges.

Un constat d’indécence a été établi par les services de l’agglomération Hérault Méditerranée le 5 novembre 2020, puis le 27 août 2021, l’ensemble des désordres n’ayant pas été corrigés.

Par acte du 13 janvier 2022, Mme [Y] [N] a fait signifier à Mme [V] [T] un congé pour vente à la date du 10 septembre 2022.

Par acte délivré le 5 août 2021, Mme [V] [T] a assigné Mme [Y] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers, lequel par ordonnance du 4 mai 2022, l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes, dont celle tendant à voir ordonner une expertise judiciaire, et l’a condamnée à payer à Mme [Y] [N] la somme de 3.181 euros au titre des loyers et charges dus au 22 février 2022.

Par acte du 1er août 2022, Mme [V] [T] a fait assigner Mme [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], en nullité du congé et en indemnisation du préjudice en découlant.

Le jugement contradictoire rendu le 31 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Déboute Mme [V] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

Valide le congé pour vendre signifié par acte du 13 janvier 2022 ;

Constate qu’à la date du 10 septembre 2022, Mme [V] [T] est devenue occupant sans droit ni titre ;

Ordonne en conséquence à Mme [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [Y] [N] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Condamne Mme [V] [T] à verser à Mme [Y] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer augmenté des charges courantes jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Ordonne à Mme [V] [T] de laisser le logement, objet du bail, les jours ouvrables entre 17 et 19 heures conformément aux dispositions du bail, sans intervention de sa part de nature à faire obstacle à la vente, et ce sous astreinte de 100 euros par manquement à cette obligation, dans la limite de 1.000 euros ;

Condamne Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] les sommes suivantes :

340,72 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 10 février 2023,

1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [N] au titre de la procédure abusive ;

Dit n’y avoir lieu à réserver les droits de Mme [Y] [N] quant à sa créance éventuelle relative à la remise en état des lieux ou toute autre cause ;

Condamne Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le coût des actes d’exécution forcée éventuels est à la charge du débiteur conformément à l’article 1342-7 du code civil ;

Condamne Mme [V] [T] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge retient l’absence de démonstration du caractère frauduleux du congé litigieux, compte tenu du défaut de justification du caractère excessif du prix de vente proposé, et de la réalisation de nombreux travaux de remise en état par la bailleresse, alors que la locataire faisait obstacle à l’exécution des travaux restants en refusant l’accès à son logement aux plombiers.

Il déboute Mme [V] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux en ce qu’elle ne justifie ni de démarches en vue de son relogement, ni de sa situation financière et personnelle.

Le premier juge relève que Mme [V] [T] ne démontre pas s’être acquittée de la somme de 340,72 euros figurant dans le relevé de compte, lequel n’intègre pas les sommes au titre des mesures d’exécution forcée diligentées par la bailleresse sur le fondement de l’ordonnance de référé du 4 mai 2022.

Par ailleurs, il constate que Mme [V] [T] a adopté un comportement positif de nature à faire échouer les ventes, notamment en exigeant des visiteurs qu’ils se déchaussent et qu’ils présentent un pass vaccinal.

Le premier juge alloue la somme de 1.500 euros à la bailleresse au titre de la résistance abusive de la locataire, et celle de 500 euros au titre de son préjudice moral caractérisé par les courriers adressés par la locataire et comportant des propos blessants et déplacés s’agissant de la situation familiale de la bailleresse.

Mme [V] [T] a quitté les lieux le 14 juin 2023.

Mme [V] [T] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 août 2023.

Dans ses dernières conclusions du 2 mai 2024, Mme [V] [T] demande à la cour de :

Débouter Mme [Y] [N] de sa demande d’irrecevabilité de l’appel ;

Réformer le jugement du juge des contentieux et de la protection de [Localité 6] en date du 31 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

Débouter Mme [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Mme [V] [T] ;

Prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 13 janvier 2022 par Mme [Y] [N] à Mme [V] [T] en raison du caractère frauduleux du motif invoqué ;

Condamner Mme [Y] [N] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi par la délivrance d’un congé frauduleux ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, Mme [V] [T] était condamnée à une quelconque somme :

Accorder à Mme [V] [T] des délais de paiement les plus larges possibles, soit 24 mensualités de pareil montant ;

Condamner Mme [Y] [N] à verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de Me [H] de la SARL [H] et Associés ;

Condamner Mme [Y] [N] aux dépens.

Mme [V] [T] conclut à la recevabilité de son appel, indiquant être dans l’impossibilité de communiquer son adresse actuelle, son courrier étant acheminé à une poste restante.

L’appelante soutient que le congé a été délivré de façon frauduleuse par la bailleresse dont l’intention a été, non pas de vendre le bien litigieux, mais de se soustraire à ses obligations en proposant un prix de vente excessif au regard de l’état du bien. A ce titre, elle prétend qu’il résulte de l’avis technique réalisé le 22 août 2022 et du constat d’huissier du 10 octobre 2022, que la bailleresse n’a jamais effectué les travaux de remise en état.

Elle affirme avoir subi un préjudice moral, résultant notamment de l’incertitude sur son sort et de l’angoisse liée à la recherche d’un nouveau logement compte tenu de l’état du marché immobilier.

L’appelante soutient s’être acquittée de l’ensemble des loyers et charges.

Elle fait valoir que les conditions fixées concernant l’accès au logement ne peuvent s’analyser en une résistance abusive de sa part. Elle ajoute que la lettre envoyée à la bailleresse ne peut justifier l’octroi d’une indemnité pour préjudice moral, dans la mesure où cette dernière lui a loué un logement indécent.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement, affirmant être dans l’impossibilité de régler en une seule fois la somme sollicitée, eu égard à sa situation de retraitée.

Dans ses dernières conclusions du 6 février 2024, Mme [Y] [N] demande à la cour de :

Juger irrecevable l’appel de Mme [V] [T] à l’encontre du jugement rendu le 31 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] ;

Dans l’hypothèse où la cour ne déclarait pas l’appel irrecevable :

Juger l’appel régularisé par Mme [V] [T] comme infondé ;

Confirmer le jugement rendu le 31 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] sauf en ce qu’il :

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [N] au titre de la procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu à réserver les droits de Mme [Y] [N] quant à sa créance éventuelle relative à la remise en état des lieux ou tout autre cause ;

Débouter Mme [V] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [Y] [N] ;

Condamner Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N], la somme de 966,37 euros + 50 euros + 346,17 euros = 1.362,54 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 5 février 2024, majorée d’intérêts au taux légal ;

Condamner Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] la somme de 5.000 euros à titre de réparation du préjudice moral supporté ;

Condamner Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] la somme de 3.000 euros pour procédure abusive de première instance et 3 000 euros pour appel abusif ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’appel ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance d’appel.

Mme [Y] [N] conclut à l’irrecevabilité de l’appel interjeté compte tenu du départ de Mme [V] [T] le 14 juin 2023.

L’intimée prétend avoir procédé à la réalisation de l’intégralité des travaux nécessaires dès qu’elle en a eu connaissance, alors que l’appelante a fait obstacle à leur finalisation en refusant l’accès au logement au plombier. Elle soutient également que l’appelante ne peut se prévaloir du constat du 22 août 2022 qui n’est pas contradictoire. Elle ajoute que le caractère dissuasif du prix et l’intention de la bailleresse de détourner le congé ne sont pas établis.

Elle affirme que l’appelante a fait preuve de résistance abusive en se maintenant dans les lieux et en adoptant une attitude dolosive pour empêcher la vente du bien. Elle prétend également avoir subi un préjudice moral, notamment en raison des propos tenus par l’appelante dans son courrier du 1er mars 2022.

L’intimée sollicite le rejet de la demande de délais de paiement, tenant l’absence de démonstration par l’appelante de sa situation financière et de son intention de régler une somme quelconque.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Mme [N] demande de voir juger irrecevable l’appel interjeté par Mme [V] [T] contestant ainsi son intérêt à agir.

La cour observe que si Mme [V] [T] a quitté les lieux le 14 juin 2023, cet élément est indifférent dans l’appréciation des prétentions présentées par l’appelante.

Celle-ci justifie en effet d’un intérêt à agir dans la mesure où elle oppose la nullité du congé, délivré selon elle de manière frauduleuse, et qu’elle sollicite l’allocation de dommages et intérêts, pré

L’appel est donc recevable.

Sur la validité du congé vente

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque 'le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

L’article 15 II de la même loi dispose que 'lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local… ».

Il n’est nullement contesté que Mme [N] a fait délivrer un congé pour vente, par acte d’huissier de justice le 13 janvier 2022, pour un délai expirant le 10 septembre 2022, soit six mois avant le terme du bail.

Ce congé mentionne le prix et les conditions de la vente, à savoir: « 69.000 euros payables comptant le jour de la signature de l’acte authentique».

Ce congé rappelle les dispositions des articles 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et respecte enfin les conditions de forme susvisées.

Mme [T] soutient en revanche que le congé délivré est frauduleux. Elle critique principalement le prix pratiqué, qu’elle considère comme excessif, mais encore le motif poursuivi, alléguant sur ce point, d’une volonté manifeste de la bailleresse d’échapper à son obligation de louer un logement décent.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse repose sur la locataire.

La fixation d’un prix excessif témoigne d’une ambition excessive de la bailleresse mais ne peut à elle seule caractériser une intention frauduleuse, sauf à être exorbitant au regard de l’état de l’immeuble ou des références du marché et à avoir pour seul but de dissuader la locataire de se porter acquéreur.

En l’espèce, la bailleresse produit un mandat de vente en date du 11 janvier 2022, confié à l’agence S’antoni Immobilier précisant un prix de vente de 69.000 euros pour une maison de village présentant une superficie de 45m² située à [Localité 9].

Mme [T], qui critique le prix pratiqué, ne produit aucune pièce de nature à établir la valeur du bien immobilier mis en vente et son caractère excessif. Ce moyen est donc inopérant.

S’agissant de l’intention réelle du vendeur, si le diagnostic établi le 5 novembre 2020 par l’Agglo Hérault Méditerranée met en évidence l’insalubrité du logement loué, en ce qu’il ne répond pas aux règles de décence sur l’habitabilité, le confort, l’entretien, les équipements électriques, de chauffage, ainsi que sur l’humidité et l’aération, il est toutefois démontré que lors de la visite de contrôle effectuée le 27 août 2021, la plupart des désordres avaient cessé excepté ceux relatifs à l’humidité et l’aération jugée insuffisante dans la cuisine.

En effet, le rapport établi le 27 août 2021 fait état de la réalisation des prestations suivantes:

— travaux de calfeutreument de la porte d’entrée et de la porte d’accès aux combles; travaux de réfection de la toiture; recherche en cours pour l’humidité; programme de travaux électriques réalisé pour mettre aux normes l’installation électrique; travaux de réparation du cumulus; pose détecteur de fumée; réalisation d’un système de vmc; travaux de traitement du dégât des eaux dans le bureau.

La réalisation des travaux est également confirmée par le conciliateur de justice le 29 juin 2021 (pièce 35) mais est également démontrée par les factures produites par Mme [N].

Il est par ailleurs justifié que la bailleresse s’est heurtée à l’opposition de sa locataire pour que soient recherchées les causes de l’humidité, ou encore soient réalisés des travaux de plomberie. Il est encore établi que Mme [T] a entravé l’accès du logement empêchant ainsi la réalisation de travaux de mise aux normes auxquels avait adhéré Mme [N].

Ainsi, si Mme [T] justifie au moyen de divers procès-verbaux de constat d’huissier, que le logement présente encore en 2022 une humidité importante, les obstacles opposés à la recherche de l’origine des infiltrations la prive de la possibilité de s’en prévaloir dans le présent litige.

Il ne peut donc être opposé à la bailleresse une volonté de se soustraire à son obligation de délivrance et d’entretien.

Le caractère frauduleux du congé délivré n’est nullement établi. Mme [T] sera donc déboutée de sa demande d’annulation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a validé le congé pour vente et en ce qu’il a fait droit aux demandes subséquentes présentées par Mme [N] relatives à la mesure d’expulsion et la condamnation à une indeminté d’occupation.

Sur la dette locative

Il est justifié que Mme [T] a quitté le logement le 14 juin 2023 comme en atteste le procès-verbal de reprise et qu’elle se trouve en conséquence redevable des indemnités d’occupation et des charges jusqu’à cette date.

Mme [N] justifie de sa créance au moyen d’un historique du compte locataire, et de pièces relatives aux charges (25, 64, 65, 66).

Mme [T] ne démontre pas avoir procédé au paiement des sommes réclamées.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 966,37 euros, déduction faite des frais réclamés au titre de l’exécution des décisions de justice antérieures et du montant des dommages et intérêts intégrés dans le décompte. La décision déférée sera infirmée sur ce point.

Mme [T] réclame des délais de paiement, sans pour autant justifier de difficultés personnelles ou de la réalité de sa situation financière. Elle sera donc déboutée de cette prétention.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Mme [N] réclame en appel la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi que la somme de 3.000 euros pour procédure abusive en première instance et 3.000 euros pour appel abusif.

Le premier juge a accordé à Mme [N] une somme de 1.500 euros en indemnisation du préjudice occasionné par la résistance abusive dont a fait preuve sa locataire, en raison des obstacles opposés à l’intervention des artisans ainsi qu’au regard des perturbations occasionnées dans le déroulement des visites du bien.

L’appelante conteste cette décision en appel.

Si la résistance non justifiée opposée par Mme [T] est démontrée par les pièces produites aux débats, et notamment les attestations produites en pièces 10, 23, 36, 55, 56, 60, la cour considère que l’indemnisation allouée à l’intimée est excessive. Il convient en conséquence de fixer le montant des dommages et intérêts à hauteur de 400 euros.

S’agissant de l’indemnisation présentée au titre de la procédure abusive, cette demande sera rejetée en l’absence de preuve rapportée par Mme [N] de l’intention de nuire de l’appelante. Une appréciation inexacte, qu’une partie se fait de ses droits, ne saurait caractériser un exercice abusif des voies de recours.

Mme [N] sera donc déboutée de cette demande. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Enfin, s’agissant de l’indemnisation du préjudice moral, le premier juge a relevé que certains courriers adressés par Mme [T] à la bailleresse contiennent des commentaires blessants et déplacés sur les relations que Mme [N] entretient avec les membres de sa famille. Retenant le caractère fautif des propos tenus, il a accordé à la bailleresse une indemnisation de son prejudice moral à hauteur de 500 euros.

La cour observe que si les propos tenus par Mme [T] dans le cadre de courriers adressés à la bailleresse sont plutôt malvenus et maladroits, ils ne sauraient pour autant caractériser une faute. Par ailleurs, Mme [N] ne justifie pas de la réalité de son préjudice. Elle sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera infirmé sur les frais irrépétibles. L’équité commande en effet en première instance, mais également en appel, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déboute Mme [Y] [N] de la demande présentée au titre de l’irrecevabilité de l’appel,

Confirme le jugement rendu le 31 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] les sommes de :

340,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 février 2023 ;

1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [V] [T] à payer à Mme [Y] [N] les sommes de :

966,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2024 ;

400 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute Mme [V] [T] de la demande de délais de paiement,

Déboute Mme [Y] [N] de la demande présentée au titre de la réparation de son préjudice moral et de la procédure abusive en appel,

Déboute au besoin les parties du surplus de leurs prétentions,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

Condamne Mme [V] [T] aux entiers dépens.

Le Greffier P/ Le Président empêché