COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02085 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGW2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 MARS 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 23/03156

APPELANT :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE FLORENT représenté par son syndic le CABINET ROUCAYROL, dont le siège est [Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandrine BOURDAROT COUSY de la SARL SBC AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [D] [L] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Assigné le 7 juin 2024 – Dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice

Ordonnance de clôture du 18 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[D] [L] [R] est propriétaire des lots n° 54 (appartement) et 89 (parking) de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé "[Adresse 4]" situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Hérault).

Par exploit du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 4]" a fait assigner M. [L] [R] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en vue notamment d’obtenir le paiement de la somme de 9774,84 € au titre d’un arriéré de charges arrêtées au 21 juin 2023.

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire du 28 mars 2024, a :

— condamné M. [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" représenté par son syndicat d’exercice la somme de 3944,86 € au titre des charges de copropriété dues au 21 juin 2023,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,

— condamné M. [L] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 4]" la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [R] aux dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu qu’il ressortait des pièces produites que toutes les sommes échues mentionnées dans le décompte du 17 octobre 2020 correspondaient à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu’elles étaient dues par M. [L] [R] déduction faite de la somme, non justifiée, de 5829,98 € au titre de solde antérieur au 30 juin 2021 ; pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts, il a, par ailleurs, considéré que n’était pas rapportée la preuve de la mauvaise foi de M. [L] [R], ni d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement.

Par déclaration reçue le 16 avril 2024 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce qu’il a retenu la seule somme de 3944,86 € au titre des charges de copropriété impayées et rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Dans ses conclusions déposées le 17 juin 2024 via le RPVA, il demande à la cour de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 28 mars 2024 et statuant à nouveau,

— condamner M. [L] [R] à lui verser les sommes de :

' 12 446,18 € au titre de son arriéré de charges arrêté au 13 juin 2024 augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

' 2000 € à titre de dommages et intérêts au regard de la carence répétée du défendeur qui lui cause un préjudice distinct du simple retard dans le paiement en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété,

— condamner M. [L] [R] à lui verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [L] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, il fait valoir pour l’essentiel que :

— la somme de 9774,84 € due à la date du 21 juin 2023 correspond à un arriéré pris en compte dans un plan entériné en décembre 2022 par la commission de surendettement et aux charges échues postérieurement,

— une mise en demeure destinée à rendre le plan caduc a été adressée à M. [L] [R] par le syndic,

— M. [L] [R] se soustrait volontairement à ses obligations et l’arriéré dû, de plus de 10 000 €, impacte la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété.

M. [L] [R] n’a pas comparu bien que la déclaration d’appel lui eût été signifiée par acte du 7 juin 2024 délivré à domicile avec remise de la copie de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire ; les conclusions d’appel lui ont été signifiées, le 19 juin 2024, selon les mêmes modalités.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 18 mars 2026.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Il résulte, par ailleurs, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" communique, entre autres pièces, les procès-verbaux des assemblées générales tenues entre le 20 novembre 2020 et le 12 décembre 2023, qui ont approuvé les comptes des exercices clos en 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et, pour l’assemblée générale du 17 novembre 2022, adopté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, les décomptes de régularisation des charges de 2020 à 2023, l’ensemble des appels de fonds édités du 1er juillet 2023 au 1er avril 2024, diverses lettres de mise en demeure adressées à M. [L] [R] entre le 2 juin 2022 et le 4 mars 2024 ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance à la date du 13 juin 2024.

Le premier juge a considéré comme étant non justifiée la somme de 5829,98 € au titre d’un solde antérieur au 30 juin 2021 ; à cet égard, ni la production d’un extrait du grand livre du syndic, le cabinet Roucayrol immobilier, ni la prise en compte d’un arriéré de charges de 8090,98 € dans les mesures imposées le 19 décembre 2022 par la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault ne sauraient faire la preuve d’un tel solde au titre des charges de copropriété exigibles au 30 juin 2021.

En revanche, les décomptes de régularisation des charges au 30 juin 2020 et au 30 juin 2021 et le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2021 portant approbation des comptes des exercices clos à ces dates établissent la preuve de charges dues au 30 juin 2021 à hauteur de 2897,73 € (1404,57 € + 1493,16 €) en sorte que le solde antérieur devant être déduit n’est que de 2932,25 € (5829,98 € – 2897,73 €).

Il résulte de ce qui précède que le montant des charges et provisions sur charges dû par M. [L] [R] au 13 juin 2024, y compris les frais de mise en demeure justifiés tels que prévus dans le contrat de syndic, s’élève à la somme de : 12 446,18 € – 2932,25 € = 9513,93 €, qu’il y a lieu d’assortir des intérêts au taux légal à compter, non pas de l’assignation introductive d’instance, mais de la signification des conclusions devant la cour, soit le 19 juin 2024.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ; en l’occurrence, le compte de M. [L] [R], dont le dernier paiement partiel remonte au 2 juillet 2020, est constamment débiteur depuis, à tout le moins, le mois de juillet 2019 et atteint désormais près de 10 000 €, contraignant ainsi les autres copropriétaires à pallier le manque de trésorerie en découlant ; un tel refus répété et injustifié à s’acquitter des charges dues, qui caractérise sa mauvaise foi, a dès lors causé au syndicat un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement, qui peut être indemnisé par l’allocation de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [L] [R] doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" la somme de 1000 € au titre des frais non taxables qu’il a dus exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt de défaut,

Réforme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 28 mars 2024 mais seulement en ce qu’il condamne M. [L] [R] au paiement de la somme de 3144,86 € à titre de charges de copropriété dues au 21 juin 2023 outre intérêts et en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne [D] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 4]" la somme de 9513,93 € au titre des charges et provisions sur charges dues au 13 juin 2024, y compris les frais de mise en demeure, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024,

Condamne M. [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne M. [L] [R] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président