COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 05 mai 2026

N° RG 25/00978 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GL45

— VC-

[F] [O] [U], [D] [Q] [N] [J] / S.C.P. [S]-SAINT- MARCOUX- BODIN-COSTA-RENAUT, [B] [Z], [I], [V], [X] [Z] épouse [R]

Réinscription après radiation par ordonnance du conseiller de la mise en état de la première chambre civile de la Cour d’appel de Riom n°103 du 27 février 2025 sous le numéro RG 24/01555

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 3 mai 2024 enregistrée sous le n° 23/02254 (+ jugement rectificatif du 26 Juillet 2024)

Arrêt rendu le MARDI CINQ MAI DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [F] [O] [U]

et Mme [D] [Q] [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

S.C.P. [S]-SAINT-MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

M. [B] [Z]

et Mme [I], [V], [X] [Z] épouse [R]

[Adresse 4],

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par Maître François GRANGE de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 16 mars 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 05 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [B] [Z] et sa fille Madame [I] [Z] épouse [R] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 1] (63). Madame [I] [Z] a acquis la nue-propriété par donation de ses parents Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [G] épouse [Z] suivant acte authentique du 7 janvier 2000. Madame [C] [G] est décédée le 3 août 2015, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, sa fille [I] et son fils né d’une première union, Monsieur [K] [Y].

Par acte authentique du 20 mai 2019 établi par Maître [S], notaire, M. [B] [Z] et sa fille Mme [I] [Z] épouse [R] ont signé une promesse de vente sous condition suspensive avec M. [F] [U] et Mme [D] [J], moyennant le versement de la somme de 258.000 €. En cas de réalisation des conditions suspensives, la vente devait intervenir au plus tard le 15 août 2019.

La vente n’a pas pu se tenir à la date convenue et de nombreux échanges s’en sont suivis entre les parties, leurs conseils et les notaires. Ils étaient notamment relatifs aux droits de M. [K] [Y] et à l’absence de son consentement express à la vente et de sa renonciation à exercer l’action en réduction.

Par acte du 30 mars 2021, M. [F] [U] et Mme [D] [J] ont fait assigner M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND afin d’obtenir la résolution du promesse de vente du 20 mai 2019 ainsi que l’octroi d’une somme de 25.800 € au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente.

Par acte du 23 juin 2021, M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] ont appelé en cause la SCP [S] – SAINT-MARCOUX-BODIN – COSTA – RENAUT afin de se voir garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Par jugement contradictoire n° RG 25/02254 rendu le 3 mai 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante :

'- déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir prononcer la résolution du promesse de vente signé entre les parties le 20 mai 2019,

— déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation du promesse de vente signé entre les parties le 20 mai 2019,

— ordonne la libération de la somme de 1.000 € séquestrée entre les mains de Maître [P] [S], notaire à [Localité 2], dans le cadre du promesse de vente conclu le 20 mai 2019 et sa restitution à M. [F] [U] et Mme [D] [J],

— déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir condamner M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] au versement de la somme de 25.800 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019,

— déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir condamner in solidum M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] et la SCP [S] – Saint-Marcoux-Bodin – Costa – Renaut à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamne M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] à payer à M. [F] [U] et Mme [D] [J] la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019,

— dit n’y avoir lieu à condamner la SCP [S] – Saint-Marcoux-Bodin – Costa – Renaut à garantir M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— condamne M. [F] [U] et Mme [D] [J] à payer à M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] et la SCP [S] – Saint-Marcoux-Bodin – Costa – Renaut de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [F] [U] et Mme [D] [J] aux dépens,

— rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.'

Par jugement rectificatif n° RG 23/02254 rendu le 26 juillet 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante :

'- rectifie le jugement du 3 mai 2024 (RG n° 23/02254, minute n° 190) en ce que la sixième mention du dispositif figurant en page 11, ainsi libellée : " condamne M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] à payer à M. [F] [U] et Mme [D] [J] la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019 « est libellée comme suit : » condamne M. [F] [U] et Mme [D] [J] à payer à M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019 ",

— précise que les autres dispositions restent inchangées,

— dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement du 3 mai 2024 (RG n° 23/02254, minute n° 190) et qu’elle sera notifiée comme le jugement,

— laisse les dépens de la présente procédure à la charge du Trésor Public.'

Par acte du 4 octobre 2024, M. [F] [U] et Mme [D] [J] ont fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance n° RG 24/01555 rendue le 27 février 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de la déclaration d’appel et condamné M. [F] [U] et Mme [D] [J] à payer au profit de Mme [I] [Z] épouse [R] et M. [B] [Z] une indemnité de 800 €, en dédommagement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été réinscrite au rôle sous le n° RG 25/00978 le 19 juin 2025 à la demande de M. [F] [U] et Mme [D] [J].

Par ordonnance n° RG 25/00978 rendue le 20 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a prononcé l’impossibilité de conclure en qualité d’intimé à l’encontre de la SCP [S] – SAINT-MARCOUX-BODIN – COSTA – RENAUT.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 février 2026, M. [F] [U] et Mme [D] [J], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1130, 1226, 1231-1, 1240 et 1626 du Code civil, de :

— d’infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau,

— prononcer la résolution de la promesse de vente signée entre les parties le 20 mai 2019,

en tout état de cause,

— condamner M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] à leur payer la somme de 25.800 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019,

— condamner in solidum M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] et la SCP [S] – Saint-Marcoux-Bodin – Costa – Renaut à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] et la SCP [S] – Saint-Marcoux-Bodin – Costa – Renaut à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure,

— débouter M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] et la SCP [S] – Saint-Marcoux-Bodin – Costa – Renaut de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions formulées à leur encontre.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que Mme [I] [Z] épouse [R] était redevable d’une indemnité de réduction à l’égard de son demi-frère, M. [K] [Y] mais qu’elle n’a pas été en mesure de justifier avant le 31 août 2019 de la renonciation effective de ce dernier en qualité d’héritier réservataire à faire valoir ses droits. Ils en déduisent qu’un risque courait donc sur eux mais qu’ils ne l’avaient pas accepté dans la mesure où M. [K] [Y] aurait pu exercer son action en réduction. M. [F] [U] et Mme [D] [J] font donc valoir que les vendeurs ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, dont ils étaient débiteurs.

Ils exposent également que leur refus de réitérer la vente était légitime dans la mesure où ni M. [B] [Z], ni Mme [I] [Z] épouse [R], ni leur notaire ne les ont informés de l’existence d’un héritier réservataire et n’ont pas pu obtenir dans les délais sa renonciation à exercer l’action en réduction. M. [F] [U] et Mme [D] [J] ont également indiqué que la proposition de consignation ou de séquestre du prix de vente, avancée par les vendeurs, ne constituait pas une sûreté efficace et ne les protégeait pas contre l’éventuelle action de l’héritier.

M. [F] [U] et Mme [D] [J] font valoir que les manquements de la SCP notariale se rattachent directement aux préjudices dont ils demandent la réparation. Ils exposent qu’ils ont été contraints de rechercher un logement dans l’urgence car ils avaient signé une promesse de vente portant sur leur bien immobilier dans le même temps que lors de la signature de la promesse de vente avec M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R]. Ils font valoir que cela a occasionné des frais d’agence, le paiement de loyers ainsi que des intérêts bancaires et des frais de dossier, d’expertise et d’assurance.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2026, M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 924-4, 1112-1, 1231-5 et 1240 du Code civil, de :

— accueillir leur demande, la déclarer recevable, y faisant droit,

— confirmer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 3 mai 2024,

à titre subsidiaire,

— voir réduire le montant de leurs revendications présentées au titre de la clause pénale,

— les débouter de toute autre demande indemnitaire,

— condamner la SCP [P] [S], Sandrine Saint-Marcoux-Bodin, Léocadie Costa et Thomas Renaut, notaires associés, à leur garantir l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,

en toute hypothèse,

— condamner tout succombant d’avoir à payer et porter à M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir que l’acte de renonciation de l’héritier réservataire n’est pas une condition de validité de la vente. Ils considèrent que la consignation de l’intégralité du prix de vente proposée se révélait être sécurisante pour les acquéreurs. Les intimés arguent que les deux notaires étaient informés de l’existence de M. [K] [Y] et qu’il incombait à leur notaire de dresser un état hypothécaire, ce qu’il n’a pas fait. Ils avancent également l’argument selon lequel ce dernier aurait dû les informer s’agissant du régime de l’action éventuelle en réduction.

M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] font valoir que les acquéreurs ont volontairement refusé de réitérer la promesse au-delà du délai contractuel. Ils indiquent que la difficulté des acquéreurs était liée à des inquiétudes autres que l’absence de renonciation de l’héritier réservataire, parmi lesquelles des difficultés à vendre leur bien, à obtenir un prêt ou s’agissant de questions sur l’assainissement. Ils contestent l’existence d’un risque lié à l’exercice potentiel d’une acte en revendication.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La décision suivante a été mise en délibéré au 5 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’action en résolution, et subsidiairement en annulation de la vente

Monsieur [U] et Madame [J] ci après dénommés les consorts [U]-[J] sollicitent en premier lieu la résolution de la vente au motif que l’absence d’information avant la signature du compromis de vente quant à l’existence d’un héritier réservataire susceptible d’exercer l’action en réduction et donc une action en revendication sur le bien litigieux, rendait impossible la réitération de la vente, l’inexécution du compromis étant exclusivement imputable aux vendeurs. Subsidiairement, ils soutiennent que le défaut d’information sur l’existence d’un héritier réservataire a vicié leur consentement.

Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R], ci après dénommés les consorts [Z], indiquent que l’exercice potentiel d’une action en revendication par le demi-frère de Madame [Z] ne présentait aucun risque pour les acquéreurs, lesquels ont refusé de réitérer la vente en raison des difficultés autres que l’absence de renonciation de l’héritier réservataire, parmi lesquelles des difficultés à vendre leur bien, à obtenir un prêt ou s’agissant de questions sur l’assainissement.

Le premier juge a retenu qu’il ne pouvait être considéré que le consentement des vendeurs aurait été vicié et qu’ils n’auraient pas signé de compromis de vente s’ils avaient été informés des droits de Monsieur [K] [Y], alors même que ceux-ci ne sont pas de nature à empêcher la vente, et que postérieurement, les acquéreurs auraient pu agir contre les vendeurs en garantie d’éviction sur le fondement des articles 1625 et 1626 du code civil. Par ailleurs, le tribunal a estimé qu’aucun manquement à l’obligation d’information précontractuelle ne pouvait être reproché aux vendeurs.

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code civil prévoit en outre que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente conclue le 20 mai 2019 sous condition suspensive n’a pas été réitérée, l’échec ayant constaté au terme d’un procès verbal de difficulté établi devant Maître [A], notaire, qui actait le différend entre les parties et le refus des consorts [U]-[J] de réitérer la vente en l’état. Ces derniers reprochent en effet aux consorts [Z] de n’avoir pas communiqué l’information selon laquelle le demi frère de Madame [Z] pouvait en sa qualité d’héritier réservataire exercer l’action en réduction et notamment une action en revendication du bien vendu à leur profit.

Sur ce point, il convient de rappeler que l’article 924-4 alinéa 1er du code civil dispose qu’après discussion préalable des biens du débiteur de l’indemnité en réduction et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l’action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié.

L’alinéa 2 de cet article dispose que lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs.

Or, il est établi que lors de la signature de la promesse de vente le 20 mai 2019, l’existence d’un héritier réservataire et de la faculté pour celui-ci d’exercer l’action en réduction y compris à l’encontre des tiers détenteurs des immeubles donnés n’a pas été portée à la connaissance des acquéreurs, puisque cette information n’a été communiquée que quelques jours avant la date prévue pour la réitération de la vente, tel que cela ressort d’un échange de messages entre les parties en date du 12 août 2019, au terme duquel Madame [I] [Z] écrit à Madame [J] : 'je vous informe que la maison est vide et propre. Je n’ai pas de nouvelle de l’étude, sauf qu’il manque deux papiers : celui des hypothèques de [Localité 1] […] et la renonciation de mon demi-frère (j’ai appris qu’il fallait cette renonciation la semaine dernière… Je n’étais pas du tout au courant… je vous présente mes excuses pour ce contretemps.' En réponse, Madame [J] indique : 'rencontrez-vous des difficultés à obtenir le document de votre demi-frère ''' Ce document peut-il remettre en cause la vente’ Je ne comprends pas pourquoi cette info n’a pas été communiquée pour le compromis ' Il aurait déjà dû se manifester à ce moment là j’imagine ' Je vous avoue que cette situation m’inquiète beaucoup… notre offre de prêt est validée la banque n’attend que l’appel de fonds.'

Si l’absence de consentement à la vente donné par Monsieur [Y], demi-frère de Mme [I] [R] n’est pas de nature à empêcher la réitération de la vente, il ne peut être valablement contesté, contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z] dans leurs écritures, que l’absence d’intervention du co-héritier réservataire expose les acquéreurs à un risque de recours ultérieur en fonction de la solvabilité du débiteur de l’indemnité de réduction et ce risque ne peut être écarté au motif que l’indemnité de réduction évaluée par le notaire à la somme de 42.166,66 € est bien inférieure au prix de vente de l’immeuble litigieux. Certes, les consorts [Z] ont proposé, par l’intermédiaire de leur notaire le 14 janvier 2020 de consigner la totalité du prix de vente jusqu’à ce que Monsieur [Y] accepte de régler la succession ou jusqu’à ce que son action soit prescrite. Cependant, la consignation du prix de vente n’est pas de nature à garantir suffisamment les éventuels acquéreurs contre un recours en revendication d’un héritier réservataire, d’autant que cette somme peut constituer le gage d’autres créanciers le cas échéant titulaires de sûretés. En outre, le risque d’une action en revendication de l’immeuble, constitue également une atteinte avérée au droit de propriété pour les éventuels acquéreurs en raison de la précarité générée par la situation, et ce malgré la garantie d’éviction due par tout vendeur.

Pour autant, il se déduit des échanges de messages précités que Madame [Z], en l’absence de connaissances juridiques précises, ne mesurait pas les risques encourus par les acheteurs même si elle n’ignorait pas l’existence de son demi-frère, et n’avait pas dissimulé sciemment une information essentielle à ses cocontractants.

Par ailleurs, et comme le relève le premier juge par des motifs pertinents, il ne peut être considéré que le consentement des acquéreurs aurait été vicié et qu’ils n’auraient pas signé de compromis de vente s’ils avaient été informés des droits de Monsieur [K] [Y] dès lors que par courrier du 2 septembre 2019, les consorts [U]-[J] mettaient en demeure les vendeurs de réitérer la vente, et souhaitaient alors réaliser la vente dans les meilleurs délais et à l’amiable, et que après plusieurs mois d’échanges, ils indiquaient n’accepter la signature de la vente qu’à condition d’une diminution du prix de 16.000,00 € et que la responsabilité des notaires soit engagée en cas de difficultés ultérieures.

La cour confirmera donc la décision du premier juge en ce qu’il a refusé de prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs, qui ne peuvent être considérés comme fautifs, et l’annulation de la vente, aucune réticence dolosive ne pouvant être reprochée aux consorts [Z].

Sur l’application de la clause pénale

La promesse de vente n’ayant pas été réitérée par les consorts [U]-[J], malgré une sommation délivrée le 7 février 2020, il sera jugé, comme en première instance, que les vendeurs sont fondés à réclamer l’application de la clause pénale.

Le premier juge, usant de son pouvoir modérateur, a réduit l’indemnité contractuellement prévue à 25.800,00 € à la somme de 10.000,00 € en retenant par de justes motifs que la cour adoptera qu’il n’est pas établi que le comportement des consorts [U]-[J] tendrait à indiquer que ceux-ci recherchaient un prétexte pour ne pas acquérir le bien et qu’ils n’auraient pu obtenir leur financement, les documents produits démontrant le contraire. La cour réduira toutefois le montant de cette indemnité à la somme de 5.000,00 € compte tenu du fait que les consorts [Z] ne démontrent pas avoir subi un préjudice lié à l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois, délai qui ne peut être imputé aux consorts [U]-[J] qui légitimement pouvaient s’inquiéter de l’absence de renonciation expresse de la part du demi-frère de Madame [Z] à toute action à l’encontre des tiers détenteurs.

En l’absence de preuve d’une faute des consorts [Z], aucune pénalité ne sera mise à leur charge.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre des consorts [Z] et de la SCP [S]

Pour les mêmes motifs que précédemment, aucun manquement ne peut être reproché aux consorts [Z], de sorte que les appelants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à leur encontre. Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la responsabilité du notaire, les consorts [U]-[J] fondent leur action sur l’article 1240 du code civil, en indiquant que le notaire a commis une faute en ne mentionnant pas l’existence de Monsieur [K] [Y] au stade de la promesse de vente.

Le premier juge a écarté la responsabilité du notaire au motif que les consorts [U]-[J] pouvaient réitérer leur consentement de sorte qu’il ne pouvait se prévaloir d’aucun préjudice en lien avec les manquements du notaire et qu’ils étaient assistés de leur propre notaire lors de la signature du compromis de vente.

Il convient de rappeler que le notaire est tenu dans l’exercice de son devoir de conseil d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu’elles poursuivent et, faute de s’être exécuté, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il est constant que l’existence de Monsieur [K] [Y] et des droits qu’il peut revendiquer sur l’immeuble n’a pas été portée à la connaissance des potentiels acquéreurs lors de la rédaction de la promesse de vente, alors que le notaire avait parfaitement connaissance de l’existence d’une donation au profit de Madame [I] [Z], et devait s’enquérir, alors qu’il était en outre chargé de régler la succession de madame [C] [Z], de l’existence d’éventuels héritiers réservataires pouvant exercer une action en réduction des libéralités. Même si la vente n’a pas été réalisée par la suite, la négligence du notaire au moment de la rédaction de la promesse de vente, dont il ne pouvait ignorer les conséquences, et notamment le fait qu’elle faisait peser sur les acquéreurs un risque réel de subir une action en revendication en cas de réitération de la vente, engage sa responsabilité. Les consorts [U]-[J] sont dès lors fondés à réclamer l’indemnisation des préjudices résultant de cette faute du notaire. Sur ce point, il est établi par les pièces du dossier que les consorts [U]-[J] ont vendu leur précédente maison d’habitation pour acquérir le bien litigieux, ils ont été contraints de déménager dans un logement en location en attendant une réponse quant à l’intervention de Monsieur [K] [Y], et ont donc supporté des frais d’agence et de loyer, d’assurance, le tracas d’un deuxième déménagement imprévu. Ces frais n’auraient pas été exposés si le notaire avait fait diligence au moment de la promesse de vente. Dans ces conditions, les consorts [U]-[J] sont bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 12.000,00 €. Les autres frais, notamment bancaires, ne sont pas directement la conséquence de la faute du notaire, mais du choix fait par les appelants de ne pas réitérer la vente. Le fait qu’ils étaient assistés de leur propre notaire ne saurait exonérer le notaire instrumentaire de sa responsabilité.

Sur les demandes accessoires

La SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera également condamné à payer la somme de 3.000,00 € à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] d’une part, et Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] d’autre part, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 3 mai 2024, rectifié par le jugement du 26 juillet 2024, en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] de leur demande de résolution et d’annulation de la promesse de vente du 20 mai 2019, et de leur demande de condamnation de Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts ;

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau :

Condamne Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] à payer à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] une somme de 5.000,00 € au titre de la clause pénale ;

Condamne la SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] la somme de 12.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] la somme de 3.000,00 € et à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] la somme de 3.000,00 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président