RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /[Immatriculation 2] DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01229 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FSCP

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/01329, en date du 25 avril 2025,

APPELANTE :

Madame [N] [B]

née le 24 mai 1990 à [Localité 7] (54), domiciliée au [Adresse 3]

Représentée par M^e Sabrina GRANDHAYE de la SELARL GRANDHAYE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/3389 du 16/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de la SA BATIGERE GRAND EST immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le numéro 645 520 164 dont le siège social est établi au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son président pour ce domicilié au dit siège,

Représentée par M^e Marie-laurence FOLMER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’afffaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 décembre 2025, par M. Ali ADJAL, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, greffier ;

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 mars 2020, la SA Batigère a consenti à Mme [N] [B] un bail d’habitation portant sur le logement n°402 situé [Adresse 6], contre le paiement d’un loyer mensuel révisable initial de 689,08 euros outre 140,87 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant restés impayés, la SA Batigère Grand-Est, venant aux droits de la SA Batigère, a fait délivrer à Mme [B], par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 668,55 euros visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2022, la société Batigère Grand-Est a assigné Mme [B] en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.

Le 19 mars 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [B].

Le 3 juillet 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a prononcé une validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Mme [B], avec effet le 14 mai 2024.

Par jugement du 6 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a ordonné la réouverture des débats, il a invité la SA Batigère Grand-Est, venant aux droits de la SA Batigère Habitat, à produire un décompte actualisé de la dette locative, comprenant l’effacement de cette dette à hauteur de 2 309,34 euros, et il a invité Mme [B] à justifier du respect du paiement des loyers et des charges depuis le 14 mai 2024.

La société Batigère Grand-Est a demandé au tribunal de :

A titre principal,

— constater la résiliation du bail souscrit le 15 mars 2009 avec Mme [B] en raison de la clause résolutoire,

— condamner Mme [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle augmentée de la provision pour charges récupérables, soit mensuellement 931,64 euros pour l’occupation du logement du 20 février 2025, date du décompte actualisé, jusqu’au départ effectif des locaux concernés,

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée comme en matière de loyers HLM à chaque fois que la législation l’autorisera.

A titre subsidiaire, la société a demandé au tribunal de :

— prononcer la résiliation du bail souscrit le 15 mars 2009 avec Mme [B] en raison de la clause résolutoire,

En tout état de cause, elle a demandé au tribunal de :

— ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tous occupants de son chef à l’expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dire que passé ce délai, elle pourra être expulsée au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamner Mme [B] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et ceux de l’assignation.

Mme [B] a demandé au tribunal de :

— constater qu’elle n’a plus de dette à l’égard de la société Batigère,

— débouter la SA Batigère de sa demande de résiliation de bail,

— dire qu’il n’y a plus lieu d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef.

Subsidiairement,

— constater la résiliation du bail intervenu entre elle et la SA Batigère Habitat,

— ordonner le maintien de la locataire en l’absence de nouvel incident de paiement et la condamner à verser au bailleur une indemnité d’occupation du montant du loyer,

— débouter la SA Batigère Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

Par jugement en date du 25 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

— déclaré recevable la demande de la SA Batigère Habitat, venant aux droits de la SA Batigère, puis de la SA Batigère Grand-Est, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2020 entre, d’une part, la SA Batigère et, d’autre part, Mme [B], portant sur le logement n°402 situé [Adresse 5] [Adresse 4] [Localité 9][Adresse 8] sont réunies à la date du 22 novembre 2023,

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date,

— constaté que la procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues par le bail et la législation en vigueur, due par Mme [B] à compter du 22 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamné Mme [B] à payer à la SA Batigère Habitat une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, à compter du 21 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— rejeté la demande en suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [B],

— condamné Mme [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 21 septembre 2023 et de l’assignation du 2 décembre 2022,

— rejeté la demande de la SA Batigère Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le juge des contentieux de la protection a motivé sa décision en relevant que si le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la locataire aurait dû lui épargner la résiliation de son bail dès lors qu’elle se serait acquitté des loyers et des charges pendant les deux années suivant l’entrée en vigueur du rétablissement personnel (le 14 mai 2024), Mme [N] [B] n’a pu tirer aucun bénéfice de ce dispositif protecteur car elle n’a pas réglé les loyers et charges échus de septembre 2024 à janvier 2025.

Par déclaration au greffe en date du 3 juin 2025, Mme [B] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 25 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SA Batigère Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2020 sont réunies à la date du 22 novembre 2023, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter de cette date, constaté que la procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il a ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, rappelé que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutéé à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues par le bail et la législation en vigueur, due par elle à compter du 22 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SA Batigère habitat une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions brévues au bail et la législation en vigueur, à compter du 21 février 2025 et jusqu’à libération effective.des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, rejeté sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire, l’a condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 21 septembre 2023 et de l’assignation du 2 décembre 2022, et en ce qu’il a rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par conclusions déposées le 14 août 2025, Mme [B] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle constate que la procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire et en ce qu’elle rejette la demande en suspension des effets de la clause résolutoire formée par elle,

Statuant à nouveau,

— constater qu’elle n’est en rien responsable des nouveaux incidents de paiement.

En conséquence,

— faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire en raison de la décision de la commission de surendettement intervenue le 14 mai 2024,

— condamner la société Batigère à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 20 août 2025, la société Batigère Grand-Est demande à la cour de :

— débouter Mme [B] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— y ajouter au titre de l’actualisation,

— condamner Mme [B] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 200,58 euros au titre des arriérés selon décompte arrêté au 19 août 2025,

— condamner Mme [B] à payer à la SA Batigère habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] aux entiers frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’action en résiliation et expulsion formée par la SA Batigère Habitat ne se heurte à aucune fin de non-recevoir au vu du respect des délais dans la délivrance des informations au préfet du département et à la CCAPEX, comme l’a constaté le premier juge.

L’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (…), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement (…) ; ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans précité, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprend son plein effet'.

En l’espèce, la commission de surendettement a décidé, lors de sa séance du 14 mai 2024, d’imposer une mesure de rétablissement personnel de Mme [N] [B] sans liquidation judiciaire. Pour bénéficier de l’effacement des effets de la clause résolutoire, Mme [N] [B] devait donc s’acquitter du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location à compter du 14 mai 2024 et jusqu’au 14 mai 2026.

Il n’est pas contesté que des incidents de paiement sont survenus dans le règlements des loyers de Mme [N] [B] de septembre 2024 à janvier 2025 : les prélèvements effectués par la SA Batigère Habitat sur le compte bancaire de Mme [N] [B] ont été rejetés.

Mme [N] [B] explique que ces incidents de paiement ont été causés par son changement d’établissement bancaire, qu’elle avait pourtant signalé à la SA Batigère Habitat qui n’en a pas tenu compte. Cette explication est crédible, car il apparaît effectivement qu’elle a changé de banque durant cette période. En revanche, elle ne donne aucune explication sur le fait qu’un incident de paiement se soit reproduit en juin 2025, mois au cours duquel elle n’a pas réglé le solde de loyer restant à sa charge, de sorte que son compte locatif est débiteur de la somme de 200,58 euros (débit qui perdurait à la date du 19 août 2025, date du dernier décompte locatif de Mme [N] [B] produit aux débats par la SA Batigère Habitat).

A défaut de pouvoir justifier qu’elle s’est dûment acquittée du paiement des loyers et des charges, conformément au contrat de location, pendant toute la période du 14 mai 2024 au 14 mai 2026, Mme [N] [B] ne peut prétendre que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Il y a lieu, au contraire, de dire que cette clause doit reprendre son plein effet.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, fixé le montant de l’indemnité d’occupation et condamné Mme [N] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’elle restitue le logement à la SA Batigère Habitat.

Sur l’arriéré locatif

Au vu du dernier décompte locatif produit par la SA Batigère Habitat, arrêté au 19 août 2025, Mme [N] [B] reste devoir la somme de 200,58 euros. Elle ne conteste pas l’existence de cet arriéré. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la SA Batigère Habitat.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N] [B], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d’appel et elle sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. Mais l’équité n’exige pas qu’elle soit condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais irrépétibles de première instance que pour ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [N] [B] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 200,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2025,

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [B] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.