RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° 1252 /25 DU 02 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02171 – N° Portalis DBVR-V-B7G-FBRM

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n°19/637 , en date du 15 septembre 2022,

APPELANTE :

SCI LA CHARRIOLE VOSGIENNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 3] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’Epinal sous le numéro 449 898 865

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant M^e Maxime FonMosse avocat de Saint [Localité 4]

INTIMÉE :

S.A.S. AUBERGE DE LA CHARRIOLE prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’Epinal sous le numéro 811 514 033

Représentée par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant M^e François Gerber avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant devant Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller, Président d’audience et chargé du rapport ;

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller

Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le conseiller faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025 puis à cette date le délibéré a été prorogé au 2 juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Juillet 2025, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par M. Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par arrêt du 19 juin 2024, auquel il convient de se référer pour connaître les faits, prétentions et moyens des parties, la cour a ordonné une médiation judiciaire entre les parties qui n’a pas débouché sur un accord total ou partiel sur le différend qui les oppose.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de la cour du 14 mai 2025.

Les parties ont repris leurs écritures initiales exposées dans l’arrêt du 19 juin 2025.

MOTIFS

La société La Charriole Vosgienne invoque la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée qui s’attacherait à l’arrêt rendu le 25 novembre 2020 par la cour de céans dans une instance ayant opposé les mêmes parties, dans les motifs de ses conclusions remises à la cour.

Toutefois, l’irrecevabilité des prétentions adverses qui résultent cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif de ces conclusions de sorte que, conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, il n’y pas lieu de statuer à son sujet.

1- Sur la validité du commandement de payer et les demandes qui en sont la conséquence

L’acte de cession du fonds de commerce du 5 juin 2015 signé par la société Auberge De La Charriole, cessionnaire, est un acte authentique puisqu’il a été reçu par Maître [V] [J], notaire à [Localité 5] ; la copie qui en est produite doit être considérée comme fiable au sens de l’article 1379 du Code civil en ce qu’elle fait ressortir toutes les pages paraphées par les parties de l’acte copié de façon chronologique sans altération ni rature ainsi que leur signature en fin d’acte dont l’authenticité n’a pas été contestée ; il s’agit d’une photocopie, ce qui est un procédé de reproduction fidèle et durable.

L’acte du 5 juin 2015 rappelle que, lors du renouvellement du bail initial intervenu à compter du 1er octobre 2012, il avait été convenu d’un loyer mensuel de 23 400 euros HT, qu’il avait été porté à 72 000 euros HT à compter du 28 mai 2015 et 'qu’au terme d’un avenant en date de ce jour, il a été convenu que le loyer serait d’un montant mensuel de six mille euros hors taxes (…) réduit à trois mille neuf cents euros hors taxes (…) pendant vingt huit mois (…),( durée de la promesse de vente des murs où est exploité le fonds objet des présentes au profit du cessionnaire) et ce à compter du 28 mai 2015.'.

L’avenant visé dans ces stipulations contractuelles est daté du 6 juin 2015 et non du 5 juin 2015, soit le lendemain de la cession du fonds de commerce ; il s’agit d’un acte sous seing privé dont une copie est produite aux débats ; celle-ci doit également être considérée comme fiable en ce qu’elle ne fait ressortir ni altération ni rature, en ce qu’elle est cohérente avec l’acte de cession et enfin en ce qu’ elle fait ressortir les signatures des parties et leurs paraphes dont l’authenticité n’a pas été remise en cause ; en outre, la photocopie est un procédé de reproduction fidèle et durable.

La circonstance que la date de signature figurant sur cet avenant soit le 6 juin 2015 alors que l’acte de cession fait état d’une conclusion le5 juin 2015, ne remet pas en cause son authenticité en ce que ce document ne fait que reprendre les dispositions figurant dans l’acte de cession sans apporter d’éléments nouveaux ; en effet, il énonce que : 'A compter de ce jour, le loyer annuel en principal est de soixante douze mille euros (72.000 €) hors taxes et charges en plus, soit un loyer mensuel de six mille euros (6 000 €) HT.

Exceptionnellement, à compter du 28 mai 2015, le montant du loyer mensuel sera de trois mille neuf cents euros (3 900 €) pendant une durée de vingt huit (28) mois jusqu’au 30 septembre 2017.

Cette période correspondant à la durée de la promesse de vente des locaux faisant l’objet du bail à l’exploitant du fonds de commerce'.

Il existe donc bien un acte authentique de cession d’un fonds de commerce du 5 juin 2015 et un avenant sous seing privé à cet acte du 6 juin 2015 ; ces conventions constituent la loi des parties; le moyen tiré de ce que l’intitulé de l’acte du 5 juin 2015 serait erroné en ce qu’il s’agirait d’une cession de branche de fonds de commerce et non d’une cession de fonds de commerce est inopérant ; en effet, serait-elle établie, cette erreur ne remettrait pas en cause l’existence de cette convention et les obligations qui en découlent pour les parties.

La commune intention des parties contractantes, qui est claire et n’a pas besoin d’être recherchée par une interprétation des deux actes susvisés, a été de prévoir que le loyer serait de 6 000 euros par mois HT, qu’à titre exceptionnel, il serait réduit à 3 900 euros par mois HT pendant le cours de la promesse de vente dont bénéficiait le cessionnaire du fonds de commerce, et qu’il retrouverait le niveau initial convenu en cas de non réalisation de cette promesse.

Au demeurant, la société Auberge De la Charriole a exécuté ces dispositions contractuelles sans manifester ni réserves ni protestations en réglant un loyer de 3 900 euros HT (4 680 euros TTC) de juin 2015 à septembre 2017 puis, après avoir renoncé à acheter les murs, en reprenant le paiement du loyer mensuel de 6 000 euros HT (7 200 euros TTC) à compter du mois d’octobre 2017.

Le loyer dû à compter du 1er octobre 2017 par le preneur était donc de 6 000 euros HT, soit 7 200 euros TTC.

Par commandement de payer signifié le 13 février 2019, la société La Charriole Vosgienne a mis en demeure la société Auberge de la Charriole de lui payer la somme de 13 347,99 euros au titre des loyers échus en janvier, février et mars 2019, de l’indemnité de 10 % et des frais dans le délai d’un mois à compter de la date de signification de l’acte sous peine de faire jouer la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer vise à juste titre un loyer mensuel de 7 200 euros TTC et comprend les mentions imposée à peine de nullité telles l’indication du montant précis dont le paiement est réclamé, la cause des sommes réclamées et leur date d’échéance ainsi que le délai dans lequel la régularisation doit intervenir.

Par conséquent, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a annulé le commandement de payer délivré le 13 février 2019 et dit n’y avoir lieu à résolution du bail.

Statuant à nouveau, il convient de dire que cet acte est valable.

Le preneur n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir réglé l’arriéré de loyers visé dans le commandement de payer susvisé dans le délai d’un mois à compter du 13 février 2019 de sorte que la résiliation de plein droit du bail a été acquise le 13 mars 2019.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société Auberge De La Charriole, corps et biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef dans un délai de six mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux et sous peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Elle doit également être condamnée à payer à la bailleresse, à compter du 14 mars 2019, une indemnité d’occupation de 6 000 euros HT (7 200 euros TTC) par mois et ce jusqu’à complète évacuation des lieux.

La société Auberge De La Charriole n’apporte pas la preuve de circonstances qui ne lui seraient pas imputables, justifiant d’une fixation de l’indemnité d’occupation à un montant inférieur à celui du loyer mensuel si bien que sa demande en fixation d’une indemnité d’occupation de 2.038,56 euros HT (2 446,27 euros TTC par mois), doit être rejetée.

De même, le contrat de bail ayant été résilié de plein droit avec effet au 13 mars 2019, la société La Charriole Vosgienne ne peut revendiquer l’application des dispositions contractuelles prévues à l’article 8 du contrat et à la clause pénale prévue à l’article 11 aux indemnités d’occupation ; cette demande doit être rejetée.

2- Sur l’arriéré de loyers et charges

Il résulte d’une attestation établie par le cabinet d’expertise comptable de la société Auberge De La Charriole en date du 13 janvier 2020 que, du 1er juin 2015 au 31 décembre 2019 (54 mois), cette dernière a réglé au bailleur une somme globale de 273 394 euros TTC, soit 221 624,16 euros au titre des loyers HT, 45 565,63 euros au titre de la TVA et 6 203,98 euros HT au titre de la taxe foncière.

La somme de 221 624,16 euros HT réglée au titre des loyers échus pendant cette période représente un loyer mensuel de 4 104,15 euros HT, ce qui correspond au loyer dû entre le 28 mai 2015 et le 30 septembre 2017, mais ce qui est inférieur au loyer de 6 000 euros HT dû à compter du 1er octobre 2017.

L’existence d’un arriéré de loyers étant incontestable, la demande en remboursement d’un trop perçu émanant de la société La Charriole Vosgienne doit être rejetée.

Il résulte d’un décompte produit par le bailleur qu’au jour de la résiliation de plein droit du bail, le preneur lui était redevable des loyers de janvier et février 2019, auquel il convient d’ajouter le loyer dû du 1er au 13 mars 2019 ainsi que la pénalité prévue à l’article 8 du contrat et la clause pénale de l’article 11, afférentes à ces loyers.

Le preneur n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir intégralement réglé ces loyers à leur échéance.

Dès lors, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement d’un arriéré de loyers émanant du bailleur.

Statuant à nouveau sur ce point, il convient de condamner la société Auberge De La Charriole à lui payer la somme de 15 847,35 euros au titre de l’arriéré de loyers, pénalité et clause pénale arrêté au 13 mars 2019 majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt ; il convient d’ordonner une condamnation en quittances ou deniers afin de vérifier les paiements retenus pour fixer son quantum.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette, des divergences persistantes des parties sur le montant des loyers, de l’importance de l’arriéré accumulé à ce jour, la poursuite de relations commerciales entre les parties est définitivement compromise de sorte qu’il n’est pas opportun d’accorder des délais de paiement à la société Auberge De La Charriole et de suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; cette demande doit être rejetée.

3- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Auberge De La Charriole

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la société Auberge De La Charriole invoque des 'tromperies’ du bailleur sur le périmètre du fonds de commerce vendu, sur sa qualité et son amplitude, sur le chiffre d’affaires de référence, sur le bail et l’acharnement, le refus de communiquer des pièces comptables, le défaut d’entretien, la concurrence déloyale, et l’abus d’agir en justice.

En premier lieu, selon le preneur, le bailleur l’aurait trompé sur le périmètre de la cession du fonds de commerce en désignant l’acte comme une cession de fonds de commerce alors qu’en réalité, il ne s’agirait que d’une cession de branches de fonds de commerce, le cédant conservant certaines activités.

Cependant, l’acte indique de façon très précise l’objet de la cession avec l’énumération précise des éléments corporels et incorporels qui y sont inclus ; il est précisé que le cédant conservait l’activité de gîtes ; ainsi, même si la cession ne porte pas sur l’intégralité des éléments constituant le fonds de commerce, le cessionnaire a eu une connaissance pleine et entière de l’étendue de la cession ; la preuve de manoeuvres trompeuses sur ce point n’est pas prouvée par le preneur.

En second lieu, le preneur prétend que le bailleur l’aurait trompé sur 'la qualité et l’amplitude de la chose vendue’ en ce qu’il ne se serait pas contenté d’exploiter quelques chambres à usage de gîte mais se serait lancé dans une exploitation d’ampleur détournant ainsi la clientèle attachée au fonds de commerce cédé.

Néanmoins, la tromperie doit être constituée par des manoeuvres ayant existé antérieurement ou de façon concomitante à la cession du fonds de commerce mais non par des actes postérieurs.

Surabondamment, l’acte de cession prévoit que le cédant conservera l’activité gîtes sans fixer de limites à celle-ci ; ainsi, le fait qu’elle ait pu prendre de l’ampleur est sans emport et on ne peut déduire de cette seule circonstance un détournement de clientèle ; le preneur n’établit pas l’existence de manoeuvres trompeuses sur ce point.

En troisième lieu, le preneur soutient que le bailleur l’aurait trompé sur le chiffre d’affaires de référence en ne communiquant pas le chiffre d’affaire propre à la branche d’activité vendue.

Toutefois, force est de constater que l’acte de cession contient la mention du chiffre d’affaires net réalisé les trois derniers exercices comptables précédant la cession pour l’ensemble de l’activité du fonds de commerce et celle du chiffre d’affaires net réalisé pour l’activité vendue pour la même période.

Le cédant n’était tenu que de fournir les chiffres d’affaires réalisés au cours des trois exercices comptables précédent la cession mais non d’y ajouter de surcroît des explications 'sur les conditions du retraitement’ des chiffres d’affaires réalisés pour les activités cédées.

S’agissant des résultats d’exploitation du fonds de commerce qui retracent les charges et les produits liés à l’activité courante du fonds de commerce, ils ne peuvent être scindés entre différentes activités ; en se contentant de fournir les résultats d’exploitation pour l’ensemble du fonds de commerce, le bailleur s’est conformé à la loi et n’a pas commis d’actes trompeurs.

En quatrième lieu, le preneur reproche au bailleur d’avoir refusé de lui communiquer les pièces comptables relatives aux trois dernières années d’exercice du fonds de commerce.

Cependant, il n’établit pas que ce défaut de communication résulte d’un refus volontaire et non d’une destruction de ces éléments comme il est soutenu par le bailleur, d’une part, et qu’il en aurait résulté une mauvais appréciation de l’activité du fonds de commerce cédé alors que s’il avait pu en avoir connaissance, il n’aurait pas contracté, d’autre part.

En cinquième lieu, le preneur fait état de ce que le bailleur se serait acharné à lui imposer un loyer exorbitant pendant la période de la crise engendrée par la pandémie de la Covid ; de plus, il n’aurait cesser de le harceler pendant cette période.

Néanmoins, le preneur n’apporte pas la preuve de ces allégations.

En sixième lieu, le preneur se prévaut d’un défaut d’entretien des locaux par le bailleur, ce qui n’est pas prouvé ; au demeurant, l’acte de cession prévoit que le cessionnaire prendra le fonds cédé dans l’état dans lequel il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir réclamer du cédant une indemnisation pour quelque raison que ce soit et notamment le défaut d’entretien; la demande du preneur à ce titre ne peut qu’être écartée.

En Septième lieu, l’allégation de concurrence déloyale de la part bailleur au dépend du preneur n’est pas établie ; comme il l’a été indiqué ci-dessus, le bailleur avait conservé l’activité gîte et il n’est pas démontré qu’il se soit immiscé de manière fautive dans les activités cédées.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société La Charriole Vosgienne à payer à la société Auberge De La Charriole la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau sur ce point, la demande de dommages et intérêts de la société Auberge De La Charriole doit être rejetée tout comme son appel incident à ce sujet.

Par ailleurs, la société Auberge De La Charriole n’apporte pas la preuve de la faute que la société La Charriole Vosgienne aurait commise dans l’exercice de son droit d’agir en justice si bien que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4- Sur les autres dispositions du jugement entrepris

La société Auberge De La Charriole est la partie perdante ; il s’ensuit que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société La Chariole Vosgienne aux dépens de première instance et à payer à la société Auberge De La Charriole la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ce point, la société Auberge De La Charriole doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile doit être rejetée tandis qu’elle doit être condamnée à payer à la société La Chariole Vosgienne la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société La Chariole Vosgienne.

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Auberge De La Charriole.

Statuant à nouveau,

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 février 2019 à la

société Auberge De La Charriole est valable.

CONSTATE que le contrat de bail liant les parties a été résilié de plein droit le 13 mars 2019.

REJETTE la demande de la société Auberge De La Charriole en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

ORDONNE l’expulsion de la société Auberge De La Charriole, corps et biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux qu’elle occupe [Adresse 2] dans un délai de six mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux et sous peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

LA CONDAMNE à payer à la société La Chariole Vosgienne, à compter du 14 mars 2019, une indemnité d’occupation de 6 000 euros HT (7 200 euros TTC) par mois et ce jusqu’à complète évacuation des lieux.

LA CONDAMNE à payer à la société La Chariole Vosgienne la somme de 15 847,35 euros au titre de l’arriéré de loyers, pénalité et clause pénale arrêté au 13 mars 2019 majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt et ce en quittances ou deniers.

REJETTE l’appel incident de la la société Auberge De La Charriole.

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel.

LA CONDAMNE à payer à la société La Charriole Vosgienne la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.