RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05089 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJT7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SUCY EN BRIE- RG n° 11-21-001492

APPELANTE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉS

Monsieur [P] [S]

né le 21 février 1957 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Lucie LACASSAGNE – PENA, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/020144 du 01/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame [J] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Lucie LACASSAGNE – PENA, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-511672 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— - par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 27 mai 2025 puis prorogé au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2010, M. [P] [S] et Mme [J] [S] sont locataires d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], et appartenant à la société Immobilière 3F, SA d’HLM.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2020, la société Immobilière 3F a fait constater des nuisances sonores depuis le domicile de M. [D] [L] qui serait le locataire demeurant dans le logement de M. et Mme [S].

Une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail a ensuite été délivrée le 22 juillet 2020 par le propriétaire aux locataires.

Un nouveau constat a été établi le 29 juillet 2021, relevant diverses nuisances olfactives et concluant à leur émanation depuis le logement de M. et Mme [S].

Saisi par la société Immobilière 3F par acte de commissaire de justice délivré le 20 décembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a rendu la décision suivante :

— déboute la société Immobilière 3F de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 3 décembre 2010 ;

— rejette la demande de paiement formulée par la société Immobilière 3F à l’encontre de M. et Mme [S] ;

— condamne la société Immobilière 3F aux entiers dépens de l’instance ;

— condamne la société Immobilière 3F à verser à M. [P] [S] et Mme [J] [S] née [R] la somme de 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

— rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2023, la société Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et laissé les dépens à sa charge ;

— statuant à nouveau :

— dire que M. [P] [S] et Mme [J] [S] n’ont pas respecté les obligations du bail et n’ont pas usé de la chose louée en « bon père de famille » et ont notamment gravement contrevenu aux règles les plus élémentaires de la vie en communauté, causant par la même d’importants troubles de voisinage.

— en conséquence :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti à M. [P] [S] et Mme [J] [S] pour manquements graves et répétés aux obligations du bail et notamment à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués ;

— ordonner l’expulsion de M. [P] [S] et Mme [J] [S], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en la dispensant expressément du respect du délai de deux mois, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, du fait des circonstances de l’espèce ;

— l’autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de M. [P] [S] et Mme [J] [S] ;

— condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [J] [S] à lui payer, les loyers et charges devenus, le cas échéant, exigibles jusqu’à la date de la résiliation du bail, sans préjudice des loyers et charges qui seraient dus à la date de l’audience ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à

la reprise effective des lieux et condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [J] [S] à due concurrence ;

— condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [J] [S] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 1 000 euros ainsi que celle de 1 500 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

— condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 13 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [P] [S] et Mme [J] [S] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs écritures et les dires bien-fondés ;

— confirmer le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en ce qu’il a :

— débouté la société Immobilière 3F de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 3 décembre 2010 ;

— rejeté la demande en paiement formulée par la société Immobilière 3F à leur encontre ;

— condamné la société Immobilière 3F aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné la société Immobilière 3F à leur verser la somme de 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

— en conséquence :

— débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation du bail

Pour solliciter la résiliation du bail, la société Immobilière 3F fait valoir que :

— elle a fait constater des nuisances sonores depuis le domicile de M. [D] [L] qui serait le locataire demeurant sous le logement de M. et Mme [S].

— elle a fait délivrer aux locataires une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail le 22 juillet 2020.

— elle a fait établir un nouveau constat le 29 juillet 2021 relevant diverses nuisances et concluant à leur émanation depuis le logement de M. et Mme [S].

— les manquements graves, durables et répétés de M. et Mme [S] à leurs obligations locatives justifient la résiliation du bail.

M. et Mme [S] font valoir en réponse que :

— ils ne dénient pas un problème d’isolation phonique des logements, mais soulignent que les accusations sont le fait d’un occupant qui aurait quitté les lieux depuis l’assignation contribuant ainsi à la sérénité de la résidence.

— les accusations dont ils font l’objet sont surprenantes dès lors qu’ils étaient absents à la date du constat.

— à l’aplomb du logement du locataire qui se plaint des désagréments se situe outre le logement qu’ils occupent, un autre logement occupé par une famille avec 5 petits enfants, alors que pour leur part ils ont 4 grands enfants et s’étonnent à ce titre de ce que le commissaire de justice se soit borné lors des deux constats de monter pour entendre du bruit sans en indiquer la provenance depuis un appartement précis qui serait la source des nuisances.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes de l’article 2 du contrat de bail, le locataire s’engage à user paisiblement de la chose louée.

Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, les témoignages versés au débat conduisent à pondérer l’existence d’un trouble anormal émanant du logement occupé par M. et Mme [S] et leur famille.

Les attestions produites traduisent davantage une animosité de M. [L], autre locataire à l’origine des plaintes dénoncées au bailleur, à l’encontre de M. et Mme [S], lesquelles ne font pas états de faits réels et objectifs. C’est ce qui ressort notamment de l’attestation de Mme [G] évoquant un comportement de harcèlement de M. [L] à l’encontre de M. et Mme [S].

L’attestation de Mme [G] est confortée par la production, parmi les pièces du bailleur produites devant la cour, par un courrier de M. [L] daté du 11 mai 2021, par lequel ce dernier met en cause en des termes peu amènes, chacun des comportements de la famille [S], y compris les plus anodins dans un immeuble où vivent normalement en communauté des résidents, et si celui-ci s’avérait parfaitement isolé, à savoir des bruits de pas ou de portes qui claquent.

La cour relève également des éléments versés au débat par le bailleur et notamment les deux constats de commissaires de justice dont celui-ci se prévaut, que ces constats apparaissent dénués de force probante dès lors qu’aucune démarche n’a été engagée par le commissaire de justice pour rechercher l’origine des bruits constatés, si ce n’est un simple passage dans le couloir de l’immeuble à l’étage concerné, qui n’est pas en soi suffisant ni de nature à établir que la source des nuisances viendrait précisement du logement de M. et Mme [S].

Le commissaire de justice n’a en outre pas vérifié l’identité des occupants du logement dont il est seulement prétendu qu’il serait la source de nuisances et s’en est tenu sur ce point aux seules déclarations du voisin M. [L].

Enfin, M. et Mme [S], produisent leurs passeports avec visa d’entrée et de sortie du territoire national permettant d’établir qu’ils n’étaient pas présents dans le logement, pas plus que leurs enfants lors du passage du commissaire de justice.

Il ressort des constations qui précèdent que les troubles allégués par la société Immobilière 3Fne sont pas suffisamment établis, ni même d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Immobilière 3F de sa demande de prononcé de la résiliation du bail, et de ses demandes subséquentes.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Succombant en son recours, la société Immobilière 3F est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale étant confirmées.

Il n’y a pas lieu en équité de faire application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Immobilière 3F aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,