RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 13 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00915 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLM7

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 24/00181, en date du 19 avril 2024,

APPELANTS :

Madame [C] [Z]

née le 03 Juillet 1995 à [Localité 4] (Yougoslavie), domiciliée [Adresse 3] – [Localité 5]

Représentée par M^e Delphine EL FEKRI – RODICQ de la SAS ASTERIA AVOCAT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3036 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

Monsieur [H] [J]

né le 05 Juin 1994 à [Localité 4] (Serbie), domiciliée [Adresse 3] – [Localité 5]

Représenté par M^e Delphine EL FEKRI – RODICQ de la SAS ASTERIA AVOCAT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3035 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉ :

Monsieur [W] [X]

né le 29 Décembre 1992 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 1] – [Localité 2]

Représenté par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Février 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [X] a donné à bail à M. [H] [J] et Mme [C] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], par contrat du 26 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 760 euros, outre une provision mensuelle sur charges d’un montant de 50 euros.

A la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, M. [X] a, par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, fait délivrer à M. [J] et Mme [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 856 euros, correspondant à des impayés de loyers et de charges, et ce au visa de la clause résolutoire du bail intégralement reproduite dans l’acte.

Par assignation du 2 février 2024, M. [X] a assigné M. [J] et Mme [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy qui a, par ordonnance du 19 avril 2024 :

— déclaré recevable la demande de M. [X],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 26 juin 2020 entre M. [X] d’une part, et M. [J] et Mme [Z] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 3] [Localité 5] sont réunies à la date du 1er février 2024,

— ordonné en conséquence à M. [J] et Mme [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision,

— dit qu’à défaut pour M. [J] et Mme [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné M. [J] et Mme [Z] à verser par provision à M. [X] la somme de 3 569,28 euros (décompte arrêté au 3 mars 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 1 856 euros et à compter de la décision pour le surplus,

— condamné M. [J] et Mme [Z] à payer par provision à M. [X] une indemnité mensuelle de 722 euros, à compter du 4 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée et indexée dans les mêmes conditions que la révision des loyer et provision sur charges prévue au contrat de bail,

— condamné M. [J] et Mme [Z] à verser à M. [X] une somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de M. [J] et Mme [Z],

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée le 7 mai 2024, Mme [Z] et M. [J] ont interjeté appel de l’ordonnance précitée, en toutes ses dispositions.

Le 30 septembre 2024 M. [J] et Mme [Z] ont restitué les clés et ont quitté les lieux loués.

Par conclusions déposées le 25 septembre 2024, Mme [Z] et M. [J] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance,

— sommer M. [X] de produire tout document nécessaire à l’établissement d’un décompte certain et précis,

— en l’état, débouter M. [X] de ses demandes,

— condamner M. [X] à payer à Mme [Z] et M. [J] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 1er octobre 2024, M. [X] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf à constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

— débouter M. [J] et Mme [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Y ajoutant,

— liquider l’indemnité d’occupation à la somme de 5 054 euros pour la période du 4 mars 2024 au 30 septembre 2024,

— condamner M. [J] et Mme [Z] à payer à M. [X] la somme provisionnelle du 5 054 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 4 mars 2024 au 30 septembre 2024,

— condamner M. [J] et Mme [Z] à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] et Mme [Z] aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de M. [X]

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui est notamment constitué par l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui. Le deuxième alinéa prévoit que dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, M. [X] sollicite de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire qui y est stipulée ainsi que la condamnation de M. [J] et Mme [Z] à lui payer une provision au titre de leur arriéré locatif.

Ces demandes répondent aux conditions d’application de l’article 835 précité et doivent dès lors être déclarées recevables.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Sur la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation

Le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 26 juin 2020 entre M. [X] d’une part, et M. [J] et Mme [Z] d’autre part étaient réunies à la date du 1er février 2024 et les a condamnés à payer par provision à M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 722 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le décompte annexé au commandement de payer du 1er décembre 2023 ne vise que le reliquat de loyer dû par M. [J] et Mme [Z] (après déduction des APL), à compter de juillet 2022 et s’étant élevé à un montant de 212 euros mensuels jusqu’à septembre 2023, date à laquelle il s’est élevé à 88 euros compte tenu de la naissance de leur sixième enfant ayant eu pour effet d’augmenter les APL.

M. [J] et Mme [Z] n’allèguent, ni ne justifient a fortiori, tant en première instance qu’en appel, avoir réglé dans les deux mois les sommes visées à ce commandement de payer.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a :

' constaté la résiliation du bail à la date du 1er fevrier 2024 ;

' condamné M. [J] et Mme [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 722 euros, M. [J] et Mme [Z] ayant été occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ des lieux (du 1er février 2024 au 30 septembre 2024).

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de ces chefs, tout en constatant que la demande d’expulsion est désormais devenue sans objet compte tenu du départ volontaire des locataires.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné M. [J] et Mme [Z] à payer à M. [X] une provision de 3 569,28 euros selon décompte locatif arrêté au 3 mars 2024.

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civille, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les provisions sont justifiées par la communication de résultats arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

L’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment dans la limite de la prescription de 3 ans, mais il doit tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges.

L’article 9 du code de procédure civile ajoute qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient à titre liminaire de relever que, lors de leur comparution devant le premier juge, M. [J] et Mme [Z] ne contestaient que les charges de l’année 2021, qu’ils ne discutent plus devant la cour.

À hauteur d’appel, M. [J] et Mme [Z] font valoir que le décompte du bailleur serait imprécis et ils contestent la régularisation des charges relativement à la consommation d’eau, opérée par le bailleur à compter du 1er février 2022 qui les a alors informés d’une hausse de la provision sur charges à un montant de 150 euros.

Concernant tout d’abord le décompte locatif produit devant le premier juge, force est de constater qu’il fait clairement ressortir le reliquat des loyers et charges dus par les locataires depuis juillet 2022 ainsi que l’absence de versement des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour 2023. C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné M. [J] et Mme [Z] au paiement d’une provision de 3 569,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2024.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Concernant la régularisation des charges à compter du 1er février 2022, il ressort des pièces versées aux débats que :

' la provision mensuelle sur charges était initialement fixée à un montant de 50 euros ;

' par courrier du 29 janvier 2022, M. [X] a informé M. [J] et Mme [Z] qu’il se trouvait dans l’obligation d’augmenter, à compter du 1er février 2022, la provision sur charges à 150 euros mensuels en raison d’une consommation d’eau importante, plus de 800 m³, nettement supérieure à celle prévue dans les provisions pour charges initiales ;

' par courrier du 11 mars 2022, la métropole du Grand Nancy a informé, qu’après relevé de l’index du compteur d’eau du logement occupé par M. [J] et Mme [Z], la consommation d’eau de la dernière période s’élevait à 883 m³ ce qui apparaissait élevé en comparaison des consommations antérieures ;

— la facture de fourniture d’eau, établie le 13 mai 2022, correspondant à cette consommation d’eau de 883 m³, s’élève à un montant de 3 205,86 euros.

Il est de surcroît constant que cette surconsommation d’eau a été causée par un dysfonctionnement de la chaudière ayant résulté de son absence d’entretien par M. [J] et Mme [Z], qui y étaient pourtant tenus au moins une fois par an en leur qualité de locataires, ainsi qu’il est rappelé dans le contrat de bail et qu’il résulte tant du décret du 26 août 1987, relatif aux réparations locatives, que de l’article R 224-41-5 du code de l’environnement disposant que l’entretien de la chaudière individuelle est effectué à l’initiative de l’occupant.

Il en ressort que, contrairement à ce qui est soutenu par M. [J] et Mme [Z], M. [X] était bien fondé à revaloriser la provision sur charges et à leur imputer le coût de la surconsommation d’eau générée par un dysfonctionnement de la chaudière qu’ils n’ont pas entretenue.

Il convient en conséquence de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [J] et Mme [Z] à verser par provision à M. [X] la somme de 3 569,28 euros (décompte arrêté au 3 mars 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 856 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— rejeter la demande de M. [J] et Mme [Z] tendant à voir sommer M. [X] de produire tout document nécessaire à l’établissement d’un décompte certain et précis.

Sur l’actualisation du montant de la dette locative

M. [X] sollicite reconventionnellement la condamnation de M. [J] et Mme [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 5 054 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation de 722 euros due par eux. M. [J] et Mme [Z] ne font aucune observation à ce sujet.

Compte tenu de la période de 6 mois et 27 jours au cours de laquelle M. [J] et Mme [Z] ont été occupants sans droit, il convient de les condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4 960 euros (6x722+722x27/31).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [J] et Mme [Z] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a condamnés au paiement d’une somme de 400 euros et de les condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer in solidum à M. [X] une somme supplémentaire de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Constate que la demande d’expulsion de M. [J] et Mme [Z] est désormais sans objet ;

Dit que M. [J] et Mme [Z] ont été redevables, à titre provisionnel, jusqu’au 30 septembre 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 722 euros ;

En conséquence, condamne M. [J] et Mme [Z] à payer à M. [X] une provision de 4 960 euros au titre des indemnités d’occupation dues par eux entre le 4 mars 2024 et le 30 septembre 2024 ;

Rejette la demande de M. [J] et Mme [Z] tendant à voir sommer M. [X] de produire « tout document nécessaire à l’établissement d’un décompte certain et précis » ;

Rejette la demande formée par M. [J] et Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] et Mme [Z] à payer à M. [X] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne in solidum M. [J] et Mme [Z] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.