RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 01 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01818 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNO7

Décision déférée à la Cour : jugementdu tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 21/00535, en date du 02 août 2024,

APPELANTE :

S.A.S. SGIT-GESTION, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Bertrand GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Chloé PIGNAL, substituant M^e Ludovic TARTANSON, avocats au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence '[8]' situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société CHEZ VOUS IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1] ([Adresse 2])

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 01 Décembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

L’ensemble immobilier dit [Adresse 6], situé au [Adresse 4], est soumis au régime de la copropriété et est géré par le syndicat des copropriétaires de la résidence Green Lodge (ci-après le SDC de la résidence Green Lodge).

La société par actions simplifiée SGIT-Gestion (ci-après la société SGIT-Gestion) a été nommée syndic de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 janvier 2019, pour une durée de trois ans.

Par courrier du 29 janvier 2020, le conseil syndical de la copropriété a mis en demeure la société SGIT-Gestion de s’expliquer sur sa gestion en qualité de syndic concernant diverses questions.

Lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2020, les copropriétaires ont résilié le contrat de syndic de la société SGIT-Gestion avec une date d’effet immédiat et ont désigné la société à responsabilité limitée Chez vous immobilier en cette qualité à compter du 10 décembre 2020.

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 février 2021, la société SGIT-Gestion a fait assigner le [Adresse 10] Green Lodge, représenté par son syndic la société Chez vous immobilier, devant le tribunal judiciaire de Nancy afin de le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat.

Par jugement contradictoire du 2 août 2024, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— débouté la société SGIT-Gestion de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société SGIT-Gestion à payer au [Adresse 10] Green Lodge, représenté par son syndic la société Chez vous immobilier, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SGIT-Gestion aux dépens,

— débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire au dispositif,

— rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société SGIT-Gestion

Sur les fautes reprochées à la société SGIT-Gestion en tant que syndic de copropriété

A titre liminaire, le juge a rappelé que la résiliation anticipée du contrat de syndic s’appréciait au regard de la loi du 10 juillet 1965 et non au regard du droit commun de la résiliation régi par les articles 1224 et suivants du code civil, le droit spécial de la copropriété primant sur le droit commun issu du code civil.

Dès lors, le juge a examiné les différents griefs invoqués par le SDC de la résidence Green Lodge afin de déterminer s’ils constituaient des motifs légitimes de nature à justifier la résiliation anticipée du contrat de syndic sans indemnités.

— Sur la souscription de contrats d’une durée plus longue que le contrat de syndic

Le tribunal a considéré qu’il ne pouvait être reproché à la société SGIT-Gestion d’avoir souscrit des contrats en vue d’assurer l’entretien et le fonctionnement de la copropriété, s’agissant d’une mission ou prérogative prévue par le règlement de copropriété du 21 décembre 2016 et l’article 18 I. de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, pour retenir que ce grief n’était pas caractérisé, le juge a relevé qu’il n’était motivé ni dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2020, ni dans les écritures du SDC de la résidence Green Lodge et qu’aucun contrat n’était invoqué à l’appui de ce grief ; la société SGIT-Gestion relève l’absence de dispositions imposant la conclusion de contrats pour une durée inférieure ou égale à celle du contrat de syndic.

— Sur le non-respect des décisions de l’assemblée générale: la souscription de contrats unilatéralement sans consultation du conseil syndical obligatoire

Le juge a relevé que la résolution n°14, adoptée par l’assemblée générale du 24 janvier 2019, prévoyait que le syndic devait consulter le conseil syndical pour des marchés et des contrats supérieurs ou égaux à 1000 euros HT et que la résolution n°7, adoptée par l’assemblée générale du 28 février 2020, avait réduit ce montant à la somme de 750 euros HT.

Toutefois, le juge a constaté que le [Adresse 11] avait conclu avec la société Odalys le 24 janvier 2019 et ce jusqu’au 31 août 2019, un contrat de prestations de services (surveillance, entretien des espaces verts, nettoyage des parties communes et prestations de maintenance). Ainsi, dès lors qu’il appartenait à la société Odalys de souscrire ces contrats, il a considéré qu’il ne pouvait être reproché à la société SGIT-Gestion de ne pas avoir consulté le conseil syndical les concernant.

S’agissant du contrat d’assurance, le tribunal a relevé qu’il avait été souscrit auprès de la société Montmirail par la société SGIT-Gestion pour un montant de 2908,37 euros, pour la période du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019.

Or, le contrat de syndic n’ayant débuté son mandat que le 24 janvier 2019, soit postérieurement à la conclusion du contrat d’assurance, le juge a retenu que l’absence de consultation préalable du conseil syndical ne pouvait lui être reprochée.

De plus, le juge a relevé que la preuve de l’existence de cette obligation antérieurement au 24 janvier 2019 n’est pas rapportée.

Concernant le contrat d’assurance ultérieur, le premier juge ayant relevé que ce contrat n’avait pas été adopté lors de l’assemblée générale du 28 février 2020 (uniquement des devis annexés à la convocation à l’assemblée générale), il a considéré que le manquement à l’obligation de consultation préalable du conseil syndical n’était pas caractérisé.

Concernant le contrat de fourniture du réseau wifi, le juge a constaté qu’il avait été souscrit au nom de la société Odalys le 2 octobre 2020 et non par la société SGIT-Gestion, tout comme le contrat d’entretien des extincteurs.

Par conséquent, le tribunal n’a retenu aucune faute de la part de la société SGIT-Gestion.

— Sur l’absence de mise en concurrence des différents contrats

Le juge a relevé que la résolution n°15 avait été adoptée par l’assemblée générale du 24 janvier 2019, suivant laquelle les marchés et les contrats supérieurs à 1200 euros HT devaient faire l’objet d’une mise en concurrence ; ce montant a été diminué à la somme de 900 euros HT par la résolution n°8, adoptée par l’assemblée générale du 28 février 2020, outre la mise en concurrence des différents contrats en cours.

Or, compte tenu du fait que le contrat de prestation de services a été conclu entre le SDC de la résidence Green Lodge et la société Odalys, le juge a considéré qu’il n’appartenait pas à la société SGIT-Gestion de faire respecter ces dispositions ;

Dès lors, il a retenu que l’absence de mise en concurrence avant la conclusion des contrats litigieux ne lui était pas imputable. Il n’a également retenu aucun manquement concernant les contrats de fourniture du réseau Wifi et de l’entretien des extincteurs souscrits par la société Odalys.

Concernant le contrat de fourniture de gaz souscrit par la société SGIT-Gestion le 12 octobre 2018, bien qu’il soit intervenu avant le début du contrat de syndic, le tribunal a relevé que le [Adresse 11] ne contestait pas le caractère d’urgence qui avait justifié la souscription de ce contrat, pour une durée de quatre ans lors de l’ouverture de la résidence, et a ajouté que le contrat était donc antérieur à l’obligation de mise en concurrence préalable, la même remarque valant pour le contrat d’assurance.

Enfin, concernant l’absence de mise en concurrence pour le contrat de syndic désignant la société SGIT-Gestion, le tribunal a retenu qu’il ne pouvait être mise à sa charge, ce dernier intervenant avant le mandat du SDC de la résidence [7] du 24 janvier 2019.

Par conséquent, le juge a considéré qu’aucune faute de la société SGIT-Gestion n’était caractérisée.

— Sur le non-respect du contrat type ALUR

Le juge a constaté que la société SGIT-Gestion avait manqué à son obligation de proposer un contrat de syndic conforme aux dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (et donc à l’annexe 1 dans lequel figure le contrat type de syndic), tel que modifié par la loi ALUR et applicable depuis 2014. Il a également relevé l’absence de contestation de la société SGIT-Gestion quant à cette non-conformité.

Or, en sa qualité de professionnelle, le juge a rappelé que la société SGIT-Gestion aurait dû proposer un contrat respectant les obligations légales et réglementaires lui incombant, constituant ainsi un manquement à son devoir de conformité et de sécurité juridique.

Par ailleurs, le tribunal a également relevé le manque de diligence de la société SGIT-Gestion qui, après avoir été informée de la non-conformité du contrat, ne l’avait pas modifié et n’avait produit aucune pièce à l’appui de cette allégation.

Bien que le juge ait pris en compte le fait qu’elle n’ait eu connaissance de l’absence de conformité du contrat de syndic que le 12 octobre 2020 et que le contrat de syndic a été résilié en décembre de la même année avec effet immédiat, il a considéré que cela n’exonérait pas la société de sa responsabilité pour la période où le contrat non conforme était en application.

En outre, le juge a constaté que la société SGIT-Gestion ne contestait pas avoir facturé à la copropriété des frais de relance avant mise en demeure en 2019 et 2020, alors qu’ils ne pouvaient être facturés qu’au copropriétaire concerné. Néanmoins, il est établi que les parties s’étaient accordées sur le remboursement de cette somme le 29 mai 2020 après une mise en demeure du 29 janvier 2020.

Par conséquent, le tribunal a retenu que la société SGIT-Gestion avait commis une faute du fait de l’établissement d’un contrat non conforme.

— Sur le refus d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale régulièrement notifiée par le conseil syndical au syndic

Le juge a tout d’abord relevé que, par courrier électronique du 23 janvier 2020, le conseil syndical de la copropriété avait sollicité l’inscription à l’ordre du jour de différentes questions auprès de la société SGIT-Gestion (utilisation des places parkings, contrat de prestations de service avec la société Odalys et bilan des prestations de la société Odalys sur la résidence pour la première année).

Ensuite, selon procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2020, le juge a relevé que seul le projet de résolution relatif à l’utilisation des places de parking n’avait pas été inscrit à l’ordre du jour par la société SGIT-Gestion ; que par courrier du 4 février 2020, la société SGIT-Gestion indiquait au SDC de la résidence Green Lodge que cette demande était sans objet du fait de l’appartenance des places de parking à Bouygues Immobilier et non au conseil syndical et que cette société s’opposait à la mise à disposition des parkings à titre onéreux en raison de l’entrave qui en résulterait pour la copropriété et l’impact sur les coûts d’exploitation.

Cependant, le tribunal a considéré que, s’agissant d’une demande précise formulée par le conseil syndical, la société SGIT-Gestion n’avait pas à apprécier l’opportunité ni à s’opposer, la décision revenant à l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, bien que le refus d’inscription à l’ordre du jour d’un projet puisse entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans l’hypothèse où ces questions auraient une influence sur l’issue du vote, le juge a constaté que le [Adresse 11] n’en avait pas fait la demande et n’a retenu que la faute de la société SGIT-Gestion sur ce point.

Sur la résiliation anticipée du contrat de syndic

Le juge a rappelé que l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas l’existence d’un préjudice pour justifier la résiliation anticipée du contrat de syndic sans indemnités, mais d’une inexécution suffisamment grave afin de caractériser un motif légitime.

En ce sens, il a retenu que les deux fautes caractérisées constituaient chacune des manquements de la société SGIT-Gestion à ses fonctions de syndic professionnel et qu’elles consistaient en une inexécution suffisamment grave pour justifier une résiliation de son contrat avant le terme prévu et sans indemnités.

En conséquence, le juge a débouté la société SGIT-Gestion de sa demande de dommages et intérêts.

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 11 septembre 2024, la société SGIT-Gestion a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 22 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SGIT-Gestion demande à la cour, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, 18, 21 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a débouté la société SGIT-Gestion de l’ensemble de ses demandes indemnitaires résultant de la révocation infondée et abusive du contrat de mandat de syndic de la société SGIT-Gestion par le [Adresse 10] Green Lodge,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a condamné la société SGIT-Gestion à verser au [Adresse 11] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— juger que la révocation du contrat de mandat de syndic de la société SGIT-Gestion est infondée et abusive en ce que :

— le grief résultant de la souscription de contrats d’une durée plus longue que le contrat de syndic n’est pas caractérisé,

— le grief résultant de la souscription de contrats unilatéralement sans consultation du conseil syndical n’est pas démontré,

— le grief résultant du non-respect du contrat type de syndic ne revêt pas la gravité suffisante pour justifier une résiliation anticipée du contrat de syndic,

— le grief résultant du refus d’inscrire des questions à l’ordre du jour ne peut être considéré pour avoir été postérieurement relevé et, en toutes hypothèses, n’est pas caractérisé,

— le grief résultant de la prétendue absence de mise en concurrence ne peut être considéré pour avoir été postérieurement relevé et, en toutes hypothèses, n’est pas caractérisé,

En conséquence,

— condamner le [Adresse 11] à payer à la société SGIT-Gestion la somme de 22200,76 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la révocation abusive du contrat de mandat,

A titre subsidiaire,

— condamner le [Adresse 11] à payer à la société SGIT-Gestion la somme de 7850 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la révocation abusive du contrat de mandat,

— condamner le [Adresse 11] à verser à la société SGIT-Gestion la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le [Adresse 11] aux dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 14 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le SDC de la résidence Green Lodge demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs,

Y ajoutant,

— condamner la société SGIT-Gestion à verser au [Adresse 11] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SGIT-Gestion aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1er avril 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 8 septembre 2025 et le délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par la société SGIT-Gestion le 22 novembre 2024 et par le [Adresse 10] Green Lodge le 14 février 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 1er avril 2025 ;

Sur la résiliation anticipée du contrat de syndic et ses conséquences

A l’appui de son recours, la société SGIT-Gestion fait valoir que l’absence de mise en concurrence ou de consultation du conseil syndical préalablement à la conclusion de contrat de maintenance ou d’entretien des locaux qui lui est reprochée n’est pas pertinente, dès lors que la société exploitante (Odalys) est, du fait de la signature du contrat de bail commercial, seule habilitée à voter le budget de fonctionnement, à approuver les comptes ou à fixer les seuils des marchés et contrats de fournitures ; elle considère par conséquent que le vote contraire de l’assemblée générale du 24 janvier 2019 est constitutif d’une faute envers la société Odalys et de la SGIT syndic, dans la gestion de laquelle le syndicat de la copropriété s’est immiscé ;

Aussi elle affirme que sa révocation n’est pas justifiée ;

Au surplus, elle indique que les manquements qui ont été retenus par le tribunal ne peuvent être qualifiés de suffisamment graves pour justifier une résiliation sans indemnité de son contrat ; Ainsi des motifs développés a posteriori, comme le refus d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale proposée par le conseil syndical, ne sont pas valables comme étant opposés postérieurement au vote de la résiliation de son contrat ;

Les motifs visés par le syndicat de la copropriété dans son courrier du 8 septembre 2020, visent trois griefs qui selon elle, ne sont pas des motifs légitimes de résiliation du contrat :

— la conclusion d’un contrat de fourniture d’électricité de quatre ans dont l’irrégularité ne repose sur aucun fondement, que ce soit le règlement de copropriété ou un texte,

— la conclusion unilatérale de contrats sans consultation du conseil syndical, au vu des dispositions prévues au bail commercial qui concernent les charges d’entretien et de maintenance,

— le non respect des termes de la loi ALUR s’agissant de l’établissement du contrat de syndic, lequel a, au demeurant, été rectifié à première demande tout comme la facturation consécutive de frais de relance au syndicat de la copropriété et non au copropriétaire concerné, lesquels ont été régularisés ;

Il considère finalement que la syndicat de la copropriété ne démontre aucun grief en découlant et ajoute qu’en tout état de cause, les griefs qui ont été retenus ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation anticipée du contrat ;

En conséquence sa demande d’indemnité doit être accueillie et le jugement déféré infirmé ;

Le syndicat de la copropriété en réponse, considère que la résiliation anticipée du contrat de syndic est justifiée, eu égard aux fautes commises (quatre) dans l’exercice du mandat par le syndic, celles-ci étant suffisamment graves pour la justifier ;

Il fait ainsi état de l’absence de consultation du conseil syndical, préalablement à la conclusion de contrats dont la valeur entre dans les catégories déterminées par l’assemblée générale (+ de 1000 euros en 2019 réduit à 700 euros en 2020), de l’absence de mise en concurrence préalablement à la souscription de contrats tels que l’entretien ou la maintenance, ou encore de l’assurance de l’immeuble ;

Il rappelle que le principe est celui de l’effet relatif des contrats, qui ne s’imposent pas aux tiers, ce que soutient cependant l’appelante, en faisant état du contrat de bail commercial conclu avec Odalys ;

Or le jugement déféré a de manière erronée, admis que la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence s’agissant des missions de maintenance, d’entretien des espaces verts et du gardiennage ne se justifiait pas, ces missions étant dévolues à l’exploitant de l’immeuble ;

Il relève de plus, que le syndic avait souscrit d’autres contrats avec Odalys au nom du syndicat de la copropriété, comme l’entretien de la toiture, de la pompe de relevage, l’entretien des espaces verts, prestations distinctes de celles précédemment évoquées ; pour ceux-ci la consultation du conseil syndical était obligatoire ; pour d’autres comme la fourniture d’électricité la mise en concurrence s’imposait et n’a pas été respectée par le syndic ;

L’intimée reproche en outre la conclusion d’un contrat de fourniture d’électricité de quatre ans, plus long que le mandat du syndic, ainsi que celle de contrats pour l’entretien des extincteurs et la wi-fi ;

S’agissant de la non conformité du contrat du syndic avec la loi ALUR, la faute est caractérisée et a été retenue à juste titre par le tribunal, ce manquement démontrant l’incapacité du syndic professionnel à respecter les dispositions d’ordre public s’imposant à lui ;

Enfin le syndic a commis une deuxième faute qui a été retenue par le premier juge, tenant à son refus d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, une demande régulièrement faite par le conseil syndical, étant rappelé que le syndic ne dispose d’aucune faculté d’apprécier l’opportunité de cette inscription ou le mérite des questions à poser ; il résulte ainsi du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2020, que d’autres motifs à côté de celui-ci, ont été visés (résolution n°5) pour résilier le contrat du syndic ;

Il affirme en conséquence que la multiplication de ces manquements graves, légitime la décision de résiliation anticipée contestée par la SGIT ;

L’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur la copropriété, introduit le 27 mars 2014 par la loi dite 'Alur’ a modifié les termes du contrat type de syndic ;

En l’espèce la société SGIT-Gestion ne conteste pas avoir manqué à ces obligations sur ce point ;

Ainsi, il est justifié par la production d’une mise en demeure du 12 octobre 2020, émanant de la préfecture des Bouches du Rhône (pièce 15 appelante), que le contrat type de la société n’est pas conforme à ce texte, notamment quant aux conditions de 'la conclusion d’un nouveau contrat que par décision expresse de l’assemblée générale’ ainsi qu’à celles de la révocation du syndic à l’initiative du conseil syndical, prévoyant que 'le contrat de syndic peut être résilié à l’initiative du conseil syndical par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic. Le conseil syndical a notifié au syndic une demande d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. La résiliation prend effet à la date déterminée par l’assemblée générale et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci’ ;

La société SGIT-Gestion prétend avoir rectifié le contrat la liant au syndicat de la copropriété de la résidence étudiante '[Adresse 6]' à [Localité 9], sans en justifier cependant ;

Or ce contrat non conforme a été communiqué et mis en place lors de l’assemblée générale 'constitutive’ du 21 janvier 2019, confirmant la désignation de la SGIT en qualité de syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété ; l’assemblée générale a validé ce contrat de désignation du syndic par la 5ème résolution, ce, pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2019 (pièces 4 et 5 intimé) ;

Dès lors la réalité de ce manquement est établie ;

S’agissant de la mise en cause des dispositions d’ordre public de la loi applicable au contrat de syndic établi selon la délibération de l’assemblée générale de copropriétaires du 21 janvier 2019,

il y a lieu de considérer avec le premier juge, que les manquements précédemment établis témoignent d’une insuffisance professionnelle inacceptable, conférant à la faute commise, un caractère par nature grave sans avoir à s’attacher à l’existence de préjudice effectif pour le co-contractant ;

Le jugement déféré qui l’a retenu, sera par conséquent confirmé sur ce point ;

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic, la ou les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires pour la prochaine assemblée générale, sauf si elles sont posées trop tard, cas dans lequel elles figureront à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;

Il est admis que dès lors le syndic saisi d’une telle demande, se doit de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine l’assemblée générale, sans disposer du pouvoir d’apprécier l’opportunité de cette demande ;

En l’espèce, il résulte des éléments probants produits que le conseil syndical, par la voix de son secrétaire Monsieur [C], par courrier et courriel du 29 janvier 2020, soit antérieurement à l’assemblée générale du 28 février 2020, a mis en demeure le syndic notamment de mettre à l’ordre du jour les questions concernant les places de parking, ce qu’il n’a pas fait (pièce 9) ;

En réponse par courrier, la société SGIT-Gestion a considèré que les résolutions prévues pour l’assemblée générale à venir, sont des résolutions-type validées par son service juridique, que le projet de convention de mise à disposition des places de parking est une question 'sans objet’ du fait de l’appartenance de ces places à la société Bouygues Immobilier et que la question du contrat de prestation de services fera l’objet d’une discussion en séance (pièces 10 intimé) ;

En exerçant un filtre à l’inscription de questions à l’ordre du jour réclamée par le conseil syndical, le syndic qui n’est que le mandant du syndicat de la copropriété et qui doit à ce titre, se conformer aux dispositions légales concernant notamment l’organisation d’une 'démocratie’ des copropriétaires dans la gestion de leur bien, a bafoué leurs droits en exerçant un pouvoir qui ne lui appartient pas ; cette attitude contraire à l’esprit et à la lettre de la loi est, par conséquent particulièrement grave et justifie, tel que retenu dans le jugement déféré, la résiliation anticipée du contrat de syndic ;

Dès lors les manquements portant sur ces deux points sont établis à l’encontre de la société SGIT-Gestion ;

La décision de résiliation du contrat de syndic mentionne également comme motifs la justifiant, la souscription de contrat d’une durée plus longue que le contrat du syndic tel que concernant la fourniture d’électricité ou la souscription de contrats sans avis du conseil syndical ou encore, la non mise en concurrence des différents contrats tels que réclamée lors de l’assemblée générale du 28 février 2020 s’agissant du contrat d’assurrance ;

S’agissant de ce dernier contrat, la délibération n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires a refusé l’adoption de la proposition d’assurance faite par le syndic en indiquant, que le conseil syndical se réunira et avisera pour la future mise en concurrence ; l’assemblée générale a mandaté le conseil syndical pour choisir le futur contrat (pièce 12 intimé) ;

Il y a lieu de relever que le document produit par le syndic émanant d’un courtier 'Verlingue’ ne constitue pas le contrat exhaustif permettant de connaître les garanties proposées mais un résumé de 4 pages ; cependant deux autres assureurs, Axa et Allianz ont fourni des projets de contrat ;

Il en ressort l’absence de violation de l’obligation du syndic de mise en concurrence pour les contrats d’un montant de plus de 1200 euros tel que voté lors de la première assemblée générale ; En outre s’il en résulte la preuve de l’absence de consultation du conseil syndical avant cette assemblée générale, l’ajournement de la décision concernant cette souscription permet de rétablir ses droits ;

En conséquence et tel que retenu en première instance, aucun manquement tenant à l’absence de consultation du conseil syndical ou à l’absence de mise en concurrence n’est établi le concernant ;

S’agissant du grief fondé sur la souscription par le syndic d’un contrat de fourniture d’énergie auprès d’Engie qui porte sur une durée de 48 mois (pièce 14 intimée) ; conclu avant la désignation de la SGIT comme syndic choisi par l’assemblée générale, il y a lieu de considérer que le motif tiré de la durée du contrat, n’est pas opérant compte tenu de la date d’établissement de ce contrat soit le 12 octobre 2018, ainsi que de la ratification par l’assemblée générale du 21 janvier 2019 du budget prévisionnel 2018/2019 qui inclut ces prestations ;

Dès lors, le jugement déféré qui l’a écarté quels qu’en soient les motifs sera confirmé ;

Enfin selon contrat de prestation de services du 24 janvier 2019, le syndicat de la copropriété a confié à l’exploitant la société Odalys, la mission générale de surveillance, pour les tâches d’entretien des espaces verts, de la maintenance et du gardiennage notamment ce, du 1er septembre 2019 au 21 août 2020 (pièce 10 appelante) ; il en ressort que le syndic n’en est pas chargé ;

Aussi tout grief tenant à la souscription de ces contrats ou à l’absence de mise en concurrence les concernant sera écarté ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la validité de la résiliation anticipée du contrat conclu avec la société SGIT-Gestion, celle-ci étant justifiée par les deux fautes précédemment analysées qui, par leur nature et domaine d’application sont qualifiées de fautes suffisamment graves pour justifier cette rupture avant terme sans indemnité ;

Dès lors le recours formé par la société SGIT-Gestion sera rejeté tout comme sa demande en dommages et intérêts en résultant ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société SGIT-Gestion succombant dans ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SGIT-Gestion, partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre elle sera condamnée à payer au syndicat de copropriété de la résidence [7], représentée par son syndic, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société SGIT-Gestion à payer au syndicat de copropriété de la résidence [7], représenté par son syndic la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société SGIT-Gestion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de ses autres demandes ;

Condamne la société SGIT-Gestion aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

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