RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01817 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNO5

Décision déférée à la cour :

jugement du juge des contentieux de la protection de Nancy, R.G. n° 23/00090, en date du 09 juillet 2024,

APPELANT :

Monsieur [Z] [N],

né le 22 mars 1979 à [Localité 4], domicilié [Adresse 3]- [Localité 5]

Représenté par M^e Alexandre ROLLAND, avocat au barreau de NANCY

Bénéficiant d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/6228 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY, le 30 septembre 2024

INTIMÉE :

S.C.I. SCI VANDOEUVRE,

imatriculée au RCS n°792335697, ayant pour siège [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par M^e Liza DEGOULET, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Mars 2025, par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2014, la SCI VANDOEUVRE a consenti à M. [Z] [N] la location d’un logement à usage d’habitation sis à [Localité 5], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 235 euros augmenté d’une provision sur charges de 35 euros, outre un dépôt de garantie de 235 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2022, la SCI VANDOEUVRE a fait délivrer à M. [Z] [N] un commandement visant la clause résolutoire d’une part, pour avoir paiement de la somme de 930,13 euros dans les deux mois, dont 828 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 juillet 2022, et d’autre part, pour justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le mois.

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Par acte de commissaire de justice délivré le 14 février 2023, la SCI VANDOEUVRE a fait assigner M. [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que de le voir condamné à lui payer les loyers et charges échus et impayés de même qu’une indemnité d’occupation.

M. [Z] [N] a conclu au débouté s’agissant du défaut d’assurance, et a sollicité la production par le bailleur d’un décompte annualisé des charges locatives et de leur régularisation. Subsidiairement, il a demandé l’octroi de délais de paiement.

Par ordonnance en date du 9 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé a :

— renvoyé au principal, les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

— déclaré la SCI VANDOEUVRE recevable en sa demande en résiliation de bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2014 entre, d’une part, la SCI VANDOEUVRE, et d’autre part, M. [Z] [N], concernant le logement sis [Adresse 3], à [Localité 5], sont réunies à la date du 9 octobre 2022, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à M. [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI VANDOEUVRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’ à celle de tous

occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’ au 31 mars de l’ année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné M. [Z] [N] à payer à la SCI VANDOEUVRE la somme provisionnelle de 847 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision,

— condamné M. [Z] [N] à verser à la SCI VANDOEUVRE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit une somme provisionnelle de 270 euros au mois d’avril 2023), aides personnelles au logement à régulariser le cas échéant, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du 15 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné M. [Z] [N] à verser à la SCI VANDOEUVRE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement du 8 août 2022, de la notification à la CCAPEX du 25 octobre 2022 et de l’assignation du 14 février 2023,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le juge a constaté que le décompte des charges et de leur régularisation avait été produit par le bailleur pour les exercices courant de 2020 à 2023, de sorte que cette demande était devenue sans objet.

Il a constaté que si M. [Z] [N] justifiait de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs pour la période allant du 27 avril 2023 au 26 avril 2024, en revanche, le locataire indiquait sans en justifier qu’il s’agissait du renouvellement d’un contrat dont il était titulaire depuis 2022, de sorte qu’en présence d’une contestation sérieuse quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance, il n’y avait pas lieu à référé sur ce point.

Il a retenu qu’en l’absence de paiement de l’intégralité des loyers et charges dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, cette dernière était acquise à la date du 9 octobre 2022, à compter de laquelle M. [Z] [N] était redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges. Il a constaté que M. [Z] [N] était redevable d’une somme de 847 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 avril 2023.

Le juge a relevé que M. [Z] [N] ne justifiait pas s’être acquitté du paiement de l’intégralité des loyers et charges au jour de l’audience, et que la faiblesse des revenus (dont il justifiait par la production d’un avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 d’un montant annuel de 63 euros) ne caractérisait pas une situation permettant de régler la dette locative selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

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Le 11 septembre 2024, M. [Z] [N] a formé appel de l’ordonnance tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués.

Dans ses dernières conclusions transmises le 7 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] [N], appelant, demande à la cour :

— de dire et juger son appel tant recevable que bien fondé,

Y faisant droit,

— de réformer la décision entreprise en toutes mesures utiles et dans toutes ses mesures, Et statuant à nouveau,

— de débouter la SCI VANDOEUVRE de ses demandes,

— de lui accorder les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de s’acquitter des sommes éventuellement mises a sa charge.

Au soutien de ses demandes, M. [Z] [N] fait valoir en substance :

— que compte tenu de la perception des allocations logement par le bailleur d’un montant de 247 euros par mois, le montant du loyer résiduel mensuel s’élève à 23 euros ;

— qu’un plan d’apurement amiable a été conclu avec le bailleur, et qu’il respecte ses modalités prévoyant le versement d’une somme mensuelle de 110 euros ;

— qu’il justifie de l’assurance du logement loué et a toujours été assuré depuis son entrée dans les lieux ;

— qu’il est en situation de bénéficier des plus larges délais de paiement compte tenu de ses ressources actuelles et de sa bonne foi.

Dans ses dernières conclusions transmises le 5 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI VANDOEUVRE, intimée, demande à la cour :

— de déclarer l’appel de M. [Z] [N] formé à l’encontre de la décision rendue le 9 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Nancy mal fondé,

Par conséquent,

— de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— de débouter M. [Z] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— de condamner M. [Z] [N] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de L’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SCI VANDOEUVRE fait valoir en substance :

— que M. [Z] [N] ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire ; que le commandement de payer a été délivré alors que M. [Z] [N] ne s’acquittait pas du loyer résiduel de 23 euros et était à l’origine de nuisances pour les autres locataires de l’immeuble ; que dans les deux mois du commandement, il n’avait procédé à aucun règlement de l’arriéré locatif, ne s’étant jamais acquitté du loyer résiduel depuis son entrée dans les lieux ; que l’attestation d’assurance founie par le locataire correspondait à une assurance pour les accidents corporels dont pourrait être victime son fils ;

— que l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 ne mentionne la perception d’aucun revenu par M. [Z] [N], de sorte qu’il n’est pas en situation de régler sa dette ; qu’il n’a effectué qu’un seul virement de 110 euros au mois de mai 2024 en exécution d’un plan d’apurement qui lui avait été consenti, et qu’il n’a réglé son loyer que pour les mois de juin et août 2024 ; que la CAF ne verse plus l’allocation logement.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de constater que l’appel formé par M. [Z] [N], qui ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire au 9 octobre 2022, tend à bénéficier de délais de paiement afin d’en suspendre les effets.

En effet, le premier juge a constaté à juste titre qu’il ressortait du décompte du bailleur que M. [Z] [N] ne s’était pas intégralement acquitté dans le délai de deux mois des sommes figurant au commandement de payer visant la clause résolutoire (soit 828 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 juillet 2022) délivré le 8 août 2022.

Aussi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Par ailleurs, M. [Z] [N] ne conteste pas le montant de la dette locative, tel que retenu à l’ordonnance déférée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, ' le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. '

En l’espèce, il y a lieu de constater que M. [Z] [N] justifie d’un versement de 100 euros intervenu le 9 octobre 2023 dans le cadre d’un premier plan d’apurement de la dette locative de 828 euros consenti sur une durée de 36 mois à compter du 1er mars 2023 (prévoyant des mensualités de 23 euros), outre du versement d’une somme de 22 euros à cette date.

Il en résulte que M. [Z] [N] ne justifie pas du respect du plan d’apurement mensuel de la dette locative, par un seul versement intervenu plus de 8 mois après la première échéance prévue, et ayant uniquement pour effet de régulariser les cinq premières échéances dudit plan.

De même, M. [Z] [N] justifie d’un seul versement de 22 euros au titre du loyer résiduel en 2023.

En outre, dans le cadre d’un second plan d’apurement consenti le 28 mai 2024 afin de maintenir la perception des allocations logement, prévoyant le versement de mensualités de 110 euros en sus du loyer courant du 10 mai 2024 au 10 mai 2025, M. [Z] [N] justifie s’être acquitté d’une somme de 110 euros en mai 2024, puis de mensualités de 22 euros de juin à septembre 2024.

Il en résulte que M. [Z] [N] ne justifie pas du respect du second plan d’apurement qui lui a été consenti, et que la reprise du paiement du loyer résiduel a été effective pendant quatre mois.

Au surplus, la SCI VANDOEUVRE a affirmé que la CAF avait suspendu le versement de l’allocation logement.

Aussi, M. [Z] [N] ne peut utilement soutenir qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Par ailleurs, il ressort de l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 que M. [Z] [N] n’a perçu aucune ressource, de sorte qu’il n’est pas en situation de régler la dette locative.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [Z] [N] des délais de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point, ainsi qu’en ses dispositions ayant prononcé l’expulsion de M. [Z] [N] et l’ayant condamné au paiement d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 9 octobre 2022.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [Z] [N] qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens devant la cour.

La SCI VANDOEUVRE a dû engager des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir ses droits, de sorte qu’il convient de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer à la SCI VANDOEUVRE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [N] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.