Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 23 AVRIL 2024

(n° /2024)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00959 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXNI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2023 du Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/00104

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Valérie GEORGET, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [F] [J] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Nicolas PROUFF, avocat au barreau de PARIS, toque : E2280

à

DÉFENDEUR

S.C.I. SEINE RIVES

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arthur DONATELLA collaborateur de M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 06 Mars 2024 :

Par acte du 9 décembre 2004, la société Axa France Vie IBM, aux droits de laquelle vient la SCI Seines rives, a consenti à M. et Mme [S] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 2 926,80 euros révisable outre des provisions sur charges. Le bien est géré par la société mandataire Nexity.

Par ordonnance de référé du 6 janvier 2023, M. et Mme [S] ont été condamnés à payer à la SCI Seines rives une provision de 8 846,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 novembre 2022.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 24 mai 2022, la SCI Seines Rives a fait délivrer à M. et Mme [S] un congé à effet du 8 décembre 2022.

Par jugement du 28 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment, déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [S] en requalification du contrat de bail, constaté que les conditions du congé sont réunies, ordonné l’expulsion de M. et Mme [S] et les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 22 décembre 2023, M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, M. et Mme [S] ont fait assigner la SCI Seines rives devant le premier président de cette cour aux fins de voir ordonner la suspension de l’exécution provisoire.

Ils développent oralement les termes de leur assignation lors de l’audience du 6 mars 2024. Ils exposent qu’ils justifient de moyens sérieux de réformation. Ils indiquent, s’agissant de la requalification du bail, que la prescription n’a pas commencé courir puisque le bail est toujours en vigueur, que la fraude du bailleur suspend le délai de prescription, que le bailleur ne peut ignorer que le bien loué constitue leur résidence principale, qu’ils ont été contraints par le bailleur de signer un bail de droit commun et que le congé qui leur a été délivré est nul faute de respecter les obligations imposées par la loi du 6 juillet 1989. Ils font, par ailleurs, état de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution du jugement eu égard à leur âge, la situation de leurs filles et la circonstance qu’ils vivent dans les lieux depuis 19 ans.

La SCI Seines rives développe oralement les termes de ses conclusions déposées à l’audience. Elle conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la demande de M. et Mme [S] aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire, au rejet de leurs demandes et à la condamnation de M. et Mme [S] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué. Elle fait valoir que le dispositif des conclusions soutenues par M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection de la personne ne contient aucune demande concernant l’exécution provisoire et que ces derniers ne justifient pas de circonstances manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement au jugement. Sur le fond, elle oppose que M. et Mme [S] ont régularisé un acte qui indiquait expressément que l’appartement pris en location ne constituait pas leur résidence principale, que M. [S] est avocat et que ses intérêts étaient concentrés à l’étranger lors de la signature du bail. Elle conteste toute fraude. Sur les conséquences manifestement excessives alléguées, elle expose que la dette locative s’élève à 27 866,12 euros et oppose que la fille aînée de M. et Mme [S] est scolarisée à l’étranger.

SUR CE,

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Au cas présent, il résulte des conclusions de première instance de M. et Mme [S] (leur pièce n° 18, page 13), qu’ils ont demandé au premier juge de ne pas assortir son jugement de l’exécution provisoire.

Leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire est donc recevable.

S’agissant des moyens sérieux de réformation du jugement, il convient d’examiner, en premier lieu, la question de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le contrat de bail indique que la location ne constitue pas la résidence principale du preneur. Elle relève du droit commun et est exclue du champ d’application de la loi n° 86 – 4590 du 23 décembre 1986 et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des textes subséquents.

S’agissant du point de départ et du délai de la prescription applicable de l’action en requalification du contrat de bail, les demandeurs soutiennent qu’aucune prescription ne peut leur être opposée puisque le bail est en cours. Ils ajoutent que la mauvaise qualification du bail leur porte préjudice au moment où le bailleur délivre un congé illégal et pas avant.

Cependant, la demande qui vise la requalification du contrat est une demande reconventionnelle soumise à la prescription dont le point de départ est la conclusion du contrat.

Par ailleurs, M. et Mme [S], qui arguent de l’effet suspensif de prescription de la fraude du bailleur, exposent que celui-ci, qui leur a imposé la signature d’un bail de droit commun, connaissait nécessairement la destination d’habitation principale du logement puisque M. [S] avait envoyé un courrier accompagnant son dossier de candidature pour la location du bien dans lequel il écrivait "comme je me suis marié avec Mme [F] [J] le 7 novembre 2003 à [Localité 6] et un bébé est né le 2 février 2004 à [Localité 5], nous voudrions nous installer dans un appartement plus grand." Ils critiquent également le jugement en ce qu’il retient que dans son courrier du 21 novembre 2004, M. [S] indique être avocat aux barreaux de [Localité 6], [Localité 4] et [Localité 5]. Ils ajoutent que la gardienne de l’immeuble, préposée du bailleur, ne peut ignorer que la famille réside à titre principal dans le logement.

Toutefois, ces seuls éléments ne caractérisent pas un moyen sérieux d’annulation ou de réformation du jugement au sens de l’article 514-3 précité.

S’agissant des conséquences manifestement excessives, les demandeurs font valoir que M. [S] est âgé de 76 ans, qu’ils vivent dans les lieux depuis près de 20 ans et que leur fille cadette est scolarisée à proximité du logement depuis des années.

Ces seuls éléments, alors que M. et Mme [S] ne justifient ni d’une impossibilité financière pour retrouver un autre logement ni de la recherche infructueuse d’une autre location, ne caractérisent pas des conséquences manifestement excessives au sens de l’article 514-3 précité.

En conclusion, faute de démontrer la réunion des critères justifiant l’arrêt de l’exécution provisoire, la demande de M. et Mme [S] sera rejetée.

M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens, sans qu’il soit ordonné la distraction, s’agissant d’une procédure sans représentation obligatoire.

M. et Mme [S] seront condamnés à payer à la SCI Seines rives la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Déclarons recevable la demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 28 novembre 2023 ;

Rejetons la demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 28 novembre 2023 ;

Condamnons M. et Mme [S] aux dépens ;

Condamnons M. et Mme [S] à payer à la SCI Seines rives la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par M^me Valérie GEORGET, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère