RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /[Immatriculation 5] OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01767 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNKZ

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé – tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G.n° 24/00057, en date du 19 août 2024,

APPELANTES :

S.A.S. R HOME, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Amandine THIRY de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY

S.C.I. R.IMMO, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Amandine THIRY de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [H] [U]

né le 30 juin 1949 à [Localité 7] (54)

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Damien L’HOTE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Octobre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 28 décembre 2023, la SAS R.Home a acquis un bien immobilier, anciennement un cabinet de radiologie, situé [Adresse 2], cadastré section AH n°[Cadastre 3], lots 5 et 6, dépourvu de compteur d’eau. Ce bien fait partie d’un ensemble immobilier organisé en copropriété dans laquelle Monsieur [H] [U] et la SCI R.Immo sont les autres copropriétaires.

Le compteur d’eau général de l’immeuble est implanté dans un garage appartenant en propre à Monsieur [U].

L’accès à cet immeuble se fait par une cour, cadastrée AH n°[Cadastre 4], qui est un bien indivis appartenant à la SCI R.Immo et à Monsieur [U].

La SAS R.Home a sollicité l’accord de Monsieur [U] pour faire réaliser des travaux dans la cour afin de créer une arrivée d’eau propre et de faire poser un compteur d’eau individuel en extérieur, ce qui suppose des travaux sur la canalisation d’eau enterrée traversant la cour vers la voie publique.

Une tentative de conciliation a eu lieu entre les parties sans succès en février 2024.

Par lettre recommandée du 27 février 2024, l’avocat de la SAS R.Home a mis en demeure Monsieur [U] de faire part de son accord pour la réalisation des travaux dans un délai de 8 jours.

Par courriel du 8 mars 2024, Monsieur [U] a subordonné son accord à la communication d’informations plus précises sur les travaux.

Le conseil de la SAS R.Home lui a transmis des précisions par courriel du même jour et Monsieur [U] a refusé de donner son accord par courriel du 18 mars suivant.

Le 18 mars 2024, la SAS R.Home a signé une promesse de bail professionnel portant sur son bien immobilier avec l’Association pour un lien social et des espaces solidaires (ALISES).

Par acte délivré le 28 mars 2024, la SAS R.Home a fait assigner Monsieur [U], en présence de la SCI R.Immo intervenante volontaire, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Val de Briey.

Par ordonnance contradictoire du 19 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Val de Briey a :

— reçu la SCI R.Immo en son intervention volontaire,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SAS R.Home tendant à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux de raccordement à la canalisation d’eau de la cour indivise cadastrée AH n°[Cadastre 4],

— condamné la SAS R.Home à payer à Monsieur [U] la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SAS R.Home aux dépens de l’instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

Le premier juge a déclaré recevable l’intervention volontaire à titre principal de la SCI R.Immo, en qualité de propriétaire indivis du terrain grevé par la canalisation en cause.

Il a rappelé que l’acte authentique de vente du 28 décembre 2023 par lequel la SAS R.Home a acquis le bien immobilier en copropriété stipule expressément que 'le compteur d’eau général se situe dans un lot privatif (garage) appartenant à l’un des copropriétaires voisins, ce qu’a pu constater l’ACQUÉREUR, sans qu’une servitude n’ait été créée à ce sujet'. Il en a déduit que la SAS R.Home n’ignorait pas lors de l’acquisition que son bien immobilier ne disposait pas de compteur d’eau individuel. Il a relevé qu’il n’est fait aucune mention, dans les pièces produites par les parties, de la gestion de ce compteur d’eau implanté dans une des parties privatives appartenant à Monsieur [U], compteur qui dessert donc par principe les trois copropriétaires, même s’il apparaît que le vendeur de la SAS R.Home avait décidé de se raccorder par un autre biais, extérieur à la copropriété, mais sans aucune précision là encore dans les pièces sur les modalités pratiques de ce raccordement qui semble donc toujours exister.

En application des dispositions de l’article 1531 du code civil, le juge des référés a dit qu’il ne serait pas tenu compte des constatations du conciliateur versées aux débats par la SAS R.Home.

Il a considéré que la SAS R.Home ne pouvait ignorer qu’un désaccord existait avec Monsieur [U], qui détient la cour cadastrée AH n° [Cadastre 4] en indivision, concernant les travaux de raccordement de son bien immobilier et la pose d’un nouveau compteur d’eau.

Concernant l’urgence invoquée par la SAS R.Home, au motif qu’un bail doit être conclu avec ALISES sous réserve de la réalisation des travaux d’arrivée d’eau, le juge des référés a considéré que la SAS R.Home a promis de donner à bail des locaux professionnels avec un nouveau raccordement à l’eau et un nouveau compteur, alors qu’elle savait qu’elle n’avait pas obtenu à plusieurs reprises l’accord de l’un des indivisaires propriétaire de la cour pour ce faire.

Par ailleurs, il a relevé que Monsieur [U] n’a pas donné son accord en tant que coindivisaire de la cour pour la réalisation des travaux demandés par la SAS R.Home et qu’il affirmait que le bien immobilier de la SAS R.Home était raccordé à l’eau, le gérant de l’ancien cabinet de radiologie confirmant avoir créé 'une seconde arrivée indépendante d’eau avec compteur, en passant par un immeuble voisin’ à la suite d’un différend avec 'Monsieur [U] qui possède le garage dans lequel se trouve [sic] les différents compteurs d’eau des appartements et de mon local professionnel', la SAS R.Home affirmant qu’elle ne bénéficie plus de cette arrivée d’eau mais ne fournissant aucun élément attestant de la fermeture des arrivées d’eau. Le premier juge en a déduit qu’il existe un différend.

Cependant, il a considéré que la mesure sollicitée par la SAS R.Home, qui consiste à réaliser des travaux sur la canalisation d’eau existante de la cour aux fins de créer un nouveau branchement, s’apparente à une mesure définitive et non à une mesure provisoire. Il en a conclu que les conditions de l’article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies et a dit n’y avoir lieu à référé. Il a, de ce fait, également débouté la SAS R.Home de sa demande de condamnation provisionnelle de Monsieur [U] à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 3 septembre 2024, la SCI R.Immo et la SAS R.Home ont relevé appel de cette ordonnance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 18 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI R.Immo et la SAS R.Home demandent à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SAS R.Home,

Y faisant droit,

— réformer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— reçu la SCI R.Immo en son intervention volontaire,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SAS R.Home tendant à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux de raccordement à la canalisation d’eau de la cour indivise cadastrée AH n°[Cadastre 4],

— condamné la SAS R.Home à payer à Monsieur [U] la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SAS R.Home aux dépens de l’instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond,

Et statuant à nouveau,

À titre principal, vu l’article 834 du code de procédure civile,

— autoriser la SAS R.Home à effectuer les travaux nécessaires pour le raccordement à l’eau et la pose d’un compteur d’eau dans la cour cadastrée AH n°[Cadastre 4], lesdits travaux étant réalisés aux frais de cette dernière (coût des travaux et coût de remise en état de la cour),

À titre subsidiaire,

— autoriser la SAS R.Home à raccorder son appartement au compteur d’eau existant dans le garage de Monsieur [U], aux frais de ce dernier, celui-ci étant à l’origine de la suppression des canalisations,

À titre plus subsidiaire, vu l’article 835 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [U] à remettre dans son état antérieur l’alimentation en eau de l’appartement appartenant à la SAS R.Home par la remise en service du compteur d’eau situé dans son garage, la situation actuelle consistant en une absence de raccordement de son bien en eau, étant constitutive d’un trouble manifestement illicite,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [U] à payer à la SAS R.Home la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 14 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [U] demande à la cour de :

— confirmer la décision du juge des référés du 19 août 2024,

— condamner in solidum la SAS R.Home et la SCI R.Immo à payer à Monsieur [U] une somme de 2500 euros, en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SAS R.Home et la SCI R.Immo aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de Maître L’Hôte.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 mai 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 19 mai 2025 et le délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

La SCI R.Immo et la SAS R.Home font valoir que, s’il ne peut prendre que des mesures provisoires, le juge des référés peut prendre toutes mesures, quand bien même elles seraient de nature à produire des conséquences irréversibles. Elles ajoutent que la demande formulée ne s’apparente pas à une mesure définitive.

Elles dénoncent une situation abusive puisque la SAS R.Home ne dispose d’aucune alimentation en eau autre que celle existant dans le garage de Monsieur [U]. Elles soutiennent que le premier juge a estimé à tort que le raccordement effectué par l’ancien locataire semblait toujours exister.

Elles allèguent l’urgence, puisqu’un local ne peut être dépourvu d’alimentation en eau alors que la SAS R.Home a signé une promesse de bail.

Elles font également valoir l’existence d’un différend, puisqu’il existe un désaccord sur les modalités de fourniture en eau du local.

Elles ajoutent que l’installation d’un compteur pourrait être supprimée sans difficulté.

Elles prétendent que si le premier juge estimait que la solution proposée par la SAS R.Home constituait une solution définitive ne relevant pas de ses attributions, il lui appartenait de proposer une solution alternative, consistant dans le fait de rétablir les canalisations supprimées par Monsieur [U].

En conséquence, elles sollicitent à titre principal l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires pour le raccordement à l’eau et la pose d’un compteur dans la cour.

À titre subsidiaire, elles sollicitent l’autorisation de raccorder l’appartement au compteur d’eau existant dans le garage de Monsieur [U].

À titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, elles demandent la remise dans l’état antérieur pour faire cesser un trouble manifestement illicite, soutenant que la fermeture du compteur d’eau alimentant le lot appartenant à la SAS R.Home situé dans le garage est imputable à Monsieur [U].

S’agissant de l’urgence, Monsieur [U] fait valoir que le local acquis a toujours été alimenté en eau par une arrivée et un compteur indépendants, qu’il n’est pas justifié que cette autre alimentation n’existe plus aujourd’hui.

Concernant l’absence de contestation sérieuse, il expose qu’il s’agit de travaux lourds, nécessitant de traverser depuis la rue, en son milieu, une cour longue de plusieurs dizaines de mètres.

Quant à l’existence d’un différend, il expose que lorsque les demanderesses ont acquis les biens litigieux, il n’existait plus de compteur ni de conduite d’alimentation dans son garage depuis 17 ans et qu’il existait une alimentation indépendante.

Il soutient que les appelantes créent un différend dans la négation des droits d’autrui.

Il expose que la cour est un parking appartenant à la copropriété et non un local acquis par la SAS R.Home.

Il relève l’absence de toute récrimination, et même d’une simple lettre recommandée dénonçant les soi-disant coupures intempestives du compteur d’eau.

La SAS R.Home fonde ses demandes à titre principal sur l’article 834 du code de procédure civile prévoyant que 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Il en résulte que, tant s’agissant de l’absence de contestation sérieuse que de l’existence d’un différend, la SAS R.Home doit rapporter la preuve de l’urgence alléguée. Selon elle, l’urgence réside dans le fait que le local ne peut être dépourvu d’alimentation en eau alors qu’elle a signé une promesse de bail.

Cependant, la SAS R.Home a acquis le bien immobilier en copropriété selon acte notarié de vente du 28 décembre 2023 dans lequel il est stipulé en page 19 en caractères gras : 'le compteur d’eau général se situe dans un lot privatif (garage) appartenant à l’une [sic] des copropriétaires voisins, ce qu’a pu constater l’ACQUÉREUR, sans qu’une servitude n’ait été créée à ce sujet. L’ACQUÉREUR déclare vouloir en faire son affaire personnelle'.

Puis, dans un projet de bail professionnel non daté produit par les appelantes en pièce n° 13, il est indiqué en gras en page 4 : 'Précision étant ici faite également que le compteur d’eau général se situe dans un lot privatif (garage) appartenant à l’un des copropriétaires voisins, ce qu’a pu constater le PRENEUR, sans qu’une servitude n’ait été créée à ce sujet. Le BAILLEUR déclare qu’il va installer un nouveau compteur d’eau qui sera situé dans la cour et donc accessible. Le PRENEUR déclare vouloir en faire son affaire personnelle'.

Enfin, dans une promesse de bail professionnel en date du 18 mars 2024, il est mentionné : 'Le local n’étant pas actuellement raccordé à l’eau rend impossible son utilisation en l’état. Le bailleur et le preneur s’engagent à signer le bail dès que le local sera raccordé à l’eau potable'.

Il résulte des pièces produites que lors de l’acquisition de son bien immobilier, la SAS R.Home avait connaissance de l’absence de compteur d’eau individuel. Elle a néamoins acheté ce bien et, malgré plusieurs refus de Monsieur [U] quant à la réalisation de travaux de raccordement et de pose d’un nouveau compteur d’eau, elle a promis de donner à bail des locaux professionnels avec un nouveau raccordement à l’eau et l’installation d’un nouveau compteur. Dès lors, c’est la SAS R.Home qui a elle-même créé la situation 'd’urgence’ dont elle se prévaut pour obtenir l’autorisation de réaliser des travaux sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

En conséquence, en l’absence d’urgence objective, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande principale ni à sa demande subsidiaire, toutes deux fondées sur l’article 834.

La SAS R.Home fonde sa demande présentée à titre infiniment subsidiaire sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

En l’espèce, la SAS R.Home allègue l’existence d’un trouble manifestement illicite en soutenant que la fermeture du compteur d’eau alimentant le lot lui appartenant, situé dans le garage, est imputable à Monsieur [U]. Elle demande de ce fait la remise dans l’état antérieur.

Cependant, la SAS R.Home ne démontre pas cette allégation par les pièces qu’elle produit et il ne peut donc pas être conclu à l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Compte tenu de ce qui précède, la SAS R.Home sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et l’ordonnance sera également confirmée à ce sujet.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

La SAS R.Home succombant dans son appel, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de l’instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond et condamnée à payer à Monsieur [U] la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, la SAS R.Home et la SCI R.Immo seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître L’Hôte, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Monsieur [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et la SAS R.Home sera déboutée de sa propre demande présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Val de Briey le 19 août 2024 ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire formée par la SAS R.Home tendant à obtenir l’autorisation de raccorder son appartement au compteur d’eau existant dans le garage de Monsieur [H] [U], aux frais de ce dernier ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande plus subsidiaire formée par la SAS R.Home tendant à la condamnation de Monsieur [H] [U] à remettre dans son état antérieur l’alimentation en eau de l’appartement appartenant à la SAS R.Home par la remise en service du compteur d’eau situé dans son garage ;

Condamne in solidum la SAS R.Home et la SCI R.Immo à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute la SAS R.Home de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS R.Home et la SCI R.Immo aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Damien L’Hôte, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.