RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 17 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00406 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FKIG

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 21/01548, en date du 29 décembre 2023,

APPELANTS :

Monsieur [S] [L]

né le 05 Octobre 1980 à [Localité 15] (26)

domicilié [Adresse 6]

Représenté par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, substituée par M^e Mathilde FRANCEY, avocats au barreau de NANCY

S.E.L.A.R.L. MJ APLES, dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en son établissement situé [Adresse 7], représentée par Maître [W] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SORE INVESTISSEMENT, dont le siège est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, substituée par M^e Mathilde FRANCEY, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉE :

SCI [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 9]

Représentée par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre, chargé du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. À cette date, le délibéré a été prorogé au 8 Septembre 2025, au 03 Novembre 2025, puis au 1er Décembre 2025 et enfin au 17 Décembre 2025.

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 17 Décembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération du 3 mars 2004, la commune de [Localité 13] envisageait de vendre à la société Semonin une parcelle enregistrée au cadastre sous la référence AE n°[Cadastre 2] située [Adresse 5] à [Localité 14], pour y construire des maisons individuelles ainsi que des locaux professionnels. Cette vente n’a finalement pas abouti en raison de la suppression de la zone d’aménagement concerté.

La société Alliance foncière a manifesté son intérêt à l’acquisition de cette parcelle, outre une autre enregistrée sous la référence n°[Cadastre 3] au cadastre de la même commune, afin d’y réaliser un lotissement. Elle a eu recours à la société Mallot associés, architecte, qui a mandaté la société Sol solution pour la réalisation d’une étude de sol.

La société Sol solution a déposé son rapport le 27 juin 2006.

Par délibération du 13 décembre 2007, le conseil municipal de la commune de [Localité 13] a approuvé la cession de la parcelle [Cadastre 11] [Cadastre 2] à la société Alliance foncière, qui proposait de réaliser un projet de construction dénommé « Le clos ensoleillé ».

Le 20 mars 2010, la commune de [Localité 13] a vendu la parcelle AE n°[Cadastre 2] à la société [Adresse 12] venant aux droits de la société Alliance foncière.

Le 24 décembre 2012, la société Sore investissement représentée par Monsieur [S] [L] a déposé, par le biais de son architecte, Monsieur [T], une demande de permis de construire pour ériger 25 maisons sur la parcelle [Cadastre 11] [Cadastre 2].

Le permis de construire a été accordé le 6 mars 2013 et modifié le 22 septembre 2015, notamment en raison de la suppression d’une maison.

La société Sore investissement a souscrit un prêt pour l’acquisition du terrain et les travaux pour un montant de 670000 euros, Monsieur [L] s’étant porté caution solidaire de sa société.

Par acte authentique du 22 avril 2016, la société [Adresse 12] a vendu à la société Sore investissement diverses parcelles de terrain d’une surface totale de 1 ha 18 a 47 ca issue de la division de la parcelle AE n°[Cadastre 2] d’une superficie de 1 ha 21c 05 ca, la société [Adresse 12] demeurant propriétaire du surplus constitué en une parcelle enregistrée au cadastre sous la référence AE n° [Cadastre 4]. Selon cet acte, la société Sore investissement devait s’acquitter du prix de 350 000 euros, d’une part, en versant comptant la somme de 185 000 euros au moyen de fonds empruntés, et, d’autre part, en compensant le solde du prix de 165 000 euros par l’édification par la société [Adresse 12] d’une maison à usage d’habitation sur la parcelle AE n°[Cadastre 4],

Le 31 octobre 2016, la société Sic infra 42, mandaté par la société Sore investissement, a déposé un rapport d’étude géotechnique de conception en phase avant-projet, laquelle a révélé la présence au sein des remblais de matériaux hétérogènes fins à grossiers jusqu’à des blocs, ainsi que de produits de démolition en déchets. Faisant observer que l’exécution devrait se heurter à l’hétérogénéité et l’instabilité des remblais, ainsi qu’à la présence d’eau en variation d’importance selon les saisons, la société Sic infra 42 a préconisé des fondations profondes par pieux.

Le 14 juin 2018, la société Sore investissement a déclaré la voirie provisoire et l’intégralité des réseaux desservant les lots individuels achevés.

En 2018, la société Sore investissement a commercialisé cinq lots.

Par jugement prononcé le 16 janvier 2019, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Sore investissement, la SELARL MJ Alpes étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire. Le 22 mars 2019, la société [Adresse 12] a déclaré sa créance d’un montant total de 176 163,36 euros.

Des difficultés de forage en raison de la composition de remblais ont été mises en évidence par la société Sic infra 42 dans des comptes rendus de visite du 15 et 18 mars 2019. En raison de cette impossibilité de réaliser des fondations, le projet immobilier en raison de son surcoût n’a pas été réalisé.

Par jugement prononcé le 15 janvier 2020, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a converti la procédure de redressement judiciaire de la société Sore investissement en liquidation judiciaire, la société MJ Alpes étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 9 juillet 2020, la société Sic infra 42 a rendu un rapport portant sur une recherche géotechnique historique du site relative aux transformations du terrain. Elle y indiquait que la société Sore investissement avait fait réaliser les appuis de fondation à la tarière par l’entreprise Fontimpe qui avait rencontré des difficultés car la profondeur d’assise n’avait pu être atteinte en raison de refus précoce de la foreuse dans les remblais à l’encontre de blocs de cailloux volumineux. Elle situait la présence de ces remblais sur une période allant de 2005 à 2012.

Par acte du 16 avril 2021, la société MJ Alpes, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sore investissement, et Monsieur [L], agissant au titre de son engagement de caution, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nancy la société [Adresse 12] aux fins notamment d’obtenir la diminution du prix de vente équivalente à la dation comprise dans 1'acte de vente et la condamnation cette société au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire prononcé le 29 décembre 2023, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— débouté la société MJ Alpes, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sore investissement et Monsieur [L] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’application de la garantie des vices cachés, le premier juge a relevé que l’acte de vente passé devant notaire le 22 avril 2016 comporte une clause d’exonération de garantie des vices cachés et que l’acquéreur et le vendeur sont des professionnels d’une même spécialité disposant d’une même compétence dans la construction d’ensembles immobiliers et ayant une activité identique. Il en a déduit que la clause d’exonération de garantie est valable et qu’il appartient à l’acquéreur professionnel de démontrer que le vice était indécelable pour lui.

Il a constaté que le vice est caractérisé par la présence de blocs de cailloux volumineux dans les remblais empêchant d’atteindre une profondeur d’assise pour les appuis de fondations des maison et que l’antériorité de ce vice à la vente n’est pas discutée.

Le premier juge a également retenu que société [Adresse 12] avait remis à la société Sore investissement l’étude de sol réalisée, à la demande de la société Alliance foncière le 27 juin 2006, par la société Sol solution ; que cette étude avait été réalisée dans le cadre du projet envisagé par la société Alliance foncière de création d’un lotissement de 23 lots et se limitait à une étude préliminaire de faisabilité géotechnique G11 définie en page 4 du rapport ; que la société Sore investissement ne pouvait engager les travaux sur le seul rapport de la société Sol solution qui n’avait pas la qualité d’étude de sols ; que le projet envisagé par la société Sore investissement était parfaitement distinct de celui de la société [Adresse 12], en sorte que ce rapport n’était pas transposable. Il a ainsi relevé que cette étude de sol ne permettait pas de savoir quelles assises de fondations seraient nécessaires pour la construction des maisons.

Le premier juge a également constaté que la société Sore investissement ne contestait pas, d’une part, que la société [Adresse 12] avait remis l’étude de la société Sol solution car il était envisagé que la société Sore investissement reprenne le projet à son compte et, d’autre part, que ce projet concentrait les constructions uniquement sur l’est du terrain.

Le premier juge a en conclu qu’en l’absence d’autres études de sol, ce projet avait nécessairement été élaboré sur la base de l’étude de la société Sol Solutions, ce alors qu’il ne s’agissait pas d’une étude de sol, et que le nouveau projet était parfaitement distinct de celui de la société [Adresse 12].

Il a estimé que la société Sore investissement avait connaissance de ce que la société [Adresse 12] avait remblayé partiellement le terrain vendu, puisqu’une déclaration du vendeur avait été mentionnée dans l’acte de vente. Il a ajouté qu’un professionnel normalement diligent, qui reprend une opération de construction engagée par un autre constructeur et envisage d’acquérir un terrain qui a fait l’objet d’un remblaiement partiel avec le projet d’y construire sur sa totalité, doit s’enquérir non seulement de la date, de la position, de la surface de ce remblai, mais également de sa composition.

Dès lors, le tribunal a retenu que la société Sore investissement n’avait pas accompli les diligences normalement requises par un constructeur s’engageant sur un tel projet qui se devait de prendre soin de réaliser une étude de sol avant la vente, ce alors qu’elle n’ignorait pas que, du fait du changement de projet, l’étude de la société Sol solution n’était pas transposable et que le terrain avait été partiellement remblayé.

Sur la base de ces éléments, le premier juge a considéré que la société MJ Alpes, ès qualités, n’était pas fondée à invoquer la garantie des vices cachés n’était pas fondée.

Sur le dol, le premier juge a énoncé que la période pendant laquelle le terrain a été remblayé par les matériaux litigieux ne saurait être établie avec certitude entre 2005 et 2012, et ce alors d’une part, qu’à partir de vues aériennes, Monsieur [Y] situe, quant à lui, cette période lors de la construction de la départementale 201 jusqu’en 1990 et d’autre part, que la commune de [Localité 13], qui est la mieux à même de connaître l’évolution du terrain dont elle était propriétaire, n’a pas fait connaître son analyse.

Il en a conclu qu’il ne peut être déduit de l’interprétation des vues aériennes que la société [Adresse 12] connaissait la nature des remblais, ce d’autant plus que des investigations ont été nécessaires pour déterminer les composants de ceux-ci.

Le premier juge a estimé qu’en outre, la société MJ Alpes, ès qualités, ne démontre pas des man’uvres frauduleuses de la société [Adresse 12] pour lui dissimuler la composition des remblais alors que, au contraire, cette dernière a remis à l’acquéreur l’étude de la société Sol solution qu’elle avait fait réaliser pour son propre projet de construction et a informé celle-ci de ce qu’elle avait réalisé le remblai partiel du terrain.

Il a ajouté qu’aucun élément ne venait accréditer le fait que la société [Adresse 12] aurait arrêté son projet de construction en raison de la découverte des matériaux hétéroclites contenu dans les remblaiements litigieux.

Le premier juge en a déduit que la société MJ Alpes, ès qualités, ne démontrait pas que son consentement avait été vicié par des manoeuvres dolosives commises par la société [Adresse 12].

En conséquence, il a rejeté la demande diminution du prix et l’intégralité des demandes indemnitaires présentées par la société MJ alpes, ès qualités.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 29 février 2024, Monsieur [S] [L] et la société MJ Alpes, ès qualités, ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 25 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [L] et la société MJ Alpes, ès qualités, demandent, au visa des articles 1116, 1641 et suivants du code civil, à la cour de :

— infirmer dans sa totalité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 29 décembre 2023 ;

Et, jugeant à nouveau,

A titre principal,

— juger qu’en 2012, alors que la société Sore investissement était mise en relation avec la société [Adresse 12], il lui était remis l’étude de sol sollicitée auprès de la société Sol solution, qui prévoyait la mise en oeuvre de fondations superficielles ;

— juger que c’est sur la base de ce rapport que la société Sore investissement mandatait Monsieur [T], architecte, afin qu’il procède à la création d’un dossier de permis de construire de 25 maisons mitoyennes et qu’une demande était déposée le 24 décembre 2012 ;

— juger que sur la base des conclusions du rapport de la société Sol solution que la société Sore investissement a fait l’acquisition entre les mains de la société [Adresse 12] de la parcelle pour un prix de 350000 euros ;

— juger que la société Clos ensoleillé s’est contentée de déclarer qu’elle aurait partiellement remblayé le terrain vendu sans pour autant préciser le type de remblais mis en oeuvre ;

— juger qu’en parallèle, dès l’origine du chantier, la société Sore investissement a mandaté la société SIC infra 42 afin de réaliser une étude de sol, et qu’au regard des conclusions de cette dernière, en date du 31 octobre 2016, elle a été contrainte de modifier son projet, qui demeurait toutefois viable,

— juger que malgré ces ajustements, en cours de chantier, la société Sore investissement a rencontré des difficultés qui, en définitive, ont rendu l’opération immobilière impossible, car non économiquement fiable, puisqu’il était impossible de forer en raison de refus rencontrés bien loin des profondeurs prévues,

— juger que la société SIC infra 42, mandatée à nouveau par la société Sore investissement, a pu constater que la nature et l’altimétrie du terrain vendu avaient été très largement modifiées par rapport à ce qui avait été indiqué au moment de la vente,

— juger que la société SIC infra 42 a relevé que la nature du terrain a été transformée postérieurement à l’année 2006 et au rapport établi par la société Sol solution,

— juger que, bien que la société [Adresse 12] ne soit devenue acquéreur de la parcelle que le 20 mars 2010, force est de constater au regard des éléments factuels, que la société Alliance Foncière, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 12], envisageait d’acheter le terrain depuis plusieurs années, puisqu’en 2006 elle a fait réaliser une étude par la société Sol solution et qu’en 2007 elle apparaissait comme futur acquéreur dans la résolution de la ville de [Localité 13],

— juger que la société Alliance Foncière, désormais société [Adresse 12], connaissait sans conteste l’évolution du terrain et le fait que, pendant plusieurs années, celui-ci avait été utilisé comme décharge avec ou sans autorisation de la commune,

— juger que, pour autant qu’elle soit parfaitement consciente de la nouvelle réalité du terrain, et très certainement, de l’impossibilité d’y édifier un lotissement, la société Clos ensoleillé n’a pas hésité à vendre ce tènement à la société Sore investissement en lui remettant pour seul élément d’information l’étude menée par la société Sol solution, qu’elle savait en inadéquation avec la réalité du terrain qu’elle avait immanquablement constatée et dont elle avait parfaitement connaissance, et surtout en se contentant d’indiquer sans aucune précision sur la nature et la quantité des remblais réalisés sur les dernières années,

— juger que, si la société Sore investissement avait eu connaissance de la réalité du sol de la parcelle et de l’importance des travaux devant être mise en oeuvre, elle n’aurait pas acquis ce terrain, ou, à tout le moins, pour un prix bien inférieur afin que son projet reste économiquement viable ;

En conséquence,

— juger que la parcelle objet de la vente intervenue le 22 avril 2016 entre la société Sore investissement et la société [Adresse 12] présente des vices cachés,

— prononcer la diminution du prix de vente à hauteur de 165 000 euros, correspondant au montant de la dation stipulée dans l’acte de vente au profit de la société Clos ensoleillé,

— juger que l’annulation de la dation devra être actée dans le cadre d’un acte notarié régularisé entre les parties, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— A défaut de régularisation d’un acte notarié, juger que le jugement à intervenir actera de l’annulation de la dation et sera publié au bureau des hypothèques territorialement compétent,

— juger que l’engagement de caution de Monsieur [L] étant l’accessoire de la dation, l’anéantissement de la dation entraînera l’anéantissement de l’acte de cautionnement ainsi que la restitution de toutes sommes qui auraient d’ores et déjà pu être versées au titre de cette caution,

— condamner par voie de conséquence la société [Adresse 12] au remboursement de la somme de 3 600 euros d’ores et déjà prélevée au titre de la caution,

— juger que la société Sore investissement a indûment engagé des frais importants dans le cadre de cette opération immobilière, qu’elle a été contrainte d’abandonner compte tenu du fait qu’elle est économiquement non viable,

— condamner la société [Adresse 12] à régler à la société MJ Alpes, ès qualités, la somme de 653 747,94 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais indûment engagés,

— juger que, compte tenu de cette situation, la société Sore investissement a été contrainte de vendre à bas prix la parcelle voisine qu’elle avait acquise pour un montant de 90 000 euros HT, soit 108 000 euros TTC auprès de la société [Adresse 12], de telle sorte qu’elle a supporté une moins-value qui s’élève à la somme de 62 000 euros,

— condamner la société Clos ensoleillé à régler à la société MJ Alpes, ès qualités, la somme de 62 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la moins-value subie ;

A titre subsidiaire,

Si par impossible la juridiction de céans ne devait pas faire application du fondement de la garantie des vices cachés,

— juger que la nature du terrain acquis par la société Sore investissement entre les mains de la société [Adresse 12] a été transformée postérieurement à l’année 2006 et au rapport établi par la société Sol solution,

— juger que, bien que la société [Adresse 12] ne soit devenue acquéreur de la parcelle que le 20 mars 2010, force est de constater au regard des éléments factuels, que la société Alliance foncière, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 12], envisageait d’acheter le terrain depuis plusieurs années, puisqu’en 2006 elle a fait réaliser une étude par la société Sol solution et qu’en 2007 elle apparaît comme futur acquéreur dans la résolution de la ville de la Ricaramie,

— juger que la société [Adresse 12] connaissait l’évolution du terrain et le fait que, pendant plusieurs années, celui-ci avait été utilisé comme décharge avec ou sans autorisation de la commune,

— juger que, pour autant qu’elle soit parfaitement consciente de la nouvelle réalité du terrain, et très certainement, de l’impossibilité d’y édifier un lotissement, la société Clos ensoleillé n’a pas hésité à vendre ce tènement à la société Sore investissement en se contentant de lui remettre, pour seul élément d’information, l’étude menée par la société Sol solution, qu’elle savait en inadéquation avec la réalité du terrain ;

En conséquence,

— juger que le consentement de la société Sore investissement, lors de la vente régularisée le 22 avril 2016, a été vicié en raison des manoeuvres dolosives dont la société [Adresse 12] a fait usage afin de travestir la réalité du terrain objet de la vente,

— prononcer la diminution du prix de vente à hauteur de 165 000 euros, correspondant au montant de la dation stipulée dans l’acte de vente au profit de la société Clos ensoleillé,

— juger que l’annulation de la dation devra être actée dans le cadre d’un acte notarié régularisé entre les parties, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— à défaut de régularisation d’un acte notarié, juger que le jugement à intervenir actera de l’annulation de la dation et sera publié au bureau des hypothèques territorialement compétent,

— juger que l’engagement de caution de Monsieur [L] étant l’accessoire de la dation, l’anéantissement de la dation entraînera l’anéantissement de l’acte de cautionnement ainsi que la restitution de toutes sommes qui auraient d’ores et déjà pu être versées au titre de cette caution,

— condamner par voie de conséquence la société [Adresse 12] au remboursement de la somme de 3 600 euros d’ores et déjà prélevée au titre de la caution,

— juger que la société Sore investissement a indûment engagé des frais importants dans le cadre de cette opération immobilière, qu’elle a été contrainte d’abandonner compte tenu du fait qu’elle est économiquement non viable,

— condamner la société [Adresse 12] à régler à la société MJ Alpes, ès qualités, la somme de 653 747,94 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais indûment engagés,

— juger que, compte tenu de cette situation, la société Sore investissement a été contrainte de vendre à bas prix la parcelle voisine qu’elle avait acquise pour un montant de 90 000 euros HT, soit 108 000 euros TTC, auprès de la société [Adresse 12], de telle sorte qu’elle a supporté une moins-value qui s’élève à la somme de 62 000 euros,

— condamner la société Clos ensoleillé à régler à la société MJ Alpes, ès qualités, la somme de 62 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la moins-value subie ;

En toute état de cause,

— condamner la société [Adresse 12] à régler à la société MJ Alpes, ès qualités, la somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner enfin aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite à Maître Mouton de la société Leinster Wisniewski Mouton Lagarrigue, avocat sur son affirmation de droit.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 11 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Adresse 12] demande à la cour de :

— juger irrecevables les demandes ne comportant pas de prétentions,

En tout état de cause,

— les déclarer mal fondées,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy du 29 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] à payer à la société [Adresse 12] une indemnité de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] aux entiers dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 17 mars 2025 et le délibéré au 10 juin 2025, prorogé au 8 septembre 2025, au 3 novembre 2025, au 1er décembre2025, puis au 17 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [L] et la société MJ Alpes, ès qualités, le 25 septembre 2024 et par la société [Adresse 12] le 11 octobre 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile,

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024,

Il n’appartient pas à la cour de statuer sur les demandes figurant dans le dispositif des conclusions des appelants qui ne constituent que la synthèse des arguments et moyens développés dans le corps de leurs écritures.

Sur les demandes présentées au titre de la diminution du prix de vente

1- Sur la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 de ce code, le « vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Selon l’interprétation donnée à ce texte par la Cour de cassation, la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose.

Cependant, une telle clause ne peut recevoir application que s’il est établi que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi.

Cela étant, il découle de l’article 1641 précité et de 1642 du même code que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Cette condition s’apprécie au regard des connaissances de l’acquéreur. Ainsi, l’acquéreur professionnel de la même spécialité qu’un vendeur professionnel est en mesure d’apprécier les qualités et défauts de la chose achetée, en sorte qu’il est présumé connaître le vice affectant cette chose. Il lui est cependant possible de renverser cette présomption en démontrant qu’en dépit de l’accomplissement de diligences normales et raisonnables, ce vice était indécelable pour lui.

Au cas présent, l’acte authentique de vente du 22 avril 2016 contient en sa page 14 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés rédigée en ces termes :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jours de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison de :

. des vices apparents,

. des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

. si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

. s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Il est admis par les parties que la société Clos ensoleillé et la société Sore investissement sont des professionnels de l’immobilier poursuivant des projets de construction immobilière. Il s’en déduit que ces deux sociétés sont de la même spécialité.

En l’occurrence, le vice caché consiste en la présence de caillasses, de cailloux volumineux, de blocs de béton et de déchets de démolition dans les remblais, lesquels imposent d’exécuter des travaux de fondation conséquents et disproportionnés avec le prix des maisons dont la construction était projetée par la société Sore investissement.

A cet égard, il est acquis que le projet conçu par la société Alliance foncière consistait en la réalisation d’un lotissement composé de 23 maisons situées dans la partie Est des parcelles section AE n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], la partie restante devant demeurer un espace vert.

Pour sa part, la société Sore investissement a, selon la demande de permis de construire déposée en mairie le 24 décembre 2012, projeté de construire 24 maisons sur la totalité de la parcelle [Cadastre 10] n° [Cadastre 2], ce terrain étant aménagé d’une voirie centrale de circulation ouverte aux piétons et véhicules distribuant l’ensemble de ces maisons.

Ainsi, ce projet de la société Sore investissement était distinct de celui initialement retenu par la société Alliance foncière.

Dans le cadre du projet poursuivi par la société Alliance foncière, la société Sol solution a réalisé une « étude préliminaire de faisabilité géotechnique » correspondant à une mission G11. Il est précisé à la page 4 du rapport déposé le 27 juin 2006 par la société Sol solution que les « missions G1excluent toute approche des quantités, délais et coûts d’exécution des ouvrages qui entre dans le cadre d’une mission d’étude de projet géotechnique G2 » et que « cette mission G11 doit être suivie d’une mission G12 pour définir les hypothèses géotechniques nécessaires à l’établissement du projet ».

Il en découle que, ainsi que l’admettent la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L], les investigations accomplies par la société Sol solution ne portaient que sur des données préliminaires et ne pouvaient constituer une étude de sol fournissant des éléments suffisants permettant à la société Sore investissement d’engager les travaux de construction immobilière qu’elle envisageait.

Par ailleurs, la société [Adresse 12], venant aux droits de la société Alliance foncière, a remis à la société Sore investissement le rapport d’étude déposé par la société Sol solution. Il en résulte que la société Sore investissement a été mise en mesure de prendre connaissance de ce rapport rédigé en juin 2006 et de constater que cette simple étude préliminaire ne suffisait pas à établir la viabilité du projet de construction figurant dans la demande de permis de construire déposée le 24 décembre 2012.

Par ailleurs, il est indiqué à la page 12 de l’acte de vente du 22 avril 2016 que la société [Adresse 12] a déclaré qu’elle avait « partiellement remblayé le terrain vendu ». La société Sore investissement savait donc que les caractéristiques de ce terrain n’étaient plus identiques à celles que la société Sol solution avait relevées lors de la réalisation de son étude préliminaire de faisabilité géotechnique.

Or, en sa qualité d’acheteur professionnel de la même spécialité que la société [Adresse 12], la société Sore investissement devait s’assurer que son projet immobilier était techniquement et financièrement réalisable. Au regard des éléments qui précèdent, il lui appartenait notamment de vérifier si l’évolution du terrain, notamment son remblaiement partiel, ne faisait pas obstacle à la réalisation de son projet de construction d’un lotissement sur la totalité de la parcelle qu’elle voulait acquérir.

Force est de constater qu’à la date de la vente, soit le 22 avril 2016, la société Sore investissement n’avait pas accompli d’investigations en ce sens et qu’elle s’était contentée de l’étude préliminaire correspondant à une mission de catégorie G11 réalisée dix ans auparavant par la société Sol solution. Ce n’est que le 31 octobre 2016 que la société Sore investissement a procédé à ces diligences en recueillant l’avis de la société Sic infra 42, qui, consistant en une mission de catégorie G2, était de nature à l’éclairer sur la composition des remblais et les difficultés tenant aux travaux de fondation.

Dans ces conditions, la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] n’établissent pas que le vice était indécelable pour la société Sore investissement.

2- Sur le dol

L’article 1116 du code civil, en sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose :

« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Ces manoeuvres dolosives peuvent être constituées par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il l’avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il incombe donc aux appelants d’établir que la société [Adresse 12] a, par des manoeuvres frauduleuses consistant en la dissimulation de la composition des remblais, provoqué une erreur de nature à vicier le consentement de la société Sore investissement.

Sur ce point, la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] font, en substance, valoir que la société [Adresse 12] savait qu’en raison de l’utilisation du terrain pendant plusieurs années, la composition des remblais avait évolué depuis le rapport établi le 27 juin 2006 par la société Sol solution. Elles ajoutent qu’en dépit de sa connaissance de la nouvelle réalité du terrain et très certainement de l’impossibilité d’y édifier un lotissement, la société [Adresse 12] avait vendu la parcelle à la société Sore investissement en se bornant à lui remettre l’étude réalisée par la société Sol solution. Ils en déduisent que la société [Adresse 12] a travesti la réalité du terrain et a ainsi vicié le consentement de la société Sore investissement.

Cela étant, il ne résulte pas des éléments versés aux débats que la société [Adresse 12] aurait par un silence intentionnel dissimulé à la société Sore investissement l’évolution de la composition des remblais du terrain.

En premier lieu, les appelants se bornent à affirmer la société [Adresse 12] avait très certainement connaissance que l’évolution de la composition des remblais due à l’accumulation de déchets entre 2005 et 2012 rendait impossible la réalisation du projet de lotissement élaboré par la société Sore investissement. Cependant, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude que le terrain aurait été utilisé comme décharge entre 2005 et 2012. Il n’est pas davantage établi que la Société [Adresse 12] avait connaissance de ce que le projet distinct poursuivi par la société Sore investissement était incompatible avec la composition des remblais alors même que, ainsi que l’a souligné le premier juge, des investigations ont dû être menées à partir de 2016 pour aboutir à ce constat.

En second lieu, il est constant que la société [Adresse 12] a, d’une part, remis le rapport d’étude préliminaire établi en 2006 à la société Sore investissement et, d’autre part, a informé, dans l’acte de vente, l’acquéreur du remblaiement partiel du terrain.

Au regard des développement qui précèdent, il y a lieu de retenir que le dol allégué n’est pas démontré.

Partant, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées au titre du vice caché et du dol par la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L].

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré doit être également confirmé en ce qu’il a condamné la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] aux dépens ainsi qu’à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L], qui succombent à hauteur de cour, doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

Enfin, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société MJ Alpes, ès qualités, et Monsieur [L] et de condamner ceux-ci à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3 000 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 29 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nancy ;

Y ajoutant,

Condamne la société MJ Alpes, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sore investissement, et Monsieur [S] [L] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société MJ Alpes, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sore investissement, et Monsieur [S] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MJ Alpes, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sore investissement, et Monsieur [S] [L] aux dépens de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en quatorze pages.