COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/564

Rôle N° RG 25/01845 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOMFI

[L] [M]

C/

SEM CDC HABITAT SOCIAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Baptiste POLITANO

M^e Olivier PEISSE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 14 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01756.

APPELANTE

Madame [L] [M],

née le 11 Septembre 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Isabelle BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Société d’Economie Mixte CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Madame Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2018, la Société CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [L] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 480,28 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la Société CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [M] un commandement de payer la somme de 1 589,13 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la Société CDC Habitat Social a, par exploit de commissaire de justice du 19 juillet 2024, fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 14 janvier 2025, ce magistrat a :

constaté la résiliation du bail liant les parties,

condamné Mme [M] à payer par provision à la Société CDC Habitat Social la somme de 790,87 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus, arrêtée au 30 octobre 2024, septembre 2024 inclus,

autorisé Mme [M] à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels successifs de 30 euros chacun, le 24ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels,

dit que le premier paiement devait intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois, que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seraient suspendus, que si « le locataire » se libérerait du montant selon les modalités sus-indiquées la clause de résiliation de plein droit serait réputée ne pas avoir joué et que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendrait son effet et le bailleur serait en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, « le locataire » étant alors considéré comme occupant sans droit ni titre,

en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, prononcé la déchéance du terme, ordonné, l’expulsion du « locataire » et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles serait régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, condamné Mme [M] à payer, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit 607,06 euros par mois,

dit que, dans le cas d’une telle défaillance la Société CDC Habitat Social pourrait exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due,

condamné Mme [M] aux entiers dépens et au paiement à la Société CDC Habitat Social de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon déclaration reçue au greffe le 14 février 2025, Mme [M] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 22 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour :

d’infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

constaté la résiliation du bail liant les parties,

l’a condamnée à payer par provision à la Société CDC Habitat Social la somme de 790,87 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus, arrêtée au 30 octobre 2024, septembre 2024 inclus.

l’a condamnée aux entiers dépens et au paiement à la Société CDC Habitat Social de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

de constater qu’elle était à jour de ses loyers avant l’audience de plaidoirie et qu’elle est de bonne foi,

de débouter la Société CDC Habitat Social de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

de condamner la Société CDC Habitat Social à lui payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Elle fait notamment valoir :

qu’elle occupe le logement depuis plusieurs années et a toujours réglé ses loyers mais qu’elle a rencontré des difficultés de santé entrainant une perte de salaire du fait de son impossibilité de travailler,

qu’elle était redevable, le 31 juillet 2024, d’une dette locative de 2 620,20 euros mais qu’elle a réglé, le 12 août 2024, par chèque, l’intégralité de sa dette, outre les frais de contentieux d’un montant de 131,54 euros, montant qui n’était pas mentionné dans l’assignation,

que le jour de l’audience, soit le 8 octobre 2024, la Société CDC Habitat Social aurait dû adresser une note en délibéré pour expliquer qu’elle était à jour de ses paiements,

que la Société CDC Habitat Social prélève chaque mois des frais d’avocat et de contentieux alors que, d’une part, elle n’a pas donné son autorisation et, d’autre part, qu’elle effectue elle-même les missions d’un commissaire de justice.

Par dernières conclusions transmises le 20 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la Société CDC Habitat Social demande à la cour de :

prononcer la caducité de la déclaration d’appel ;

reformer l’ordonnance ;

constater que le bail s’est retrouvé de plein droit résilié en application de la clause résolutoire et de ce fait, Mme [M] est occupante sans droit ni titre ;

condamner Mme [M] :

à libérer sans délai les lieux et, à défaut, la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

à lui payer la somme provisionnelle de 758,46 € arrêtée au 20 juin 2025, somme assortie des intérêts légaux commençant à courir depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement effectif,

à lui payer à compter, du 21 novembre 2023 et jusqu’à restitution des locaux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer et accessoires pour l’appartement, soit la somme de 700,24 euros ;

juger que ces indemnités d’occupation seront indexées aux mêmes conditions que le loyer en application du bail consenti ;

la condamner à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant également le coût du commandement de payer.

Elle fait notamment valoir :

à titre principal, que la déclaration d’appel est caduque en l’absence de sa notification à son avocat, dans le délai prescrit à l’article 906-1 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, qu’au moment de la date d’audience, Mme [M] était débitrice de la somme de 790,87 euros, et qu’au 20 juin 2025, elle est débitrice de la somme de 758,46 euros.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité de la déclaration d’appel

Aux termes des dispositions de l’article 906-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les vingt jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président.

Si l’intimé constitue avocat avant la signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.

Dans tous les cas, une copie de l’avis de fixation à bref délai est jointe.

A peine de nullité, l’acte de signification indique à l’intimé que, faute pour lui de constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de celle-ci, il s’expose à ce qu’un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire et que, faute de conclure dans le délai mentionné à l’article 906-2, il s’expose à ce que ses conclusions soient déclarées d’office irrecevables.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que Mme [M] a fait appel de l’ordonnance déférée par acte du 14 février 2025, que le conseil de la Société CDC Habitat Social s’est constitué le 20 mars 2025 et que le conseil de Mme [M] n’a pas notifié la déclaration d’appel à l’avocat de la Société CDC Habitat Social.

Or, il est admis que, par application de l’article 906-1 du code de procédure civile susvisé, l’obligation faite à l’appelant de notifier la déclaration d’appel à l’avocat que l’intimé a préalablement constitué, dans le délai de dix jours de la réception de l’avis de fixation adressé par le greffe, n’est pas prescrite à peine de caducité de cette déclaration d’appel.

Dans ces conditions, la cour rejette la demande tendant à voir déclarer caduque l’appel formé par Mme [M] à l’encontre de l’ordonnance entreprise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, « le présent contrat de location sera et demeurera résilié de plein droit, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures, si non semble au Bailleur, à défaut de paiement intégral (') ou des loyers ou des charges, au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité (') »

Mme [M] prétend avoir réglé, le 12 août 2024, l’intégralité de sa dette locative et produit, à l’appui de ses allégations, les avis d’échéances au titre de l’année 2024.

S’il ressort de l’avis d’échéance du mois de septembre 2024 que la dette locative était soldée, l’analyse de l’avis d’échéance du mois de novembre 2023, soit deux mois après le commandement à payer, révèle que sa dette locative était de 1 589,13 euros.

Il en résulte que Mme [M] ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Par conséquent, la cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail signé 25 avril 2018 liant les parties par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation, à effet au 20 novembre 2023, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, la Société CDC Habitat Social sollicite la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 758,46 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 20 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Si Mme [M] indique dans ses conclusions avoir payé l’intégralité de sa dette locative le 12 août 2024, elle ne conteste pas, dans ses dernières écritures, être redevable de la somme réclamée par la Société CDC Habitat Social au titre de la dette locative arrêtée au 20 juin 2025 et produit l’avis d’échéance du mois de mars 2025 faisant apparaître qu’elle était, à cette date, redevable de la somme de 576,43 euros.

Par conséquent, tenant compte, d’une part de l’évolution du litige et, d’autre part, de l’actualisation par la Société CDC Habitat Social de sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [M] à payer à la Société CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 790,87 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus, arrêtée au 30 octobre 2024, septembre 2024 inclus.

Mme [M] sera condamnée à payer à la Société CDC Habitat Social la somme de 758,46 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au paiement effectif.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, aux termes de l’ordonnance entreprise, la dette locative est passée de 1 589,13 euros en septembre 2023, soit au moment de la délivrance du commandement de payer, à 790,87 euros en janvier 2025, somme retenue par le premier juge.

Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que Mme [M] était redevable de la somme de 758,46 euros selon décompte arrêté au mois de juin 2025, quittance du mois de juin incluse.

Si elle ne justifie pas de sa situation financière, elle démontre, par la production d’un compte-rendu d’hôpital et d’un courrier de sa fille, avoir été hospitalisée au mois de novembre 2024 suite à une intervention chirurgicale et avoir été dans le coma.

Or, malgré les difficultés qu’elle a rencontrées, non contestées par la Société CDC Habitat Social, elle a continué à procéder à des paiements réguliers ce qui démontre sa capacité à apurer la dette locative de 758,46 euros arrêtée au mois de juin 2025, en plus du paiement des échéances courantes.

Il convient donc d’accorder à Mme [M] des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative en 24 mensualités de 31 euros chacune, la 24ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [M] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et Mme [M] sera tenue de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant à la locataire des délais de paiement mais de l’infirmer en ce qui concerne les modalités conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’action initiée par la Société CDC Habitat étant justifiée eu égard à l’arriéré locatif dû par Mme [M], il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance. En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de l’infirmer en ce qu’elle a condamné Mme [M] à verser à la Société CDC Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. La société Société CDC Habitat sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Mme [M] étant toujours redevable d’un arriéré locatif, les dépens d’appel seront également laissés à sa charge, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023.

En revanche, l’équité et la situation économique respective des parties ne commandent pas, là encore, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du bailleur pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

Mme [M] sera également déboutée de sa demande formée de ce chef en tant que partie perdante à la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande tendant à voir déclarer caduque l’appel formé par Mme [L] [M] à l’encontre de l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties ;

— accordé 24 mois de délais de paiement à Mme [L] [M] et suspendu les effets de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [L] [M] aux entiers dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [M] à payer à la Société CDC Habitat Social la somme de 758,46 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au paiement effectif ;

Autorise Mme [L] [M] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 31 euros chacune le 15 de chaque mois, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de paiement ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour Mme [L] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ' Mme [L] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, soit la somme de 700,24 euros en juin 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la Société CDC Habitat Social pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [L] [M] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [L] [M] aux dépens d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023.

La greffière La présidente