RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /[Immatriculation 3] JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02048 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FOBK

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 24/00414, en date du 11 juillet 2024,

APPELANT :

Monsieur [E] [R],

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [V],

né le 18 février 1942 à [Localité 8] (54), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Stéphanie PICOCHE, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, chargé du rapport, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 janvier 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 28 novembre 2020, M. [Z] [V] a donné en location à M. [E] [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 350 euros.

Le 24 mai 2023, M. [Z] [V] a fait signifier à M. [E] [R] un congé pour vendre avec effet au 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, M. [V] a assigné M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Epinal.

M. [V] a demandé au tribunal de :

— déclarer valable le congé pour vendre du 24 mai 2023,

— déclarer M. [R] occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe, et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de l’expulsé,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 8 906 euros ainsi que, jusqu’au départ des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux entiers dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation.

M. [R] a demandé au tribunal de débouter M. [V] de ses demandes, affirmant avoir quitté les lieux et avoir procédé à des règlements en espèces.

Par jugement en date du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Epinal a :

— constaté que M. [R] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] depuis le 28 novembre 2023,

— dit qu’à défaut pour M. [R] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistante de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier, ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] la somme de 5 836,42 euros correspondant à l’arriéré dû au 31 janvier 2024,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, dont il conviendra de déduire les éventuelles APL, à compter du 1er février 2024 et ce jusqu’à libération des lieux,

— dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production de justificatifs,

— débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts,

— dit que la présente décision sera notifiée au préfet des Vosges en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code de la construction et de l’habitation,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 18 octobre 2024, M. [R] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 11 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Epinal en ce qu’il a constaté qu’il est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à Dommartin-sur-Vraine depuis le 28 novembre 2023, a dit qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistante de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier, ou à défaut par le bailleur conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [V] la somme de 5 836,42 euros correspondant à l’arriéré dû au 31 janvier 2024, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, dont il conviendra de déduire els éventuelles APL, à compter du 1er février 2024 et ce jusqu’à libération des lieux, et en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [V] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par conclusions déposées le 3 novembre 2025, M. [R] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Epinal du 11 juillet 2024 en ce qu’il a :

— constaté que M. [R] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] depuis le 28 novembre 2023,

— dit qu’à défaut pour M. [R] d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] la somme de 5 836,42 euros correspondant à l’arriéré dû au 31 janvier 2024,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient dû être versés en cas de non-résiliation du bail, dont il conviendra de déduire les éventuelles APL à compter du 1er juillet 2024 et ce, jusqu’à libération des lieux,

— dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 du 06 juillet 1989 sur la production des justificatifs,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— dire que la demande de résiliation de bail est sans objet ou à défaut irrecevable,

— donner acte à M. [R] de ce qu’il se reconnaît redevable de la somme de 2 800 euros,

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner M. [V] à verser à M. [R] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [V] à laisser M. [R] reprendre les affaires entreposées dans la pièce située au rez-de-chaussée droit, sur rue, décrite en page 29 du constat du 20 août 2025, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce pendant un délai de 3 mois,

— condamner M. [V] à verser à M. [R] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 29 septembre 2025, M. [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] du 11 juillet 2024 en ce qu’il a :

— constaté que M. [R] est occupant sans droit ni titre,

— dit qu’à défaut pour M. [R] de libérer les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] la somme de 5 836,42 euros correspondant à l’arriéré dû au 31 janvier 2024,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail dont il conviendra de déduire les éventuelles APL, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération des lieux,

— condamné M. [R] à payer à M. [V] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens,

— condamner M. [R] à payer à M. [V] une somme de 12 136,42 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 20 août 2025, soit :

—  5 836,42 euros jusqu’au 31 janvier 2024,

—  6 300 euros du 1er février 2024 jusqu’au 20 août 2025,

— débouter M. [R] de sa demande de dommages-et-intérêts,

— débouter M. [R] de sa demande de restitution de ses affaires sous astreinte,

— condamner M. [R] à payer à M. [V] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les parties s’accordent sur le fait que M. [E] [R] a restitué les clés du logement et que M. [Z] [V] a récupéré les lieux loués le 20 août 2025. La demande d’expulsion n’a donc plus d’objet.

Sur la validité du congé pour vendre

Pour que le congé pour vendre soit valable, il faut notamment que l’objet de la vente envisagée soit déterminable à la lecture du congé.

En l’espèce, le congé que M. [Z] [V] a fait délivrer le 24 mai 2023 à M. [E] [R] mentionne que le bailleur n’entend pas renouveler le bail qui arrive à expiration le 27 novembre 2023 car il entend 'vendre les lieux présentement loués'.

M. [E] [R] est locataire du logement de M. [Z] [V] depuis le 28 novembre 2020, il connaît donc parfaitement la consistance de ce bien qui est dès lors déterminable sans aucune ambiguïté possible.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler le congé du 24 mai 2023 au motif que l’objet de l’offre de vente contenue dans le congé ne serait pas suffisamment identifiable.

Par ailleurs, M. [E] [R] estime que 'la procédure de mise en sécurité’ excluait la possibilité de donner congé. Toutefois, il résulte des pièces produites par M. [Z] [V] (notamment de l’attestation du maire de la commune et du plan des lieux établi par M. [Z] [U] dans le cadre de l’expertise qu’il a réalisée pour le compte du tribunal administratif de Nancy) que l’arrêté de mise en sécurité pris le 5 mai 2023 concerne uniquement la façade du bâtiment à usage de grange situé [Adresse 9] et absolument pas l’appartement donné en location à M. [E] [R] situé au [Adresse 4], ces deux bâtiments étant parfaitement distincts bien qu’appartenant tous deux à M. [Z] [V]. La procédure de mise en sécurité est donc sans effet sur la validité du congé du 24 mai 2023.

Ce congé étant déclaré valable, il a produit son plein effet et M. [E] [R] s’est trouvé occupant sans droit ni titre de ce logement à compter du 28 novembre 2023. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le bail ayant pris fin dès le 27 novembre 2023, la demande de résiliation de ce bail formée par M. [Z] [V] pour défaut de paiement des loyers est sans objet.

Sur les sommes restant dues par M. [E] [R]

Le logement donné en location à M. [E] [R] étant situé dans un bâtiment voisin mais indépendant de celui qui a été frappé par un arrêté de mise en sécurité, aucune suspension de l’exigibilité des loyers ne peut être invoquée par le locataire.

M. [E] [R] reconnaît qu’il ne payait plus les loyers et qu’il doit à son bailleur la somme de 2 800 euros pour la période antérieure à la date de l’arrêté de péril, soit le 5 mai 2023. L’exigibilité du loyer n’ayant pas été suspendue par cet arrêté, M. [E] [R] est également redevable des loyers postérieurs. Il est en outre redevable d’une indemnité d’occupation, égale au loyer et charges locatives, pour la période ayant commencé à courir le 28 novembre 2023, date de la fin du bail par l’effet du congé.

Au vu des décomptes produits, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [E] [R] à payer à M. [Z] [V] la somme de 5 836,42 euros arrêtée au 31 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues. M. [E] [R] ne justifie pas, ni même ne prétend, avoir réglé l’indemnité d’occupation pour la période postérieure, du 1er février 2024 au 20 août 2025, soit 6 300 euros. Il sera donc condamné à payer cette somme supplémentaire à M. [Z] [V].

Sur les demandes accessoires de M. [E] [R]

M. [E] [R] réclame une indemnité de 5 000 euros pour le préjudice qu’il aurait subi du fait de l’arrêté de mise en sécurité du 5 mai 2023. M. [E] [R] prétend même que son logement était inhabitable. Toutefois, comme cela a été expliqué aux paragraphes précédents, cet arrêté n’a jamais concerné son logement, mais uniquement la façade d’un bâtiment voisin, mais distinct, à usage de grange. M. [E] [R] n’a donc subi aucun dommage et il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

M. [E] [R] demande également que M. [Z] [V] soit condamné à le laisser récupérer ses affaires entreposées dans une pièce annexe à l’appartement dont il était locataire. M. [Z] [V] s’oppose à cette demande sans s’en expliquer ; il ne peut néanmoins pas retenir sans motif légitime des biens qui ne lui appartiennent pas. Il sera donc condamné à les restituer sous peine d’astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [E] [R], qui échoue sur la plupart de ses prétentions et moyens, tant en première instance qu’en cause d’appel, supportera les dépens de première instance et d’appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à M. [Z] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 150 euros déjà allouée par le tribunal).

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE que la demande d’expulsion de M. [E] [R] est devenue sans objet,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [E] [R] à payer à M. [Z] [V] la somme de 6 300 euros au titre des indemnités d’occupation (en sus de la somme de 5 836,42 euros déjà allouée par le jugement),

ORDONNE à M. [Z] [V] de laisser M. [E] [R] accéder aux locaux dans lesquels ce dernier a entreposé ses biens pour débarrasser le logement loué ; à cette fin, dit qu’un rendez-vous devra être fixé à l’initiative de M. [E] [R] dans le délai d’un mois à compter de cet arrêt et que l’enlèvement desdits biens devra être réalisé par M. [E] [R] dans le délai de deux mois à compter de cet arrêt ; dit que tout acte d’obstruction ou d’empêchement imputable à M. [Z] [V] et dûment constaté sera sanctionné par une astreinte de 200 euros,

DEBOUTE M. [E] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [E] [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [R] à payer à M. [Z] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [R] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.