ARRÊT N°

R.G. : 15/00556

ACA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

19 janvier 2015

RG:13/04157

Société SCCV LES JASSES DE CAMARGUE

C/

X D U

AB

G

C

I

SCP PREVOT I VANHOUCKE BRUNEAU

SA BANQUE CIC NORD OUEST

EURL GAP CONSEIL

SARL ELITHEA

SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE AF C BUCCERI AL PINI CAFLERS SAUVAGE

COUR D’APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2^e chambre section A ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2016 APPELANTE :

SCCV LES JASSES DE CAMARGUE société civile de construction vente au capital de 10200 euros immatriculée au RCS de Montpellier sous le °487718663 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège social sis

XXX

XXX Représentée par la SELARL VERNHET, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur D U X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par l’AARPI COQUELET-POUILLE, Plaidant, avocat au barreau de VALENCIENNES

Madame W-AA AB épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par l’AARPI COQUELET-POUILLE, Plaidant, avocat au barreau de VALENCIENNES

Monsieur F G pris en sa qualité de liquidateur amiable de l’EURL GAP CONSEIL

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur B C

XXX

XXX

XXX Représenté par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur H I

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SCP PREVOT I VANHOUCKE BRUNEAU

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SA BANQUE CIC NORD OUEST, poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social sis

XXX

XXX

Représentée par M^e RECHE de la SCP GUALBERT BANULS RECHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

EURL GAP CONSEIL prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SARL ELITHEA société inscrite au RCS de Grasse sous le N° 479 583 460 prise en la personne de son réprésentant légal domicilié es-qualité au siège social assignée à étude d’huissier le 17 avril 2015

en liquidation judiciaire

XXX

XXX

SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE AF C BUCCERI AL PINI CAFLERS SAUVAGE

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT

Maître J Y, membre de la SELARL Y SOHM pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL ELITHEA, désigné à cette fonction par jugement rendu le 27 janvier 2016

assigné à personne habilitée le 27 avril 2016

XXX

XXX

XXX

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Septembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-AA SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la

décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Septembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2016, délibéré prorogé au 8 décembre 2016

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ; ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 08 Décembre 2016, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige :

La société civile de construction vente Les Jasses de Camargue a réalisé une opération immobilière à Gallargues-le-Montueux (30660) comprenant un hôtel de 30 chambres et une résidence de tourisme de 208 logements dont elle a confié la gestion à la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z par des conventions signées le 6 avril 2006 et le 4 juillet 2006 qui prévoyaient que toutes les ventes seraient assorties d’un bail commercial de neuf années au minimum, consenti par les acquéreurs à la société de gestion des Jasses de Camargue par Z.

Les logements construits ont été commercialisés dans le cadre de programmes de défiscalisation de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Les travaux ont été achevés au mois de septembre 2007, selon déclaration d’achèvement déposée le 19 septembre 2007.

Par acte authentique reçu le 30 août 2008 par M^e B C, notaire associé à Nice et avec la participation de M^e H I, notaire associé à Cambrai, M. D X et son épouse M^me W-AA AB, ont acquis dans la résidence Les Jasses de Camargue, le lot n°256 correspondant à un logement en duplex d’une surface de 45 m² avec la jouissance privative d’un terrain de 200m² environ et le lot n°516 correspondant à un emplacement de stationnement extérieur, au prix TTC de 117 542,80 € auquel s’ajoutait la somme TTC de 5023,20 € pour les meubles meublants et les objets mobiliers.

La société de gestion Les Jasses de Camargue par Z avec laquelle M. et M^me X avaient signé un bail commercial par acte sous seing privé du 2 avril 2008 qui leur garantissait un loyer annuel de 5124 € TTC, est intervenue à l’acte de vente du 30 août 2008 en qualité de vendeur des meubles.

Deux emprunts contractés auprès de la société Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest ont permis le financement de cette opération immobilière

M. et M^me X ont été informés par lettre du 18 novembre 2009 de la résiliation du bail commercial qu’ils avaient consenti.

Estimant que des informations essentielles leur avaient été dissimulées, M. et M^me X, par actes des 2 septembre, 7 et 9 octobre 2013 ont fait assigner la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue, la Sarl Elithea, M^e C, la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage, titulaire d’un office notarial à Nice, M^e H I, notaire associé, la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, titulaire d’un office notarial à Cambrai, M. F G pris en sa qualité de liquidateur amiable de l’Eurl Gap Conseil, l’Eurl Gap Conseil, la SA Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest, en poursuivant l’annulation pour dol de l’acte de vente du 30 août 2008 et des contrats de prêts souscrits auprès de la société Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest.

Par jugement du 19 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Nîmes, avec exécution provisoire : – a prononcé l’annulation de la vente conclue le 30 août 2008 entre, d’une part, la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z et d’autre part M. et M^me X,

— a condamné la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue à rembourser à M. et M^me X, la somme globale de 117 542,80 € et la Sarl Elithea venant aux droits de la société de gestion des Jasses de Camargue par Z à leur rembourser la somme globale de 5023,20 €.

— a condamné la Sarl Elithea à rembourser aux époux X la somme de 4450 € en remboursement des frais de l’acte du 30 août 2008 et à leur verser la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice moral,

— a prononcé l’annulation des prêts de 20 000€ et de 109 085 € souscrits par M. et M^me X auprès de la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest pour le financement de cette acquisition,

— a dit que M. et M^me X doivent rembourser à la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest, la somme de 129 085€,

— a dit que la banque doit leur rembourser les sommes qu’ils lui ont versées en principal, intérêts et frais en remboursement de ces prêts et dit que ces sommes doivent venir en compensation du capital dû par M. et M^me X,

— a débouté M. et M^me X de leurs demandes à l’encontre de M^e B C, de la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge-AF-C- AH -Bucceri-Caflers-Sauvage, de M^e H I et de la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau,

— a condamné la Sarl Z à payer à la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest, la somme de 24 767,30 € en réparation de ses préjudices,

— a débouté la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et l’Eurl Gap Conseil de leurs demandes de dommages et intérêts,

— a condamné M. et M^me X à payer la somme de 2000 € d’une part à la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge- AF-C- AH -Bucceri-Caflers-Sauvage et d’autre part à la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau,

— a condamné la Sarl Z à payer à M. et M^me X, la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest, la somme de 1500 € sur ce même fondement.

— a condamné solidairement M. et M^me X à payer à M^e B C, à la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge- AF-C- AH -Bucceri-Caflers-Sauvage, à M^e H I et à la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, la somme globale de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— a condamné la Sarl Z à supporter les entiers dépens.

— a dit que les conseils des parties qui en ont fait la demande pourront recouvrer directement les frais dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Le 6 février 2015, la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 24 août 2015, la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue demande à la cour d’appel :

— d’infirmer le jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente conclue le 30 août 2008,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle ne s’était rendue coupable d’aucune réticence dolosive et plus généralement qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle, de débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ainsi que de l’appel incident qu’ils ont cru devoir régulariser,

— de condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Pomies-Richaud, avocat.

La SA Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest a conclu le 24 août 2016 à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé sans condition, la condamnation de M.et de M^me X au remboursement de la somme de 129 085 € et ordonné la compensation entre les sommes payées par les époux X au titre des échéances remboursées, à ce que les époux X soient déclarés non fondés à solliciter la garantie de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue dans le remboursement du capital, à ce qu’il soit fait droit à son appel incident au titre de sa demande reconventionnelle à l’encontre de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et des notaires, rédacteurs de l’acte de vente, à ce qu’ils soient condamnés conjointement et solidairement au visa de l’article 1382 du code civil, au paiement de la somme de 41 301,78 € et à réactualiser au jour du paiement effectif, à la condamnation de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue, de M^e B C, notaire de la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge- AF-C- AH -Bucceri-Caflers-Sauvage, M^e H I, notaire de la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e B C, notaire associé de la société civile professionnelle Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage anciennement dénommée ' Postillon-Ouaknine-Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage', la société civile professionnelle Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage, M^e H I, notaire associé de la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, ont conclu le 1^er septembre 2016, à la confirmation du jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il a mis totalement hors de cause les notaires et considéré que la procédure initiée par M. et M^me X était abusive, au rejet de l’appel incident des époux X, à ce qu’il soit dit et jugé que M. et M^me X sont irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, à la condamnation in solidum de M. et M^me X à payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire tant à la société civile professionnelle Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage qu’à la société civile professionnelle Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage, à la condamnation in solidum de M. et de M^me X au paiement de la somme de 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Chiarini, avocat pour ceux dont elle aurait fait l’avance. L’Eurl Gap Conseil et M. F G en sa qualité de liquidateur amiable de la société ont conclu le 26 août 2016 à la confirmation du jugement rendu le 19 janvier 2005 par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble des demandes formulées à leur encontre, au rejet de l’appel incident des époux X, au rejet de toutes les demandes des parties au litige dirigées à leur encontre, à la réformation du jugement sur les demandes de dommages et intérêts et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, présentées par l’Eurl Gap Conseil et son liquidateur amiable, à la condamnation solidaire de M. et de M^me X à payer à l’Eurl Gap Conseil et à son liquidateur amiable, la somme de 5000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par acte du 27 avril 2016, la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue a assigné en intervention forcée M^e J Y, membre de la Selarl Y-Sohm, en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Z, désigné à cette fonction par jugement rendu le 27 janvier 2016 par le tribunal de commerce de Grasse.

M^e J Y a fait connaître qu’il n’entendait pas constituer avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leur moyens.

L’ ordonnance de clôture de la procédure de mise en état du 18 décembre 2015 avec effet différé au 21 avril 2016 a été rabattue par ordonnance du 5 septembre 2016.

Exposé des motifs :

Sur la demande en nullité de la vente :

Au soutien de son appel, la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue fait valoir que le tribunal a fait peser sur la société de gestion des Jasses de Camargue par Z, une obligation d’information qu’elle n’avait pas à supporter en tant que vendeur des biens mobiliers, que le contrat de bail auquel la société gestionnaire était partie, avait été signé le 2 avril 2008, à une époque où les loyers étaient payés, qu’elle-même n’a pas été partie au contrat de bail, qu’elle n’avait pas à délivrer une information sur l’exécution de ce contrat de bail, les deux conventions étant autonomes, que la gestion du bien a été reprise dans les 12 mois qui ont suivi le placement en liquidation judiciaire de la société de gestion des Jasses de Camargue par Z, de telle sorte que le processus de défiscalisation n’a pas été compromis, le montant du loyer prévu dans un contrat de bail signé le 2 avril 2008 ne pouvant être un élément déterminant d’un contrat de vente conclu le 30 août 2008.

M. et M^me X réfutent cette argumentation en faisant observer que des informations essentielles ne leur ont pas été communiquées par les vendeurs, que s’ils avaient eu connaissance de la situation alarmante de la société gestionnaire, ils n’auraient pas acquis le bien immobilier, que la vente d’un lot immobilier et sa location constituaient une opération indissociable, que les deux sociétés venderesses avaient dissimulé les difficultés que traversait la société de gestion et que ne pouvait ignorer la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue qui avait mis en exergue devant les premiers juges, la gestion calamiteuse de cette société.

Chaque contrat de vente faisait obligation à l’acquéreur de conclure un bail commercial avec le locataire unique de la résidence de tourisme, au plus tard le jour de la livraison des locaux, pour une durée minimale de neuf années entières et consécutives, ce locataire unique étant la société de gestion des Jasses de Camargue par Z liée à la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue, par des conventions du 6 avril 2006 et du 4 juillet 2006.

L’opération de commercialisation des logements de la résidence de tourisme Les Jasses de Camargue s’inscrivait dans un processus de défiscalisation qui liait l’acquisition d’un logement et la signature d’un bail commercial avec la société gestionnaire choisie par la société promoteur.

Or la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z qui avait signé le 2 avril 2008 avec M. et M^me X, un bail commercial, ne pouvait ignorer au moment de la signature de l’acte de vente du 30 août 2008 auquel elle est intervenue en qualité de vendeur des meubles, qu’aucun loyer n’avait été payé aux acquéreurs de lots depuis le 1^er avril 2008 et qu’aucun autre ne le serait pour l’année 2008.

Les premiers juges ont observé que par un montage juridique qui n’avait pas été explicité, la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z (dont le siège social se trouvait à Meyreuil 13590) avait transféré la gestion de la résidence hôtelière à la société Elithea Les Jasses de Camargue qui avait été immatriculée le 16 avril 2008 au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Nîmes, que la création de cette société dont le redressement judiciaire avait été prononcé le 20 avril 2009, permettait de penser en l’absence d’explication contraire que cette nouvelle société avait eu pour objet de protéger les actifs de la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z lorsque celle-ci avait pris conscience que l’exploitation du complexe touristique, dans les conditions prévues avec les acquéreurs des lots serait déficitaire, que la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z qui intervenait dans l’acte de vente du 30 août 2008 avait volontairement dissimulé à M. et M^me X que le loyer fixé le 2 avril 2008, ne serait pas payé alors que cette information était déterminante pour M. et M^me X.

Ainsi, la situation de la société gestionnaire était manifestement obérée depuis le 1^er avril 2008 puisqu’elle avait cessé depuis cette date de payer les loyers et qu’elle avait diffusé un courrier à l’ensemble des acquéreurs pour les convoquer à une assemblée générale fixée au 1^er septembre 2008 et leur proposer un report de paiement des loyers dus sur 9 mois de l’année 2008, report qui a d’ailleurs été accepté.

M. et M^me X qui ont acquis le dernier lot de la copropriété le 30 août 2008, n’ont pu découvrir qu’après leur achat, la situation exacte de la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z.

Par une analyse qui doit être approuvée, les premiers juges ont considéré qu’à la date du 30 août 2008, la société gestionnaire savait être dans l’incapacité de respecter les engagements contractés auprès de M. et de M^me X, dans le contrat de bail commercial du 2 avril 2008, que cette dissimulation pouvait être tenue pour intentionnelle au regard de l’importance de cette information dans l’économie générale du contrat de vente du 30 août 2008.

Si toute opération de défiscalisation comporte un aléa qui ne permet pas aux acquéreurs de se prévaloir d’une moindre rentabilité de l’opération à laquelle ils ont adhéré, il n’en demeure pas moins que leur consentement est vicié si des informations déterminantes leur sont dissimulées au moment de la signature de l’acte de vente et notamment l’absence de paiement des loyers prévus alors que ces loyers étaient destinés à compenser pour moitié, la charge de remboursement des emprunts souscrits auprès de la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest pour le financement de l’opération.

L’argument avancé par la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue qui soutient qu’aucun dol n’a pu être commis le 30 août 2008 puisque chacune des parties était représentée, ne peut qu’être écarté car inopérant. C’est donc à bon droit que M. et M^me X font valoir que des informations essentielles et déterminantes de leur choix, leur ont été sciemment cachées par la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z, que cette réticence dolosive a vicié leur consentement au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Si la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z ne pouvait ignorer le 30 août 2008 qu’elle se trouvait dans une situation très obérée et qu’aucun loyer ne serait versé aux acquéreurs pour l’année 2008, il n’est pas démontré que la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue ait été informée avec précision, à ce moment-là, de la situation financière exacte de la société gestionnaire.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré qu’il importait peu que la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue ait eu connaissance ou pas des difficultés de paiement que rencontrait la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z, puisque la réticence dolosive qui était imputable à la société gestionnaire entachait l’acte de vente du 30 août 2008 dans son entier, dès lors que celle-ci était partie à l’acte de vente qui était indivisible du bail commercial.

Sur les conséquences de la nullité du contrat de vente :

Le remboursement du prix d’achat et la réparation du préjudice :

Les dispositions du jugement ne peuvent qu’être confirmées en ce qu’il a été dit que la nullité de la vente avait pour effet son anéantissement rétroactif et que M.et M^me X étaient fondés à obtenir de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue le remboursement de la somme de 117 542,80 €, montant du prix de vente des lots immobiliers acquis.

En revanche, les condamnations obtenues par M. et M^me X à l’encontre de la Sarl Z (dont le siège social se trouve XXX à Valbonne 0650), ne peuvent être maintenues en cause d’appel puisque la liquidation judiciaire de la Sarl Elithea a été prononcée le 27 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Grasse.

La créance de M. et M^me X au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Elithea est fixée à 5023,20 € au titre de la somme qu’ils ont payée pour les meubles meublants et objets mobiliers.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande visant à obtenir la condamnation in solidum de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue à les indemniser des préjudices causés par le dol imputable à la seule société de gestion Les Jasses de Camargue par Z.

M. et M^me X réclament la somme de 4765€ en réparation du préjudice financier constitué par les droits de mutation, les frais d’enregistrement et honoraires versés à la Sarl Gefi à hauteur de 315 €.

Ce montant justifié doit être fixé au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Z.

M. et M^me X réclament la somme de 30 000€ au titre de leur préjudice moral qu’ils décrivent en se référant au fait que les loyers promis ne leur ont jamais été versés mais la somme demandée au titre du préjudice moral ne saurait compenser les loyers qu’ils n’ont pas perçus en l’état de l’annulation de la vente.

M.et M^me X sont donc déboutés de ce chef de demande. L’annulation des prêts :

C’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que les deux contrats de prêt n° 17243 000201467 pour un montant de 109 085 € et n°172 43000201467 02 pour un montant de 20 000€ conclus avec la Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest afin de financer l’achat des lots litigieux présentaient avec l’acte authentique de vente du 30 août 2008, un caractère indivisible, que M. et M^me X devait restituer le capital emprunté, soit la somme de 129 085 € et obtenir remboursement de la banque des sommes qu’ils lui avaient versées à titre principal, intérêts et frais qui viendront en compensation du remboursement du capital.

Sur les appels en garantie dirigés contre les notaires :

Au soutien de leur demande, M. et M^me X font valoir que M^e B C et M^e H I ne pouvaient ignorer les difficultés financières inextricables dans lesquelles se débattaient les sociétés du groupe Z, que s’il n’entre pas a priori dans la mission du notaire de vérifier l’équilibre financier d’une opération immobilière, tel n’est pas le cas lorsque le notaire intervient sur le volet juridique et financier du projet de promotion immobilière, comme l’avait proposé M^e H I dans son courrier du 9 mai 2008, que le notaire doit informer l’acquéreur sur le caractère aléatoire d’une opération de défiscalisation.

Les notaires associés mis en cause font valoir à juste titre qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables de la défaillance du preneur à bail, qu’ils ne peuvent être assujettis à une obligation de conseil et de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération, qu’ils n’ont pas à procéder à des investigations sur la solvabilité des parties, que l’opération de défiscalisation n’a pas été remise en cause par la défaillance de la société Z, que l’administration fiscale a très clairement indiqué que si l’exploitation était reprise par un nouveau gestionnaire dans un délai de 12 mois, les réductions d’impôt accordées n’étaient pas remises en cause, que l’obligation de conseil du notaire ne pouvait être étendue à des actes sous seing privé auxquels il n’avait pas participé.

Par une motivation qui est approuvée en tous points, les premiers juges ont dit que la responsabilité des notaires et des sociétés civiles professionnelles dans le cadre desquelles ils exercent leur activité, ne pouvait être recherchée par M. et M^me X qui ne démontraient pas que les notaires rédacteurs de l’acte de vente du 30 août 2008 étaient informés des difficultés financières de la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z, que le courrier que leur avait adressé le 9 mai 2008, M^e H I de se tenir à leur disposition afin de leur fournir tout renseignement ou explication sur le cadre juridique et fiscal de l’opération, ne saurait être analysé comme l’obligation de se livrer à une enquête sur les acteurs de l’opération envisagée et de leur garantir la rentabilité de celle-ci.

En l’absence de démonstration d’un manquement qui soit imputable aux notaires, M. et M^me X ne peuvent qu’être déboutés de l’ensemble des demandes dirigées contre M^e B C, M^e H I et les sociétés civiles professionnelles dans lesquelles ils sont associés.

Sur l’appel en garantie dirigé contre l’Eurl Gap Conseil, prise en la personne de son liquidateur, M. F G :

M. et M^me X recherchent la garantie de l’Eurl Gap Conseil en faisant valoir que celle-ci du fait de son activité de professionnel de la gestion de patrimoine, avait un devoir d’information et de renseignement sur des faits objectivement vérifiables qui leur auraient permis de s’apercevoir des difficultés financières que rencontrait la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z, qu’il lui appartenait de les éclairer sur les risques inhérents au projet immobilier présenté et de leur apporter une information précise, exacte et sincère.

L’Eurl Gap Conseil répond qu’elle n’avait aucun lien contractuel avec M. et M^me X, qu’elle n’est intervenue indirectement que pour faciliter les démarches auprès de l’organisme bancaire, que c’est la société anonyme Centrale Européenne de Commerce Immobilier (CECIM) qui avait le statut d’agent immobilier et à laquelle la liait un mandat de commercialisation, qui a été l’interlocuteur privilégié des époux X, que ceux-ci se trompaient en réalité d’interlocuteur, que le groupe Elithea affichait alors un chiffre d’affaires conséquent avec un parc locatif existant, que la Sarl Elithea a été confrontée aux aléas du marché immobilier et de la crise économique de la fin de l’année 2008.

M. et M^me X n’ont produit aucun document de nature à rapporter la preuve qu’ils aient confié à l’Eurl Gap Conseil, un mandat même non écrit de gestion de leur patrimoine ou une quelconque mission de nature à leur permettre de qualifier l’Eurl Gap Conseil, de gestionnaire de leur patrimoine.

L’Eurl Gap Conseil avait un mandat de commercialisation pour le compte de la société anonyme Centrale Européenne de Commerce Immobilier qui limitait son activité à la commercialisation de produits immobiliers validés par son comité d’engagement.

Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur appel en garantie dirigé à l’encontre de l’Eurl Gap Conseil.

Sur l’appel en garantie formé par la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest :

La SA Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest demande la condamnation solidaire de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et des notaires rédacteurs de l’acte de vente, M^e B C, notaire de la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage et de M^e I, notaire de la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, au paiement de sa créance constituée par le montant des intérêts et frais payés jusqu’au 5 juillet 2016 et à sa perte de marge, les premiers juges ayant limité cette condamnation à la Sarl Elithea aujourd’hui en liquidation judiciaire.

Mais en l’absence de responsabilité avérée de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et des notaires rédacteurs de l’acte de vente du 30 août 2008, la demande de la Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest ne peut qu’être rejetée et sa créance actualisée au 5 juillet 2016 à la somme de 41 301,78 € ne peut qu’être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Z.

Sur les demandes reconventionnelles :

La société civile de construction vente Les Jasses de Camargue, les notaires, l’Eurl Gap Conseil réclament à M. et à M^me X des dommages et intérêts pour procédure abusive mais ces demandes doivent être rejetée car l’exercice d’une action judiciaire est un droit qui ne dégénère en abus que s’il est démontré que le demandeur ou l’appelant a exercé ce droit par mauvaise foi, intention malicieuse ce qui n’est pas démontré.

Sur les frais irrépétibles et la charge des dépens :

M^e J Y ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sarl Elithea est condamné à payer à M. et M^me X, la somme de 5000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi que la somme de 1500 € à la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue.

Les dispositions du jugement sont confirmées en ce que M. et M^me X ont été condamnés à payer aux sociétés civiles professionnelles de notaires, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les entiers dépens de première instance et d’appel seront supportés par M^e J Y ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sarl Elithea.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il :

— a prononcé l’annulation de la vente conclue le 30 août 2008 entre, d’une part, la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et la société de gestion Les Jasses de Camargue par Z et d’autre part M. et M^me X,

— a condamné la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue à rembourser à M. et M^me X, la somme globale de 117 542,80 €,

— a prononcé l’annulation des prêts de 20 000€ et de 109 085 € souscrits par M. et M^me X auprès de la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest pour le financement de cette acquisition,

— a dit que M. et M^me X doivent rembourser à la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest, la somme de 129 085€,

— a dit que la SA Banque Crédit Industriel et Commercial doit rembourser à M. et M^me X, les sommes qu’ils lui ont versées en principal, intérêts et frais en remboursement des prêts et dit que ces sommes doivent venir en compensation du capital dû par M. et M^me X,

— a débouté M. et M^me X de leurs demandes à l’encontre de M^e B C, de la s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e Postillon-Ouaknine-Domenge-AF-C-AH-Bucceri-Caflers-Sauvage, de M^e H I et de la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau,

— a débouté la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue et l’Eurl Gap Conseil de leurs demandes de dommages et intérêts,

— a condamné solidairement M. et M^me X à payer à M^e B C, à la société civile professionnelle Postillon-Ouaknine-Domenge- AF-C- AH -Bucceri-Caflers-Sauvage, à M^e H I et à la société civile professionnelle Prevot-I-Vanhoucke-Bruneau, la somme globale de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. – a dit que les conseils des parties qui en ont fait la demande pourront recouvrer directement les frais dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de M. et de M^me X au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Z au sommes suivantes :

' 5023,20 € en remboursement du prix des biens mobiliers

' 4765 € en remboursement des frais d’acte

Déboute M. et M^me X de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Fixe la créance de la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Z à la somme actualisée de 41 301,78 € au 5 juillet 2016.

Déboute les notaires, l’Eurl Gap Conseil et la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne M^e J Y ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sarl Elithea à payer à M. et M^me X, la somme de 5000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi que la somme de 1500 € à la SA Banque Crédit Industriel et Commercial Nord-Ouest.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue.

Condamne M^e J Y ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sarl Elithea à payer les entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,