ARRÊT N°

R.G : 17/02013

NR

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

11 avril 2017

RG :16/001155

Y

C/

X

F

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 29 MARS 2018

APPELANTE :

Madame D Y

née le […] à […]

260 chemin de la coupe d’or

[…]

Représentée par M^e Florence ISAIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/004478 du 21/06/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

ST GEORGES DE BEAUCE (QUEBEC)

Représenté par M^e Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame C F épouse X

née le […] à […]

[…]

ST GEORGES DE BEAUCE (QUEBEC)

Représentée par M^e Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Statuant sur appel d’une ordonnance de référé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Février 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mars 2018 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 29 Mars 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Suivant contrat de location du 10 octobre 2013, M. et M^me B X ont donné à

M^me D Y, une maison d’habitation sise 260, chemin de la coupe d’or à Avignon (84'000), en colocation, moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 40 euros de charges.

Un avenant a été signé entre les parties le 1^er janvier 2014 lequel porte sur la location d’une pièce supplémentaire de 18 m2 servant de dressing et de pièce de rangement pour une somme de 50 euros venant s’ajouter au loyer en cours.

Par acte du 4 février 2015 M^me Y a assigné en référé M. et M^me X devant le tribunal d’instance d’Avignon aux fins de voir constater le trouble manifestement illicite résultant de la conclusion de contrats de location des chambres du bien loué en fraude de ses droits, de voir requalifier le contrat litigieux en bail d’habitation non meublé, de voir annuler le congé délivré le 26 janvier 2015 pour non-respect des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et les époux X condamnés à lui verser une somme provisionnelle de 8'000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 septembre 2015, le tribunal d’instance d’Avignon, statuant en référé a':

— dit que le bail initial de M^me Y est une colocation vide non meublée prenant effet au 10 octobre 2013 pour trois ans

— dit que l’avenant du 10 février 2014 suit le même régime juridique

— annulé le congé délivré le 26 janvier 2015 pour le 31 octobre 2015

— rejeté les demandes de M^me Y, de restitution des loyers, d’accès aux deux autres chambres verrouillées, de compensation pour la facture Maurin, de provisions et au titre de la violation de domicile

— ordonné aux époux X de produire à la CAF une attestation relative aux aides au logement correspondant au bail requalifié sous astreinte de 10 euros par jour de retard

— ordonné aux époux X de procéder aux travaux suivants':

* vidange et condamnation de la fosse actuelle

* mise en place d’une nouvelle et complète filière d’assainissement collectif

— autorisé M^me Y à consigner les loyers échus à compter du mois de juin 2015 entre les mains de la CARPA jusqu’à l’entière réalisation des travaux précités par les époux X

— dit n’y avoir lieu à paiement pour l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toutes les autres demandes

— condamné les défendeurs aux dépens.

Par acte du 18 mai 2016, M. et M^me X ont fait délivrer à M^me D Y un commandement de payer la somme de 4'040, 68 euros au titre des loyers impayés du mois de juillet 2015 au mois de février 2016, visant la clause résolutoire.

Par acte du 2 août 2016, M. et M^me X ont assigné M^me D Y devant le tribunal d’instance d’Avignon aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son

expulsion et la remise des clefs, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 4'630 euros arrêtée au 18 mai 2016 au titre de l’arriéré de loyers et de charges, outre une indemnité d’occupation mensuelle et une somme de 10'000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 11 avril 2017, le tribunal d’instance d’Avignon a':

— débouté M^me D Y de sa demande de requalification du contrat de bail

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 juillet 2016

— constaté qu’à partir de cette date, M^me D Y est occupante sans droit ni titre

— dit que M^me D Y devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant

— autorisé M. et M^me X, passé ce délai, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique

— débouté M. et M^me X de leur demande au titre de l’article L 412-1 du code des procédures civiles

— dit que M^me D Y devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à 540 euros à compter du 19 juillet 2016 et cela jusqu’à la libération effective des lieux

— condamné M^me D Y à payer à M. et M^me X au titre de l’arriéré de loyers et de charges, la somme de 4'630 euros arrêtée au 18 mai 2016, échéance de mai 2016 incluse

— condamné M^me D Y à payer à M. et M^me X le loyer du 1^er juin 2016 au 18 juillet 2016

— condamné M^me D Y à payer à M. et M^me X à compter du 19 juillet 2016 une indemnité mensuelle d’occupation égale à 540 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux

— débouté M^me D Y de sa demande de dommages et intérêts

— débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts

— débouté M^me D Y de sa demande de délivrance des quittances depuis septembre 2016

— débouté M^me D Y de sa demande de travaux

— débouté M. et M^me X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me D Y aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 18 mai 2016

— ordonné l’exécution provisoire

M^me D Y a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 mai 2017.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 5 février 2018, M^me D Y demande à la cour de':

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a':

*débouté M. et M^me X de leur demande au titre de l’article L 412-1 du code des procédures civiles

* débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts

* débouté M. et M^me X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a':

* débouté M^me D Y de sa demande de requalification du contrat de bail

* condamné M^me D Y à payer à M. et M^me X au titre de l’arriéré de loyers et de charges, la somme de 4'630 euros arrêtée au 18 mai 2016, échéance de mai 2016 incluse

* condamné M^me D Y à payer à M. et M^me X le loyer du 1^er juin 2016 au 18 juillet 2016

* condamné M^me D Y à payer à M. et M^me X à compter du 19 juillet 2016 une indemnité mensuelle d’occupation égale à 540 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux

* constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 juillet 2016

* constaté qu’à partir de cette date, M^me D Y est occupante sans droit ni titre

* dit que M^me D Y devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant

* autorisé M. et M^me X, passé ce délai, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique

et en conséquence':

— requalifier le bail signé comme portant sur la maison dans son ensemble et pour une location vide

— condamner M. et M^me X à payer à M^me Y la somme de 17'350 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi

— constater l’indécence du logement loué et rejeter la demande d’indemnité d’occupation

— condamner les époux X à la restitution des sommes reçues par les bailleurs au titre des loyers, soit 450 euros de janvier 2013 à janvier 2017 (= 21'600 euros), outre le loyer de

50 euros payé pour la jouissance de la pièce supplémentaire depuis février 2014 (=1'750 euros)

— condamner les époux X au paiement de la somme de 2'500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens.

Par conclusions du 7 février 2018, M. et M^me X demandent à la cour de':

— 'confirmer le jugement du tribunal d’instance d’Avignon sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, et en conséquence, de :

— constater que M^me Y a quitté les lieux le 31 mai 2017

— lui faire sommation de délivrer ses nouvelles coordonnées

— condamner M^me Y à leur payer la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

— condamner M^me Y à leur payer la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

Motifs':

— Sur la qualification du bail':

a) sur la colocation:

Conformément aux dispositions de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, et lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, M^me Y demande la requalification du bail et de l’avenant signés avec M. et M^me X en un bail d’habitation non meublé portant sur la maison dans son entier, au motif qu’aucune disposition du contrat ne limite l’usage de la maison.

Si le contrat désigne effectivement comme objet du bail une maison dont la surface habitable est de 200 m2, composée de 7 pièces principales, d’un emplacement de parking et d’éléments d’équipement collectif (jardin, cour, piscine, visiophone), sans identifier précisément les pièces louées à d’autres colocataires, sa lecture révèle cependant qu’il porte l’intitulé univoque de «'Colocation en meublé à usage d’habitation principale'», que M^me D Y y est désignée comme colocataire, que le terme de colocataire est employé tout au long du contrat, notamment dans le paragraphe consacré aux obligations du bailleur et dans celui relatif aux obligations des colocataires.

En outre, ce contrat prévoit des dispositions particulières liées à la colocation, soit une clause de solidarité entre les colocataires preneurs pour l’exécution des obligations contractées par le bail, ainsi que la nécessité d’un agrément du bailleur en cas de substitution de colocataires en cours de bail.

Par ailleurs, il apparaît que le montant du loyer, soit 450 euros mensuel, lequel ne correspond pas à la location d’une maison de 200 m2 avec piscine dans une ville attractive, est en

revanche en rapport avec une occupation en colocation de la maison louée.

Enfin, la signature d’un avenant relatif à une pièce supplémentaire, trois mois après la conclusion du bail initial, démontre que M^me Y avait pleinement conscience qu’elle ne disposait pas de l’habitation dans son entier et qu’un avenant au bail était nécessaire pour lui permettre l’accès à une pièce supplémentaire de 18 m2.

Il en résulte que la commune intention des parties est conforme au sens littéral des termes du bail et qu’il n’y a pas lieu à interprétation du contrat.

Outre les termes univoques employés, le comportement des parties permet aussi de caractériser leur intention.

Ainsi, les époux X produisent plusieurs autres contrats de colocation':

1°) celui signé avec leur fils G X, le 10 octobre 2013 également, lequel précise que le bail concerne une chambre, un rangement et une salle d’eau de 30 m2, ainsi qu’un bureau de 23 m2,

2°) celui signé à la même date avec M. H A portant sur une chambre de 25 m2

3°) celui signé le 10 février 2014 avec M. I J qui a succédé à G X,

4°) celui signé le 1^er janvier 2014 avec M^me K L qui a succédé à M. A

M^me Y soutient qu’elle n’a jamais approuvé ces autres colocataires dont la présence lui a été imposée alors qu’elle traversait une période de dépression et qu’elle assumait seule son fils, avec des ressources particulièrement modestes.

Mais, la colocation peut être formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, que la loi ne soumet pas à l’approbation de chacun des colocataires. M^me Y n’est donc pas fondée à soutenir que des colocataires lui ont été imposés contre son gré dès lors qu’elle a signé, en toute connaissance de cause, un contrat de colocation, et qu’il est constant qu’elle cohabite depuis son entrée dans les lieux avec d’autres colocataires, ce dont elle se plaint, pour la première fois, par courrier de son avocat Maître M N, le 3 décembre 2014, soit près de 14 mois plus tard.

Les courriers ou échanges de mails entre M^me K L et les époux X, ainsi que les échanges entre K L et M^me Y attestent d’une cohabitation à laquelle M^me D Y a entendu mettre fin de sa propre initiative en changeant les serrures entre le 3 et le 4 décembre 2014.

Il en résulte que M^me D Y a, en parfaite connaissance de cause, moyennant un loyer adapté, consenti à louer, en colocation, la maison d’habitation des époux X sise 260, chemin de la coupe d’or à Avignon (84'000), de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter la somme de 17'350 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice qui résulterait de la présence de colocataires de janvier 2013 à janvier 2017.

b) sur le caractère meublé ou non':

M^me Y soutient que la maison n’était pas équipée du mobilier exigé par la jurisprudence pour permettre la qualification de location meublée. Elle souligne que si des meubles étaient bien présents à son entrée dans les lieux, aucun inventaire n’a été dressé entre elle et ses bailleurs et que les inventaires dressés à l’occasion des baux conclus avec les autres

colocataires ne lui sont pas opposables.

Elle s’abstient cependant d’établir la liste des meubles nécessaires à ses besoins quotidiens qui auraient fait défaut et force est de constater qu’à l’exception de la présente procédure, aucune réclamation relative à l’insuffisance du mobilier n’a été formulée par M^me Y, ni par aucun des colocataires, alors que le bail précise expressément que les locaux sont meublés.

Dès lors, au regard des inventaires établis pour les colocataires de M^me Y, de très nombreuses attestations rédigées par des membres de la famille X, des proches, des colocataires de la maison, des voisins, des artisans intervenus pendant la location, ainsi que des agents immobiliers mandatés pour la vente de la maison, ou encore des circonstances de la mise en location du bien par les époux X, partis s’installer au Canada depuis le 22 octobre 2013, c’est à bon droit et par une motivation que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la maison objet de la location est bien meublée.

— Sur l’arriéré de loyers et la résiliation du bail':

M^me Y ne développant aucun moyen pour contester la dette de loyers retenue par le premier juge, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêtées à la date du mois de mai 2016 inclus, s’élèvent à la somme de 4'630 euros, et en ce qu’il a constaté que le commandement de payer du 18 mai 2016 étant resté infructueux pendant plus de deux mois, la clause résolutoire était acquise au 18 juillet 2016.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a jugé que M^me Y est, à compter de cette date, occupante sans droit, ni titre, et redevable, à ce titre, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, laquelle est intervenue suivant procès-verbal de Maître P Q-R, le 31 mai 2017.

— Sur la demande de restitution des loyers à titre de dommages-intérêts pour logement indécent':

M^me Y demande la restitution des sommes reçues par les bailleurs au titre des loyers perçus de janvier 2013 à janvier 2017, outre le loyer de 50 euros pour la pièce supplémentaire depuis le mois de février 2014, soit un total de 23'350 euros (21'600 + 1'750), au motif que l’eau qui approvisionne la maison louée provient d’un puits non déclaré, en violation de l’article L 2224-9 du code général des collectivités territoriales, et n’a pas fait l’objet d’un contrôle de potabilité au moins une fois par an.

Elle s’appuie sur un courrier des services techniques de la mairie d’Avignon du 5 octobre 2016 qui relève une distance insuffisante, soit moins de 35 mètres, entre le forage et le dispositif d’assainissement non collectif, ainsi que la présence d’un stockage de produits phytosanitaires dans le local technique.

Elle produit par ailleurs un rapport de constatation des services techniques du 13 mai 2015 à l’occasion du bouchage et du débordement de la fosse septique toutes eaux. Or, il est constant que cet incident d’évacuation des eaux usées a conduit à des travaux de vidange et de condamnation de la fosse septique et de mise en place d’une nouvelle filière d’assainissement non collectif, ordonnés par le juge des référés et que les époux X ont respecté l’injonction, suivant l’attestation de conformité des travaux délivrée le 18 février 2016 par le service public d’assainissement non collectif de la communauté d’agglomération du Grand Avignon.

M. et M^me X, qui ne contestent pas que le contrôle annuel de la potabilité de l’eau n’a pas été fait, versent aux débats des analyses correspondant à des prélèvements effectués le 19 juin 2014 et le 5 avril 2017, lesquelles concluent à la conformité des paramètres analysés aux limites et références de qualité du code de la santé publique.

En l’état des éléments versés aux débats, M^me Y qui indique qu’une analyse annuelle ne garantit en rien la potabilité de l’eau durant toute l’année, un puits pouvant être pollué à l’occasion de fortes pluies, ne démontre, par aucun élément objectif, que l’eau alimentant l’habitation n’aurait pas été potable à un moment quelconque entre le 19 juin 2014 et le 5 avril 2017, ni que l’absence de contrôle annuel de la potabilité de l’eau entre ces deux dates, lui aurait occasionné un préjudice de quelque nature qu’il soit.

Dès lors, M^me Y qui a occupé le logement conformément à sa destination, et qui n’établit pas que ce logement présentait des risques manifestes pour sa santé ou sa sécurité, au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, n’est pas fondée à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance à ce titre.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur les demandes des époux X':

Les époux X font valoir à l’appui de leur demande de dommages-intérêts qu’ils subissent un préjudice financier important du fait de l’impossibilité de relouer leur bien ou même de le mettre en vente compte tenu de la résistance de M^me Y et du fait de la malveillance de cette dernière qui est à l’origine d’une facture d’électricité de 4'704, 94 euros, à la date du 2 septembre 2016.

La facture du 2 septembre 2016 correspond à la consommation de l’année écoulée et les époux X, qui ne fournissent aucun élément de comparaison, ne rapportent ni la preuve du caractère excessif de cette consommation, ni celle de son imputabilité à M^me Y.

En ce qui concerne la résistance abusive de cette dernière, il est constant que son maintien dans les lieux, sans droit, ni titre, du 18 juillet 2016 au 31 mai 2017, a empêché les époux X de disposer de leur bien comme ils le souhaitaient. La condamnation de M^me Y au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ne répare cependant que partiellement cette immobilisation, dès lors qu’il n’est pas contesté que celle-ci a fait obstacle à la poursuite de la colocation en provoquant le départ prématuré d’autres colocataires comme M^me K L qu’elle a empêchée d’accéder à son logement en changeant les serrures entre le 3 et le 4 décembre 2014. Par son comportement, M^me Y a privé les époux X d’une partie de leurs ressources locatives.

M^me Y sera par conséquent condamnée à leur verser une somme forfaitaire de 3'000 euros en réparation de leur préjudice et la demande pour le surplus, sera rejetée.

— Sur l’exigence de communication des nouvelles coordonnées de M^me Y :

Les époux X sont fondés à exiger la nouvelle adresse de M^me Y, laquelle est indispensable pour l’exécution du présent arrêt.

— Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens':

L’équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et Mme

X de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, de débouter M^me Y qui succombe dans ses prétentions, de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel et d’y ajouter, en la condamnant à payer aux époux X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

M^me Y sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré sauf sur le rejet de la demande de dommages-intérêts de M. B X et son épouse M^me C F

Statuant à nouveau et y ajoutant':

— Donne injonction à M^me D Y de communiquer à M. et M^me B et C X, sa nouvelle adresse

— Condamne M^me D Y à payer à M. et M^me B et C X la somme de 3'000 euros à titre de dommages-intérêts

— Condamne M^me D Y à payer à M. et M^me B et C X la somme de 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel

— Rejette toute demande contraire ou plus ample

— Condamne M^me D Y aux dépens dont le recouvrement pourra être assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,