COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

4e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MAI 2022

N° RG 20/01478 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TZOH

ET

N° RGH 20/02141 – N° Portalis

DBV3-V-B7E-T3E7

AFFAIRE :

S.A.S. MAISONS PIERRE

C/

[U] [C]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 7

N° Section :

N° RG : 17/11538

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ondine CARRO

M^e Olivier FALGA

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. MAISONS PIERRE, société par action simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MELUN sous le numéro 487514267 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise ne la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, substitué par M^e Agathe MICHAUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0485 -

APPELANTE

****************

Madame [U] [C]

Née le 23 Décembre 1977 à Douala (Cameroun)

de nationalité Camerounaise

[Localité 8] ' [Adresse 7] '

[Localité 4]

Représentant : M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, Postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

Monsieur [P] [E] [C]

Né le 25 Juillet 1975 à Akiriba (Cameroun)

de nationalité Camerounaise

[Localité 8] ' [Adresse 7] '

[Localité 4]

Représentant : M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité de garant de livraison, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 310 49 9 9 59

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie-France GUET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0988 – Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20140

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Mars 2022, Monsieur Emmanuel ROBIN, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY

FAITS ET PROCÉDURE

Le 27 novembre 2012, pour l’édification d’une habitation à [Localité 6], M. et Mme [C] ont conclu avec la société Maisons Pierre un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au prix de 100 250 euros, outre 29 160 euros au titre des travaux que se réservaient les maîtres de l’ouvrage ; le délai de livraison a été fixé à douze mois. Une assurance dommages-ouvrage et une garantie de livraison à prix et délai convenus ont été souscrites auprès de la société Axa France Iard par le constructeur. Par un avenant du 18 janvier 2013, accepté le lendemain, le projet a été modifié pour inclure des « plus-value », au titre notamment d’un sous-sol, ou des « provisions », au titre notamment d’une descente pour accéder au sous-sol et d’un drainage, le prix convenu a été porté à 114 620 euros et celui des travaux réservés à 32 960 euros ; cinq autres avenants ont été proposés les 23 janvier 2013, 25 juin 2013, 30 octobre 2013, 27 janvier 2014 et 5 février 2014, notamment pour appliquer la clause de revalorisation du prix convenu et pour retrancher le prix correspondant à l’assistance à la réception. Le chantier a été ouvert le 17 septembre 2013 et, le 27 février 2014, M. et Mme [C] ont pris possession de la maison, malgré le refus de la société Maisons Pierre de livrer l’ouvrage.

Par ordonnance du 4 mars 2016, le juge des référés a fixé la réception judiciaire à la date du 19 mai 2014 et a condamné M. et Mme [C] à payer à la société Maisons Pierre une provision de 5 612,76 euros correspondant au solde de prix.

Par acte d’huissier du 24 novembre 2017, M. et Mme [C] ont fait assigner la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin de faire fixer définitivement la réception judiciaire à la date retenue par le juge des référés et d’obtenir le paiement de la somme totale de 49 578,35 euros au titre de suppléments de prix, outre le remboursement de la somme de 3 100 euros payée au titre de l’assurance dommages-ouvrage, ainsi que le paiement des sommes de 1 329,60 euros au titre de la révision de prix, 1 306,98 euros au titre du préjudice matériel, 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Par jugement réputé contradictoire en date du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre, après avoir prononcé la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 19 mai 2014, a :

1) condamné in solidum la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard à payer à M. et Mme [C] la somme de 200 euros au titre des revêtements de murs, de plafonds et de sols, celle de 10 000 euros au titre des raccordements intérieurs et extérieurs, celle de 896,76 euros au titre du remblai et de l’enlèvement des terres, celle de 18 490 euros au titre du sous-sol et de la descente de garage, celle de 2 700 euros au titre du drainage et celle de 550 euros au titre de l’étude de sol,

2) condamné la société Maisons Pierre à rembourser à M. et Mme [C] la somme de 3 100 euros au titre de leur participation forfaitaire à l’assurance dommages-ouvrages,

3) débouté M. et Mme [C] de leurs autres demandes,

4) condamné in solidum la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard aux dépens et au paiement à M. et Mme [C] d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

5) ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que M. et Mme [C] avaient pris possession de l’ouvrage dès le mois de février 2014 et qu’il se déduisait d’un procès-verbal de constat établi par huissier le 19 mai 2014 que la maison était habitée, donc habitable, à cette date. Au titre des suppléments de prix réclamés par M. et Mme [C], le tribunal a relevé que certaines prestations que ceux-ci s’étaient réservées n’avaient pas été évaluées ou avaient été mal évaluées par la notice descriptive, que le drainage prévu au prix de 2 700 euros n’avait pas été réalisé alors qu’il était nécessaire et que l’étude de sol aurait dû être fournie par le constructeur ; en revanche il a rejeté la demande au titre d’un puisard chiffré par la notice descriptive à 2 600 euros. Le tribunal a rejeté la demande de remboursement du montant de la révision de prix en considérant que l’information sur cette révision avait été donnée de manière suffisamment compréhensible. Il a ordonné le remboursement du coût de l’assurance dommages-ouvrage convenu par le contrat de construction en considérant que la société Maisons Pierre ne rapportait pas la preuve de la somme exposée à ce titre. Par ailleurs, le tribunal a considéré que la société Maisons Pierre n’avait commis aucune faute en refusant de procéder à la livraison en février 2014 et que la preuve d’un manquement de la société Axa France Iard à ses obligations de garant n’était pas rapportée.

*

Le 5 mars 2020, la société Maisons Pierre a interjeté appel de cette décision ; l’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/1478. Le 10 mai 2020, la société Axa France Iard a également interjeté appel ; l’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/2141.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 novembre 2021 et les deux affaires ont été fixées à l’audience de la cour du 7 mars 2022, à l’issue de laquelle elles ont été mises en délibéré.

*

Par conclusions déposées le 19 octobre 2020 (RG 20/1478), et le 5 février 2021 (RG 20/2141), la société Maisons Pierre demande à la cour de débouter la société Axa France Iard de sa demande de garantie intégrale à son encontre, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et Mme [C] de certaines demandes et de l’infirmer en ce qu’il a prononcé des condamnations à leur profit, de les débouter de toutes leurs demandes, d’ordonner la déconsignation à son profit des sommes qu’elle a déposées entre les mains d’un huissier de justice et de condamner M. et Mme [C] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 15 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Maisons Pierre soutient qu’elle a remis à M. et Mme [C] une notice descriptive conforme aux exigences réglementaires et ne prévoyant pas les travaux que les maîtres de l’ouvrage avaient souhaité eux-mêmes exclure de leur projet ; ainsi les revêtements intérieurs n’auraient constitué qu’une option qui n’avait pas à être évaluée par le constructeur faute d’être incluse dans le projet constructif. Le coût des raccordements intérieurs et extérieurs aux réseaux aurait été évalué aux sommes de 5 000 et 5 300 euros, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une évaluation poste par poste ou par réseau concerné, ce coût n’aurait pas été minoré indûment et il n’aurait pas été possible de l’estimer autrement que de manière provisionnelle. Le coût de l’enlèvement des terres aurait été exactement évalué et aurait augmenté en raison de la modification du projet par l’adjonction d’un sous-sol, lequel aurait été sollicité plusieurs mois après la conclusion du contrat initial et n’aurait pas été imposé par les règles d’urbanisme exigeant seulement la création de deux places de stationnement. Par ailleurs, la société Maisons Pierre fait valoir que l’étude pédologique réalisée par M. et Mme [C] ne lui a jamais été communiquée. Enfin, il n’y aurait pas lieu au remboursement de la somme convenue au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

Par ailleurs, la société Maisons Pierre approuve le tribunal d’avoir rejeté la demande de M. et Mme [C] tendant au remboursement des révisions de prix et au paiement de dommages et intérêts.

La société Maisons Pierre expose également qu’elle a consigné entre les mains de l’huissier mandaté par M. et Mme [C] le montant des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée et sollicite la restitution de ce montant à la suite de l’infirmation du jugement ; cette demande serait recevable en appel.

La société Maisons Pierre s’oppose à l’appel en garantie de la société Axa France Iard à son encontre, tout en demandant une confirmation de la condamnation solidaire dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le constructeur.

Par conclusions déposées le 30 octobre 2020 (RG 20/1478), et le 2 février 2021 (RG 20/2141), la société Axa France Iard sollicite la jonction des deux affaires ; quant au fond, elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit aux demandes de M. et Mme [C], de débouter ceux-ci et de les condamner aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; subsidiairement, pour le cas où la cour retiendrait une défaillance du constructeur, elle entend opposer aux maîtres de l’ouvrage le montant de la somme consignée par la société Maisons Pierre, le solde du prix, et la franchise prévue par le contrat de garantie, et elle sollicite la garantie de la société Maisons Pierre.

La société Axa France Iard soutient qu’aucune défaillance du constructeur n’est caractérisée dans la mesure où la construction a été achevée et qu’une réception sans réserve a été prononcée.

Au soutien de son argumentation subsidiaire, la société Axa France Iard déclare faire siens les moyens de défense de la société Maisons Pierre et conteste, en ce qui concerne les demandes de dommages et intérêts, avoir commis une faute ; elle ajoute que les maîtres de l’ouvrage n’ont pas réclamé l’exécution par le constructeur des travaux qu’ils s’étaient réservés, dans le délai de quatre mois qui leur est ouvert à compter de la conclusion du contrat, elle conteste devoir sa garantie au titre du remboursement des travaux de réalisation d’un sous-sol, au motif qu’elle a accordé sa garantie au titre des travaux ainsi chiffrés à 18 490 euros, sauf la somme de 8 800 euros correspondant aux travaux réservés par les maîtres de l’ouvrage, et elle relève qu’elle n’a pas accordé sa garantie en ce qui concerne les travaux supplémentaires de drainage. Elle soutient que M. et Mme [C] n’ont pas fait réaliser une étude de sol mais une étude « podologique » qui lui est inconnue.

Par ailleurs, la société Axa France Iard fait valoir l’existence d’une franchise contractuelle et relève que le constructeur a consigné les sommes mises à sa charge, auxquelles il conviendrait d’ajouter le montant du solde de prix.

Au soutien de son appel en garantie contre la société Maisons Pierre, la société Axa France Iard invoque l’article L. 443-1 du code des assurances.

Par conclusions déposées le 31 juillet 2020 (RG 20/1478), et le 5 novembre 2020 (RG 20/2141), M. et Mme [C] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qui concerne les condamnations prononcées à leur profit, sauf à leur allouer une somme complémentaire de 1 884,64 euros au titre des revêtements muraux et de sol et de 6 954,95 euros au titre des frais de raccordement, de condamner en outre solidairement la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard à leur payer la somme de 1 329,60 euros au titre de la révision du prix et celles de 1 306,98, 10 000 et 10 000 euros en réparation de leurs préjudices matériel, moral et de jouissance, de déclarer irrecevables la demande de la société Maisons Pierre de déconsignation du solde de prix et celles de la société Axa France Iard concernant cette même somme et sa franchise contractuelle, à défaut de les en débouter, et de condamner solidairement la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [C] soutiennent que tous les travaux prévus par les plans doivent être inclus dans le budget de l’opération contractuellement convenu et qu’en l’espèce de nombreux travaux ont été omis de la notice descriptive ou mal chiffrés par celle-ci ; ainsi auraient été omis plusieurs revêtements de sol ainsi que les revêtements muraux et ils auraient supporté, pour le seul achat des fournitures, un coût total de 2 086,64 euros ; le coût des raccordements n’aurait pas été évalué par réseau et aurait été fait seulement à titre de « provision », alors que le coût réel se serait élevé à 14 649,99 euros de plus pour les raccordements intérieurs et à 2 304,96 euros pour les raccordements extérieurs ; le coût du remblai et de l’évacuation éventuelle des terres excédentaires n’aurait pas été chiffré à l’origine, entraînant un supplément de prix de 896,76 euros, et, alors que les plans contractuels prévoyaient la réalisation d’un sous-sol et d’une descente de garage, ceux-ci n’auraient pas été inclus dans les travaux énumérés par la notice descriptive ; la société Maisons Pierre les aurait prévus aux termes d’un avenant entraînant un supplément de prix illicite, d’un montant respectif de 14 990 et de 8 800 euros ; il en serait de même de l’adaptation au sol et du drainage consécutifs à la réalisation du sous-sol ; de même, la notice descriptive aurait mis illicitement à la charge de M. et Mme [C] la réalisation d’une étude pédologique dont le coût n’était pas précisé.

En ce qui concerne la clause de révision du prix, M. et Mme [C] contestent avoir bénéficié d’une information préalable et suffisante. Ils affirment également que le constructeur qui ne produit pas la facture de l’assurance dommages-ouvrage est mal fondé à réclamer le paiement de la somme prévue contractuellement pour la souscription de cette assurance.

M. et Mme [C] reprochent à la société Maisons Pierre d’avoir engagé sa responsabilité à leur égard en leur faisant signer un contrat illégal, en exigeant qu’ils soient assistés par un expert lors de la réception de l’ouvrage, en s’opposant à la livraison de celui-ci, et en refusant de leur remettre l’attestation de conformité de l’installation électrique et celle relative au label BBC. Ils évaluent leur préjudice matériel à hauteur du coût de l’intervention d’un huissier et d’un serrurier et leur préjudice moral en affirmant avoir vécu un cauchemar ; le préjudice de jouissance résulterait de l’état d’inachèvement dans lequel la maison avait été laissée et du temps perdu en démarches administratives.

MOTIFS

Sur la procédure

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction entre les dossiers enregistrés sous les numéros RG 20/1478 et RG 20/2141 qui concernent des appels contre un même jugement et qui opposent les mêmes parties.

Le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il a prononcé la réception de l’ouvrage à la date du 19 mai 2014.

Sur les suppléments de prix

Selon le premier alinéa de l’article L. 231-2 du code de la construction de l’habitation, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter, notamment :

1) l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du même code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme,

2) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du même code, dont une copie est annexée au contrat, les raccordements aux réseaux divers ainsi que tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble,

3) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant, d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison, et, d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge,

4) l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat.

Conformément au dernier alinéa du même article, les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur et au prix convenu, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État, et, selon l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, doit être annexée au contrat de construction de maison individuelle une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté.

Il s’infère des dispositions ci-dessus que, dès la conclusion du contrat, le constructeur de maison individuelle est tenu de prendre à sa charge, au prix convenu avec le maître de l’ouvrage, tous les travaux nécessaires à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage, dans le respect des autorisations administratives dont le permis de construire, qui doivent obligatoirement être annexées à l’acte, et notamment de tous les travaux prévus par le modèle type de notice descriptive fixé par l’arrêté du 22 novembre 1991 pris pour l’application de l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation.

La faculté offerte au maître de l’ouvrage de réclamer au constructeur l’exécution, aux prix et conditions mentionnés au contrat, des travaux qu’il s’était initialement réservés, ne le prive pas de son droit d’être indemnisé lorsque le constructeur, en violation de ses obligations légales, a sous-évalué le prix de ces travaux, occasionnant ainsi un supplément de prix illicite.

Les revêtements de sols, de murs et de plafonds

Les revêtements horizontaux et verticaux, prévus par le modèle type de notice descriptive, doivent être chiffrés par le constructeur et être inclus dans le prix global, que ces travaux soient inclus dans le prix convenu avec le maître de l’ouvrage ou que celui-ci se les soit réservés.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le tribunal, en l’espèce la notice descriptive établie par la société Maisons Pierre n’a pas évalué la totalité des revêtements horizontaux et muraux et M. et Mme [C] sont dès lors fondés à exiger la prise en charge par ce constructeur des coûts qu’ils ont indûment supportés à ce titre.

N’ont pas été prévus la pose de la moquette dans les trois chambres, ni les travaux de peinture dans l’ensemble des pièces de la maison, alors que la peinture est un revêtement minimal des éléments verticaux constitués par les murs et des éléments horizontaux constitués par les plafonds, ni la pose des faïences dans les pièces humides, alors qu’il convenait de prévoir les revêtements spéciaux autour des appareils sanitaires. Compte tenu de la superficie des pièces concernées, la somme de 2 086,64 euros réclamée à ce titre par M. et Mme [C] n’excède pas le coût des travaux minimum nécessaires pour réaliser ces revêtements, et il convient de faire droit à leur demande en ce sens.

Les raccordements

Les branchements aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et d’évacuation des eaux usées sont prévus par le modèle type de notice descriptive, de même que l’assainissement. En l’espèce, la société Maisons Pierre a prévu une somme forfaitaire de 5 000 euros pour l’ensemble des raccordements sur une distance de 10 mètres, y compris l’assainissement dont il était indiqué qu’il se ferait par « branchement ultérieur sur réseau communal », outre une somme de 5 300 euros au titre des « branchements sur domaine public ».

Il n’est pas démontré que le coût des raccordements extérieurs a excédé cette dernière somme.

En revanche, en ce qui concerne les travaux réalisés sur la propriété de M. et Mme [C], ceux-ci démontrent avoir exposé une somme totale de 19 649,99 euros, conformément à un devis de la société Assainissement branchements services du 11 janvier 2013 accepté le 19 janvier 2013, les travaux réalisés en janvier 2014 ayant été facturés le 31 de ce mois pour un montant égal au devis.

La société Maisons Pierre ne développe aucune critique du devis susceptible de démontrer que les travaux nécessaires ont été surévalués ou que des travaux superflus ont été inclus ; au contraire, il résulte de ce devis que M. et Mme [C] ont fait réaliser un dispositif d’assainissement non collectif, conformément aux prévisions des plans annexés au permis de construire, alors que la société Maisons Pierre avait fallacieusement mentionné sur la notice descriptive un simple raccordement à un réseau public d’évacuation.

Il est donc démontré que le constructeur a sciemment sous-évalué le coût des travaux nécessaires et les maîtres de l’ouvrage sont ainsi fondés à lui réclamer le remboursement de la différence entre la somme dont ils se sont acquittés et celle évaluée par la notice descriptive, soit [19 649,99 ' 5 000] 14 649,99 euros.

La réalisation d’un garage en sous-sol (garage, accès et drainage)

La construction autorisée par le permis de construire accordé à M. et Mme [C] comprenait la réalisation d’un sous-sol avec garage. Ce garage, inséparable de l’ouvrage prévu par le contrat de construction de maison individuelle et sans lequel la construction n’aurait pas été conforme à l’autorisation administrative accordée, était ainsi nécessaire à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

La société Maisons Pierre, qui ne justifie pas de l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation d’une maison sans sous-sol avec garage, est mal fondée à se prévaloir des annotations de la notice descriptive pour soutenir que, à l’origine, le contrat ne prévoyait pas la réalisation d’un sous-sol avec garage ; au surplus, d’une part, la circonstance qu’une prestation n’est pas comprise dans le prix convenu ne signifie pas qu’elle ne doit pas être réalisée, le cas échéant aux frais du maître de l’ouvrage, et, d’autre part, les annotations sont contradictoires en ce qu’elles prévoient, en page 5, que le sous-sol n’est pas compris dans le prix convenu tout en se référant à une annexe 2 en page 24 qui inclut dans ce prix la réalisation d’un tel sous-sol, notamment son étanchéité horizontale et verticale, ainsi qu’une porte de garage.

L’utilisation de ce garage en sous-sol imposait en outre la réalisation d’une descente pour y accéder et d’un drainage afin d’éviter son inondation.

Ces travaux, nécessaires à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage, devaient être inclus dans le prix global stipulé par le contrat de construction de maison individuelle et ne pouvaient donner lieu à des avenants destinés à augmenter le prix convenu ou à les mettre à la charge des maîtres de l’ouvrage.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Maisons Pierre à payer à M. et Mme [C] la somme de 18 490 euros au titre des suppléments de prix qu’elle leur a fait supporter indûment.

Le remblai et l’enlèvement des terres

Le modèle type de notice descriptive impose de prévoir, au titre des fouilles, le coût de l’évacuation aux décharges publiques, celui du réemploi éventuel sur le terrain et, en tout état de cause, la remise en forme du sol après achèvement des soubassements.

En l’espèce, la notice descriptive établie par la société Maisons Pierre inclut dans le prix convenu uniquement la réalisation des fouilles ainsi que la « mise en dépôt des terres nécessaires au remblai à proximité de la construction » et en exclut expressément tant l’évacuation des terres que leur réemploi sur le terrain pour régalage et la remise en forme du sol après achèvement du soubassement. Cependant, elle n’a pas chiffré le coût de ces travaux mis à la charge des maîtres de l’ouvrage.

Dès lors, le tribunal a condamné à juste titre la société Maisons Pierre à rembourser à M. et Mme [C] la somme de 896,76 euros qu’ils ont exposée pour réaliser les travaux de remblaiement qui n’avaient pas été chiffrés.

L’étude de sol

La notice descriptive prévoyait, au titre des « travaux réservés par le maître de l’ouvrage », une « étude pédologique » dont le coût avait été évalué à 860 euros.

Aucun élément de preuve ne permet d’affirmer que l’implantation de la maison nécessitait des études préalables de terrain ; M. et Mme [C] ne produisent pas l'« étude géotechnique » qui leur a été facturée le 21 janvier 2013, ce qui ne permet pas d’en connaître l’objet, et il n’est pas démontré que cette étude avait été sollicitée par la société Maisons Pierre ni même qu’elle lui a été transmise afin de définir l’implantation de la maison.

M. et Mme [C] sont dès lors mal fondés à réclamer le remboursement du coût de cette étude en application de l’article R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la révision du prix

Le contrat conclu entre M. et Mme [C] et la société Maisons Pierre prévoit, dans ses conditions générales, un titre « 6. La révision du prix » stipulant que la révision du prix est calculée en fonction de la variation de l’indice BT01 selon l’une des deux modalités qu’il prévoit dans ses articles 6.1 et 6.2, et, les conditions particulières mentionnent expressément que les maîtres de l’ouvrage ont pris connaissance des modalités de révision du prix, laquelle sera calculée selon l’option exposée dans l’article 6.1, lequel est ainsi rédigé, « révision du prix d’après la variation de l’indice entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l’article L. 231-12 du code de la construction et de l’habitation, ci-dessous reproduit, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date », et est suivi de la reproduction de l’article L. 231-12 auquel il renvoie.

Les stipulations contractuelles rappellent ainsi toutes les informations relatives aux modalités de révision du prix, à savoir l’indice en fonction duquel la révision est opérée et les deux dates nécessaires au calcul de la révision, et M. et Mme [C], qui soutiennent que ces termes seraient « incompréhensibles pour un profane » ne mettent en évidence aucune ambiguïté susceptible de les avoir induits en erreur ; rien n’interdisait à la société Maisons Pierre de privilégier l’une des deux modalités possibles de révision du prix, pourvu qu’elle en ait avisé ses clients et qu’elle ait recueilli leur accord exprès sur ce point, et il importe donc peu qu’elle ait elle-même coché la case des conditions particulières renvoyant à l’article 6.1 du contrat ; enfin, il résulte de la signature des maîtres de l’ouvrage spécialement apposée sous la mention par laquelle ils reconnaissaient avoir pris connaissance des modalités de révision du prix que celles-ci avaient été portées à leur connaissance par le constructeur, et M. et Mme [C] ne produisent aucun élément permettant de démontrer que leur affirmation serait fausse.

Ils sont dès lors mal fondé à réclamer, par application de l’article L. 131-11 du code de la construction et de l’habitation, le remboursement du supplément payé au titre de la révision de prix.

Sur l’assurance dommages-ouvrage

L’article 14.2 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle rappelle l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage imposée au maître de l’ouvrage et prévoit, soit que celui-ci « constitue le constructeur mandataire à l’effet de souscrire cette assurance obligatoire », les conditions particulières pouvant prévoir que son coût est inclus ou qu’il n’est pas inclus dans le prix convenu, soit qu’il s’engage à souscrire lui-même cette assurance. En l’espèce, conformément aux conditions particulières, la société Maisons Pierre a été chargée de souscrire une telle assurance dont le coût a été inclus dans le prix convenu.

M. et Mme [C] reconnaissent qu’ils bénéficient, en leur qualité de propriétaires et de maîtres de l’ouvrage, d’une assurance dommages-ouvrage souscrite par la société Maisons Pierre auprès de la société Axa France Iard le 13 septembre 2013. L’attestation d’assurance qu’ils produisent démontre que le souscripteur de cette assurance est la société Maisons Pierre, qui ne l’a donc pas souscrite au nom de M. et Mme [C], et que ceux-ci en sont seulement les bénéficiaires ; M. et Mme [C] ne soutiennent d’ailleurs pas avoir contracté l’obligation de payer une prime à l’assureur du fait de la souscription de ce contrat ; ils sont ainsi mal fondés à invoquer l’exécution d’un mandat au sens des articles 1984 et suivants du code civil.

Au surplus, à supposer que les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil soient applicables, en tout état de cause, conformément à l’article 1999 de ce code, le mandant doit non seulement rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, mais également lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. Dès lors, M. et Mme [C] sont mal fondés à invoquer les règles du mandat pour se prétendre exonérés de l’obligation de payer la partie du prix convenu avec la société Maisons Pierre qui correspondrait à la rémunération due à son mandataire pour la souscription d’une assurance.

M. et Mme [C] seront donc déboutés de leur demande.

Sur la responsabilité de la société Maisons Pierre

M. et Mme [C] reprochent à juste titre à la société Maisons Pierre d’avoir sciemment violé les dispositions d’ordre public des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation en leur faisant signer un contrat irrégulier afin de leur imposer une augmentation illicite du prix convenu.

Par ailleurs, M. et Mme [C] reprochent à la société Maisons Pierre, sans être contredits par celle-ci, de ne pas leur avoir délivré le certificat attestant de l’obtention du label BBC 2005. Ils sont donc fondés à lui reprocher un manquement à ses obligations sur ce point.

En revanche, aucun élément ne démontre que la société Maisons Pierre les a convoqués par téléphone pour leur livrer la maison, avant de se rétracter au motif qu’ils n’auraient pas été accompagnés d’un expert. Le procès-verbal de constat établi par huissier le 26 février 2014 se contente de transcrire les explications de M. et Mme [C] selon lesquelles « la réception doit avoir lieu ce jour », sans qu’il soit justifié d’une quelconque convocation de la société Maisons Pierre pour procéder à une réception contradictoire. Par ailleurs, il n’appartenait pas à la société Maisons Pierre de « prononcer la réception » et elle a, au contraire, rappelé à juste titre à M. et Mme [C], par lettre du 14 mars 2014, que le délai contractuel qui lui était imparti pour la livraison expirait le 10 septembre 2014.

M. et Mme [C] sont dès lors mal fondés à se prévaloir d’une prise de possession anticipée pour reprocher à la société Maisons Pierre un manquement à ses obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de débouter M. et Mme [C] de leurs demandes relatives aux frais d’établissement d’un constat d’huissier le 26 février 2014 et d’intervention d’un serrurier. Ils sont également mal fondés à réclamer une indemnisation au titre des conditions dans lesquelles ils ont occupé la maison de manière anticipée. Ils seront donc déboutés de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance.

En conséquence, il convient de limiter à 5 000 euros l’indemnisation du préjudice moral résultant de la violation par la société Maisons Pierre de ses obligations lors de la conclusion du contrat et du défaut de délivrance du certificat attestant de l’obtention du label BBC 2005.

Sur la garantie due par la société Axa France Iard

Conformément au I de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, et, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu, les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, ainsi que les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours ; la garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

La circonstance que la réception de l’ouvrage est intervenue sans réserve est sans incidence sur l’obligation du garant de prendre en charge les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un supplément de prix ; la société Axa France Iard est dès lors mal fondée à se prétendre exonérée de son obligation au motif que la réception judiciaire a été prononcée sans réserve à la date du 19 mai 2014.

Par ailleurs, si, selon le IV de l’article L. 231-6, la garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées, ces dispositions n’ont pas pour effet de libérer le garant de son obligation relative aux conséquences des faits antérieurs, notamment en ce qui concerne les suppléments de prix mis illicitement à la charge du maître de l’ouvrage.

La société Axa France Iard, qui n’est pas privée du droit de faire valoir ses moyens de défense tant en ce qui concerne l’existence de suppléments de prix que son obligation de garantie, invoque en vain une possible atteinte au droit à un procès équitable, qu’elle ne caractérise d’aucune façon.

Enfin, M. et Mme [C] sont fondés à demander à la société Axa France Iard l’exécution de son engagement de caution solidaire, sans qu’elle puisse leur opposer l’éventuelle capacité de la société Maisons Pierre à répondre elle-même des manquements à ses obligations.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. et Mme [C] tendant à la condamnation solidaire de la société Maisons Pierre et de la société Axa France Iard.

La société Axa France Iard invoque l’existence d’une franchise prévue par le contrat de garantie ; cependant, conformément au a) du second alinéa de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, une telle franchise est applicable seulement aux dépassements du prix convenu qui ont été nécessaires à l’achèvement de la construction, et non aux suppléments de prix imputables au fait du constructeur ; or, en l’espèce, les sommes réclamées par M. et Mme [C] correspondent uniquement à de tels suppléments de prix imposés illicitement par la société Maisons Pierre ; il n’y a donc pas lieu à application d’une franchise.

Sur la responsabilité civile de la société Axa France Iard

M. et Mme [C] se contentent de soutenir, de manière générale, que le constructeur a fait preuve d’une mauvaise exécution de ses obligations et que le garant de livraison n’a rien fait pour y remédier.

Ils n’invoquent aucune circonstance de fait permettant de caractériser un manquement de la société Axa France Iard à ses obligations.

Ils ont donc été déboutés à juste titre de leur demande de dommages et intérêts à son encontre.

Sur l’appel en garantie de la société Axa France Iard contre la société Maisons Pierre

Selon l’article L. 443-1 du code des assurances, les entreprises d’assurance habilitées à pratiquer les opérations de caution ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d’origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d’un recours contre le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue au 3° de l’article 1251 du code civil.

La société Axa France Iard, qui ne justifie pas d’avoir payé les sommes au titre de son engagement de garantie, ne peut exercer de recours subrogatoire.

En revanche, elle est recevable à exercer un appel en garantie contre la société Maisons Pierre.

Par ailleurs, elle est fondée à se prévaloir de l’article 10 des conditions générales du contrat de cautionnement, dont le paragraphe 10.5 stipule que le constructeur s’engage à payer à la caution, à première demande et sans pouvoir opposer exception ni réserve, toutes sommes que la caution aura payées en exécution de ses obligations.

La société Maisons Pierre sera donc condamnée à garantir la société Axa France Iard des condamnations mises à la charge de celle-ci au titre de l’exécution de son engagement de caution.

Sur la compensation et la déconsignation

Conformément à l’article 564 du code de procédure civile, les demandes tendant à opposer compensation sont recevables en appel, même lorsqu’elles sont nouvelles.

M. et Mme [C] sont donc mal fondés à contester la recevabilité de la demande de la société Axa France Iard tendant à la compensation entre les sommes qui leur sont dues au titre des suppléments de prix et celle qu’eux-mêmes restent devoir à la société Maisons Pierre au titre du solde de prix.

La circonstance qu’ils ont été condamnés en référé au paiement du solde de prix ne fait pas obstacle à ce que le juge du fond constate l’exécution de l’obligation par l’effet de la compensation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la compensation entre la créance de M. et Mme [C] à l’égard de la société Maisons Pierre au titre des suppléments de prix et la créance réciproque de cette société à leur égard au titre du solde de prix.

La demande de la société Maisons Pierre tendant à la restitution d’une somme consignée en exécution du jugement déféré tend à faire juger une question née de la survenance d’un fait postérieur à ce jugement ; elle n’est donc pas irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

En revanche, d’une part, le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et il n’appartient donc pas à la cour de statuer sur les modalités d’exécution de la décision de première instance qui était assortie de l’exécution provisoire ; d’autre part, le droit au remboursement des sommes indûment payées en vertu d’une décision infirmée est un effet de plein droit de la décision infirmative et il n’y a donc pas lieu de statuer sur une demande en ce sens ; enfin, les éléments de l’espèce ne permettent pas d’affirmer que la somme consignée par la société Maisons Pierre est supérieure à la créance de M. et Mme [C].

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la déconsignation au profit de la société Maisons Pierre des sommes qu’elle a consignées en exécution du jugement déféré.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société Maisons Pierre et la société Axa France Iard, qui succombent, ont été à juste titre condamnées aux dépens de première instance. Elles seront également condamnées aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard à payer à M. et Mme [C] une indemnité de 5 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; elles seront elles-mêmes déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

ORDONNE la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/2141 avec celle précédemment enregistrée sous le numéro RG 20/1478 ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a ;

1) condamné la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard à payer à M. et Mme [C] les sommes de 200 euros au titre de divers revêtements, 10 000 euros au titre des raccordements, 896,76 euros au titre des remblais, 18 490 euros au titre du sous-sol avec garage et 2 700 euros au titre du drainage,

2) débouté M. et Mme [C] de leur demande au titre de la révision du prix,

3) débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts contre la société Maisons Pierre, au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance,

4) débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts contre la société Axa France Iard,

5) condamné la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard aux dépens ainsi qu’à payer à M. et Mme [C] une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

1) condamné la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard à payer à M. et Mme [C] la somme de 550 euros au titre de l’étude de sol,

2) condamné la société Maisons Pierre à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 100 euros au titre de la participation à l’assurance dommages-ouvrage,

3) débouté M. et Mme [C] du surplus de leurs demandes au titre des suppléments de prix,

4) débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts contre la société Maisons Pierre, au titre d’un préjudice moral ;

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

DÉBOUTE M. et Mme [C] de leur demande au titre de l’étude de sol ;

DÉBOUTE M. et Mme [C] de leur demande au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage ;

CONDAMNE solidairement la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard à payer à M. et Mme [C] :

1) la somme complémentaire de 1 884,64 euros au titre des revêtements horizontaux et verticaux,

2) la somme complémentaire de 6 954,95 euros au titre des raccordements intérieurs et extérieurs ;

ORDONNE la compensation entre la créance de M. et Mme [C] à l’égard de la société Maisons Pierre au titre des suppléments de prix et la créance réciproque de cette société à leur égard, d’un montant de 5 612,76 euros, au titre du solde de prix :

DÉBOUTE la société Axa France Iard de sa demande tendant à opposer à M. et Mme [C] une consignation par la société Maisons Pierre et une franchise ;

CONDAMNE la société Maisons Pierre à payer à M. et Mme [C] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur le sort des sommes consignées en exécution du jugement déféré ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE la société Maisons Pierre à garantir la société Axa France Iard de toutes les condamnations prononcées à leur encontre par le jugement déféré et le présent arrêt, y compris celles relatives aux dépens et à l’indemnisation des autres frais du procès ;

CONDAMNE in solidum la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. et Mme [C] une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, Président et par Monsieur Boubacar BARRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,