COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/02/2019

SCP STOVEN PINCZON DU SEL

SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 04 FEVRIER 2019

N° : – N° RG 17/00600 -

N° Portalis DBVN-V-B7B-FMYM

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLÉANS en date

du 08 Février 2017

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 194247552919

SELARL B & ASSOCIES

anciennement dénommée CAMPANA-B, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Clemence STOVEN-BLANCHE de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 198642193888

SAS PARELLA PARTNERS

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant, la SCP DESFILIS, avocat inscrit au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 17 Février 2017.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20-11-2018

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 18 Décembre 2018, à 14 heures, devant Madame Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre par application de l’article 945- 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

• M^me Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre , Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

• M^me Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

• Monsieur Laurent SOUSA, conseiller.

Greffier :

M^me A-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 04 FEVRIER 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Se prévalant de l’envoi d’une proposition de contrat, le 28 mai 2010, à la Selarl d’avocats Campana-B (devenue B & associés) en précisant qu’aucun exemplaire ne lui a été retourné par cette dernière, laquelle portait sur la recherche de locaux professionnels et prévoyait le versement d’un honoraire assis sur la performance de négociation, la société Parella Partners qui a notamment pour activité le conseil opérationnel en immobilier d’entreprise expose qu’après étude et visite de nombreux immeubles ayant fait l’objet de 29 propositions, elle a transmis à la Selarl B & associés, le 14 juillet 2010, un projet de bail négocié portant sur un immeuble qui a fait l’objet d’un bail commercial à compter du 1^er septembre 2010 mais qu’en dépit de multiples échanges, elle n’a pu obtenir paiement des honoraires dont elle s’estime créancière si bien qu’elle a assigné la Selarl d’avocats à cette fin devant le tribunal de grande instance de Versailles, ceci selon acte du 14 octobre 2011.

Par jugement contradictoire rendu le 08 février 2017, le tribunal de grande instance d’Orléans finalement désigné, par application de l’article 47 du code de procédure civile, pour trancher ce litige a, en substance et en assortissant sa décision de l’exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes allouées, constaté l’absence de convention signée entre les parties, dit que la loi dite Hoguet n’est pas applicable au litige et que la Selarl B & associés a commis une faute délictuelle à l’égard de la société Parella Partners, condamné en conséquence cette Selarl à verser à la requérante la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts outre celle de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en lui faisant supporter les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2017, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée B & associés (anciennement dénommée Selarl Campana-B associés) demande pour l’essentiel à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l’intimée de son appel incident en la condamnant à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 13 juin 2017, la société par actions simplifiée Parella Partners prie essentiellement la cour, visant les lois du 20 janvier 1970 et du 24 mars 2014, les articles 1101 et 1134 (anciens) 1101 et 1113 (nouveaux) du code civil, 1382, 1383 (anciens) devenus 1240 et suivants du même code, principalement, de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la loi Hoguet n’était pas applicable au litige, de l’infirmer pour le surplus et de condamner la Selarl B & associés à lui verser la somme de 68.309 euros HT (soit : 81.697,56 euros TTC) en constatant l’existence d’une convention entre les parties au sens de l’article 1134, subsidiairement de confirmer le jugement en toutes ses dispositions en déboutant l’appelante de l’ensemble de ses prétentions, plus subsidiairement, si la cour venait à considérer que la loi Hoguet est applicable, de limiter ses effets aux seules prestations susceptibles d’entrer dans son champ d’application, de juger en conséquence, au visa de cet article 1134, qu’un contrat est valablement formé pour les prestations de conseil présentant 50 % des prestations totales et de condamner l’appelante à lui verser la somme de 34.154,50 euros HT (soit : 40.848,78 euros TTC), en tout état de cause de condamner cette dernière à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens.

SUR CE,

Sur l’application des dispositions de la loi du 02 janvier 1970 dite loi Hoguet au litige

Attendu que l’appelante reproche au tribunal de n’avoir pas débouté la société Parella Partners de son action, faute par elle d’avoir satisfait à l’obligation prévue à l’article 6 de cette loi en ce que, préalablement à la négociation, elle n’a pas détenu de mandat écrit, numéroté, inscrit au registre des mandats et précisant les conditions et détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge et d’avoir jugé, pour ce faire, d’une part que cette loi ne s’appliquait pas à ses activités d’entremise du fait que la prestation était antérieure à la loi du 24 mars 2014, laquelle a ajouté l’activité de recherche d’immeuble à la liste du champ d’application de la loi de 1970, d’autre part que l’activité de conseil revendiquée par cette dernière n’est pas incluse dans celles que vise cette loi ;

Qu’elle soutient qu’il est 'incontestable’ que l’intimée se livre de façon habituelle à des opérations de location de biens immobiliers d’autrui, que cette dernière revendique d’ailleurs 'à longueur de conclusions’ ses activités d’entremise en vue de la location de locaux professionnels visés à l’article 2 de la loi, que quand bien même l’activité d’entremise ne serait qu’accessoire à une activité de recherche de clients ou de conseil foncier, cette loi serait applicable, une réponse ministérielle n° 20525 du 12 août 2008 antérieure à l’adoption de la loi du 24 mars 2014 précisant d’ailleurs que la mission de 'chasseur de bien’ est soumise à la loi de 1970 s’il se livre également à une opération d’entremise;

Qu’elle ajoute que c’est à la faveur d’une lecture erronée de cette loi que l’intimée lui oppose les dispositions de son article 2 excluant les professions réglementées parmi lesquelles la profession d’avocat dès lors qu’elle ne dispense pas l’intermédiaire de ses obligations en cette occurrence;

Mais attendu qu’avec pertinence le tribunal a procédé à l’analyse de l’activité de conseil opérationnel en immobilier d’entreprise de la société Parella Partners qui vise à renforcer, comme l’affirme cette dernière, la gestion immobilière de ses clients et à optimiser leur performance globale ;

Que plus précisément en l’espèce la 'proposition de services’ sus-évoquée, datée du 1^er juin 2010, explicitait l’offre de mission selon cinq points, à savoir: la validation des besoins et la hiérarchisation des priorités, une recherche immobilière (recensement des offres adaptées aux deux hypothèses élaborées, identification d’une short-list de locaux), l’analyse comparée des sites short-listés, la négociation (stratégie, modélisation financière comparée des différents scénarios), et enfin la contractualisation ;

Qu’en regard des prestations effectivement accomplies par l’intimée (visite de divers locaux, recherche des besoins du cabinet d’avocats pour proposer des simulations de surfaces dans l’espace de travail et comparer les niveaux de performance desdits locaux ,…), laquelle observe qu’elle fut incidemment qualifiée de 'conseil’ par l’intimée évoquant en outre ses

'honoraires', il y a lieu de considérer que la société Parella Partners ne s’est pas livrée à des activités d’entremise au sens de la loi dite Hoguet et n’était donc pas tenue au respect de ses dispositions;

Qu’il y a d’autant plus lieu de statuer dans ce sens que la société Parella Partners a agi antérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, soit le 27 mars 2014, étendant le champ d’application de la loi de 1970 aux personnes communément dénommées 'chasseurs d’appartement’ ;

Qu’il suit que l’appelante ne peut valablement se prévaloir de la méconnaissance, par l’intimée, des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui ne lui est pas applicable et que le doit être confirmé le jugement qui en dispose ainsi ;

Sur le fondement juridique de l’action

Attendu que, sur appel incident, la société Parella Partners qui se prévaut de la bonne exécution de sa prestation en faisant valoir qu’elle a permis à la Selarl d’avocats de conclure un nouveau bail dans des locaux conformes à ses attentes critique le tribunal en ce qu’il a, certes, retenu que la prestation de service commandée par la Selarl B & associés avait été parfaitement et loyalement exécutée mais jugé cependant qu’il n’y avait pas pour autant de contrat entre les parties au sens de l’article 1134 du code civil, énonçant qu''en l’absence de contrat écrit signé préalablement à l’exécution de la prestation, il ne peut y avoir accord entre les parties sur les modalités de rémunération de la prestation et donc application de la convention’ et se fondant sur la responsabilité délictuelle pour entrer en voie de condamnation ;

Qu’elle évoque diverses jurisprudences ainsi que les articles 1101 et 1113 du code civil issus de la réforme du droit des contrats et soutient que le défaut de signature de la convention ne peut, à lui seul, faire obstacle à l’application de la convention, la volonté de s’engager pouvant résulter d’un comportement non équivoque de son auteur ; qu’elle s’estime par conséquent fondée en la demande en paiement d’honoraires qu’elle formule ;

Attendu, ceci exposé, qu’il ressort des pièces produites et de la procédure que la Selarl d’avocats qui occupait des locaux professionnels dont le bail arrivait à échéance le 30 septembre 2010 a sollicité la société Parella Partners et que celle-ci lui a adressé, comme il a été dit, un document intitulé 'proposition de service’ spécifiant et non point 'esquissant', ainsi que l’écrit l’appelante, le champ de ses interventions successives outre une proposition budgétaire précise; qu’au cours du mois de juillet 2010, la société Parella Partners a finalement organisé une visite de locaux situés […] à Paris commercialisés par la société CB X Y pour le compte de leur propriétaire, la société La Mondiale, et que la Selarl d’avocats est entrée dans les lieux en septembre 2010 ;

Que sauf à méconnaître le principe du consensualisme régissant le droit des contrats, l’appelante ne peut être suivie lorsqu’elle soutient que les relations contractuelles ayant existé entre les parties sont exclusives de tout lien contractuel en affirmant que la proposition de contrat adressée le 28 mai 2010

ne peut en aucun cas constituer une convention entre les parties en tirant argument, pour ce faire, du silence qu’elle a observé à réception de cette offre comportant une rémunération, qui plus est peu 'claire’ pour sa cocontractante elle-même, et en en déduisant que cette offre n’était pas présentée dans son intérêt exclusif ;

Qu’en effet, il y a lieu de considérer qu’un contrat est légalement formé par l’échange des volontés et que la signature ne constitue qu’une preuve du consentement ;

Qu’une convention peut résulter de l’accord tacite d’une partie à l’engagement d’une prestation par une autre partie à son bénéfice ;

Que tel est le cas en l’espèce dès lors que postérieurement à l’envoi de la proposition en cause ont été réalisées des prestations sans protestation mais en revanche avec l’accord du client, comme viennent en attester (en pièces 3 à 21) les multiples courriels que produit la société intimée (Z-A B lui écrivant notamment le 13 juillet 2010 : 'il est impératif que je reçoive la lettre d’accord du bailleur avant ce soir 17h. Notre déménagement doit impérativement être organisé avant la fin de cette semaine') ou la proposition de bail commercial de la société La Mondiale ce même jour ('nous faisons suite à la lettre d’intérêt de la société Campana B …') ou encore la réponse de Z-A B à la société Parella Partners, le 14 juillet 2010, à la suite de sa transmission ('quid des honos Cbre ' Pouvez-vous me faire parvenir votre proposition de rémunération'), .. ;

Que cette analyse s’inscrit d’ailleurs dans le droit fil de la doctrine de la cour de cassation (Cass.com.,15 janvier 2013, pourvoi n° 11-27238) de sorte qu’il y a lieu de considérer que l’intimée est fondée en son appel incident tendant à voir reconnaître par la cour, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, l’existence d’une relation contractuelle ;

Sur la créance d’honoraires revendiquée

Attendu que dès lors que l’action se situe sur le terrain contractuel et qu’il est constant que toute prestation effectuée mérite rémunération l’appelante ne peut valablement prétendre, pour voir rejeter une quelconque demande en paiement de la société Parella Partners que cette dernière, dont elle souligne la fluctuation dans ses réclamations à compter de juillet 2010, 'a fait le choix de réaliser ses prestations sans s’assurer de la fixation intelligible de sa rémunération et de (son) acceptation', qu’elle est seule responsable du préjudice qu’elle invoque et qu’aucune faute ne peut personnellement lui être reprochée ;

Qu’il y a lieu de considérer qu’il n’est pas démontré ni même allégué qu’à

réception de la proposition d’offre de service du 28 mai 2010 la Selarl Campana

B ait cherché à négocier la proposition budgétaire qu’elle contenait ; qu’elle

a néanmoins, par son comportement, accepté et approuvé les prestations effectuées en en tirant in fine bénéfice puisqu’elle a pu contracter un nouveau bail recevant son agrément dans la contrainte de temps à laquelle elle était soumise, qu’elle a elle-même évoqué une dette d’honoraires lors de ses échanges de courriels avec la société Parella Partners et que si cette dernière a pu évoluer quant au montant de ses honoraires, sa démarche se situait avant tout procès dans un contexte de règlement amiable du différend de sorte que cette circonstance ne peut valablement lui être opposée ;

Que les composantes de la créance d’honoraires dont la société Parella Partners poursuit le paiement devant la cour sont explicités dans son courriel du 15 juillet 2010 en référence à 'ce qui était indiqué dans notre proposition d’intervention' (pièces 20 et 2 de l’intimée) sans que l’appelante n’en débatte précisément devant la cour si bien qu’il y a lieu, dans ces conditions, d’accueillir la demande au montant réclamé ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’équité conduit à condamner la Selarl B & associés à verser à la société Parella Partners la somme complémentaire de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que, déboutée de ce dernier chef de demande, la Selarl B & associés qui succombe supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a dit que la loi dite Hoguet n’était pas applicable au litige et hormis en ses dispositions relatives aux frais non compris dans les dépens ainsi qu’aux dépens et, statuant à nouveau pour le surplus en y ajoutant ;

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée B & associés à verser à la société par actions simplifiée Parella Partners la somme de 68.309 euros HT à titre d’honoraires dus après exécution de la convention qui les lie ;

Déboute la Selarl B & associés de ses prétentions ;

Condamne la Selarl B & associés à verser à la société Parella Partners SAS la somme complémentaire de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre et Madame A-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT