ARRÊT N°

R.G. : N° 18/00398 – N° Portalis DBVH-V-B7C-G37R

ACA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

08 janvier 2018

RG:16/05158

G

C/

Y

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 31 JANVIER 2019

APPELANT :

Monsieur T G

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Pascal BELLANGER de la SELARL PASCAL BELLANGER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Madame B Y

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Octobre 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-V SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Novembre 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2019, délibéré prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 31 Janvier 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour

Par acte du 13 juillet 2012, M^me B D épouse de M. E Y a reçu en donation de la part de son père, M. F D, une petite maison à usage d’habitation avec cour et terrasse, édifiée sur la parcelle D n°377, au […] à Collias.

La maison voisine construite sur la parcelle D 376 au n°2, impasse du Castellas a été acquise le 4 février 2011 au prix de 70 000 € par M. T G.

M. G a obtenu le 3 octobre 2011, un permis de construire lui donnant l’autorisation d’agrandir et de surélever la construction existante.

M^me B Y a saisi le juge des référés qui par ordonnance du 10 décembre 2014 a désigné M. H X en qualité d’expert judiciaire.

M. X a déposé son rapport le 20 avril 2016 dont il ressort que les travaux entrepris par M. G entraînent une diminution de l’ensoleillement et de la luminosité sur la façade quasiment unique, orientée plein sud de la maison de M^me Y, une privation de vue depuis les fenêtres et la terrasse de M^me Y, la transformation de la cour en puits sans lumière.

Par acte du 22 novembre 2016, M^me Y a assigné devant le tribunal de grande instance de Nîmes, M. G, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, pour le voir condamner à titre principal à démolir sous astreinte, les ouvrages réalisés.

Par jugement du 8 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Nîmes :

— a dit que M. G doit réparer le trouble anormal de voisinage subi par M^me Y depuis 2012 par la construction d’une construction mitoyenne,

— a condamné M. G, dans un délai d’un an à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant une durée de 4 mois à :

' démolir la structure nouvelle construite à partir de 2011, à savoir les deux chambres et la salle de bains du niveau 1 et la salle de bains du second étage, directement en vis-à-vis de la façade sud de la propriété de M^me Y (travaux réalisés selon permis de construire du 3 octobre 2011, visés en page 24 du rapport d’expertise de M. X),

' démolir la petite terrasse au nord-est, dominant la salle de bains du second étage (travaux réalisés selon permis modificatif du 17 mars 2015, visés en page 28 du rapport d’expertise de M. X),

— a condamné M. G à payer à M^me Y une somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance (pertes d’ensoleillement et diminution de vue),

— a débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état,

— a débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

— a condamné M. G aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais du sapiteur,

— a condamné M. G à payer à M^me Y, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 29 janvier 2018, M. G a interjeté appel du jugement rendu.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 septembre 2018, M. G demande à la cour d’infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de déclarer mal fondé l’appel de M^me B Y, de débouter M^me B Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de condamner M^me B Y à lui payer la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M^me B Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, M. G fait valoir que les deux maisons sont situées dans le coeur du village de Collias constitué de très petites parcelles sur lesquelles sont construites des maisons d’habitation de faible superficie et sur 3 à 4 niveaux, qu’avant les travaux contestés, la façade sud de la maison de M^me Y donnait sur un mur aveugle de 8 mètres de hauteur sur les 3/4 de la limite séparative, de telle sorte que son immeuble était déjà grevé d’une ombre portée, du fait de l’imbrication des constructions, que l’extension ne concerne que le premier et le second étages sur une largeur de l’ordre d’un mètre en limite séparative et une surélévation de l’immeuble existant de l’ordre de 70 cm, les travaux réalisés étant conformes aux autorisations obtenues, que la perte d’ensoleillement est donc à relativiser en considération de la situation existant avant les travaux, que la seule modification

incontestable de vue concerne à partir de la terrasse, au sud-ouest, la vue sur le clocher et l’église du village qui ne présente pas un intérêt architectural particulier, que la surélévation a été réalisée à partir d’un mur préexistant élevé par son auteur, au droit d’un puits qui serait mitoyen, qu’aucun désordre n’a été constaté sur cette surélévation, que la dépréciation d’un immeuble du fait de la construction d’un immeuble voisin ne constitue pas en soi un trouble anormal de voisinage, que l’état général de la maison de M^me Y était d’ailleurs très dégradé, que la démolition ordonnée serait exorbitante et le placerait dans une situation financière très délicate alors que l’occupation de l’immeuble de M^me Y n’est qu’occasionnelle.

M^me B Y a conclu le 20 août 2018, au visa des articles 544, 662 et 1240 du code civil, du rapport d’expertise de M. X,

— à titre principal, à la confirmation du jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Nîmes, y ajoutant, à la condamnation de M. G à lui payer, les sommes suivantes:

' 20 000 € pour préjudice moral et de jouissance,

' 30 476,53 € pour préjudices matériel et financier subis, depuis le commencement des travaux et à parfaire jusqu’à démolition,

' 15 000 € pour résistance abusive et injustifiée de M. G ayant refusé tout règlement amiable du litige,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour réformerait le jugement qui a ordonné la démolition des constructions litigieuses, à la condamnation de M. G à lui payer les sommes suivantes :

' 50 000 € au titre des pertes d’ensoleillement qui affectent les façades ouest et sud ainsi que la terrasse de sa maison,

' 30 000 € au titre de la diminution de vue sur la paysage environnant alors que le village est particulièrement touristique,

' 50 000 € au titre de la perte de valeur patrimoniale du bien (en ce non compris les dommages futurs relativement au bâti),

' 30 476,53 € TTC au titre des travaux de remise en état déjà réalisés et à réaliser dans l’urgence,

' 15 000 € pour résistance abusive et injustifiée,

— en toute hypothèse, à la condamnation de M. G à lui payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les constats d’huissier des 2 juillet et 24 août 2013 et 23 juin 2017.

M^me Y fait valoir que l’expert judiciaire a observé que les travaux réalisés par M. G avaient modifié considérablement les conditions de jouissance de sa propriété par une diminution drastique de l’ensoleillement et de la luminosité sur la façade quasiment unique orientée plein sud, que les travaux de M. G avaient des conséquences calamiteuses en termes de privation de vue depuis les fenêtres et la terrasse, que l’effet global de ces travaux était désastreux, que les travaux entrepris par M. G, avaient pris la

forme d’une tour qui prenait appui sur le côté d’un puits mitoyen, que la stabilité de cet ouvrage n’était pas garantie, que sa maison était parfaitement entretenue, qu’elle y recevait régulièrement parents et amis pour déjeuner dans la cour ensoleillée, que les travaux de M. G par leur hauteur rompaient l’harmonie du quartier le plus ancien du village et entraînaient une promiscuité anormale, que l’absence d’ensoleillement avait des répercussions sur l’état de sa maison, qu’une humidité désormais persistante la dégradait, désagrégeait les enduits, recouvrait de

mousse les dalles de la cour, que le mur autrefois édifié par M. Z (auteur de M. G) au-dessus du puits ne faisait pas obstacle à l’ensoleillement de la cour et à la vue sur le village, que tout l’espace libre au-dessus du puits avait disparu, obstrué par une construction de grande hauteur, que l’éclairage électrique était désormais nécessaire même en plein jour, que sa maison avait perdu toute valeur marchande en raison de la privation de toute vue et de problèmes d’humidité qui survenaient parce que les murs ne recevaient plus de lumière.

Ceci étant :

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal de grande instance de Nîmes a retenu que la perte d’ensoleillement, de luminosité et de vue et l’impression de confinement subie par une partie considérable de la propriété de M^me Y était un inconvénient d’une importance telle, au coeur d’un village, qu’il constituait un trouble anormal de voisinage indépendamment de toute faute de M. G et dont M^me Y était en droit d’exiger la réparation par la démolition des constructions réalisées depuis 2012 par M. G.

Sur la perte d’ensoleillement et de luminosité :

Il ressort du plan cadastral et du rapport du cabinet d’expertises Elex mandaté par la compagnie d’assurance de M^me B Y, que la cour de la maison de M^me Y bien qu’entourée des murs des constructions édifiées sur la parcelle B378 et sur la parcelle B 376 acquise par M. G, bénéficiait d’un apport de lumière et de soleil par le côté sud qui correspondait à la partie non bâtie des parcelles B 885 et B 376.

Les travaux effectués par M. G ont consisté :

— à prolonger en limite sud de la cour de M^me Y, la construction existant sur la parcelle B376 par une 'tour’ qui contient les salles de bains de l’étage 1et de l’étage 2 et dont la hauteur bloque l’apport de lumière et de soleil,

— à étendre et à surélever la maison existante sur la parcelle B376, la hauteur de l’extension privant M^me Y, d’une partie de la vue dont elle bénéficiait de sa terrasse sur le village et en particulier sur l’église.

L’expert judiciaire a fait appel à un sapiteur pour mesurer la perte d’ensoleillement subie par la maison de M^me Y. Il ressort de l’étude réalisée par le bureau d’études Ingénierie Environnementale pour le Bâtiment durable :

— que la perte d’ensoleillement est faible sur la terrasse de M^me Y, cette perte d’ensoleillement se manifestant entre 16 et 18 h principalement en période hivernale,

— que pour la façade ouest qui ne bénéficiait d’un ensoleillement que l’après-midi, la présence de la nouvelle construction a réduit à néant cet ensoleillement,

— que l’ensoleillement moyen sur l’année est bien plus faible sur la façade sud depuis la

construction de l’extension, avec une perte moindre en été, que cette façade sud ne bénéficiait pas d’un ensoleillement et d’un éclairage naturel optimaux, que la construction de l’extension n’a fait qu’aggraver une situation déjà difficile.

Le sapiteur a observé que selon les heures de la journée, les façades sud et ouest de la maison de M^me B Y ne recevaient plus le soleil alors que la situation antérieure était déjà défavorable.

Cette perte d’ensoleillement s’accompagne d’une perte de luminosité découlant de l’ombre portée du nouveau bâtiment, ce qui retarde le séchage des enduits en cas de pluies et favorise en partie basse des enduits, l’apparition de mousses.

L’expert judiciaire a qualifié cette perte d’ensoleillement et de luminosité de drastique.

M. I A qui est l’artisan auquel fait appel M^me Y pour entretenir sa maison a établi le 7 octobre 2015, un devis pour des travaux d’isolation en précisant que les travaux étaient nécessaires pour pallier l’humidité de la bâtisse qui s’est aggravée depuis les travaux du voisin, ceux-ci occultant et accentuant l’hygrométrie de l’habitation.

Dans un autre devis du 25 octobre 2016, M. A a indiqué que le bâtiment se détériorait plus rapidement à la suite du manque d’ensoleillement et d’une situation confinée, que dans ce cas de figure, il ne pouvait garantir un résultat durable.

La surélévation et l’extension du bâtiment existant sur la parcelle B276 acquise par M. G, ont donc aggravé dans des proportions notables le déficit d’ensoleillement et de luminosité qui affectait déjà les façades de la maison de M^me Y.

Sur la perte de vue :

Les travaux de M. G ont des répercussions certaines sur l’agrément qui peut être retiré de la maison de M^me Y puisque la vue des fenêtres des deux chambres est désormais occultée par 'la tour’ construite par M. G dans un coin de la cour, ainsi que le révèlent les photographies annexées au procès-verbal de constat établi le 23 juin 2017 par M^e J K, huissier de justice associé.

La perte de vue est particulièrement sensible sur la terrasse de la maison qui bénéficiait auparavant d’un panorama exceptionnel sur le village de Collias et sur son église. La vue sur le village est désormais partiellement bouchée par la construction de M. G.

C’est par une motivation que la cour ne peut qu’adopter que le premier juge a considéré que la construction de la tour par M. G, d’une hauteur bien plus importante que la construction préexistante, avait amplifié pour M^me Y, les conséquences de l’exiguïté de sa cour intérieure et le sentiment de confinement qui en résulte.

Ce sentiment de confinement est aussi perceptible, par les ouvertures des chambres dont la vue est arrêtée par les nouveaux bâtiments construits par M. G.

L’expert judiciaire évoque un effet global désastreux en dépit du fait que les travaux de M. G respectent la réglementation, puisque les vues dont disposait autrefois M^me Y de ses fenêtres et de sa terrasse, étaient des composantes fortes de sa propriété.

Les parentes et amies de M^me Y (M^me L M, M^me V-W AA, M^me N O, M^me P Q) évoquent une maison et une cour devenues sombres et humides et qui ont perdu tout leur charme au point que les réunions

amicales et familiales n’y ont plus lieu, que M^me Y a déserté sa maison.

Sur la paroi du puits :

La surélévation dénommée tour a été bâtie sur un exhaussement réalisé par le vendeur de la parcelle B376.

Cette surélévation est donc intervenue sur un exhaussement qui était privatif et qui n’avait pas donné lieu à contestation.

M^me Y fait valoir que la stabilité de l’ouvrage construit n’est pas garantie mais aucun des experts venus sur les lieux, n’a constaté de désordres.

Sur la perte de valeur vénale de la maison :

La perte avérée d’ensoleillement notamment en hiver, de luminosité et de vue induite par les travaux de M. G, a entraîné une dépréciation de la valeur de l’immeuble.

M^me Y a d’abord produit aux débats, les évaluations des agences immobilières Immo-Sud et Zénith Immobilier dont il ressort que sa maison pourrait être vendue, après une décote d’au moins 20 000 € au prix de 115 000 €.

Deux autres évaluations ont été ensuite versées aux débats, l’une émanant de la société Ausset qui estime la maison à la somme de 70 000 € tout en indiquant que cette maison est difficilement vendable parce qu’elle est amputée de son atout principal, la vue panoramique sur Collias et ses environs, l’autre établie par M^me R S, agent immobilier qui considère que la maison de M^me Y est devenue invendable parce que la construction de 9 m de haut du voisin rend cette maison aveugle et sans lumière.

Bien que les dernières évaluations soient en contradiction avec les premières, il en ressort que les travaux réalisés par M. G, entraînent une véritable dépréciation de la maison dont les atouts correspondaient à des vues très agréables sur le village, par les fenêtres des chambres et par la terrasse et à une cour qui n’était pas écrasée par les constructions voisines.

Sur le trouble anormal de voisinage et la réparation :

S’il est exact que la vue dont les propriétaires d’un immeuble disposent, n’est pas un droit acquis et que la dépréciation d’un immeuble du fait de la construction d’un immeuble voisin n’équivaut pas nécessairement à un trouble anormal de voisinage, il n’en demeure pas moins que la maison de M^me Y est située dans la partie très ancienne d’un village de caractère, à l’habitat très dense, que la construction réalisée par M. G, du fait de sa hauteur qui atteint presque 9 mètres et la surélévation sous la forme d’une tour du mur au droit du puits créent une situation d’enfermement pour les habitants de la parcelle B 377, enfermement accentué par la perte d’ensoleillement, la perte de luminosité et la privation des vues existantes, notamment des fenêtres des chambres.

Les travaux entrepris par M. G entraînent pour M^me Y, propriétaire de la parcelle B 377, des désagréments qui, par leur cumul, leur nature et leur portée caractérisent le trouble anormal de voisinage.

Les démolitions qui sont demandées par M^me Y, constitueraient cependant une mesure disproportionnée avec le préjudice réellement subi lequel peut être réparé par l’allocation d’une indemnité globale.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il condamne sous astreinte M. G à démolir.

Au titre de son argumentation subsidiaire, M^me Y réclame la somme de 50 000 € au titre des pertes d’ensoleillement qui affectent les façades ouest et sud ainsi que la terrasse. Il sera rappelé que si la construction de M. G aggrave le déficit d’ensoleillement, ce déficit existait déjà notamment sur les façades ouest et sud et que pour la terrasse, la privation de soleil a lieu uniquement entre 16 h et 18 en période hivernale.

M^me Y réclame 30 000 € au titre de la privation de vue.

La somme de 50 000 € est demandée au titre de la perte de valeur patrimoniale du bien.

M^me Y estime que la perte d’ensoleillement, le maintien d’une humidité constante dans la cour et dans les pièces, entraînent une accélération des dégradations du bâti qu’elle évalue à la somme de 30 476,53 € sur la base de deux devis.

Bien que la maison de M^me Y soit très ancienne, les photographies communiquées permettent de constater que cette maison était bien entretenue. L’expert judiciaire a confirmé que la perte d’ensoleillement se traduisait par une accélération de la dégradation des enduits.

Le trouble anormal de voisinage que subit M^me Y du fait de cette pluralité de facteurs, sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 60 000 € .

M^me Y réclame aussi la condamnation de M. G au paiement de la somme de 15 000 € pour résistance abusive et injustifiée dans la mesure où celui-ci n’a jamais répondu à ses courriers, ce qui n’a pas permis une résolution amiable du conflit.

M. G qui était titulaire d’une autorisation administrative, pourtant délivrée sous réserve des droits de tiers, ne s’est soucié à aucun moment des préjudices que sa construction pouvait entraîner pour les voisins les plus proches, en dépit des courriers qui lui ont été adressés.

Cette attitude justifie la condamnation de M. G à payer à M^me Y, la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’a certainement causé une telle attitude.

En cause d’appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’une ou de l’autre des parties.

M. G supportera le paiement des dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il a :

— dit que M. G doit réparer trouble anormal de voisinage subi par M^me Y depuis 2012 par la construction d’une construction mitoyenne,

— condamné M. G aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais du sapiteur,

— condamné M. G à payer à M^me Y, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à démolition des constructions édifiées par M. G.

Condamne M. G à payer à M^me Y la somme de 60 00 € en réparation du trouble anormal de voisinage.

Condamne M. G à payer à M^me Y la somme de 3000 € de dommages et intérêts.

Dit n’y avoir lieu à application, en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.

Condamne M. G au paiement des dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,