Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 19 décembre 2024, n° 23/02461

TGI Avignon 6 juin 2023

CA Nîmes
Confirmation 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Non-prévision de la caducité en cas de non-réalisation des conditions suspensives
La cour a jugé que la condition suspensive n'ayant pas été levée dans le délai prévu, le compromis est caduc, peu importe les stipulations contractuelles.
Rejeté
Faute du vendeur dans la dénonciation du compromis
La cour a estimé que la caducité du compromis était due à la défaillance de la condition suspensive, imputable à l'appelant, et non à une faute du vendeur.
Rejeté
Absence de malice ou de mauvaise foi de l'appelant
La cour a jugé que l'intimée n'a pas prouvé la malice ou la mauvaise foi de l'appelant, rendant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive infondée.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a jugé que l'appelant, ayant succombé, doit supporter les frais de l'intimée, justifiant ainsi la condamnation au paiement.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 19 déc. 2024, n° 23/02461
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/02461
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Avignon, 6 juin 2023, N° 22/01258
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaël LEZERAlexandre COQUE
Cabinet(s) :	LOBIER & ASSOCIES
Parties :	Société COOPÉRATIVE AGRICOLE PROVENCE LANGUEDOC ( CAPL )

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02461 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I4VK

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

06 juin 2023

RG : 22/01258

[S]

Société COOPÉRATIVE AGRICOLE PROVENCE LANGUEDOC (CAPL)

Grosse délivrée

le 19/12/ 2024 à :

M^e Raphael Lezer

M^e Emmanuelle Vajou

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 06 juin 2023, N°22/01258

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [M] [S]

né le 24 juillet 1977 à [Localité 7] (13)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Raphael Lezer de la Scp Lobier & Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

La Coopérative Agricole Provence-Languedoc (CAPL)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl Lx Nimes, postulant, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Alexandre Coque, plaidant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 6 mai 2019, M. [M] [S] et la société Les Vignerons du Gravillas ont signé un compromis de vente portant sur les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] à [Localité 8] (84), au prix de 163 200 euros TTC, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, la réitération par acte authentique devant intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives.

Par courrier recommandé du 7 août 2020, le vendeur a dénoncé le compromis de vente et par arrêté du 20 août 2020, la commune de [Localité 8] a rejeté la demande de permis de construire au motif que M. [S] n’avait plus qualité pour le demander.

Le permis a été accordé le 12 novembre 2020, suite à recours gracieux.

La société Les Vignerons du Gravillas a fait l’objet d’une fusion-acquisition par la Coopérative Agricole Provence-Languedoc (CAPL) à laquelle le 5 octobre 2021, M. [S] a fait sommation de se présenter en l’étude du notaire pour procéder à la régularisation du projet d’acte de vente.

Un procès-verbal de carence a été établi le 28 octobre 2021.

Par acte du 5 mai 2022, M. [S] a assigné la coopérative agricole Provence Languedoc aux fins de voir déclarer la vente parfaite et en paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement contradictoire du 6 juin 2023 :

— l’a débouté de ses demandes,

— a débouté la CAPL de sa demande de dommages et intérêts,

— a condamné M. [S] aux dépens de l’instance et à payer à la CAPL la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que la suspension des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme et de réalisation des conditions suspensive en raison de l’épidémie de Covid-19 prévus par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 avait eu pour effet de reporter la date de réitération du compromis au 24 juin 2020.

Relevant que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire n’avait pas été levée par le demandeur dans ce délai et constatant que celui-ci n’avait pas renoncé, dans le même délai, au bénéfice de la condition suspensive, il en a déduit que l’acte était caduc.

Par déclaration du 18 juillet 2023, M. [S] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 31 mai 2024, la procédure a été clôturée le 31 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 14 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 octobre 2023, M. [M] [S] demande à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et statuant à nouveau

— de débouter la CAPL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de déclarer la vente parfaite,

— de renvoyer les parties à signer l’acte authentique dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir avec astreinte de 250 euros par jour de retard,

— de condamner la CAPL à lui payer les sommes de

—  50 000 euros à titre des dommages et intérêts,

—  3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient :

— que le compromis de vente, loi des parties, ne prévoit pas la caducité en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti mais stipule seulement la faculté pour l’un des cocontractants de forcer l’autre à passer l’acte définitif, indépendamment de leur réalisation,

— que la condition suspensive est stipulée dans son seul intérêt et qu’il est ainsi réputé avoir renoncé à s’en prévaloir,

— qu’en dénonçant à tort le compromis à la commune par courrier du 7 août 2020, l’intimée a commis une faute directement à l’origine de la défaillance de la condition suspensive,

— que cette faute et la résistance abusive opposée lui ont causé un préjudice financier direct et certain correspondant aux frais qu’il a dû exposer pendant plusieurs années aux fins de réalisation de la vente.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 janvier 2024, la Coopérative Agricole Provence Languedoc demande à la cour :

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes,

— de le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de le condamner au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’intimée réplique :

— que l’acquéreur n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive relative au permis de construire, alors que la défaillance de cette condition entraîne la caducité de la vente sans aucune formalité nécessaire,

— que le compromis est caduc, même si la condition suspensive était rédigée dans l’intérêt de l’acquéreur, dès lors que celui-ci n’a pas renoncé à s’en prévaloir dans les délais prévus au compromis,

— qu’elle n’a commis aucune faute en informant la commune de la caducité du compromis et qu’il n’est pas démontré que cette information serait à l’origine du refus du permis,

— qu’en l’assignant aux fins d’obtenir la réitération judiciaire de la vente alors même qu’il est à l’origine de la caducité de l’acte, l’appelant a usé avec une légèreté blâmable de son droit d’agir en justice.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

*caducité du compromis

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-6 du même code l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie.

Le compromis de vente signé par les parties stipule en page 7 « la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire valant division ou permis de construire purgé de tous recours, retrait et exécutoire autorisant l’édification de 10 villas en R+1.

Il est précisé que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire valant division ou permis de construire et ce dans le délai de trois (3) mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

L’obtention de ce permis purgé de tout recours, retrait et exécutoire, devra avoir lieu au plus tard dans un délai de cinq (5) mois après le dépôt de la demande complète. »

En page 19, il est prévu « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans un délai de douze (12) mois suivant la signature des présentes (').

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative (').

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le délai de 30 jours.

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. »

L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 a prévu la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, c’est-à-dire entre le 12 mars et le 24 juin 2020.

Cependant, les dispositions de son article 4 ne visaient que les actes prescrits par la loi ou le règlement, et les délais légalement impartis.

Les délais d’origine contractuelle n’ont pas été affectés par ce texte de sorte que les conditions suspensives prévues dans les contrats de vente immobilière ne sont pas concernées par la suspension.

Les parties ont ici entendu soumettre la réalisation de la promesse à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, la demande devant être déposée au plus tard le 6 août 2019, et le permis obtenu, purgé de tout recours, cinq mois après son dépôt.

La réalisation de la condition devait donc intervenir dans le délai de réalisation de la promesse, fixé par les parties à un an soit le 6 mai 2020, prorogé éventuellement d’un mois, soit jusqu’au 6 juin 2020.

En l’occurrence, M. [S] justifie avoir déposé une demande de permis de construire le 13 août 2019 auprès de la mairie de [Localité 8], soit hors délai.

Cette demande a été déclarée sans suite le 13 décembre 2019, faute pour lui d’avoir fourni des pièces complémentaires recevables.

Il a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 27 janvier 2020.

Des pièces complémentaires demandées le 24 février 2020 ont été déposées le 6 mai 2020.

Le permis lui a été refusé par arrêté du 20 août 2020 puis finalement accordé, suite à recours gracieux, le 12 novembre 2020.

Il est exact, comme le soutient l’appelant, que les délais de trois et cinq mois d’obtention du permis de construire ne sont pas stipulés à peine de caducité.

Néanmoins, le litige ne porte pas sur les délais dans lesquels l’acquéreur devait déposer sa demande de permis de construire, mais sur les conséquences de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire au jour prévu pour la réitération de l’acte.

Dans une promesse synallagmatique de vente, lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque (Civ 3e, 9 mars 2017, pourvoi n°15-26.182).

En l’espèce, le permis n’a été délivré que le 12 novembre 2020.

La condition n’était donc pas accomplie à la date prévue de réitération par acte authentique le 6 juin 2020 au plus tard et par conséquent, la promesse est caduque, peu importe que le vendeur n’ait pas accompli les formalités nécessaires à la mise en 'uvre de la caducité pour absence de dépôt de la demande de permis de construire dans les délais prévus.

Par ailleurs, comme l’a relevé le tribunal, l’acquéreur pouvait certes renoncer au bénéfice de la condition suspensive, mais il aurait fallu, pour que cette renonciation soit valable, qu’elle intervienne dans le délai de réalisation de la promesse, soit avant le 6 juin 2020, ce qui n’est pas le cas dès lors qu’il n’a fait délivrer une sommation aux fins de régularisation de la vente à la CAPL que le 5 octobre 2021.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] de sa demande en perfection de la vente.

*faute du vendeur

Selon l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’obligation de bonne foi suppose l’existence de liens contractuels, et ceux-ci cessent lorsque la condition suspensive auxquels ils étaient soumis a défailli (Civ 3e, 14 septembre 2005, n°04-10.856).

L’appelant ne peut pas reprocher à l’intimée d’avoir fait échouer sa demande de permis de construire en adressant à la mairie de [Localité 8] un courrier le 7 août 2020 l’informant de la caducité du compromis, alors que la condition suspensive avait défailli le 6 juin 2020 et que le compromis était caduc depuis cette date.

Le vendeur n’a donc pas manqué à son obligation de bonne foi contractuelle, les parties n’étant plus liées par aucun contrat à la date du courrier.

*demande de dommages et intérêts de l’appelant

L’appelant excipe d’un préjudice financier causé par la faute du vendeur, qui aurait décidé de prononcer la caducité de la vente sans mise en demeure préalable.

Mais l’intimée n’a pas « prononcé » la caducité du compromis, celui-ci étant caduc du seul fait de la défaillance de la condition suspensive qui ne s’est pas réalisée dans les délais contractuellement convenus.

En outre, cette défaillance est entièrement imputable à l’appelant qui a tardé à déposer la demande de permis de construire, et à déposer les pièces complémentaires demandées par la mairie pour finalement déposer des pièces irrecevables, aboutissant au rejet de sa première demande, puis à déposer de nouvelles pièces complémentaires dans le cadre de sa seconde demande de permis de construire.

*demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Pas davantage qu’en première instance, la CAPL ne caractérise la malice, la mauvaise foi de l’appelant ou son erreur grossière équipollente au dol de celui-ci nécessaires à l’obtention de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

*Autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’appelant, qui succombe, devra supporter les dépens de la procédure d’appel.

Il sera également condamné à payer à la CAPL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 6 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [M] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [M] [S] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [M] [S] à payer à la Coopérative agricole Provence-Languedoc la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,