TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/02895

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFPX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT

anciennement denommé HABITAT [Localité 12]

C/

[J] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT

anciennement denommé HABITAT [Localité 12],

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par Madame [E] [P], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [X],

RDC

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mars 2023 prenant effet au 23 mars 2023, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT anciennement dénommé HABITAT [Localité 12] a donné à bail à Monsieur [J] [X] un appartement (n°7), un jardin et une terrasse situés [Adresse 2] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 341,92 euros, 6,18 euros de loyer pour le jardin, 24,03 euros pour le loyer de la terrasse et une provision sur charges mensuelle de 60,04 euros.

Le 27 février 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] a fait signifier à Monsieur [J] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du bail

— son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* de la somme de 947,64 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

A l’audience du 3 décembre 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12], représenté par Madame [E] [P], chargée judiciaire contentieux, valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 558,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 juillet 2024, Monsieur [J] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 2 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 mars 2023 prenant effet au 23 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 439,62 euros a été signifié le 27 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

La résiliation est intervenue le 28 avril 2024 et Monsieur [J] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [J] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] produit un décompte du 3 décembre 2024 démontrant que Monsieur [J] [X] reste devoir la somme de 461,38 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de pénalités d’enquête biennale (83,82 euros = 11 x 7,62 euros) ainsi que des frais d’assurance (13,34 = 2 x 6,67) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [J] [X] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 461,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 avril 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12], Monsieur [J] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 prenant effet au 23 mars 2023 entre l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] et Monsieur [J] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, le jardin ainsi que la terrasse situés [Adresse 3] à [Localité 13] sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] à titre provisionnel la somme de 461,38 euros (décompte arrêté au 3 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITATanciennement dénommé HABITAT [Localité 12] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,