RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03398 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JLX2

ET

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 8]

16 juillet 2024 RG :23/00458

[J]

[J]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 13] LES CYCLADES »

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Pericchi

M^e Chastel-Finck

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 16 Juillet 2024, N°23/00458

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [K] [J]

née le 09 Mai 1960 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [C] [J]

né le 19 Juillet 1952 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « LES CYCLADES » sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Fabre GIBERT, inscrite au RCS d'[Localité 8] sous le n°478 180 243, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, es qualité

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne-lise CHASTEL-FINCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Les époux [J] ont donné en location au [Adresse 14] (ci après désigné le SDC), un bien immobilier dont ils sont propriétaires, à [Localité 11], par contrat du 1er septembre 2003, destiné à constituer le logement du gardien de l’immeuble (lots n° 701 désigné comme un appartement et n° 63 comme un parking) pour un loyer global à l’origine de 750 €. Ils se sont opposés à ce syndic concernant des charges de copropriété qu’ils avaient payées, en soutenant le bénéfice d’une prescription de 10 ans afin d’obtenir restitution de sommes trop versées, à compter du mois de janvier 2009 (assignation du 24 janvier 2019) tandis que le syndic les avait lui même assignés en paiement de charges devant le tribunal d’instance (assignation du 8 janvier 2019).

Le tribunal judiciaire d’Avignon après que la connexité des deux dossiers ait été admise, par décision rendue le 13 juillet 2023 les a pour l’essentiel, déboutés concernant la restitution de trop payés et l’allocation de dommages et intérêts, les a condamnés à payer 10 463,45 € au titre de charges dues au 3 mai 2022 et s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection sur une demande de paiement à hauteur de 19 018.23 €, de 2 484.35 € à la suite de travaux réalisés sans autorisation sur le lot 701, et de résiliation du bail liant les parties.

Un appel est en cours à l’encontre de cette décision du 13 juillet 2023, formé par les époux [J], cependant à défaut d’exécution, une ordonnance de radiation a été prononcée le 14 mai 2024.

Ce recours ne concerne cependant pas l’incompétence du tribunal judiciaire sur partie du dossier, de sorte que l’affaire a été audiencée devant le JCP.

Le juge du contentieux de la protection, le 16 juillet 2024 a :

— rejeté leur demande en paiement d’un arriéré locatif,

— débouté les époux [J] de leur demande de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et allocation d’indemnités d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles,

— condamné les époux [J] aux entiers dépens.

Il retenait que le dossier des demandeurs manquaient d’éléments justificatifs quant à la somme réclamée au titre d’impayés et que la dette locative était éteinte à la suite d’un virement opéré le 20 mars 2024 par le SDC Les Cyclades pour la somme de 9 581,33 € correspondant aux loyers des mois de mai 2023 au mois de mars 2024, de sorte que la demande en résiliation judiciaire du contrat se fondant précisément sur ces impayés, n’avait pas de fondement.

Monsieur et madame [I] ont fait appel du jugement par déclaration au greffe de la cour le 7 octobre 2024.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans leurs dernières conclusions du 8 octobre 2025 notifiées par RPVA, les époux [J] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— infirmer la décision déférée,

Et statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 1er septembre 2023 consenti au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » [Adresse 3] à [Localité 12],

En consequence,

— ordonner l’expulsion du Syndicat des copropriétaires ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— dire que le sort des meubles qui resteraient dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 16.549,57 euros (871,03 euros x 19 mois) au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à venir,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises, à compter de l’échéance de mars 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour de signification du jugement,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,

— condamner le Syndicat des copropriétaires « Les Cyclades » au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, dont distraction faite au profit de son conseil.

En toutes hypotheses :

— debouter le [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le Syndicat des copropriétaires représentée par son syndic

en exercice la SAS Foncia Fabre Gibert à leur payer la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens au titre de la présente instance d’appel.

Ils exposent que le SDC ne paye pas régulièrement les loyers et qu’ils ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 3 571,77 €, le 30 septembre 2016 par huissier de justice. Même s’il a repris provisoirement les paiements, plus aucun loyer n’est versé par le SDC depuis le mois de mai 2023 tandis que mensuellement les époux [J] devraient recevoir une somme de 871,04 €. Sur 19 mois, échéance de décembre 2024 incluse, il leur est dû 16 549,57 €. Ils rappellent que la résiliation du bail peut toujours être demandée en justice en raison des graves manquements du locataire mais aussi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de sorte que le contrat s’est trouvé résilié deux mois après la délivrance du commandement. Le bail concernant le logement en son article VI renvoie aux conditions générales qui sont les mêmes que celles régissant la location du stationnement, il y a donc une clause résolutoire dans le contrat de location, à prendre en compte également sur la loge du gardien, contrairement à ce que plaide leur adversaire procédural.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 8 octobre 2025, le SDC Les Cyclades aujourd’hui devenu la SAS Foncia Fabre Gibert, ce depuis le 1er avril 2024, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement attaqué en l’ensemble de ses dispositions;

— Débouter monsieur et madame [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner solidairement monsieur et madame [J] à la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

Les loyers prétendus impayés ont été acquittés pour les mois de mai 2023 à mai 2024 ainsi qu’il a été justifié en première instance. Certes des difficultés ont pu exister après qu’un précédent syndic, la société Zenathena Transactions ait externalisé sa comptabilité, mais sans aucune réclamation des bailleurs qui ne se sont pas manifestés et n’ont pas fait état de cela dans leurs conclusions au fond en appel le 21 novembre 2023, ne l’évoquant que devant le JCP par conclusions du 5 février 2024. Il s’agissait d’une anomalie purement administrative qui a été rectifiée très rapidement après vérification le 20 mars 2024. Depuis et sans manquement, les loyers sont régulièrement payés ainsi qu’en attestent les pièces produites.

Le SDC s’oppose à la résiliation judiciaire du contrat compte tenu de ce contexte et réfute une résiliation de plein droit en raison d’une clause résolutoire, laquelle pour la loge du concierge n’existe pas au contrat signé entre les parties, le renvoi aux conditions générales dont on affirme qu’elles sont identiques dans les deux conventions, ne pouvant être validé car les conditions générales intégrées au bail du stationnement n’ont pas la même numérotation. De plus, après le commandement de payer délivré en 2016, les loyers ont été payés et ce jusqu’en mai 2023, ce que les époux [J] admettent dans leurs conclusions. La clause résolutoire n’a donc pu jouer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

Motivation de la décision :

Aucun débat n’existe entre les parties sur la recevabilité de l’appel, la cour tiendra cette demande pour une clause de style habituelle, sur laquelle il n’y a pas à statuer.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

* sur le jeu de la clause résolutoire :

Par un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré le 30 septembre 2016 par les époux à la société Zenathena, cette dernière était mise en demeure de payer les loyers de juin 2016 à septembre 2016, pour un montant de 3571,77 €.

Il a été rappelé ci dessus que deux baux de location avait été consentis le 1er septembre 2003, entre la société Gestrim, mandataire des époux [J] et le SDC de la résidence 'les cyclades'. L’un portait sur une place de stationnement, d’une durée d’un an, il était renouvelable par tacite reconduction. L’autre concernait la loge du concierge, il était d’une durée de trois ans, renouvelable également par tacite reconduction.

Les exemplaires de conventions signées (pièce 4) permettent à la cour de constater, comme le plaide le SDC, que le bail du parking intégre des conditions générales, au chapitre II, qui permettent au bailleur en cas d’impayés, de se prévaloir d’une clause résolutoire, ce 10 jours après délivrance infructueuse d’un commandement de payer ou à la suite d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Mais tel n’est pas le cas du bail sur le logement constituant la loge du gardien qui ne comprend que deux feuillets avec renvoi aux conditions générales dans les termes suivants : ' résiliation… selon les modalités prévues aux articles 41, 42 et 43 du paragraphe 7 des conditions générales', sans que ces modalités ne soient explicitées.

Or, ces conditions générales ne peuvent être affirmées comme identiques à celles régissant la location du stationnement, dès lors que cette numérotation ne se retrouve pas dans le bail du parking et que quoiqu’il en soit, il n’est pas justifié pour le logement, qu’elles soient entrées dans le champ contractuel et aient été voulues et approuvées par les parties.

La résiliation de plein droit du fait d’une clause résolutoire ne peut être admise.

* sur la résiliation judiciaire du contrat :

Dans leurs conclusions, les époux [J] soutiennent un manquement grave du SDC à ses obligations, en raison du non paiement des loyers. Leur réclamation désormais à hauteur de 16 549,57 € porte sur 19 loyers échus entre le mois de mai 2023 et le mois de décembre 2024.

Ils s’en tiennent quant à la production de pièces, à un relevé de compte locataire (pièce 8) qui s’arrête à la date de septembre 2016, date du commandement de payer et lui correspondant (3 571,77 €), ce qui est insuffisant à démontrer la persistance depuis lors, du non paiement des loyers. Ils communiquent également un document manuscrit daté du 22 mai 2023, donc antérieur à la période de réclamation (pièce 15) dont on ignore le scripteur et assez peu explicite et non exploitable pour que la cour puisse admettre qu’il s’agit là d’un décompte objectif et complet des impayés. Et dont, quoiqu’il en soit les mentions sont contredites par les extraits comptables de la société Zenatha Syndic, non critiqués qui justifient sur la période réclamée d’un virement de 9 581, 33 € (pièce 21) pour les mois de mai 2023 à mars 2024 ( 11 X 871,03 € ), du règlement des loyers d’avril et mai 2024 par virement (pièces 25 et 26) puis ensuite du versement périodique du loyer en début de mois, pour le loyer de juin à décembre 2024 (pièce 39).

Sur les retards qui ont pu exister quant à certains paiements, le SDC oppose de manière pertinente, les difficultés qui ont existé à l’occasion des changements périodiques de syndic et de la non communication des pièces utiles puisque la société Zenathena, qui gérait la copropriété depuis 2016 a été remplacée à partir du 1er avril 2024 par la société Foncia Fabre Gibert. Il n’est donc pas démontré de manquement grave à ses obligations de paiement par le preneur, ce que le premier juge avait déjà décidé en constatant à l’époque que les mois de mars 2023 à mars 2024 (8710,30 €) affirmés comme dûs par les époux [J], avaient été payés par le preneur de sorte que la demande de résiliation de la convention n’avait aucun fondement.

La décision de première instance sera confirmée.

* sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC les frais irrépétibles engagés dans l’instance d’appel, une somme de 2 000 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge des époux [J] qui succombent en leurs prétentions.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant,

DEBOUTE les époux [J] de leurs demandes en paiement actualisées au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE monsieur et madame [J] solidairement à payer au SDC 'residence les Cyclades’ la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur et madame [J] aux entiers dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,