RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02157 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IPKJ

CG

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

10 mai 2022 RG :21/00372

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRESQ U’ILE ULYSSE

C/

[E]

[L]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Sarlin Chabaud

Selarl Favre de Thierrens

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 10 Mai 2022, N°21/00372

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRESQU’ILE ULYSSE prise en la personne de son Syndic JPC IMMOBILIER sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Me [U] [E] SCP [E] PANAYE (NOTAIRES)

assigné à sa personne le 02 septembre 2022

[Adresse 1]

[Localité 3]

M. [P] [L]

né le 27 Mars 1942 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Avril 2025

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 25 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant appel de fonds du 27 octobre 2020 adressé à M. [P] [L], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Presqu’ile d’Ulysse (le syndicat) a sollicité le paiement de la somme de 3.757,11 euros au titre des charges de copropriété.

Le 29 octobre 2020, M. [L] a vendu son lot de copropriété numéro 258 aux époux [B].

Le 19 novembre 2020, le syndic a formé opposition au paiement du prix de vente du lot de M. [L] entre les mains de Me [E], notaire .

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2021, M. [L] a fait assigner le syndicat et Me [E], aux fins d’obtenir le déblocage des fonds.

Par jugement rendu le 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nimes a :

— déclaré irrégulière et mal fondée l’opposition pratiquée par le syndicat auprès de la SCP notariale

— ordonné à la SCP notariale [E]-Panaye de libérer la somme de 3.757,11 euros entre les mains de M. [P] [L]

— débouté les parties de leurs demandes indemnitaires

— condamné le syndicat à payer à M. [L] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par déclaration effectuée le 24 juin 2022, le syndicat a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 26 avril 2023, le syndicat demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nimes le 10 Mai 2022,

— Débouter, purement et simplement, Monsieur [P] [L] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— Ordonner à Maître [U] [E] de libérer les fonds retenus, soit la somme de 3757,11 € entre les mains du Syndicat des Copropriétaires de la Residence Presqu’ile D’ulysse,

— Condamner Monsieur [P] [L] à lui verser une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— Débouter Monsieur [L] de son appel incident, et de l’ensemble de ses demandes

— Condamner Monsieur [P] [L] à lui verser une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’appelant soutient qu’il convient de distinguer les carrelages et revêtement des terrasses (parties privatives) de la structure laquelle comprend l’étanchéité ( partie commune) et qu’il ressort du règlement de Copropriété que lorsque des travaux doivent être effectués sur les terrasses accessibles carrelées, l’étanchéité est prise en charge par le bâtiment concerné.

Il soutient que sa créance est bien exigible dès lors que les appels de fonds pour ces travaux sur la terrasse ont été réalisés dans le cadre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui est une procédure d’urgence et qu’il a fait ratifier les travaux par Assemblée Générale des Copropriétaires du bloc 17 dans le cadre de la résolution N° 11 de l’Assemblée Générale du 28 Août 2021.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 20 octobre 2022, M. [L] demande à la cour de

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Statuant à nouveau ,

— de condamner le syndicat à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

L’intimé prétend que les travaux pour lesquels des charges ont été appelées concernent, en réalité, des réparations sur la terrasse d’un lot privatif du 1er étage de l’immeuble qui ont fait l’objet d’une déclaration de dégât des eaux. Il fait valoir que que le règlement de Copropriété ne définit pas cette terrasse comme une partie commune mais comme une partie privative

Il précise qu’en sa qualité de propriétaire du rez-de-chaussée, il n’a naturellement, pas accès ni aux escaliers ni aux terrasses privatives du 1er étage,

Il souligne que ces travaux, à supposer qu’ils concernent une partie commune, auraient dû être votés par l’Assemblée Générale, de sorte que le syndicat ne peut justifier d’une créance exigible à son encontre.

Me [E], notaire, à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 2 septembre 2022, à personne, les conclusions d’appelant le 26 septembre 2022 à domicile, les conclusions d’intimé à personne habilitée, n’a pas constitué avocat

La clôture de la procédure a été fixée au 30 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 22 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au 25 septembre 2025.

Motifs de la décision

Sur le paiement des charges figurant dans l’appel du fonds du 27 octobre 2020

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées .

Selon l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes .

La cour relève que l’appel de provision litigieux a été émis le 27 octobre 2020 , à une date où M. [L] était encore propriétaire du lot concerné par l’appel de provision.

Le paiement des appels de fonds incombant à ceux qui ont le statut de propriétaire des lots au moment de l’appel de fonds , M. [L] est donc redevable des sommes figurant dans l’appel de fonds , sous réserve qu’il soit démontré que les sommes appelées constituent des charges communes (a) et exigibles (b) .

a)Sur la nature des charges

Ne peuvent être appelées que les charges afférentes aux parties communes .

Or, M. [L] estime que les dépenses visées (à savoir l’étanchéité de la terrasse du 1er étage du bloc 17) ne peuvent être considérées comme des charges communes car elles concernent la terrasse privative d’un copropriétaire .

L’article VII du Réglement de copropriété de l’ensemble 'La Presqu’ile d’Ulysse’ distingue les parties privatives des parties communes .

Les parties communes sont constituées du 'gros oeuvre des planchers à l’exclusion du revêtement du sol'.

Les travaux d’étanchéité participent manifestement et incontestablement du gros oeuvre des planchers.

De plus, il est expressément mentionné dans le réglement de copropriété que les charges afférentes aux parties communes seront réparties entre tous les copropriétaires d’un même bâtiment.

Il s’en déduit que les travaux d’étanchéité relatifs à la terrasse accessible du 1er étage du bloc 17, doivent être réparties entre les copropriétaires du bâtiment 17, étant précisé que M.[L] était copropriétaire dans le bâtiment 17.

b) les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale .

En l’espèce, il est justifié que lors de l’assemblée générale du 28 août 2021 , les copropriétaires du bloc 17 ont ratifié la création de la provision pour la réalisation des travaux de réfection de la terrasse accessible au premier étage selon le devis établi par la société Stim dont le monant est réparti exclusivement entre les copropriétaire du bloc 17 selon les tantièmes spécifiques du bloc (résolution numéro 11).

Dès lors qu’il n’est ni prouvé, ni allégué que cette décision a été annulée dans le cadre de la procédure prévue à l’article 42 alinéa2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions correspondant à cette ratification sont exigibles .

La circonstance alléguée que le syndic ayant pris l’initiative de commander des travaux urgents n’a pas respecté le bref délai prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 37 du Décret du 17 mars 1967,pour convoquer l’assemblée générale en ratification des travaux, est sans incidence sur la validité de la décision adoptée par l’assemblée générale ratifiant l’appel de provisions .

Le défaut de convocation à bref délai par le syndic peut éventuellement engager la responsabilité du syndic, mais en aucune manière entraîner la nullité de la résolution prise par l’assemblée générale ordinaire approuvant les appels de provision, étant rappelé que cette résolution est définitive faute de recours dans les délais impartis par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la créance du syndicat à l’encontre de M. [L] est exigible ,de sorte que l’opposition formée entre les mains du notaire instrumentaire de la vente pour obtenir le paiement de sa créance , est bien fondée .

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrégulière et mal fondée l’opposition au paiement du prix de cession pratiquée par le syndicat auprès de la SCP notariale [E] et ordonné à cette dernière de libérer la somme de 3.757,11 euros au profit de M. [P] [L].

Il y a lieu d’ordonner à Me [E] de libérer les fonds retenus, soit la somme de 3.757,11 euros, entre les mains du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] .

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et résistance abusive

Chaque partie sollicite des dommages et intérêts en invoquant la résistance abusive ou le caractère abusif de la procédure engagée par l’autre .

Or, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur équipollente au dol .

Il importe de relever que l’accès au juge étant un principe fondamental reconnu tant par la jurisprudence constitutionnelle que par la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Homme, les parties qui sollicitent des dommages et intérêts sur ce fondement doivent caractériser les circonstances de nature à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce, rien de tel n’est démontré, la seule affirmation du caractère abusif de l’action ou le caractère mal fondé d’une prétention suffisant pas à caractériser un abus .

La cour confirmera le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires .

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La cour ayant infirmé le jugement , réformera également les chefs de décision afférents à l’indemnité allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens .

En cause d’appel, M. [L] qui succombe, sera condamné à verser au syndicat la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance (première instance et appel).

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par mise en délibéré par mise à disposition au 25 septembre 2025

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive

Infirme le jugement déféré pour le surplus

Statuant à nouveau

ordonne à Me [E] de libérer les fonds retenus, soit la somme de 3.757,11 euros entre les mains du syndicat des copropriétaires de la résidence [7]

Dit n’y a voir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance

Condamne M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [P] [L] aux dépens d’instance (première instance et appel)

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,