RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03228 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7AB

SI

JURIDICTION DE PROXIMITE D’AUBENAS

06 juillet 2023 RG :1123000043

[M]

C/

S.C.I. RIFFARD BERNARDY

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Martel

M^e Mathieu

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juridiction de proximité d’AUBENAS en date du 06 Juillet 2023, N°1123000043

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [K] [M]

née le 31 Décembre 1960 à [Localité 3] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-05443 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.C.I. RIFFARD BERNARDY société civile au capital social de 1.000 euros, immatriculée au RCS d’Aubenas sous le n°821 696 465

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Lou MATHIEU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé non daté, prenant effet au 1er septembre 2019, la SCI Riffard Bernardy a consenti à Madame [K] [M] un

bail à usage d’habitation portant sur un appartement meublé, situé [Adresse 1] pour une durée d’un an.

Le 31 mai 2022, la SCI Riffard Bernardy a fait délivrer un congé à sa locataire pour un retard de paiement du loyer et charges depuis six mois, avec une date d’effet au 31 août 2022.

Madame [K] [M] n’ayant pas quitté les lieux, par acte du 8 mars 2023, la SCI Riffard Bernardy l’ a attrait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubenas à l’effet d’obtenir :

— A titre principal : l’expulsion de Madame [M] ;

— A titre subsidiaire : le prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

— En tout état de cause : sa condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers impayés à hauteur de 2 891,05 ' outre une indemnité mensuelle d’occupation et d’autre part, sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 ' à titre de dommages et intérêts outre une indemnité de 1 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubenas a :

— Validé le congé délivré par la SCI Riffard Bernardy le 31 mai 2022, justifié par le retard de paiement des loyers et charges de l’appartement loué à Madame [K] [M] situé [Adresse 1] ;

— Constaté que Madame [K] [M] se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur l’immeuble loué depuis le 1er septembre 2022, date d’effet de ce congé et en conséquence ;

— Ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— Condamné Madame [K] [M] au paiement de la somme de 2 891,05 euros de loyers et charges arrêtée au 31 août 2022 ;

— Condamné Madame [K] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 404,33 euros hors charges, à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux;

— débouté la SCI Riffard Bernardy de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI Riffard Bernardy de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [K] [M] aux entiers dépens.

Par déclaration reçue le 16 octobre 2023, Madame [K] [M] a fait appel du jugement sauf en ce qu’il a débouté la SCI Riffard Bernardy de ses demandes de dommages et intérêts et de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [K] [M], appelante, demande à la cour de :

— De recevoir l’appel,

— Infirmant le jugement frappé d’appel des chefs querellés,

— Débouter la SCI Riffard Bernardy de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Dire que l’arriéré de loyers sera exempt de toute charge locative réelle, pour ne retenir que le forfait pour charges de 70 ', mensuels,

— D’ordonner, par voie de conséquence, la réintégration de l’appelante dans son logement,

— Condamner la SCI Riffard Bernardy au paiement d’une indemnité de 500 ', sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Riffard Bernardy, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 1728 et suivant du Code Civil

Vu les articles 1219 et suivants du Code Civil,

— Déclarer recevable l’appel incident de la SCI Riffard Bernardy,

— Infirmer le jugement du 6 septembre 2023 seulement en ce qu’il a débouté la SCI Riffard Bernardy de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner Madame [K] [M] à verser à la SCI Riffard Bernardy la somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [K] [M] à verser à la SCI Riffard Bernardy la somme de 2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement déféré pour le surplus,

Et y ajoutant,

— Condamner Madame [K] [M] au paiement de la somme de 10 166,90 ', à parfaire,

— Condamner Madame [K] [M] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la validité du congé

Madame [K] [M] fait valoir que le congé délivré ne présente pas un caractère sérieux et légitime. Elle expose qu’elle a été privée d’électricité, ce qu’a reconnu son bailleur, cette situation l’ayant placée dans une situation d’inhabitabilité du bien, justifiant qu’elle cesse de régler les loyers dus. Elle estime qu’il ne peut lui être reprochée un retard dans le paiement des loyers, soulevant l’exception d’inexécution.

Elle conteste par ailleurs le montant de l’arriéré qui lui est demandé, exposant qu’il avait été convenu d’un paiement forfaitaire des charges mais que le bailleur a entendu lui faire assumer en plus, les charges réelles au titre de l’eau et de l’électricité, ce qui a conduit à une situation déficitaire en l’état de ses revenus.

La SCI Riffard Bernardy estime que le congé est valide, le formalisme ayant été respecté et sa locataire ne payant pas régulièrement son loyer depuis le mois de juin 2020. Elle ajoute que pour être exonérée de tout paiement du loyer, Madame [K] [M] doit établir une impossibilité d’utiliser les lieux, ce qu’elle ne fait pas. Elle rappelle que les irrégularités de paiement sont antérieures à la suspension de l’abonnement d’électricité et que celle-ci a par ailleurs fait des versements lorsque la coupure est intervenue. Elle considère justifier d’un motif légitime et sérieux.

Le bail signé entre les parties porte sur un logement meublé avec une date de départ du bail au 1er septembre 2019. Ce bail d’une année, a été reconduit d’année en année.

La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a inséré au sein de la loi du 6 juillet 1989 un titre I bis applicable aux contrats de location de logement meublés constituant la résidence principale du locataire.

S’agissant du congé, l’article 25-8 I dispose ainsi que ' le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre lelogement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué…

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux…

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué'.

Le 31 mai 2022, la SCI Riffard Bernardy a fait délivrer par un commissaire de justice un congé à sa locataire, Madame [K] [M] pour le 31 août 2022.

Cette signification a été faite à étude, faisant ainsi courir le délai de préavis de 3 mois.

Le formalisme du congé n’est pas contesté.

Le congé mentionne qu’il est justifié pour le ou les motifs suivants : 'retards répétés de paiement de loyer – A ce jour vous êtes d’ailleurs redevable d’un arriéré de 2 380,06 ', soit l’équivalent de presque 6 mois de loyers et charges, selon détail annexé'.

Le preneur est tenu en application des dispositions de l’article 1728 du code civil mais également au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées, à deux obligations principales : celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée.

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé, le juge devant apprécier la gravité de manquements au jour où il statue.

Le contrat prévoit le versement d’un loyer mensuel de 400 ' outre une provision sur charges de 70 ' par mois, soit une somme de 470 ' par mois. Madame [K] [M] bénéficiant d’une aide au logement de 254 ' par mois, celle-ci devait verser mensuellement un reliquat de 216 ' par mois, ce montant ayant pu évoluer en fonction de l’indexation du loyer.

Il résulte du décompte produit que de juin à août 2020, Madame [K] [M] a versé des sommes inférieures à ce qu’elle devait puis qu’elle n’a procédé à aucun paiement pour les mois de décembre 2020, janvier 2021, octobre 2021 et a cessé tout versement à compter du mois de janvier 2022 et ce jusqu’au mois de mai 2022, les seuls virements apparaissant au décompte de la SCI Riffard Bernardy émanant de la CAF.

S’il existe un désaccord entre les parties quant au paiement de certaines charges, il n’en demeure pas moins qu’il est établi que lorsque le congé a été délivré, Madame [K] [M] n’avait pas réglé ses loyers depuis de nombreux mois.

Madame [K] [M] soutient que la SCI Riffard Bernardy a elle-même failli à son obligation de délivrance, puisqu’elle s’est trouvée sans électricité dans le bien loué. Elle oppose une exception d’inexécution, n’étant selon elle, pas tenue de payer son loyer en l’état de l’inhabitabilité du bien.

Il est établi, au vu d’un courrier adressé le 16 novembre 2021 par la fille de Madame [K] [M] à l’agence immobilière que celles-ci ont été privées d’électricité à compter du 12 novembre 2021.

Madame [K] [M] soutient que la provision sur charges était en fait un forfait qui couvrait les dépenses d’eau et d’électricité et que c’est à tort que la SCI Riffard Bernardy a résilié son abonnement auprès d’Engie lorsqu’elle-même n’a pas voulu régler la facture d’électricité adressée par l’agence immobilière.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que 'les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° soit dans les conditions prévues à l’article 23 lorsqu’il s’agit de provisions pour charges,

2° soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer… qui ne peut donnée lieu à complément ou régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur..et peut être révisé'.

Il résulte du bail que les parties n’ont pas opté, comme le soutient Madame [K] [M] pour un forfait, mais bien pour une provision sur charges.

Les charges récupérables définies à l’article 23 correspondent aux dépenses qui incombent au locataire mais qui ont été payées par le bailleur. Leur liste figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.

La consommation d’eau est ansi une charge récupérable par le bailleur auprès de son locataire.

Quant à l’électricité, il résulte du contrat de bail qu’au titre de l’article 'autres charges', il a été stipulé que ' les abonnements et consommations d’électricité, de gaz et de téléphone sont pris en charge par le locataire en fonction du relevé des compteurs lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie'.

Il a ainsi été prévu au contrat que concernant cette charge spécifique, la locataire devait souscrire un abonnement, ce qu’elle n’a pas fait. Cette obligation lui a, en outre, été rappelée par l’agence immobilière dans un mail adressé à sa fille le 10 mars 2021, soit plusieurs mois avant la coupure d’électricité dont elles se sont plaintes.

La SCI Riffard Bernardy n’était tenue à aucune obligation de ce chef et était en droit de résilier l’abonnement, ce qu’elle a fait, sa locataire en ayant été avisée.

L’obligation de souscrire un abonnement n’incombant pas au propriétaire mais au locataire, cette dernière ne peut reprocher une inexécution d’une obligation lui incombant afin de se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

C’est à bon droit que le premier juge a validé le congé délivré par la SCI Riffard Bernardy le 31 mai 2022.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

Madame [K] [M] étant déchue de tout titre d’occupation à compter du 31 août 2022, c’est là encore par une exacte appréciation que le premier juge a ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2022.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

Le congé étant validé, il y a lieu de débouter Madame [K] [M] de sa demande de réintégration dans le bien.

2) Sur la dette locative

Madame [K] [M] soutient que c’est à tort qu’il lui a été demandé de régler des factures d’eau et d’électricité, alors qu’il était convenu d’un paiement forfaitaire, ces sommes ne pouvant se cumuler. Elle indique que cette situation a conduit à créer une dette locative artificielle qu’elle ne pouvait régulariser au vu de ses ressources.

Elle sollicite que soit retranchée de la dette locative les charges réelles afin de ne retenir que le forfait de 70 ' par mois, prévu au bail. Elle estime que les décomptes sont faux et rappelle que le bailleur a perçu des virements de la CAF jusqu’en janvier 2023. Elle conteste le dernier décompte produit aux fins d’actualisation de la dette, ce dernier ne faisant pas ressortir les imputations de règlement et le solde mensuel.

La SCI Riffard Bernardy fait valoir que seules les régularisations de charges ont été facturées et ont tenu compte de la provision mensuelle versée.

Elle ajoute avoir produit un décompte actualisé et sollicite la condamnation de Madame [K] [M] à lui payer la somme de 10 166,90 ' tenant compte des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.

Le bail n’a pas prévu un paiement des charges au forfait mais bien par provision, le bailleur pouvant demander la régularisation des sommes par lui exposées pour le compte de son locataire, à charge de justifier de factures.

Le décompte fait apparaître deux factures d’eau pour un montant de 347,68 ' (relative à la période du 6 septembre 2019 au 21 août 2020) et 177,25 ' (pour la période allant du 21 août 2020 au 9 mars 2021). Ces factures sont établies au nom de la SCI Riffard Bernardy et visent expressément le domicile de Madame [K] [M] comme lieu desservi. Il n’est pas contestable que ces charges, payées par le bailleur, sont dues par la locataire, s’agissant de charges récupérables.

Quant à la facture d’électricité, la SCI Riffard Bernardy produit un courrier de total direct energie qui fait état sur la période allant du 8 janvier 2020 au 7 janvier 2021 d’une facture s’élevant à 1 371,13 '.

L’agence immobilière a adressé à Madame [K] [M] un décompte de régularisation de charges pour EDF le 2 avril 2021 reprenant ce montant, dont ont été déduites les provisions pour charges appelées sur l’année 2020, représentant une somme de 840 ', Madame [K] [M] restant débitrice du solde, soit la somme de 531,13 '.

Il est dès lors justifié du montant des charges dues par Madame [K] [M], outre le paiement de son loyer.

Madame [K] [M] se contente d’évoquer un décompte imprécis mais ne justifie d’aucun paiement de son fait depuis décembre 2021.

Il sera cependant relevé que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [M] à la somme mensuelle de 404,33 ' hors charge à compter du 1er septembre 2022, la SCI Riffard Bernardy n’ayant pas sollicité l’infirmation du quantum pour tenir compte de la provision sur charge qui n’est dès lors pas due.

Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [M] à payer à la SCI Riffard Bernardy au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés la somme de 9 991,90 ' suivant décompte arrêté au 1er mars 2024.

La décision est infirmée sur le quantum de l’arriéré locatif.

3) Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Riffard Bernardy demande une somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts en l’état de la mauvaise foi de sa locataire, qui jouit des locaux depuis plus de 4 ans et s’est maintenue dans les lieux.

L’exercice d’une action en justice ou d’une voie de recours constitue un droit et il n’est pas établi ni justifié par l’intimé d’une légèreté blâmable ou d’une mauvaise foi de l’appelante qui a par ailleurs été condamnée à indemniser son préjudice matériel.

C’est à bon droit que le premier juge a débouté la SCI Riffard Bernardy de sa demande de ce chef.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

4) Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à infirmation de la décision s’agissant des dépens et frais irrépétibles en première instance.

Madame [K] [M], succombant, est condamnée aux dépens et déboutée de sa condamnation de la SCI Riffard Bernardy au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Il convient de la condamner à payer à la SCI Riffard Bernardy la somme de 1 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 6 juillet 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubenas en ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné Madame [K] [M] au paiement de la somme de 2 891,05 ' de loyers et charges arrêtés au 31 août 2022,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau et au vu de l’évolution de la situation,

Condamne Madame [K] [M] à payer à la SCI Riffard Bernardy la somme de 9 991,90 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 1er mars 2024,

Y ajoutant,

Déboute Madame [K] [M] de sa demande de réintégration dans le logement,

Condamne Madame [K] [M] aux dépens d’appel,

Déboute Madame [K] [M] de sa demande de condamnation de la SCI Riffard Bernardy au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [K] [M] à payer à la SCI Riffard Bernardy la somme de 1 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,