RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03003 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IR3T

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12]

04 juillet 2022

RG:20/01678

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 3]

C/

[M]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Leonard Vézian

Selarl LX

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 04 Juillet 2022, N°20/01678

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] Pris en la personne de son syndic actuellement en exercice la SARL GOUDARD-PATOT dont le siège social est [Adresse 8], elle même prise en la personne de son réprésentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. [S] [M]

né le 05 Février 1985 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par M^e Stéphanie SERRE de la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE, Plaidant, avocat au barreau D’ARDECHE

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Juin 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 6 mai 2019, M. [S] [M] a acquis le lot n°8 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10] (07), cadastré section AN [Cadastre 6], ayant pour syndic la SARL GOUDARD PATOT.

Par ordonnance du 13 décembre 2019, le juge des référés du tribunal administratif de Lyon, saisi par la Commune d’Annonay, a ordonné une expertise aux fins d’examiner l’immeuble, de se prononcer sur l’état de péril grave et imminent et de proposer les mesures provisoires nécessaires pour mettre fin à l’imminence du péril et garantir la sécurité publique ainsi que celle des occupants.

Dans le même temps, par arrêté en date du 16 décembre 2019, le maire de la Commune d'[Localité 10], au vu du risque d’effondrement des balcons/encorbellements de l’immeuble, a mis en place un périmètre de sécurité au droit de l’immeuble.

L’expert M. [E] a rendu son rapport le 23 décembre 2019.

Par arrêté du 27 décembre 2019, la Commune a ordonné la mise en place des mesures provisoires préconisées par l’expert dans un délai de trois semaines à compter de la notification, délai prolongé jusqu’au 15 février 2020 par arrêté du 20 janvier 2020.

Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 27 janvier 2020, au cours de laquelle a été adoptée une résolution portant sur l’étude de démolition des loggias et la modification des façades.

La Commune a pris un arrêté de péril le 17 avril 2020.

Une nouvelle assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 20 mai 2020, au cours de laquelle ont été votées notamment la démolition des balcons et le financement des travaux.

Par assignation en référé d’heure à heure du 16 juin 2020, M. [S] [M] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas qui, par ordonnance du 18 juin 2020, a ordonné la suspension des travaux de démolition et a désigné M. [G] en qualité d’expert afin de déterminer les responsabilités dans la survenance du sinistre.

L’expert ayant autorisé la reprise des travaux, les travaux de démolition des loggias ont été réalisés, et réceptionnés le 8 juillet 2020.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2020.

Par acte d’huissier délivré le 31 juillet 2020, M. [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins d’annulation de résolutions de l’assemblée Générale extraordinaire du 20 mai 2020.

Dans ses dernières conclusions il a demandé à titre principal au tribunal d’annuler la résolution n°12 ainsi que la résolution prise n°12 a, prise à la suite de la question n°12 et de le décharger de toute participation financière aux travaux en lien avec la démolition des loggias.

Le tribunal judiciaire de Privas, par jugement contradictoire en date du 4 juillet 2022, a :

— Débouté M. [S] [M] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] du 20 mai 2020,

— Prononcé l’annulation de la résolution n°12 a de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] du 20 mai 2020,

— Dit que les travaux de démolition des balcons de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 10] seront répartis entre tous les copropriétaires,

— Condamné M. [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 10 361,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 22 mars 2022,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande au titre des frais exposés en lien avec le report des travaux,

— Condamné M. [S] [M] aux dépens,

— Condamné M. [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] du 20 mai 2020, le premier juge après avoir rappelé les dispositions des articles 9 à 13 du décret du 17 mars 1967 considère au regard de la convocation à l’assemblée générale et du projet de résolution qui y est joint que l’ordre du jour de la question n°12 était suffisamment précis pour permettre aux copropriétaires de voter en toutes connaissance de cause, si bien que l’annulation de la résolution n’est pas justifiée.

En revanche pour la résolution n°12 a de ladite assemblée, le tribunal relève que cette question sur la répartition de la charge des travaux votés à la question n°12 ne figurait ni à l’ordre du jour, ni au projet de résolutions et que même si cette résolution comme le soutient le syndicat des copropriétaires peut être le prolongement de la question n°12, toutefois aucune question ne pouvant être implicite et vote d’avoir été inscrite à l’ordre du jour, cette question de la répartition de la charge des travaux ne pouvait faire l’objet d’un vote et doit donc être annulée.

Sur la répartition des charges de copropriété afférentes à la démolition des balcons le jugement relève qu’il n’est pas contesté que les balcons de la copropriété sont des parties communes et qu’en application de l’article 14 du règlement de copropriété chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes ainsi que des dommages qu’ils causent aux balcons dont ils ont la jouissance exclusive.

Pour autant le tribunal de première instance considère contrairement à ce que soutient M. [M] qu’il ressort du rapport d’expertise que c’est le défaut d’entretien de la structure même de l’immeuble depuis de nombreuses années qui a engendré sa vétusté et les dommages aux balcons, entretien qui incombait à la copropriété, de sorte que les conséquences de ce défaut d’entretien à savoir la démolition des balcons incombe à la copropriété.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement des charges le premier juge au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces produites pas le syndicat retient que c’est à bon droit que ce dernier sollicite le paiement de l’arriéré de provision sur charges courantes et sur travaux mais qu’il existe cependant une incohérence dans les montants sollicités en ce que le montant dû au 6 novembre 2020 ne correspond pas au montant repris dans le relevé de compte du 11 mars 2022 et qu’en outre il est facturé des frais de « 100% honoraires avocat référé expertise » pour 650 euros alors que M. [M] n’a été condamné à aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’instance en référé et que de plus cette dépense a été faite dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 2 septembre 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/03003.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 20 mars 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10], appelant, demande à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son article 10 et 14-1,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces,

— Déclarer l’appel recevable,

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas le 4 juillet 2022 en ce qu’il a :

* Limité le montant de la condamnation de Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 mars 2022 à la somme de 10.361,08 € ;

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts ;

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande au titre des frais exposés en lien avec le report des travaux ;

En conséquence, statuant à nouveau :

— Condamner Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3084,81 € en sus des condamnations prononcées,

— Condamner Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 012,40 € au titre des frais exposés liés au report des travaux,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [M] à payer, au titre des arriérés des charges, la somme de 10 361,08 €,

— Condamner Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 € en réparation de son préjudice lié au non-paiement des charges,

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [M], y compris celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement :

Sur la validité de la résolution n°12 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020 que :

— les textes et la jurisprudence n’exige pas un parallélisme de rédaction entre l’ordre du jour joint à la convocation à une assemblée générale et le procès-verbal d’assemblée générale sauf à vider de tout sens la faculté d’appréciation de l’assemblée des copropriétaires,

— l’ordre du jour de la question n°12 était suffisamment précis avec la précision de la décision à prendre quant au financement des travaux,

— les copropriétaires étaient suffisamment informés sur la nature et le montant des travaux des devis étant joints à la convocation, et la mention sur les modalités de répartition de la charge des travaux ne fait que reprendre les dispositions s’appliquant aux travaux sur les parties communes générales,

— les désordres trouvent leur origine non pas dans un défaut d’entretien imputable à certains copropriétaires, mais bien dans un désordre structurel avec des infiltrations d’eau de pluie provenant de la façade, et selon l’expert ces désordres n’auraient pu être évités même avec un entretien par chaque usager de sa propre loggia.

Sur la demande de condamnation de M. [M] au paiement des charges échues et de réparation de divers préjudices que :

— la somme de 2 434,81 euros déduite par le tribunal judiciaire à tort est pourtant justifiée au vu des décomptes produits et pas sérieusement critiquée par M. [M],

— la somme de 650 euros correspondant au honoraires de l’avocat dans le cadre du référé expertise a été déduite à tort par le jugement dont appel, dans la mesure où ces honoraires ont été supportés par l’ensemble des copropriétaires, comme décidé cela ressort des compte de l’exercice 2020 qui a été définitivement approuvé faute de recours par l’assemblée générale du 24 mai 2021,

— le syndicat des copropriétaires subi un préjudice autonome du fait du non paiement par M. [M] des charges, préjudice distinct du simple retard de paiement en particulier au cas présent car ce non-paiement des charges a occasionné un retard dans l’exécution des travaux, travaux indispensables à la levée de l’arrêté de péril,

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, contenant appel incident, M. [S] [M], intimé, demande à la cour de :

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

A titre principal,

Statuant sur l’appel incident formé par Monsieur [M], à l’encontre de la décision rendue le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Privas,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il déboute Monsieur [M] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] du 20 mai 2020,

Statuant à nouveau,

— Annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] du 20 mai 2020,

— A défaut d’annuler la résolution n°12 dans son intégralité, l’annuler dans sa disposition : « les travaux seront répartis sur les tantièmes de masse générale »,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il dit que les travaux de démolition des balcons de la copropriété sise [Adresse 2] seront répartis entre tous les copropriétaires,

Statuant à nouveau,

— Répartir la charge des travaux de démolition de balcons de la copropriété sise [Adresse 2] entre les seuls copropriétaires disposant de l’usage des loggias, et

— Décharger Monsieur [M] et Monsieur [V], son époux de toute participation financière aux travaux en lien avec la démolition des loggias de l’immeuble, [Adresse 5], ainsi que des travaux de remise en état de la façade concernée,

— Infirmer le jugement en ce qu’il condamne Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 10 361.08 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 22 mars 2022,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il condamne Monsieur [M] aux dépens et à régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5], à verser au profit de Monsieur [M] la somme de 2.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— Dispenser Monsieur [M] de participer à la dépense commune des frais de procédure de première instance dont la charge sera répartie en les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce y compris les frais relatifs à la procédure de référé,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5], aux entiers dépens de première instance avec distraction au profit de Sigma Avocats en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Statuant sur l’appel formé par du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Annonay, à l’encontre de la décision rendue le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Privas,

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Annonay, à l’encontre de la décision rendue le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Privas,

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel, d’appel.

M. [M] soutient principalement :

Sur la nullité de la résolution n°12 du 20 mai 2020 que :

— au point 12 du projet annexé à la convocation à l’assemblée générale ne figue à aucun moment une décision à prendre quant à la répartition des frais liés aux travaux, et la phrase « les travaux seront répartis sur les tantièmes de masse générale » ne figure pas dans l’ordre du jour annexé à la convocation et a été rajouté postérieurement au moment du vote, cela ressort clairement de la résolution suivante 12 a où il est indiqué que les copropriétaires proposent d’échanger ensemble par l’intermédiaire de leurs conseils après l’assemblée afin de trouver un éventuel accord sur la répartition des travaux,

— cette résolution est nulle pour abus de majorité dans la mesure où la résolution n°12 entraine une rupture d’égalité dans la situation des copropriétaires puisqu’elle contraint ce qui ne disposent d’aucun usage privatif sur les loggias et qui donc n’ont entrainé aucun dommage à engager des frais importants de nature à réparer les conséquences des seuls des copropriétaires disposant de la jouissance exclusive des loggias,

— les usagers des loggias ont transformé les balcons d’origine en surchargeant les planchers en bois par des dallages en béton ainsi que par des fermetures et que l’expert n’exclut pas le fait que ces aménagements précis ont eu une influence notable sur la solidité de la structure des loggias,

— le fait que les eaux de pluie aient imbibé la structure n’exclut pas qu’il appartenait à chaque usager de prendre les mesures d’entretien de la loggia dont il jouissait en conformité avec l’article 14 du règlement de copropriété,

Sur le paiement des charges de copropriété arrêtées au 22 mars 2022 pour 10 361,08 euros que :

— l’infirmation de la décision dont appel sur la clef de répartition des charges de copropriété liées aux travaux sur les balcons ne peut qu’induire la cour à infirmer la condamnation de M. [M] à payer lesdites charges,

Sur l’appel de fonds pour les charges échues à hauteur de 2 434,81 euros que :

— ces appels de fonds correspondent toujours aux travaux sur les loggias,

— outre le fait que l’infirmation de la décision dont appel sur la clef de répartition des charges de copropriété liées aux travaux sur les balcons ne peut qu’induire la cour à rejeter toute demande à ce titre, le jugement dont appel a à juste titre déduit cette somme de la condamnation de M. [M] au paiement des charges dans la mesure où les documents produits tant en première instance qu’en appel ne sont pas cohérents,

Sur les sommes appelées au titre des honoraires d’avocat référé expertise que :

— l’annexe 4 de l’exercice clos au 31 décembre 2020 ne détaille aucunement les prestations facturées au titre des frais d’avocat et le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2021 n’en fait aucunement mention,

Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires que :

— au 31 décembre 2020 aucun copropriétaire n’était à jour du paiement de ses charges et le syndicat ne justifie ni d’aucun préjudice, ni d’aucun rappel de facture impayée,

Sur les frais exposés en lien avec l’immobilisation des travaux que :

— le syndic a pris la décision d’avancer la réalisation des travaux sans en informer les copropriétaires, et n’étant informé que trois jours avant le début des travaux, M. [M] a été contraint de délivrer une assignation en référé d’heures à heures,

— le syndic a fait le choix de poursuivre la travaux nonobstant sa connaissance de la procédure en cours, et la sommation d’en ordonner la suspension si bien que les frais qui sont aujourd’hui invoqués auraient pu être évités.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire la cour relève que la disposition du jugement dont appel prononçant l’annulation de la résolution n°12 a de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020 ne fait pas l’objet de critique de la part des parties et que la cour n’est donc pas saisie de cette disposition devenue définitive.

Sur l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 20 mai 2020 :

Il est acquis que la nullité d’une décision prise par une assemblée générale peut être annulée soit pour non-respect des dispositions légales et réglementaires, soit pour abus de majorité.

L’article 13 du décret du 17 mars 1976 dispose expressément que « l’Assemblée Générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ».

En application de ce texte la convocation à l’assemblée générale préparée par le syndic et envoyée par LRAR au moins 21 jours avant la date d’assemblée générale à tous les copropriétaires, doit contenir le titre, le texte et la majorité de vote nécessaire pour chacune des résolutions proposées, de sorte à ce que les copropriétaires puissent connaître en avance les décisions sur lesquelles ils seront amenés à prendre des décisions lors de l’assemblée générale.

Ainsi, l’assemblée générale ne peut voter que les résolutions figurant à l’ordre du jour et correspondant exactement au projet de résolution mentionné dans la convocation, toutefois il est admis sous certaines conditions, qu’une résolution puisse cependant être amendée ou précisée au cours des débats, la discussion étant l’objet même de l’assemblée, ces amendements ou précisions ne devant pas cependant dénaturer le sens du projet soumis au vote. C’est donc au juge qu’il appartient d’apprécier si la modification apportée au cours de l’assemblée générale à une résolution dénature ou pas le sens du projet.

En l’espèce il ressort de la lecture de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 20 mai 2020 figurant au procès-verbal de ladite assemblée générale que le texte de cette résolution est identique à celui du projet de projet de résolution joint à la convocation avec l’ordre du jour sauf que le projet de résolution conformément à l’intitulé de la résolution n°12 est limité au budget total des travaux, à l’autorisation donnée au syndic de procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies notamment échéancier des appels de fonds, avec montant de la ou des provisions, et date(s) d’exigibilité alors que la résolution votée s’est prononcée également sur le point suivant : « Les travaux seront répartis sur les tantièmes de masse générale », mention qui ne figurait pas sur le projet de résolution n°12 joint à la convocation.

Si comme considéré par le premier juge les copropriétaires étaient suffisamment informés et avisés pour voter en toute connaissance de cause sur la nature des travaux à réaliser, sur le montant total des dits travaux, et sur l’autorisation à donner au syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires, en revanche à la lecture de l’ordre du jour et du projet de résolution les copropriétaires n’étaient pas informés qu’ils allaient devoir se prononcer sur la répartition du coût des dits travaux, une discussion pouvant légitimement s’ouvrir sur la répartition du coût des dits travaux sur les parties privatives et les parties communes.

Le fait que les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés sur cette question avant qu’elle soit incluse dans le vote de la résolution n°12 ressort d’ailleurs des mentions portées au procès-verbal de l’assemblée générale puisqu’il est indiqué après la mention sur l’adoption de la résolution à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, « Avec l’accord du président de séance, il est introduit une résolution spécifique pour la répartition des travaux votés précédemment. Le syndic informe les copropriétaires avoir consulté un avocat pour faire vérifier la répartition en charges générales des travaux sur les parties privatives et les parties communes. ».

Cette question a d’ailleurs été à nouveau mise au vote avec la résolution n°12 a ajouté à l’ordre du jour et intitulée Décision à prendre quant à la répartition des travaux et l’assemblée générale après avoir délibéré a décidé « que les travaux seront répartis en fonction des tantièmes de masse générale », c’est-à-dire que l’assemblée générale s’est à nouveau prononcée sur la répartition des travaux comme au dernier point de la résolution n°12.

Même si la cour a relevé qu’elle n’était pas saisie de la critique du jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°12 a, la cour ne peut qu’observer que c’est à juste titre que le premier juge pour annuler cette résolution a relevé que la question portant sur la répartition de la charge des travaux votés à la question n°12 ne figurait ni à l’ordre du jour, ni au projet de résolution mais avait été évoquée lors des discussions de l’assemblée générale et que la résolution n°12 portant uniquement sur le budget des travaux à arrêter cela ne permettait pas de voter sur la question de la répartition des dits travaux sans que cela soit porté à l’ordre du jour et au projet de résolution.

Cette analyse de la résolution n°12 a ne peut que s’appliquer à la résolution n°12 telle que votée par l’assemblée générale dans la mesure où le projet de la résolution n°12 ne portait que sur le budget des travaux à arrêter et les modalités pour procéder aux appels de fonds nécessaires mais ne portait pas sur la répartition desdits travaux entre les copropriétaires si bien que la résolution n°12 adoptée par l’assemblée générale du 20 mai 2020 ne correspondant pas au projet de résolution mentionné dans la convocation et en dénaturant le sens doit être annulée, infirmant sur ce point le jugement entrepris.

Sur la répartition des travaux de démolition des balcons :

Le jugement dont appel n’ayant pas annulé la résolution n°12 qui a dit que les travaux sur les loggias ou balcons de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 10] seront répartis sur les tantièmes de masse générale a considéré au vu des éléments produits et en particulier du rapport d’expertise que M. [M] n’était pas bien fondé à critiquer cette décision et devait être débouté de sa demande tendant à ce que les charges afférentes aux dits travaux soient réparties entre les seuls copropriétaires bénéficiant de la jouissance privative des balcons.

La résolution n°12 de l’assemblée générale du 20 mai 2020 se prononçant sur la répartition des charges afférentes aux travaux sur les balcons-loggias étant annulée par le présent arrêt et étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale la cour n’a pas en l’état à se prononcer sur cette question de répartition de la charge des travaux laquelle question devra faire l’objet d’un vote régulier par la copropriété réunie en assemblée générale.

Sur la condamnation de M. [M] au paiement des charges :

Il ressort des pièces produites au débat que la somme de 10 361,08 euros au paiement de laquelle M. [M] a été condamné par le tribunal judiciaire porte sur le non-paiement par ce dernier au titre des appels de fonds des charges en lien avec la démolition des balcons et des travaux y afférents.

Dans la mesure où ces appels de fonds faits à M. [M] étaient fondés sur la délibération n°12 décidant de la répartition des travaux sur les tantièmes de masse générale, laquelle délibération a été annulée la cour ne peut en l’état de l’absence de décision régulière sur la répartition des travaux entre les copropriétaires qu’infirmer la décision ayant condamné M. [M] au paiement desdites charges.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour que la condamnation de M. [M] au paiement des charges ne soit pas limitée à la somme de 10 361,08 euros au motif que c’est à tort que le tribunal n’a pas retenue une somme de 2 434,81 euros considérée comme injustifiée et une somme de 650 euros au titre des honoraires d’avocat.

En ce qui concerne la somme de 2 434,81 euros le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur sa pièce n°24 à savoir le compte de M. [M] arrêté au 11 mars 2022, toutefois il ressort de la lecture de ce compte que les charges sollicitées ont trait elles-aussi aux travaux en litige, si bien qu’en l’état de l’annulation de la résolution sur la répartition de la charge desdits travaux, il ne peut être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Concernant les honoraires d’avocat au titre du référé expertise le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que les honoraires d’avocat contrairement à ce qui a été indiqué par le premier juge n’ont pas été mis à la seule charge de M. [M] mais ont été répartis entre tous les copropriétaires et qu’en outre ces frais d’avocat relevant de l’exercice clos au 31 décembre 2020 ont été approuvés avec les comptes lors de l’assemblée générale du 24 mai 2021 qui n’a pas été attaquée, si bien qu’ils ne sont plus contestables.

Si l’approbation des comptes a pour effet de rendre les comptes individuels des copropriétaires définitivement opposables, sauf erreur matérielle et donc d’empêcher un copropriétaire de contester les charges qui lui sont réclamées sur la base de comptes définitivement approuvés, il n’interdit pas au copropriétaire de contester la répartition.

Or en l’espèce dans la mesure où ces honoraires d’avocats sont en liens avec le contentieux concernant les travaux sur les loggias et balcons et qu’il n’existe pas de décision régulière de l’assemblée générale sur la répartition des charges afférentes auxdits travaux il ne peut être fait droit en l’état à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les autres demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [M] :

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la copropriété par M. [M] par le non-paiement des charges, préjudice distinct du simple retard de paiement.

Toutefois dans la mesure où comme déjà relevé par le juge de première instance il n’est pas démontré que M. [M] n’ait pas réglé l’intégralité des charges courantes autres que celles en lien avec les travaux sur les balcons et dans la mesure où la délibération sur la répartition desdites charges a été annulée, la décision critiquée ne pourra qu’être confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Enfin le syndicat des copropriétaires demande l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de sa demande de voir condamner M. [M] au remboursement des frais supplémentaires exposés en raison du retard pris par les travaux suite à la procédure de référé expertise initiée par M. [M].

Si devant la cour le syndicat des copropriétaires produit aujourd’hui des factures et non plus de simples devis comme en première instance sur les frais d’immobilisation du matériel et des équipes devant intervenir sur le chantier de la copropriété pour les travaux sur les balcons, il n’est pas démontré l’existence d’une faute commise par M. [M] qui avant de délivrer une assignation au syndicat des copropriétaire l’a informé dès le 12 juin 2020 de ce qu’il allait engager une procédure de référé expertise afin d’éviter le début des travaux qui était prévu au 15 juin 2020 et que la réunion d’expertise sur les lieux s’étant tenue dans des délais proches soit le 19 juin 2020, les travaux pouvaient selon l’expert reprendre immédiatement.

Par conséquent en l’absence de la démonstration d’une faute commise par M. [M] le jugement dont appel ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe au principal sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, M. [M] étant dispensé d’y participer en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 4 juillet 2022, par le tribunal judiciaire de Privas sauf en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n°12 a de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Annonay du 20 mai 2020, débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Annonay de sa demande de dommages et intérêts, débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Annonay de sa demande au titre des frais exposés en lien avec le report des travaux,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce l’annulation de la résolution n°12 de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] du 20 mai 2020,

Dit qu’il n’appartient pas à la cour de statuer sur les répartitions des charges des travaux des balcons de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 10], cette décision relevant de la copropriété réunie en assemblée générale,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande en paiement de charges à l’encontre de M. [S] [M],

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et que M. [S] [M] sera dispensé d’y participer en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,