MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 12 Mars 2024

N° RG 21/01682 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GY2W

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d’ANNECY en date du 22 Juillet 2021

Appelante

S.A.R.L. TRANSACTIONS IMMOBILIERES THONONAISES, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.A.S. ARTIS, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 06 Novembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 décembre 2023

Date de mise à disposition : 12 mars 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société Transactions Immobilières Thononaises (Sarl), propriétaire d’un tènement immobilier sur la commune de [Localité 2], a procédé à la réalisation d’un lotissement et à la vente de 17 lots.

La société Artis (Sas), constructeur de maisons individuelles a proposé à la société TIT de lui présenter des clients potentiels pour l’acquisition des trois lots restants. Les 3 derniers lots ont été vendus.

La société Transactions Immobilières Thononaises a par courriel du 30 juin 2017, adressé à la société Artis les 3 factures correspondant pour un montant respectif de 6 000 euros TTC pour la vente [B], 8 000 euros TTC pour la vente [O]-[N] et 8 000 euros TTC pour la vente [J]-[S] au titre du paiement d’une commission. La société Artis a contesté le paiement de ces commissions.

Par acte d’huissier du 3 juin 2020, la société Transactions Immobilières Thononaises a assigné la société Artis devant le tribunal de commerce d’Annecy, notamment aux fins de faire condamner la société Artis à lui payer la somme de 22 000 euros TTC en principal.

Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal de commerce d’Annecy, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Débouté la société Transactions Immobilières Thononaises de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné la société Transactions Immobilières Thononaises à payer à la société Artis la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Transactions Immobilières Thononaises aux entiers dépens de l’instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

M. [T] n’est pas représentant légal de la société Artis et n’a pas de mandat pour engager le versement de commissions à des tiers, dès lors, les échanges de messages intervenus exclusivement entre M. [T] et la société Transactions Immobilières Thononaises ne peuvent être retenus.

Par déclaration au greffe du 12 août 2021, la société Transactions Immobilières Thononaises a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 10 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Transactions Immobilières Thononaises sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Condamner la société Artis à lui payer la somme totale de 22 000 euros TTC au titre des trois factures n°11/2017, 12/2017 et 16/2017 du 28 juin 2017 d’un montant respectif de 6 000 euros TTC, 8 000 euros TTC et 8 000 euros TTC correspondant aux commissions dues pour les ventes [B], [O]-[N] et [J]-[S], outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 novembre 2018 ;

— Condamner la société Artis à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Artis aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Transactions Immobilières Thononaises fait valoir notamment que :

Bien que M. [T] ne dispose pas de la qualité de représentant légal de la société Artis, la théorie du mandat apparent permet de tenir la société pour engagée même si l’acte a été passé par un tiers.

Par dernières écritures en date du 7 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Artis sollicite de la cour de :

— Débouter la société Transactions Immobilières Thononaises de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la société Transactions Immobilières Thononaises à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Transactions Immobilières Thononaises à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure devant la Cour, ainsi qu’à payer les entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de M^me Ribes.

Au soutien de ses prétentions, la société Artis fait valoir notamment que :

M. [T] n’est pas son représentant légal ;

Elle n’a jamais eu d’attitude équivoque à l’égard de la société Transactions Immobilières Thononaises pouvant lui laisser penser que M. [T] l’engageait valablement ;

La société Transactions Immobilières Thononaises ne démontre pas quelle serait la prestation présente ou future qu’elle lui devrait constituant l’objet du contrat en application de l’article 1163 du code civil, d’autant que la loi Hoguet d’ordre public, impose en l’espèce la conclusion de contrats écrits en cas de transaction portant sur un bien immobilier.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 6 novembre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 décembre 2023.

MOTIFS ET DECISION

L’article 1128 du code civil dispose 'Sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1°le consentement des parties ; 2° leur capacité de contracter ; 3° un contenu licite et certain.'

L’article 1163 du code civil prévoit 'L’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations extérieurs des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.'

L’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, d’ordre public, dite loi 'Hoguet', prévoit 'Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui relatives à :

1° l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non-bâtis ; 2°(…)' L’article 6 mentionne 'I- Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en conseil d’Etat : (…) Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. (…)'

Il n’est pas contesté que M. [X] [T], chargé d’affaires pour le compte de la société Artis a écrit par mail le 26 juin 2017 à M. [R] de la société TIT 'suite à notre discussion téléphonique, je vous précise que vous allez être commissionné pour les ventes de M.et Mme [J]-[S] et M.et Mme [O]-[N] à hauteur de 8 000 € TTC avant la fin de l’année', et le lendemain 27 juin 2017 'C’est parfait, le nécessaire sera fait avant les actes de ventes sans problème pour les clients [J]-[S] et [O]-[N]. Pouvez-vous me refaire une facture de 5 000 € HT soit 6 000 € TTC pour la vente [B] svp, celle-ci sera validée rapidement.' et enfin le 9 janvier 2018 'cela va être plus long que prévu, mais croyez-moi, vous serez rémunéré.(…) Etes-vous plus intéressé par les commissions externes que par la vente d’un terrain '' Vous préférez annuler une vente pour une commission '''

Par actes authentiques des 24 novembre, 4 décembre 2017 et du 5 février 2018, la société Transactions immobilières thononaises a vendu à M. [U] [B] et son épouse Mme [L] [Y], à M. [F] [O] et Mme [M] [N], et enfin à M. [J] [A] et Mme [S], les 3 derniers lots de terrains viabilisés au sein du lotissement 'pré Bachat'. Les compromis de vente stipulaient tous dans le chapitre 'négociation’ en page 7 : 'les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte.'

La société TIT expose dans ses conclusions qu’elle était venderesse des trois lots de terrain lotis par ses soins, mais 'exerce en tout premier lieu l’activité d’agence immobilière', et qu’à la suite de la proposition de la société Artis de commercialiser les terrains concomittamment à une offre de prestation de construction de maison individuelle, elle a réalisé une prestation, qu’elle définit comme étant sa 'renonciation à la vente desdits lots’ pour les mettre à la disposition de la société Artis, ce qui l’a privé de la possibilité de 'commercialiser le bien en qualité d’agence immobilière'.

Or, la société TIT ne pouvait prétendre à la perception d’une commission en qualité d’intermédiaire de la vente de son propre bien, puisqu’il ne s’agit pas, au sens de la loi Hoguet, d’une opération portant sur le bien d’autrui. Elle ne produit, de surcroît, aucun contrat écrit la liant à la société Artis dont il découlerait qu’elle avait confié mandat de vente exclusif à cette société pour vendre les trois lots de terrain viabilisés, et aurait ainsi perdu la possibilité de mener ses propres recherches pour trouver des acquéreurs. Ainsi, l’objet des commissions qui sont réclamées n’est pas licite, puisqu’il s’agit pour la société TIT de prétendre à obtenir une commission sur la vente de son propre bien, sans avoir de surcroît, rédigé aucun mandat par écrit, en violation des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970, et sans avoir, de surcroît, réalisé une quelconque prestation.

L’existence d’un mandat apparent de M. [X] [T] pour engager la société Artis ne peut enfin en aucun cas en l’espèce tenir en échec les règles issues de la loi d’ordre public précitée (1e Civ. 31 janvier 2008, pourvoi n°05-15.774).

La décision du tribunal de commerce sera confirmée de toutes ses dispositions.

Succombant en son appel, la société TIT supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale au bénéfice de la société Artis qui sera fixée à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Transactions immobilières thononaises aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de M^e Ribes,

Condamne la société Transactions immobilières thononaises à payer à la société Artis la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 12 mars 2024

à

la SCP PIANTA & ASSOCIES

la ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 12 mars 2024

à

la ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES