RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00299 – N°Portalis DBVH-V-B7I-JCFY

ID

TJ D'[Localité 4]

20 décembre 2023

RG : 23/250

SARL [12]

C/

[R]

Copie exécutoire délivrée

le 26 juin 2025

à :

M^e Sophie Meissonnier-Cayez

M^e Jean-Michel Divisia

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 20 décembre 2023, N°23/250

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl [12] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Nolwenn Robert de la Selarl PVB Société d’avocats, plaidante, avocate au barreau de Montpellier

Représentée par M^e Sophie Meissonnier-Cayez de la Selarl PVB Société d’avocats, postulante, avocate au barreau de Nîmes

INTIMÉ :

Me [H] [R]

né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 8] (34)

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 9 décembre 2015 reçu par Me [H] [R], notaire à [Localité 10] (30) la société [12] a acheté au prix de 330 000 euros une maison à usage d’habitation à [Localité 11].

Elle a détruit cette maison et divisé la parcelle sur laquelle elle était édifiée en trois terrains à bâtir qu’elle a ensuite vendus par actes authentiques également reçus par Me [R] :

— le 12 février 2016 au prix de 160 000 euros,

— le 3 août 2016 au prix de 170 000 euros,

— le 16 décembre 2016 au prix de 170 000 euros.

Alors que l’ensemble de ces actes mentionne l’option de la venderesse pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge le 16 août 2018, l’administration fiscale l’a mise en demeure de régler la somme de 47 502 euros au titre de rappels de TVA et de pénalités.

Elle a été définitivement déboutée de ses demandes de décharge par arrêt de la cour d’appel administrative de Toulouse du 25 mars 2022 .

Par acte du 27 avril 2022, elle assigné le notaire en responsabilité pour manquement à son devoir de conseil devant le tribunal judiciaire d’Alès qui par jugement contradictoire du 20 décembre 2023 :

— a condamné celui-ci à lui verser les sommes de :

—  2 080 euros à titre des dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens,

— a constaté l’exécution provisoire.

La Sarl [12] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 janvier 2024.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire.

Par ordonnance du 13 février 2025, la procédure a été clôturée le 5 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 19 mai 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 septembre 2024, l’appelante demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le notaire a commis une faute caractérisée par manquement à son obligation d’information et de conseil,

— de l’infirmer en ce qu’il l’a condamné à lui verser les sommes de :

—  2 080 euros au titre des dommages et intérêts subis,

—  2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

— de juger qu’elle a subi un préjudice correspondant à la somme de 53 502 euros,

— de condamner l’intimé à lui verser cette somme à titre de dommages et intérêts pour non respect de son devoir de conseil et des préjudices y afférent,

— de le condamner aux dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 juillet 2024, Me [H] [R] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement dont appel,

— de débouter l’appelante de l’intégralité de ses prétentions.

— de la condamner à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*responsabilité du notaire

Pour constater que celui-ci avait 'commis une faute dans son exécution contractuelle en ne remplissant pas son obligation de conseil et d’information ouvrant droit à réparation du préjudice éventuellement subi par la société [12]' le premier juge a relevé qu’il existait au jour de la rédaction de l’acte de vente une incertitude juridique sur la question du régime applicable 'tant l’administration fiscale avait ajouté une condition non légale pour (le) déterminer’ ; qu’en revanche, la situation d’une incertitude juridique rentrait directement dans l’obligation d’information et de conseil à laquelle est soumis le notaire qui a donc l’obligation d’informer son client des risques encourus dans le choix d’un régime juridique.

L’intimé, qui sollicite à titre incident l’infirmation du jugement sur ce point, soutient qu’au jour de la passation des actes litigieux la doctrine relative à l’interprétation de l’article 268 du code général des impôts n’était pas fixée, et ne l’a été que par arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2020 ; qu’il ne peut donc pas lui être reproché d’avoir conseillé le régime de la TVA calculée sur la marge.

Il allègue avoir alerté le premier acquéreur, auquel la société [12] s’est substituée, sur un possible redressement, mais s’être trouvé compte-tenu de ses relations amicales avec celui-ci dans l’impossibilité d’établir un écrit pour la reconnaissance de ce conseil.

L’appelante soutient que l’intimé a commis une faute en n’apportant aucune réponse à son interrogation relative à l’application de la TVA sur marge dans le cadre de la vente de parcelles de terrains à bâtir et en poursuivant l’opération sous ce régime, en procédant de lui-même lors des trois cessions successives et en appelant donc un montant de TVA insuffisant à l’égard des acheteurs alors qu’au cours de l’année 2016 une réponse ministérielle confirmait que l’identité entre le bien cédé et le bien acquis était nécessaire à l’application du régime de la TVA sur marge, et qu’il était expressément prévu dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques publié le 2 mars 2016 'qu’il n’y (avait) lieu de rechercher le régime de l’acquisition aux fins de déterminer la base d’imposition que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification, c’est-à-dire respectivement

— de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis

— ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis précédemment en l’état d’immeuble déjà bâti'.

Elle soutient que si elle avait eu connaissance de ce risque fiscal elle n’aurait pas opté pour ce régime qui a été appliqué par le notaire sachant sans qu’elle soit informée par écrit ou oralement sur les risques encourus, obligation d’information que celui-ci ne démontre pas avoir remplie.

Malgré des débats doctrinaux tendant à voir reconnaître le caractère contractuel de la relation entre le notaire et son client il est toujours jugé que le devoir de conseil du notaire est un accessoire du devoir d’authentification, fonction légale résultant de la délégation d’autorité publique de l’État et que sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil est de nature délictuelle et suppose rapportée la preuve d’une faute qui lui soit imputable.

Au titre de son devoir de conseil, il est tenu d’assurer tant la validité de l’acte qu’il instrumente que son efficacité.

En matière fiscale, il doit vérifier le régime fiscal applicable à l’opération projetée, s’assurer que son client est entré en connaissance de ce régime, et lui proposer la voie la moins imposée, dans les limites de la seule habileté fiscale.

(La responsabilité du notaire face à l’impôt Publié le 05/06/2020 par M. [I] [N], doctorant, dans Le Village de la Justice).

La Cour de cassation juge de manière régulière au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

La preuve de l’accomplissement de ce devoir incombe au notaire qui en est débiteur.

L’intimé allègue ici avoir verbalement informé le vendeur initial sur 'un possible redressement’ et s’être trouvé dans l’impossibilité de se procurer une preuve écrite de ce fait, sans produire à la cour aucun élément à cet égard.

Il excipe ensuite de l’incertitude dont aurait été affectée l’interprétation de l’article 268 du code général des impôts selon lequel s’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre :

1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;

2° D’autre part, selon le cas :

a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ;

b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués.

Les actes de vente litigieux contiennent ici la mention suivante :

'PRIX : la vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de (….) Euros.

Ce prix s’entend taxe à la valeur ajoutée sur la marge comprise.

L’acquisition par le vendeur n’a pas ouvert de droit à déduction de la yaxe sur la valeur ajoutée mais ce dernier n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 256 A du code général des imôts déclare opter pour la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge telle que déterminée par l’instruction n°7-C-2-11 du 18 avril 2011. Le montant de la taxe sur la valeur ajoutée sur marge fourni par le VENDEUR s’élève à (…) Euros et permettra à l’ACQUEREUR de ne supporter les droit que sur la partie du prix hors cette taxe.

Le VENDEUR est informé que l’administration fiscale considère que seules les mutations d’immeubles acquis et revendus en conservant la même qualification, terrain ou immeuble bâti, peuvent être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée sur marge.

Le prix hors taxe sur la valeur ajoutée sur la marge s’élève à (…) Euros.'

Or les terrains à bâtir objet des trois ventes litigieuses sont mentionnés aux trois actes de vente 'appartenir au vendeur pour en avoir fait l’acquisition avec un plus grand corps (…) aux termes d’un acte reçu le 9 décembre 2015 par le même notaire, en cours de publication, dans lequel l’origine de propriété antérieure est littéralement retranscrite comme suit : '(….) les constructions pour les avoir fait édifier – le terrain par suite des faits et actes suivants (…)'.

La société [12], professionnel de l’immobilier, qui a elle-même procédé à la démolition des constructions bâties sur la parcelle objet de la vente initiale (le 'plus grand corps') acquise avant de procéder à sa division et la vente des parcelles ainsi créées sous la qualification de terrains à bâtir n’a pu ignorer le changement de qualification ainsi opéré par elle-même, dont les conséquences ont été expressément reprises aux actes de vente subséquents.

Cette mention s’inscrit en opposition au fait qu’il n’aurait pas été répondu à l’interrogation initiale du vendeur auquel elle s’est substituée au notaire par courriel du 12 octobre 2015 ainsi libellé 'suite à notre conversation de ce jour, que faut-il penser de ces nouvelles dispositions…' faut-il que je transfère le permis de démolir au vendeur (M. [X] )' avec pour objet : 'TVA sur Marge…..!!'

La faute de l’intimé pour manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’appelante, venderesse du bien initialement construit, divisé et transformé en terrains à bâtir n’est donc pas établie et le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

*dépens et article 700

Succombant en son appel la société [12] est condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas ici de faire application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Déboute la société [12] de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

La condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu ici à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,