RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01520 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JSPJ

SI

PRESIDENT DU TJ D'[Localité 7]

06 février 2025 RG :24/00352

[X]

[T]

C/

[D]

[D]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 7] en date du 06 Février 2025, N°24/00352

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme [Y] LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [Z] [X]

né le 14 Janvier 1947 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e BERTRAND collaboratrice de M^e Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [Y] [G] [J] [T] épouse [X]

née le 01 Janvier 1958 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e BERTRAND collaboratrice de M^e Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [A] [D]

né le 30 Juillet 1969 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représenté par M^e Pierre Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

Mme [C] [D] épouse [D]

née le 09 Janvier 1968 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pierre Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 05 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 8 avril 2022, M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] ont acquis de la SCI la Marelle, depuis dissoute, une maison d’habitation sise [Adresse 11].

Invoquant l’existence d’infiltrations, les acquéreurs ont, par courrier du 2 décembre 2022, informé M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D], associés de la SCI La Marelle, de leurs difficultés.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] ont fait assigner M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] par-devant le président du tribunal judiciaire d’Alès, statuant en référé, afin notamment d’ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire du 6 février 2025, le président du tribunal judiciaire d’Alès, statuant en référé a :

— débouté M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] de leur demande au titre de l’expertise judiciaire ;

— condamné M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] aux entiers dépens ;

— condamné solidairement M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] à verser la somme de 500 € à M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue le 7 mai 2025, M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] ont interjeté appel de ladite ordonnance en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X], appelants, demandent à la cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile et les pièces versées aux débats,

Recevant les concluants en leur appel,

Réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a débouté les concluants de leur demande d’expertise et les a condamnés au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des défendeurs,

— instituer une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de nommer, lequel pourrait recevoir notamment pour mission de :

* se faire remettre par les parties tous documents intéressants le litige,

* parties dûment convoquées, se rendre sur les lieux du litige : [Adresse 4],

* décrire l’immeuble,

* dire si celui-ci est affecté d’infiltration comme allégué par les requérants,

* en déterminer l’origine,

* dire s’il s’agit d’un vice caché pour les acquéreurs à la date de la vente de l’immeuble,

* dire si la venderesse pouvait ignorer l’existence de ce vice,

* préconiser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations et en chiffrer le coût,

* réunir tous les éléments permettant d’apprécier le préjudice subi par les requérants,

* et tout autre chef de mission qu’il plairait à Mme le président d’ordonner ;

— condamner les intimés aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, d’appel et le coût du constat de Me [P] [L] du 22 avril 2025, ainsi qu’au versement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D], intimés, demandent à la cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

— déclarer M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

— confirmer l’ordonnance du 06 février 2025 en ce qu’elle a :

— débouté M. [Z] [X] et Madame [Y] [T] épouse [X] de leur demande au titre de l’expertise judiciaire,

— condamné M. [Z] [X] et Madame [Y] [T] épouse [X] aux entiers dépens,

— condamné solidairement M. [Z] [X] et Madame [Y] [T] épouse [X] à verser la somme de 500 € à M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] au titre des frais irrépétibles,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er décembre 2025, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] sollicitent une mesure d’expertise, exposant qu’ils ont subi un premier sinistre le 14 septembre 2022, dont la date est certaine puis une dizaine d’autres depuis. Ils font valoir que la preuve des désordres est rapportée par des photographies, des attestations, le rapport de recherche de fuite ainsi que par un procès-verbal de constat établi le 22 avril 2025 à la suite d’un nouvel épisode pluvieux.

Ils contestent le fait que l’immeuble risque une montée des eaux car se trouvant en zone inondable, le bien se situant en hauteur. Ils soutiennent que ce dernier subit à l’évidence et de longue date des infiltrations par les eaux de ruissellement lors de fortes pluies, ce qui constitue un vice caché dont les vendeurs avaient nécessairement connaissance, produisant en ce sens des attestations de voisins.

Ils estiment justifier dès lors de l’existence d’un litige, né de la multiplication d’infiltrations à l’occasion de fortes pluies et constatées depuis l’acquisition du bien le 8 avril 2022 et pour la première fois le 14 septembre 2022 nécessitant que soit ordonnée une expertise.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] font valoir que les photographies du constat de commissaire de justice du 22 avril 2025 permettent de constater que l’immeuble est situé au ras de la voie publique et qu’il n’est pas surélevé, raison pour laquelle l’immeuble est situé dans un plan de prévention des risques naturels inondation, ce dont les acquéreurs étaient parfaitement informés lors de la vente.

Ils soutiennent par ailleurs que les appelants arguent d’infiltrations et de dégâts des eaux mais ne produisent aucun élément permettant d’attester de la date ou même de la réalité de ces infiltrations et contestent le moindre caractère probant aux photographies produites ainsi qu’à celles du constat de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, qui ne révèlent aucun désordre particulier. Quant aux attestations produites, ils contestent leur véracité, les précédents locataires indiquant n’avoir connu aucun problème d’infiltration dans le bien.

Ils exposent qu’une expertise amiable a été réalisée et que le dossier a été classé, aucun désordre n’ayant été relevé. Ils estiment que les appelants n’établissent ni l’existence d’un litige ni le fait que leur action n’est pas manifestement vouée à l’échec, la demande d’expertise étant faite pour pallier leur carence dans la démonstration de la réalité des désordres, de leur date d’apparition et de leurs conséquences.

La demande d’expertise judiciaire suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être en outre pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] produisent:

— un rapport de recherche de fuite du 2 novembre 2022 réalisé par la SAS le SIS Languedoc Roussillon, expert mandaté par leur assureur, suite à un sinistre déclaré le 14 septembre 2022 et qui a relevé des ' traces et un taux élevé d’humidité en pied de mur du rez de chaussée de l’habitation, un suintement d’eau sur le mur dans le cellier suite à la pluie de la veille, des traces d’humidité en dalle, des traces et un taux élevé d’humidité en façade de l’habitation de l’assuré, l’habitation se trouvant dans une rue en pente accentuant le ruissellement de l’eau sur la maison pendant de fortes pluies'. Il a écarté toute suspicion de fuite ou de micro fuites au niveau des réseaux et a conclu, au vu de ses constatations intervenues un lendemain de pluie, à des infiltrations d’eau pendant de fortes pluies au niveau du mur de la façade extérieure, l’intervention d’un façadier étant préconisée,

— une attestation de Monsieur [W], artisan maçon qui indique qu’au mois d’avril 2024, il s’est rendu dans la maison à la demande de M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X], suite à de fortes pluies et qu’il a constaté que ' le carrelage de la cuisine et de la pièce d’à côté étaient recouverts d’eau ',

— un constat d’un commissaire de justice en date du 22 avril 2025 qui a relevé que ' le sol du garage était mouillé, la présence de traces d’infiltrations et d’humidité sur la partie basse de la porte, des traces d’infiltration sur la partie basse des deux murs en pierre dans le séjour et dans la cuisine, le sol mouillé sous l’évier, avec des tasseaux de bois présentant des traces d’humidité ainsi que sur la partie basse du mur ',

— des attestations de Madame [U] et de Monsieur [V], des voisins, qui indiquent tous deux avoir été informés par les précédents locataires entre 2018 et 2020 de problèmes d’infiltration d’eau dans la maison qu’ils ont eux- mêmes constatés pour s’être rendus sur place, propos qu’ils ont réitérés.

M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] opposent :

— une expertise contradictoire réalisée le 3 janvier 2024 aux termes de laquelle les experts n’ont constaté aucun désordre dans la maison dû à un sinistre dégât des eaux, M. [Z] [X] s’étant plaint de trois sinistres mais n’en ayant pas justifié par la production de photographies notamment. Les experts avaient été informés par ailleurs d’un courrier adressé par ces derniers à M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] dans lequel ils exposaient n’avoir jamais constaté ni été avisés, lorsqu’ils louaient le bien, d’un problème d’étanchéité affectant la façade de l’immeuble. Il avait ainsi été conclu à ' l’absence de démonstration d’une responsabilité des vendeurs par les acquéreurs ainsi que l’absence de désordre consécutif à un dégât des eaux’ , le dossier ayant été classé,

— des attestations des deux locataires ayant vécu dans l’immeuble jusqu’en 2020 et qui attestent n’avoir connu ' aucun souci de fuite, quelle qu’elle soit, lorsqu’ils y vivaient'.

Si la première expertise du mois de novembre 2022 conclut à un problème d’infiltration lors de fortes pluies, il est constant qu’aucun désordre n’a été relevé lors de l’expertise réalisée au contradictoire des parties en janvier 2024, comme l’indiquent à juste titre les intimés. Il est cependant établi que postérieurement à celle-ci et au vu de constatations réalisées par des tiers, à au moins deux reprises, de l’eau s’est écoulée dans les pièces du rez de chaussée de la maison, en lien notamment avec des épisodes de fortes pluies. Il est ainsi justifié de la persistance du désordre évoqué.

Quant au lien avec un litige potentiel futur, l’action envisagée par les appelants se fonde sur les vices cachés, étant rappelé que la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente doit être écartée dans l’hypothèse où le vendeur avait connaissance des vices en vertu de l’article 1643 du code civil, M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] contestant avoir eu connaissance de tels désordres alors que des personnes tierces attestent les avoir constatés avant la vente.

M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] ont en conséquence, un intérêt légitime à voir désigner un expert afin de connaître avec précision les causes des infiltrations affectant leur propriété et déterminer les travaux nécessaires afin d’y remédier, dans le cadre d’une action au fond.

Il convient dès lors d’ordonner une telle mesure, la mission de l’expert étant indiquée au dispositif. Il sera précisé que celle-ci ne préjuge en aucun cas de la décision au fond et qu’elle est ordonnée aux frais avancés de la partie qui la requiert.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

2) Sur les autres demandes

Les dispositions de la décision critiquée relatives seront confirmées s’agissant des dépens et infirmées quant aux frais irrépétibles, M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] étant déboutés de leur demande de condamnation de M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et déboutés de leur demande de condamnation de M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] leurs frais irréptibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 6 février 2025 par le président du tribunal judiciaire d’Alès en ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

— condamné M. [Z] [X] et Madame [Y] [T] épouse [X] aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Statuant à nouveau des autres chefs infirmés,

Ordonne une mesure d’expertise,

Commet pour y procéder

M. [S] [I]

SMB [Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.12.97.90.64

Mèl : [Courriel 12]

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 11], recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre en tant que de besoin toute personne informée,

— dire si l’immeuble présente des désordres concernant des infiltrations au niveau des murs,

Dans l’affirmative :

— les décrire et en indiquer la nature et l’étendue,

— donner son avis sur l’origine de ces désordres,

— déterminer la date de leur apparition,

— donner tout élément permettant d’apprécier si ces désordres étaient apparents le jour de la vente et/ou s’ils pouvaient être aisément décelés par un acheteur non professionnel,

— dire s’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine;

— donner tout élément permettant d’apprécier si ces désordres étaient connus des vendeurs,

— préconiser, s’il y a lieu, les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination, en apprécier le coût et la durée d’exécution ;

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis et les responsabilités encourues';

Plus généralement, donner tous éléments utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité distincte de la sienne à charge de joindre leur avis à son rapport.

Dit qu’au terme de ses opérations il communiquera ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans le délai minimum d’un mois.

Dit que, toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixe à la somme de 2 000 € le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée au greffe du tribunal judiciaire d’Alès au plus tard le 5 mars 2026 par M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X],

Dit qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit que, lors de la première ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera, si nécessaire, un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et solliciter, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire;

Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal judiciaire d’Alès un rapport écrit de ses opérations au plus tard le 5 juillet 2026 et en fera tenir une copie à chacune des parties ;

Dit que l’expert transmettra aux parties toute demande de complément de consignation, et en même temps que son rapport, une copie de sa demande de taxation de ses honoraires ;

Dit que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertise du tribunal judiciaire d’Alès et qu’il lui en sera référé en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement, l’expert sera remplacé sur simple requête.

Déboute M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] de leur demande de condamnation de M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] au titre des dispostions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] aux dépens d’appel,

Déboute M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] de leur demande de condamnation de M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute M. [A] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] de leur demande de condamnation de M. [Z] [X] et Mme [Y] [T] épouse [X] au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,