N° de minute : 2023/320

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 28 décembre 2023

Chambre civile

N° RG 22/00089 – N° Portalis DBWF-V-B7G-S6X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 18/298)

Saisine de la cour : 1er avril 2022

APPELANT

M. [Y] [N]

né le 8 juillet 1952 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/776 du 03/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nouméa)

Représenté par M^e Maxime Benoit GUERIN-FLEURY de la SARL MAXIME GUERIN-FLEURY, avocat au barreau de NOUMEA

Représenté lors des débats par M^e Barbara CAUCHOIS avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE NOUVELLE CALEDONIE (SIC),

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe REUTER de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

28/12/2023 : Copie revêtue de la formule exécutoire : – M^e REUTER

Expéditions : – M^e GUERIN-FLEURY

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 août 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Thibaud SOUBEYRAN.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Isabelle VALLEE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 28 décembre 2023 après prorogations, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M^me Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2012, la SCI ZAC DSM 80, représentée par ses mandataires, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE NOUVELLE CALÉDONIE (SIC) et la société AGENCE POROMOBAT, a donné à bail à M. [Y] [N] et Mme [T] [D] épouse [N] une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 115 000 francs CFP.

Par courrier du 8 avril 2014 reçu le lendemain, M. [N] a mis en demeure la société PROMOBAT de mettre un terme aux problèmes d’infiltration d’eau rencontrés depuis la dépression Freda du 2 janvier 2013 ou de lui trouver une solution de relogament sous un délai de dix jours.

Se prévalant du caractère infructueux de cette mise en demeure et d’un procès-verbal de constat d’huissier du 4 septembre 2007, les époux [N] ont, par requête du 30 janvier 2018 signifiée le 23 janvier 2018, saisi le tribunal de première instance de Nouméa aux fins de :

— le voir enjoindre à la société ZAC DSM 80 d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d’eau et remettre en état les lieux loués dans un délai d’un mois et sous astreinte de 50 000 francs par jour de retard durant trois mois ;

— le voir condamner la société ZAC DSM 80 à leur payer la somme de 500 000 francs CFP en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— le voir ordonner l’exécution provisoire et fixer les unités de valeur revenant à leur conseil.

Suivant conclusions du 27 mars 2018, la SIC est intervenue volontairement à l’instance aux droits de la société ZAC DSM 80, se prévalant de la vente de l’immeuble conclue le 20 octobre 2017.

Par jugement en date du 9 décembre 2019, le tribunal a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et, avant dire droit, a ordonné une mesure d’expertise.

L’expert, M. [L] [M], a déposé son rapport le 31 août 2020.

Au terme de leurs conclusions récapitulatives, les consorts [N] demandaient finalement au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [M],

— juger que la SIC était exclusivement responsable des désordres affectant le bien anciennement loué aux époux [N], et en conséquence,

— condamner la SIC à leur payer la somme de 500 000 francs CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— débouter la SIC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer les unités de valeur revenant à M^e Maxime GUERIN-FLEURY, désigné au titre de l’aide judiciaire totale.

En réplique, la SIC demandait au tribunal de :

— à titre principal, débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes d’indemnisation à l’encontre de la SIC, venant aux droits de la société ZAC DSM 80 ;

— constater la résiliation du bail du 10 juillet 2012 liant les parties à la date du 3 mars 2020 ;

— condamner in solidum M. et Mme [N] à lui payer la somme de 3.700.933 francs CPF au titre des loyers et charges impayés,

— à titre subsidiaire, appliquer la mécanique de compensation,

— condamner in solidum les époux [N] à lui payer la somme due au titre des loyers et charges impayés déduction faite de son éventuelle condamnation, laquelle ne pourrait être supérieure à 500 000 francs CFP,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 200 000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 28 février 2022, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu à homologation de l’expertise judiciaire de M. [M] ;

— dit que la SIC devait aux époux [N] la somme de 494 500 francs CFP au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

— dit que les époux [N] devaient à la SIC la somme de 3 497 499 francs CFP au titre des arriérés locatifs ;

— ordonné la compensation de ces créances ;

— condamné solidairement M. [Y] [N] et Mme [T] [D] épouse [N] à payer à la SIC la somme de 3.002.999 francs CFP, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision ;

— débouté la SIC du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SIC dépens ;

— fixé à quatre les unités de valeur revenant à M^e Maxime GUERIN-FLEURY, avocat des requérants.

PROCEDURE D’APPEL

Suivant requête déposée au greffe de la cour le 1er avril 2022, M. [N] a interjeté appel de cette décision. Mme [N] est intervenue volontairement à la cause suivant conclusions du 11 octobre 2022.

Aux termes de leurs dernières écritures du 7 août 2023, ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer à la SIC la somme de 3 002 999 francs CFP avec intérêts au taux légal à compter du jugement, soutenant en substance que les loyers impayés n’étaient pas dus au regard des manquements du bailleur à délivrer un logement conforme à sa destination au regard des infiltrations d’eau récurrentes.

En réplique, la SIC conclut à la confirmation du jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions et à la condamnation des appelants à lui verser la somme de 200 000 francs CFP au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Nouvelle-Calédonie.

Pour un exposé des moyens invoqués par les parties, la cour se réfère à leurs dernières écritures et aux développements ci-dessous.

SUR CE

La cour relève que les dispositions du jugement entrepris relatives à l’indemnisation du préjudice de jouissance ne sont pas contestées à hauteur d’appel, seule la demande reconventionnelle en paiement des loyers demeurant discutée.

Le premier juge, au visa de l’article 1728 du code civil, a estimé que le preneur n’était pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement du loyer en raison des manquements des bailleurs à leurs obligations dès lors qu’ils n’établissaient pas l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Les consorts [N] font grief au jugement de les avoir déboutés alors que le bailleur a manqué à une obligation fondamentale de délivrance en laissant perdurer durant sept années les infiltrations d’eau finalement constatées par l’expert.

Toutefois, en matière de bail d’habitation, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation et d’entretien par le bailleur. Il ne peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux conformément à leur destination.

En l’espèce, le premier juge a exactement considéré, au vu des pièces produites aux débats et notamment du rapport d’expertise et du procès-verbal de constat d’huissier que si le bien avait subi des infiltrations d’eau localisées durant plusieurs années en dépit de la création d’un drain et de la pose de joints sur les vitrages, ces infiltrations ne s’étendaient pas à l’ensemble de l’habitation mais concernaient essentiellement la chambre sud-est et la salle d’eau attenante, toutes deux situées à l’étage, sans toucher par exemple la chambre située au nord-ouest, le salon ou la cuisine. Par ailleurs, il résulte du courrier même de mise en demeure adressé par les preneurs que les infiltrations dans la chambre, qui avaient débuté à l’occasion d’un cyclone quatre mois après la prise à bail, étaient limitées aux épisodes de forte pluie et n’avaient dès lors qu’un caractère ponctuel.Il conclut que ces infiltrations relevaient d’un inconfort susceptible de caractériser un préjudice de jouissance.

Il a par ailleurs souligné que les infiltrations dans la salle de bains étaient quant à elle imputables non à l’absence de pare douche et à un probable défaut d’entretien.

Il se déduit de ces éléments que les infiltrations ponctuelles et localisées subies par les preneurs, si elles pouvaient ouvrir droit à réparation d’un préjudice de jouissance dont le principe n’est plus discuté à hauteur d’appel, ne caractérisent pas l’impossibilité totale d’habiter le bien conformément à sa destination.

La décision frappée d’appel sera dès lors confirmée en ce qu’elle a condamné les époux [N] au règlementdes arriérés de loyer à hauteur, après compensation, de 3 002 999 francs CFP, somme non contestée, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Les époux [N], qui succombent en cause d’appel, supporteront la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE l’appel recevable ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [N] et Mme [T] [D] épouse [N], qui seront recouvrés conformément aux régles régissant l’aide judiciaire ;

FIXE à quatre le nombre d’unités de valeur revenant à M^e Maxime GUERIN-FLEURY, intervenant au titre de l’aide judiciaire pour le compte des appelants.

Le greffier, Le président.