N° de minute : 2025/16

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 16 Janvier 2025

Chambre Civile

N° RG 23/00188 – N° Portalis DBWF-V-B7H-T7L

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 17 Juin 2021 par le Cour d’Appel de NOUMEA (RG n° :20/462)

Saisine de renvoi après cassation de la cour : 21 Juin 2023

APPELANT

Syndic. de copro. LOT 71 SECTION PLUM, représenté par son syndic en exercice M. [F] [H],

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Pierre-louis VILLAUME, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par M^e Olivier MAZZOLI avocat du même barreau

INTIMÉS

M. [L] [D]

né le 28 Juillet 1982,

demeurant [Adresse 2]

Mme [C] [U]

née le 25 Mars 1988 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Stéphane LENTIGNAC de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA

Comparant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.

16/01/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e VILLAUME ;

Expéditions – M^e LENTIGNAC ;

— Copie CA ; Copie TPI

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Mikaela NIUMELE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M^me Mikaela NIUMELE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

FAITS ,PROCEDURE ,ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 15 juin 2007, portant état descriptif de division et règlement de copropriété, Mme [Y], propriétaire du lot 71 de la section Plum, commune du [Localité 3], a procédé à la division de son terrain en trois lots.

Le 6 juin 2008, Mme [B] est devenue propriétaire du lot numéro un ; les 5 avril 2012 et 13 février 2017, M. [D] et Mme [U] sont devenus propriétaires du lot numéro deux ; le 15 juin 2007, la SCI Vandalousie est devenue propriétaire du lot numéro trois.

Procédure de première instance

Par assignation du 11août 2020, le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum, qui reprochait à M. [D] et à Mme [U] de violer le règlement de copropriété, a saisi le juge des référés en sollicitant leur condamnation à retirer divers objets déposés sur leur terrain et à cesser une activité de fabrication d’achards.

M. [D] et Mme [U] ont contesté les manquements allégués et, à titre reconventionnel, ont demandé qu’il soit enjoint à la SCI Vandalousie de cesser toute activité illicite et de justifier de la régularité de différentes constructions.

Par ordonnance du 27 novembre 2020, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum de l’intégralité de ses prétentions, débouté M. [D] et Mme [U] de leur demande reconventionnelle, condamné le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum aux dépens, condamné le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum au paiement de la somme de 120.000 FCFP en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a principalement retenu :

— que les nuisances sonores alléguées n’étaient pas démontrées et que le terrain des défendeurs n’était pas encombré d’objets susceptibles de constituer une nuisance pour les voisins;

— que le règlement de copropriété n’interdisait pas expressément l’activité de fabrication d’achards menée par les consorts [D] [U] et que cette activité ne causait aucune nuisance;

— que la culture de plantes aromatiques et médicinales à laquelle se livrait M. [F] ne créait aucune nuisance;

— que les consorts [D] – [U] avaient toute latitude pour vérifier la légalité des constructions réalisées sur le lot de la SCI Vandalousie en consultant les services municipaux.

Procédure d’appel

Par requête déposée le 29 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum a fait appel de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum a notamment demandé à la cour de

— réformer l’ordonnance ,

— débouter M. [D] et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes

— ordonner à M. [D] et à Mme [U] de procéder à la remise en état du lot numéro deux en conformité avec le règlement de copropriété en procédant notamment à l’enlèvement de l’intégralité des encombrants, épaves de véhicule, détritus, containers présents sur le lot numéro deux, à la cessation de l’activité de fabrication d’achards et à l’enlèvement des buttes de terre, et ce sous astreinte de 50 000 FCFP par jour de retard pendant quatre mois , Selon conclusions déposées le 31 mars 2021.

Les demandes formulées en première instance et relatives à l’enlèvement d’un chariot élévateur, à l’enlèvement d’un parc à cochons, à l’enlèvement de tôles, tige de fer, grillage, à la destruction des constructions débordant des limites du lot numéro deux, et à l’enlèvement d’encombrants (constatés par procès-verbaux des 30 septembre 2019 et 18 juin 2020) , ont été retirées.

M. [D] et Mme [U] ont demandé la cour de :

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle avait rejeté toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à leur encontre ;

— dire n’y avoir lieu à référé;

— à titre reconventionnel,ordonner au syndic bénévole, agissant ès qualités de représentant du syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum de cesser l’activité illicite exercée par son gérant et occupant des lieux et d’enjoindre à la SCI Vandalousie, propriétaire du lot n°2, de communiquer les titres administratifs autres que la maison d’habitation de type F3) justifiant de la légalité des constructions présentes sur le lot n°2 de manière à les rendre accessibles aux différents copropriétaires

— condamner le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum aux dépens et au paiement de la somme de 250.000 FCFP au titre des frais irrépétibles d’appel.

L’arrêt de la cour d’appel de Nouméa du 17 juin 2021 a :

— Confirmé l’ordonnance entreprise

— Condamné le syndicat de copropriété du lot 71 à payer à M. [D] et à Mme [U] la somme complémentaire de 150.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné le syndicat de copropriété du lot 71 aux dépens d’appel.

Un pourvoi en cassation a été formé.

Procédure de cassation

Par arrêt du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande conventionnelle formée par M. [D] et Mme [U], l’arrêt rendu le 17 juin 2021.

La cour de cassation énonce, au visa des dispositions des articles 8 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 et 809 alinéa premier du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie :

« Selon le premier de ces textes, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Aux termes du second, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, l’arrêt, après avoir relevé que l’activité exercée par M. [D] et Mme [U] était a priori interdite par le règlement de copropriété, constate que deux autres copropriétaires exercent dans l’immeuble des activités également non autorisées par ledit règlement, et retient que ces éléments démontrent que les copropriétaires s’accommodent d’une lecture souple de celui-ci de sorte que l’activité de fabrication d’achards ne peut être tenue pour manifestement illicite.

En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait l’existence d’un trouble manifestement illicite, a violé les textes susvisés. »

Cet arrêt a été signifié le 21 avril 2023.

Procédure après cassation

Le syndicat de copropriété du lot 71 section Plum a saisi la cour d’appel par requête du 20 juin 2023, parvenu au greffe de la cour le 21 juin 2023.

Il demande à la cour de :

Déclarer la saisine recevable ;

Vu l’article 809 du Code de Procédure Civile ;

— Réformer l’Ordonnance de référé du 27 novembre 2020 ;

Et statuant à nouveau :

— Débouter Monsieur [D] et Madame [U] de toutes leurs prétentions ;

— Ordonner à Monsieur [D] et à Madame [U] de procéder à la remise en état du lot numéro deux propriété des intimés en conformité avec le règlement de copropriété en procédant notamment

.à l’enlèvement de l’intégralité des encombrants, épaves de véhicules, détritus containers présents sur le lot numéro deux propriété des intimés ainsi qu’il ressort du procès verbal de constat du 15 décembre 2020 ;

.à la cessation de l’activité de fabrication d’achards ;

.à l’enlèvement des buttes de terre ;

et ce sous astreinte de 50.000 FCFP par jour de retard pendant 4 mois.

— Dire que la Cour d’Appel de Nouméa demeurera compétente pour liquider l’astreinte;

— Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 250.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [U] aux dépens avec distraction au profit de M^e Pierre-Louis VILLAUME.

Le syndicat de copropriété fait notamment valoir les moyens et arguments suivants :

M. [D] et Mme [U], propriétaire du lot numéro deux ont souhaité aménager leur lot afin de réaliser un laboratoire alimentaire. Une demande de permis de construire a été déposée. Les différents copropriétaires n’ont pas donné leur accord une construction. Le permis de construire n’a pas été accordé. Cependant, un laboratoire alimentaire a été édifié. Cette activité commerciale est interdite par le règlement de copropriété et entraîne des troubles et nuisances. En outre, des produits corrosifs sont stockés sur place dans des conditions qui ne sont pas de nature à garantir la sécurité et la santé des copropriétaires.

Malgré mise en demeure, M. [D] et Mme [U] ont poursuivi leur activité.

Un procès-verbal de constat du 30 décembre 2019 atteste de l’existence de différents trouble. Il en est de même d’un procès-verbal de constat du 18 juin 2000.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

L’ensemble immobilier est destiné à l’habitation et l’exercice d’une profession industrielle ou commerciale n’est pas autorisée par le règlement de copropriété si bien qu’il existe un trouble manifestement illicite.

La construction du laboratoire n’a pas été autorisée par la commune et le tribunal correctionnel les a reconnus coupables de l’infraction de construction sans permis.

M. [D] et Mme [U] doivent se conforme règlement de propriété et remettre les lieux en l’état.

En outre, M. [D] et Mme [U] utilise leur jardin privatif pour entreposer du matériel mais également des conteneurs, ce qui est également interdit par le règlement de propriété. Il résulte un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin.

M. [D] et Mme [U] demandent la cour de :

À titre principal :

Déclarer irrecevables les demandes, fins, et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [D] et Madame [U]

À titre subsidiaire :

— Dire n’y avoir lieu à référé

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions, et le renvoyer à mieux se pourvoir

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires du LOT 71 SECTION PLUM à payer aux concluants la somme de 400.000 XPF au titre des frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens.

Ils font notamment valoir les moyens et arguments suivants :

En appel, Les demandes relatives à l’enlèvement d’un chariot élévateur, à l’enlèvement d’un parc à cochons, à l’enlèvement de tôles, tige de fer, grillage, à la destruction des constructions débordant des limites du lot numéro deux, et à l’enlèvement d’encombrants (constatés par procès-verbaux des 30 septembre 2019 et 18 juin 2020) ont été retirées.

La SCI VANDALOUSIE, propriétaire du lot numéro trois, est à l’origine de la désignation d’un syndic et s’est proposé pour assumer cette tâche.

Le litige consistant d’un conflit de voisinage entre le propriétaire du lot numéro trois et les propriétaires du lot numéro 2.

Le syndic bénévole s’abrite derrière sa qualité pour faire valoir des intérêts personnels et non des intérêts communs à la copropriété, afin de leur nuire.

Les nuisances alléguées ont disparu.

La cour d’appel de renvoi n’est appelée à statuer que sur l’existence ou non d’un trouble manifestement illicite. Or, l’appelant forme une autre prétention à savoir la remise en état du lot numéro deux consistant notamment en la cessation de l’activité de fabrication d’achards si bien que la demande est irrecevable.

La cour n’est saisie que d’une demande de remise en état du lot numéro deux consistant en:

— l’enlèvement d’encombrants, épaves de véhicules, détritus, containers, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat du 15 décembre 2020;

— la cessation de l’activité de fabrication d’achards;

— l’enlèvement de buttes de terres.

Or, les enlèvements réclamés ont été effectués.

Des photos et un constat d’huissier du 13 octobre 2020, versés aux débats, en témoignent.

Le syndicat de copropriétaires ne verse aucune pièce probante démontrant la persistance d’un quelconque trouble.

La présence de buttes de terre, non démontrée, ne constitue pas un trouble manifestement illicite.

Aucun trouble sonore, visuel, ou olfactif, n’a été constaté.

Ils ont déposé une demande de permis de construire d’un laboratoire alimentaire pour y exercer une activité artisanale de production d’achards.

Mme [B] et M. [F] (gérant de la société VANDALOUSIE, syndic bénévole) ont donné leur accord à l’exercice de cette activité.

Une décision du tribunal correctionnel du 2 août 2022, statuant sur une poursuite pour construction sans permis, n’a prononcé qu’une dispense de peine.

L’activité de production d’achards n’existe plus si bien que la demande est sans objet.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété du 25 février 2024 ;

Vu les conclusions de M. [D] et Mme [U] du 29 novembre 2023 ;

Vu l’ordonnance de référé du 27 novembre 2020 ;

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 18 janvier 2023 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité

Les demandes telles que formulées par le syndicat de copropriété en cause d’appel par rapport à celles formulées en première instance ne diffèrent pas essentiellement et ne peuvent être considérés comme nouvelles. Elle seront donc déclarée recevables.

Sur le fond

Selon les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur l’enlèvement d’encombrants

L’acte portant état descriptif de division et règlement de copropriété du 15 juin 2007 dispose notamment :

« chaque copropriétaire sera responsable à l’égard du syndicat comme de tout autre copropriété des troubles de jouissance et infraction aux dispositions du présent règlement » ;

« Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis quelconque puisse être la durée » ;

« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouer réduisait en bon père de famille des parties de la maison individuelle dont il aura l’usage exclusif, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de cette maison » ;

«De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie de l’ensemble immobilier, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants » ;

« L’ensemble immobilier est destiné à titre principal à l’habitation» ;

« Les extérieurs de la maison devront être parfaitement entretenus à accueillir les immondices, détritus, ou servir de remise à ciel ouvert » ;

« Il ne pourra être introduit et conservé dans les locaux privatifs des matières dangereuses, insalubres, malodorantes, notamment le stockage d’hydrocarbures et de tous produits ou matières volatiles ou inflammables dans les garages et autres dépendances est strictement prohibée» ;

« Les jardins privatifs devront être maintenus constamment en parfait état d’entretien et la propreté. Ils ne pourront être utilisés comme jardin d’agrément à l’exclusion de tout autre usage. Il est interdit d’y entreposer des matériaux, outillages ou matériel, sauf le mobilier de jardin exclusivement ni rien qui pourrait incommoder la vu le bruit ou l’odeur ».

Il résulte d’un procès-verbal de constat du 15 décembre 2020 que sont présents sur le lot numéro 2 plusieurs conteneurs, des véhicules, des structures métalliques,d’autres objets divers, une épave de camion frigorifique, des panneaux sandwich usagés et entassés, divers véhicules dont certains sont visiblement endommagés voir l’état d’épave.

Cet état de fait contrevient à l’évidence aux dispositions du règlement de copropriété rappelées ci-dessus.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est caractérisée et il convient de le faire cesser par en ordonnant des mesures de remise en état, à supposer qu’il soit toujours actuel.

Sur l’enlèvement buttes de terre

La mauvaise qualité des photographies des buttes de terre en question, figurant au procès-verbal de constat d’huissier, ne permet pas de se faire une idée précise de leur nature exacte et de leur importance.

De plus, il n’est pas évident que la présence de ces buttes de terre contrevienne au règlement de copropriété.

À supposer que le trouble existe, il n’apparaît pas manifestement illicite et il n’y a donc pas lieu d’en ordonner la cessation.

Sur la cessation de l’activité de production d’achards

Le règlement de copropriété prévoit en sa section relative à l’usage des parties privatives que l’ensemble immobilier est destiné à titre principal à l’habitation tout en précisant que l’exercice des professions libérales est autorisée hors.

L’activité de production d’achards exercée par les consorts [D]-[U] dépasse le simple cadre de l’habitation et ne constitue pas une profession libérale ; elle est donc interdite par le règlement de copropriété.

Le fait que Mme [B], propriétaire du lot numéro 1, ait acquiescé à I’ouverture d’un laboratoire sur le lot n°2 est sans incidence sur cette interdiction.

Le fait que M. [F], syndic bénévole et gérant de la SCI Vandalousie, soit inscrit au RIDET pour une activité de « culture de plantes à épices, aromatiques, médicinales et pharmaceutiques » qu’il mènerait sur le lot n°3, activité qui ne serait pas non plus autorisée par le règlement de copropriété, le caractère prohibé de l’activité menée par les consorts [D]-[U].

Le fait que les consorts [D]-[U], poursuivis devant le tribunal correctionnel pour construction sans permis,aient bénéficier d’une dispense de peine n’a aucune incidence sur la solution du litige, étant précisé que la dispense de peine est nécessairement précédée d’une déclaration de culpabilité.

L’activité de production d’achards par les consorts [D]-[U] constitue nécessairement un trouble manifestement illicite puisque interdit par le règlement de copropriété, et ce sans besoin de constater l’existence de nuisances.

Il convient d’ordonner, en tant que de besoin et s’il est toujours actuel, la cessation de ce trouble, et ce sous astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [D] et Mme [U] succombe seront donc condamnés aux dépens.

Par suite, ils sont nécessairement redevables d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 250'000 Fr. CFP.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement ;

— Rejette l’exception d’irrecevabilité des demandes et déclare les demandes du syndicat de copropriété recevables

— Infirme l’ordonnance de référé du 27 novembre 2020 en ce qu’elle a :

.débouté le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum de l’intégralité de ses prétentions,

.condamné le syndicat des copropriétaires du lot 71 section Plum aux dépens,

.condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 120'000 Fr. CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

— Ordonne, en tant que de besoin, à Monsieur [D] et à Madame [U] de procéder à la remise en état du lot numéro deux en conformité avec le règlement de copropriété en procédant à l’enlèvement de l’intégralité des encombrants, épaves de véhicules, détritus, containers, panneaux sandwich, présents sur le lot en question ainsi qu’il ressort du procès verbal de constat du 15 décembre 2020 ;

— Ordonne, en tant que de besoin, à Monsieur [D] et à Madame [U] de cesser l’activité de fabrication d’achards;

— Leur accorde un délai de trois mois pour satisfaire à ces deux obligations et dit que passé ce délai il courra contre eux une astreinte de 50.000 FCFP par jour de retard ;

— Dire que la Cour d’Appel de Nouméa demeurera compétente pour liquider l’astreinte;

— Déboute le syndicat de copropriété de ses demandes relatives à l’enlèvement des buttes de terre ;

— Déboute Monsieur [D] et Madame [U] de leurs prétentions ;

— Condamne solidairement Monsieur [D] et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 250.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamne solidairement Monsieur [D] et Madame [U] aux dépens avec distraction au profit de M^e Pierre-Louis VILLAUME.

Le greffier , Le président.