N° de minute : 103/2026

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 04 Mai 2026

Chambre Civile

N° RG 23/00408 – N° Portalis DBWF-V-B7H-UNB

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Octobre 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :18/1833)

Saisine de la cour : 14 Décembre 2023

APPELANTS

Société AGENCE SOLEIL, prise en la personne de ses représentants légaux,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Béatrice AUPLAT-GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [U] [W] [G] veuve [F]

née le 25 Janvier 1928 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Karine LACROIX, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. [T] [V]

né le 12 Août 1970 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [U] [W] [G] veuve [F]

née le 25 Janvier 1928 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Karine LACROIX, avocat au barreau de NOUMEA

04/05/2026 :

Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e AUPLAT-GILLARDIN, M^e DEBRUYNE, M^e LACROIX

Expéditions – M^e ELMOSNINO, M^e NEUFFER

— Dossiers CA et TPI

Mme [L] [I] épouse [V]

née le 08 Juin 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

S.E.L.A.R.L. [M] [H], prise en la personne de sa gérante Madame [M] [H],

Siège social : [Adresse 4]

Représentée par M^e Yann ELMOSNINO, avocat au barreau de NOUMEA

Non comparant, non représenté

Mme [M] [H]

née le 01 Mai 1966 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Yann ELMOSNINO, avocat au barreau de NOUMEA

Non comparant, non représenté

M. [Q] [B], notaire associé de la SCP '[J] [N], [Z] [E], [T] DESOUTER, et [Q] [B]',

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Morgan NEUFFER de la SELARL MORGAN NEUFFER, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.R.L. AGENCE SOLEIL, prise en la personne de ses représentants légaux,

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Béatrice AUPLAT-GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

AUTRE INTERVENANT

S.C.P. [N]-[E]-[K]-[C],

Siège social : [Adresse 7]

Représentée par M^e Morgan NEUFFER de la SELARL MORGAN NEUFFER, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Monsieur Luc BRIAND.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE

M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] ont acquis de Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F], pour la somme de 58 000 000 francs CFP, un bien immobilier situé au [Adresse 8] à [Localité 6], consistant en un appartement d’une superficie alléguée de 228,42 m2.

Contestant cette superficie, au motif qu’elle intégrait dans les surfaces habitables une terrasse ouverte d’une superficie de 20,02 m2, ils ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa d’une action en réduction du prix.

Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] a assigné en intervention forcée la SELARL [M] [H] et Mme [M] [H], géomètre ayant mesuré le bien, ainsi que Maître [B], notaire, et la SARL Agence du Soleil, agent immobilier.

La SCP [B] Leques [Adresse 9] est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 30 octobre 2023, le tribunal a, pour l’essentiel :

— condamné Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] la somme de 4 870 179 francs CFP au titre de la réduction du prix ;

— condamné l’Agence du Soleil à payer à Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] la somme de 1 000 000 francs CFP,

— rejeté les autres demandes.

Par acte reçu le 14 décembre 2023 au greffe de la cour, la SARL Agence Soleil a relevé appel de ce jugement. Par acte reçu le 18 décembre suivant au greffe de la cour, Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] a également relevé appel de ce jugement. Les dossiers ont été joints.

Dans leurs conclusions déposées par RPVA le 30 mars 2025, M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] demandent à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré et de :

— ordonner la régularisation de I’acte de vente par Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] et aux frais de cette dernière, dans le délai d’un mois, sous astreinte de 20 000 francs CFP par jour de retard ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à leur payer une somme de 518 009 francs CFP au titre de leur préjudice 'nancier consécutif au surcoût lié aux frais notariés du bien immobilier ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à leur payer une somme de 492 667 francs CFP au titre de leur préjudice financier consécutif au surcoût lié aux frais de financement du bien immobilier ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à leur payer une somme de 300 000 francs CFP au titre de I’articIe 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie pour les frais exposés en appel ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de I’expertise judicaire.

A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent pour l’essentiel que si c’est à juste titre que le tribunal a fait droit à leur demande de réduction du prix sur le fondement de l’articIe 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il aurait également dû faire droit à sa demande d’indemnisation des surcoûts liés aux frais notariés et aux frais de financement du bien, ces frais étant proportionnels à la superficie du bien acquis.

Dans ses conclusions déposées par RPVA le 15 novembre 2024, la société Agence Soleil demande à la cour d’infirmer le jugement déféré pour :

— débouter Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] des demandes formulées à son encontre ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à lui payer une somme de 585 000 francs CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de la procédure d’expertise.

A l’appui de ses demandes, elle soutient pour l’essentiel que :

— ce sont les acquéreurs qui avaient la charge de la commission de l’Agence, comme le prévoyait le mandat de recherche de bien signé le 11 janvier 2016, et non le vendeur comme l’a retenu le premier juge ;

— elle-même n’a eu de lien contractuel qu’avec ses mandants, les époux [V], qui lui ont confié la recherche d’un bien immobilier ;

— elle n’a pas participé à la préparation, la rédaction ou la signature ni du compromis ni de l’acte de vente et est un tiers à ces deux conventions ;

— la seule faute commise l’a été par le géomètre.

Dans ses conclusions déposées par RPVA le 14 avril 2025, maître [Q] [B], notaire et la SCP « [J] [N], [Z] [E], [T] [K], [Q] [B] et [D] [E] »

demandent à la cour de :

— rejeter les demandes formées par Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à son encontre ;

— à titre subsidiaire, condamner la SCP « [J] [N], [Z] [E], [T] [K], [Q] [B] et [D] [E] » à garantir maître [B] des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à maître [B], ainsi qu’à la SCP « [J] [N], [Z] [E], [T] [K], [Q] [B] et [D] [E] », la somme de 350 000 francs CFP chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

— condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] aux dépens.

Ils soutiennent pour l’essentiel que maître [B] n’a pas manqué à son obligation de conseil, car le compromis et I’acte de vente reprennent les termes de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et indiquent la super’cie de l’immeuble et le certificat de mesurage réalisé par Mme [H] est également annexé aux deux actes. Il affirme qu’il ne disposait pas d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des informations reçues s’agissant de ce mesurage.

Dans leurs conclusions déposées le 25 juillet 2025, la SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] demandent à la cour de :

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] dirigées contre elles,

rejeter les demandes présentées par celle-ci,

condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à lui payer une somme de 150 000 francs CFP au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

condamner Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] aux dépens, avec application de l’article 699 du même code.

A l’appui de ses demandes, elles soutiennent pour l’essentiel que :

la réduction du prix de vente ne constituent pas en elle-même un préjudice indemnisable,

Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] n’établit ni n’allègue d’aucune perte de chance de vendre son bien au même pris pour une surface moindre.

Dans ses conclusions déposées par RPVA le 19 septembre 2024, Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] doit être regardée comme demandant à la cour de :

rejeter les demandes formées à son encontre,

à titre subsidiaire, condamner in solidum la SELARL [H] et Mme [M] [H], la SARL Agence Soleil, Maître [Q] [B] et la SCP « [J] [N], [Z] [E], [T] [K], [Q] [B] et [D] [E] », à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

les condamner in solidum à lui payer une somme de 1 000 000 francs CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant des fautes qu’ils ont commises,

les condamner in solidum à lui payer, chacun, la somme de 500 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles,

les condamner in solidum aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL [Localité 7]-Christine Roger.

Elle soutient pour l’essentiel que :

les époux [V] ont commis un abus de droit dans leur action en réduction du prix,

le géomètre est responsable des dommages causés à elle-même ainsi qu’aux autres parties,

le notaire a commis une faute en ne vérifiant pas la consistance du bien vendu,

l’agence immobilière a commis une faute en ne détectant pas les incohérences du mesurage.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en réduction du prix :

Aux termes de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. / Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. / Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. / Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. / La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. / Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. / Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. / L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

En l’espèce, il est constant que le bien acquis par les époux [V], d’une superficie de 228,42 mètres carrés selon l’acte de vente, est d’une superficie inférieure de 20,02 mètres carrés, de sorte que les acquéreurs étaient fondés à solliciter une réduction du prix dans les conditions prévues par cet article. Il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que les acquéreurs auraient, dans le cadre de cette action, fait preuve de mauvaise foi ou commis un abus de droit.

M. et Mme [V] sont donc fondés à obtenir une réclamation du prix proportionnelle à cette moindre mesure. La rectification de l’acte de vente sera ordonnée.

Sur les demandes indemnitaires présentées par les époux [V] :

Sur les sommes réclamées au titre des frais de notaire :

M. et Mme [V] justifient avoir payé des frais notariés proportionnels à la superficie du bien. Compte tenu de l’erreur commise dans le mesurage, ils ont ainsi versé une somme supérieure de 518 009 francs CFP à celle qui aurait été due si le mesurage du bien avait été exact.

Ils sont donc fondés à solliciter une indemnisation à hauteur de ce montant, qui sera mise à la charge de Mme [W] [P] [R] veuve [F]. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les sommes liées au financement du bien immobilier :

Il ressort des pièces du dossier qu’au vu de leur apport et des conditions de crédit, l’erreur commise dans le mesurage du bien a conduit les époux [V] à emprunter une somme supérieure à celle qui aurait suffi si ce mesurage avait été exact.

Ils justifient à ce titre d’un préjudice financier de 492 667 francs CFP, dont ils sont fondés à demander l’indemnisation à Mme [W] [P] [R] veuve [F]. Le jugement sera donc également infirmé sur ce point.

Sur l’astreinte :

Afin d’assurer l’exécution de la décision prononcée, il y a lieu de dire d’assortir d’une astreinte l’obligation faite à Mme [W] [P] [R] veuve [F] de faire procéder à la rectification de l’acte de vente.

Sur les autres demandes indemnitaires et en garantie :

Sur la responsabilité de l’Agence Soleil :

Il ressort des stipulations, tant du compromis de vente en date du 17 mars 2017 que de l’acte de vente du 11 juillet 2017, que, contrairement à ce qu’a énoncé le tribunal, seuls les acquéreurs du bien ont eu à leur charge le paiement de la commission de l’Agence Soleil, conformément en cela au mandat de recherche signé le 11 janvier 2016.

Il ne peut se déduire des stipulations de ces actes que l’Agence Soleil aurait agi en qualité de co-contractant de Mme [W] [P] [R] veuve [F] et qu’elle aurait ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de cette dernière.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a mis à la charge de l’Agence du Soleil une somme de 1 000 000 francs CFP à payer à Mme [W] [P] [R] veuve [F], et la demande présentée par cette dernière à ce titre sera rejetée.

L’erreur commise dans le mesurage, qui n’atteignait pas 9 % de la superficie du bien, était trop peu importante pour pouvoir être relevée par l’agent immobilier, qui ne disposait d’aucune compétence particulière dans ce domaine et pouvait légitimement se fier aux mesures faites par le géomètre professionnel choisi à cette fin par les seuls acquéreurs. Aucune faute n’est donc démontrée à l’encontre de l’Agence Soleil, de nature à engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission.

Sur la responsabilité du géomètre :

Il n’est pas sérieusement contesté que l’erreur de mesurage trouve son origine dans la faute commise par le géomètre, qui a omis de déduire de la superficie « Carrez » une terrasse ouverte.

Toutefois, Mme [W] [P] [R] veuve [F] ne justifie d’aucun préjudice lié à l’erreur de prix en elle-même, puisqu’elle ne justifie pas qu’elle aurait pu, si la faute n’avait pas été commise, vendre à un autre acquéreur son bien au prix initialement accepté par M. et Mme [V]. Elle n’est donc pas fondée à réclamer la somme de 4 870 179 francs CFP à titre de dommages et intérêts, somme correspondant à la moindre mesure.

En revanche, elle est fondée à demander que la SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] la garantissent des autres condamnations prononcées à son encontre, à l’exception de la somme de 4 870 179 francs CFP mentionnée ci-dessus.

Enfin, Mme [W] [P] [R] veuve [F] justifie d’un préjudice moral au titre de l’erreur de mesurage, compte tenu des difficultés rencontrées à la suite de la vente, et notamment des conséquences contentieuses. Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en mettant à la charge solidaire de la SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] une somme de 400 000 francs CFP à lui verser à ce titre.

Sur la responsabilité du notaire :

Le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’acte de vente établi par le notaire fait état de la présence de deux terrasses couvertes, quand le certificat de mesurage joint à cet acte mentionne des terrasses fermées. Toutefois, il ne résulte pas de la seule discordance entre ces deux qualifications que le notaire, qui disposait d’un certificat établi par un géomètre professionnel aux fins d’établir le mesurage « Carrez » du bien et avait par ailleurs communiqué aux parties à l’acte l’ensemble des informations et pièces obligatoires sur la superficie et les conséquences juridiques d’une erreur de mesure de celle-ci, aurait manqué à son devoir de conseil en ne procédant pas à des vérifications supplémentaires destinées à s’assurer de ce que la surface mentionnée dans ce certificat n’était pas erronée. La faute alléguée n’est pas établie, les demandes présentées par Mme [W] [P] [R] veuve [F] seront donc rejetées.

Sur les autres demandes :

La SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H], qui succombent, assumeront la charge des dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, il est équitable de mettre à la charge de Mme [W] [P] [R] veuve [F] la somme de 585 000 francs CFP à verser la société Agence du Soleil, la somme de 175 000 francs CFP à verser à maître [Q] [B], la même somme à la SCP [B] Leques [E] [K] et la somme de 300 000 francs CFP aux époux [V]. La SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] devront garantie de ces sommes à Mme [W] [P] [R] veuve [F].

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement déféré et, statuant de nouveau,

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] la somme de 4 870 179 francs CFP au titre de la réduction du prix ;

ORDONNE la régularisation de I’acte de vente par Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] et aux frais de cette dernière, dans le délai de trois mois, sous astreinte de 10 000 francs CFP par jour de retard ;

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] la somme de 1 010 676 francs CFP à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement la SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] à payer à Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] la somme de 400 000 francs CFP à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement la SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] à garantir Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] de condamnations prononcées à son encontre, y compris celles prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, à l’exception de celle prononcée au titre de la réduction de prix ;

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] la somme totale de 300 000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à la société Agence Soleil la somme de 585 000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à maître [Q] [B] la somme de 175 000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à la SCP « [J] [N], [Z] [E], [T] [K], [Q] [B] et [D] [E] » la somme de 175 000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE Mme [U] [W] [P] [R] veuve [F] à payer à M. [T] [V] et Mme [L] [I] épouse [V] la somme de 300 000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE solidairement la SELARL [M] [H], géomètre expert, et Mme [M] [H] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du même code au profit de la SELARL [Localité 7]-Christine Roger pour ceux dont cette avocate a fait l’avance.

Le greffier, Le président.