Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 18 FÉVRIER 2026

N° RG 25/6

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKCF JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision du 16 décembre 2024, enregistrée sous le n° 23/434

[Q]

[T]

C/

S.C.I. ECM

S.A.S. [Y] IMMOBILIER

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTS :

Mme [J], [O], [I] [Q], épouse [T]

née le 5 septembre 1973 à [Localité 1] (Hérault)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA

M. [K], [Z] [T]

né le 13 février 1970 à [Localité 3] (Hérault)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉES :

S.C.I. ECM

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4] [Localité 5]

Représentée par M^e Pasquale VITTORI, avocate au barreau de BASTIA

S.A.S. [Y] IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence BATTESTI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 décembre 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [D] [R], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 février 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par actes des 7 mars et 7 août 2023, M. [K] [T] et Mme [J] [Q], son épouse, ont assigné la S.A.S. [Y] immobilier et la S.C.I. Ecm par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia aux fins de les entendre condamner à leur payer :

— une somme de 1 688,76 euros au titre d’une facture d’électricité restée à leur charge,

— une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— à l’encontre de la S.C.I. Ecm, une somme de 23 100 euros en remboursement des loyers payés du 1er décembre 2021 au 31 août 2023, outre les loyers payés postérieurs, une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia a :

« – CONDAMNÉ la SAS [Y] IMMOBILIER à payer à Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T], la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts,

— DÉBOUTÉ la SAS [Y] IMMOBILIER de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des époux [T],

— DÉBOUTÉ la SAS [Y] IMMOBILIER de sa demande de résolution du contrat la liant à la SCI ECM.

— DÉBOUTÉ la SCI ECM de sa demande de dommages intérêts formée à l’encontre de la SAS [Y] IMMOBILIER pour préjudice matériel,

— DÉBOUTÉ la SCI ECM de sa demande d’annu1ation de la facture n° 2023-072,

— CONDAMNÉ la SCI ECM à payer à Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T], la somme de 1.200 € au titre de leur préjudice moral,

— DÉBOUTÉ Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] de leur demande de remboursement des loyers,

— CONDAMNÉ Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] à payer la SCI ECM la somme de 7.386,66 € au titre des loyers et du préavis,

— ORDONNÉ la compensation entre les sommes dues,

— CONDAMNE en conséquence Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] à payer à la SCI ECM la somme de 6.186,66 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— DÉBOUTÉ la SCI ECM de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T],

— DIT n’y avoir lieu à article 7.00 du code de procédure civile et débouté les parties de leur demande à ce titre,

— DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision ».

Par déclaration du 6 janvier 2025, Mme [J] [Q] et M. [K] [T], son époux, ont interjeté appel du jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

« – condamné la SCI ECM à payer à Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] la somme de 1 200 € au titre de leur préjudice moral,

— débouté Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] de leur demande de remboursement des loyers,

— condamné Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] à payer à la SCI ECM la somme de 7 386,66 € au titre des loyers et du préavis,

— ordonné la compensation entre les sommes dues,

— condamné la SCI ECM à payer à Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] à payer à la SCI ECM la somme de 6 186,66 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— dit n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile

— débouté Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] de la demande présentée à ce titre,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ».

Par conclusions déposées au greffe le 20 mars 2025, la S.A.S.U. [Y] a demandé à la cour de :

« Déclarer l’appel recevable

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Condamné la SAS [Y] IMMOBILIER à régler la somme de 1200 Euros

Statuant à nouveau

Juger la présente action dirigée à l’encontre de SASU [Y] IMMOBILIER qui n’a

pas la qualité à agir et donc à défendre sur la présente instance.

Juger l’action irrecevable par application de l’article 122 du CPC

Sur le fond

Juger l’action mal fondée en raison du défaut de la preuve du comportement fautif de

l’entité gestionnaire SAS [Y] IMMOBILIER

Et /ou de la preuve du préjudice de Madame [Q] en l’état de l’immixtion de la

société bailleresse SCI ECM

Débouter les époux [T] de leurs demandes, fins et conclusions.

Ordonner le paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 29 mars 2025, la S.C.I. Ecm a demandé à la cour de :

« Confirmer partiellement le jugement du 16/12/2024 en ce qu’il :

— CONDAMNE la SAS [Y] IMMOBILIER à payer à Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T], la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts,

— DÉBOUTE la SAS [Y] IMMOBILIER de sa demande de résolution du contrat la liant à la SCI ECM,

— DÉBOUTE la SAS [Y] IMMOBILIER et Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] de leur demande de remboursement des loyers

— CONDAMNE Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] à payer à la SCI ECM une somme au titre des loyers et du préavis,

— DÉBOUTÉ Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] de leur demande d’article 700 du CPC

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision

ET L’infirmer partiellement en ce qu’il :

— Sur le quantum de la condamnation de Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T] à payer à la SCI ECM une somme au titre des loyers et du préavis,

— DÉBOUTE la SCI ECM de sa demande de dommages intérêts formée à l’encontre de la SAS [Y] IMMOBILIER pour préjudice matériel,

— DÉBOUTE la SCI ECM de sa demande d’annulation de la facture n o 2023-072,

— DÉBOUTE la SCI ECM de demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Mme [J] [Q] épouse [T] et M. [K] [T],

— ORDONNE la compensation entre les Sommes dues,

— DIT n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI ECM

— DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens

ET STATUANT À NOUVEAU :

Débouter Les époux [S] de leurs demandes, fins et conclusions

Débouter la SAS [Y] IMMOBILIER de ses demandes, fins et conclusions

DIRE ET JUGER que la SAS [Y] IMMOBILIER devra garantir la SCI ECM de toutes les condamnations que la Cour de céans pourrait éventuellement faire supporter au propriétaire dans le cadre de la non délivrance du diagnostic DPE

Condamner les époux [S] à verser :

—  7 406,67 à titre de rappel de loyers et charges pour la période de février 2023 au 22/09/2023 inclus, avec intérêts de droit

—  1 100 € à titre de préavis

—  20.000 € à titre de préjudice moral

—  3 000 € au titre de l’article 700 du CPC de première instance ainsi qu’aux entiers dépens

ORDONNER l’annulation de la facture N° 2023-072, délivrée par la SAS [Y] IMMOBILIER à la SCI ECM

Au surplus :

Condamner les époux [S] de Haute Corse à verser la somme de 4 000 € au titre de

l’article 700 du CPC au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens

Sous toutes réserves ».

Par conclusions déposées au greffe le 10 septembre 2025, Mme [J] [Q] et M. [K] [T] ont demandé à la cour de :

«  Infirmer le jugement de Madame le Juge des Contentieux de la Protection en date du 16 décembre 2024 :

— en ce qu’il a condamné la SCI ECM à payer à Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] la somme de 1200 € au titre de leur préjudice moral,

— en ce qu’il a débouté Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] de leur demande de remboursement des loyers,

— en ce qu’il a condamné Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] à payer à la SCI ECM la somme de 7 386,66 € au titre des loyers et du préavis,

— en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes dues,

— en ce qu’il a condamné Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] à payer à la SCI ECM la somme de 6 186,66 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile et a débouté Madame [J] [Q] épouse [T] et Monsieur [K] [T] de la demande présentée à ce titre,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

En conséquence,

À titre principal,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Débouter la SCI ECM de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T].

Condamner la SCI ECM à verser à Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T] la somme de 23.100 € correspondant aux loyers, courant du 1er décembre 2021 au 31 août 2023, sous réserve des loyers à échoir.

Condamner la SCI ECM à régler à Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T] une indemnité de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Condamner la SCI ECM à régler à Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T] une indemnité de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure, et les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Rejeter toutes demandes présentées à leur encontre par la SAS [Y] IMMOBILIER et la SCI ECM.

À titre subsidiaire,

Condamner la SCI ECM à régler à Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T] le coût de la surconsommation d’énergie électrique, laquelle sera chiffrée à la somme forfaitaire de 1 977,31 € (mille neuf cent soixante-dix sept euros trente et un centimes).

Condamner la SCI ECM à régler à Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T] une indemnité de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Condamner la SCI ECM à régler à Madame [J] [Q] épouse [T] et à Monsieur [K] [T] une indemnité de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure, et les

Condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En cas de compensation, juger y avoir lieu à prendre en compte la caution de 1 100 €.

Sous toutes réserves. »

Par ordonnance du 5 novembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 4 décembre 2025.

Le 4 décembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 février 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré, en ce qui concerne les demandes présentée à l’encontre du syndic que ce dernier avait commis une faute en ne fournissant pas le diagnostic de performance énergétique aux locataires et qu’il leur devait en réparation des dommages et intérêts, tout en déboutant les appelants de leur demande présentée au titre de leur consommation électrique, sans lien avec ses obligations de mandataire, mandataire déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la bailleresse. Il est fait droit partiellement à la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la bailleresse pour aussi l’absence de cette fourniture, avec en parallèle, le débouté des locataires quant à leurs demandes de remboursement des loyers et de

non-paiement du préavis, les désagréments reprochés ne pouvant être rattachés à une faute de la bailleresse, le premier juge prévoyant la compensation des sommes dues entre elles par chacune des parties.

* Sur les demandes présentées à l’encontre de la S.A.S. [Y] immobilier

L’appelante incidente fait valoir que seule la S.A.S. [Y] gestion et syndic devait être appelée en la cause, elle-même n’ayant aucune qualité pour être attraite dans le cadre de la présente procédure. Et qu’au surplus, par courriel la gérante de la société civile immobilière lui avait écrit de s’occuper de la fourniture du diagnostic de performance énergétique.

La lecture du contrat de bail signé par la mandataire au nom de la bailleresse indique que celui-ci est signé par « [Y] IMMOBILIER…..nom commercial de [Y] IMMOBILIER SAS » -pièce n°2 des appelants- et la mandataire justifie que depuis le 29 octobre 2021 sa dénomination a changé pour devenir la S.A.S. [Y] gestion et syndic.

C’est, en conséquence, à bon droit que celle-ci a été appelée en la cause par les appelants.

En ce qui concerne sa condamnation à payer des dommages et intérêts aux appelants, il convient de rappeler qu’elle n’est intervenue dans la formalisation du contrat entre la bailleresse et les locataires qu’à titre de mandataire, qu’à ce titre elle n’est responsable de ses actes qu’envers sa mandante, la bailleresse, et que les locataires n’ont aucune action directe à son encontre.

En conséquence, cette société ne peut être condamnée au paiement du moindre dommages et intérêts aux locataires pour avoir manqué à ses obligations en ne produisant pas la diagnostic de performance énergétique, n’étant obligée qu’envers sa mandante et non des locataires de cette dernière.

Il convient, en conséquence, de débouter les appelants de cette demande et d’infirmer le jugement entrepris sur ce point.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour non-production du diagnostic de performance énergétique et à titre de remboursement des loyers déjà réglés

Les appelants font valoir que leur bailleresse, en ne produisant pas le diagnostic de performance énergétique, leur a causé un préjudice dont ils sollicitent la réparation, le remboursement des loyers déjà payés et une dispense d’avoir à payer un loyer pendant la période de préavis, compte tenu du caractère indécent, selon eux, du logement loué.

Il convient de relever que, le contrat de bail a été signé par les locataires et par une mandataire représentant la bailleresse, agissant au nom de celle-ci, en choisissant de solliciter des dommages et intérêts à l’encontre de la mandataire pour l’absence de production de ce diagnostic -faute professionnelle- mais aussi de la bailleresse au titre du préjudice moral, sachant que le seul préjudice pouvant être indemnisé est celui résultant, dans les rapports bailleresse/locataires, de l’absence dudit diagnostic, faute non reprochée dans le cadre d’une relation locataires/mandataire, les appelants ne sollicitant qu’un préjudice moral, non réellement défini, limitent par ce choix la possibilité d’indemniser leur éventuel préjudice.

Pour se faire, les locataires ne demandent pas une indemnisation différente ou complémentaire mais fondent leur argumentation sur leur demande de remboursement des loyers perçus aussi sur cette absence de diagnostic de performance énergétique à titre de préjudice moral.

Cependant, la cour ayant réformé sur ce point le jugement entrepris en déboutant les appelants de leur demande de dommages et intérêts vis-à-vis de la mandataire, il y a lieu d’examiner si l’absence de production d’une pièce obligatoire lors de la conclusion d’un contrat de bail est fautive et si cette absence de production a causé un préjudice aux locataires permettant d’obtenir le dit remboursement.

Il n’est pas contestable que, lors de la conclusion d’un contrat de bail, le bailleur a l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique actualisé, ce que la bailleresse n’a pas fait en l’espèce, sa mandataire, pourtant professionnelle de la location immobilière, ne le produisant pas.

Cette simple omission est constitutive d’une faute résultant du non-respect d’une obligation légale, faute qui a privé les locataires d’une information importante quant à la performance énergétique du bien loué et leur a causé nécessairement un préjudice quant à l’étendue de l’information donnée relativement au bien loué, sans pour autant que la cour puisse retenir un préjudice moral qui doit être explicité et défini et non pas seulement affirmé comme en l’espèce.

En conséquence, à défaut de démonstration de la réalité d’un préjudice moral pouvant être indemnisé par le remboursement de loyers échus et payés, il convient de rejeter cette demande et d’infirmer le jugement sur ce point, notamment en ce qui concerne la condamnation à paiement de dommages et intérêts, suivie de la compensation entre les sommes dues entre elles par les parties.

En ce qui concerne la demande de remboursement des loyers et de non-paiement du loyer pendant le préavis, il convient de reprendre, comme le premier juge l’a fait, les griefs des locataires par rapport au bien loué

Pour appuyer leurs demandes les appelants fondent celle-ci, en ce qui concerne la surconsommation éclectique revendiquée, sur le diagnostic de performance électrique qu’ils se sont procuré apparemment de manière douteuse, selon la bailleresse.

Il ressort de ce document du 15 septembre 2020, pour un contrat de bail du 1er septembre 2021, pièce n° 4 des appelants- que « L’installation électrique comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) représente(nt). Nous vous conseillons de lever ces anomalies dans les meilleurs délais par un installateur électricien qualifié.

Les anomalies constatées concernent :

° le dispositif de protection différentielle à l’origine de l’installation / prise de terre et installation de mise à la terre,

° des matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tensions/ protection mécaniques des conducteurs,

° des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.

Des informations complémentaires sont données concernant :

° les socles de prises de courant dispositifs de courant différentiel résiduel à haute sensibilité. L’installation intérieure d’électricité était alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de fonctionnement des dispositif de protection à courant différentiel résiduel ont pu être effectuées ».

Ce diagnostic, dont la cour s’étonne du peu de précisions -« une ou des anomalies relevées »- ne fait aucunement référence à un problème de chauffage par des radiateurs électriques et d’une surconsommation mais mentionne des normes de sécurité, visant le raccordement à la terre et le contact direct avec des éléments sous tension ainsi que la présence d’ appareils vétustes et inadaptés, sans pour autant lister ces derniers.

A aucun moment dans ce rapport de diagnostic de performance, il n’est fait état d’une possible surconsommation d’électricité.

Les appelants indiquent que cette surconsommation revendiquée est aussi induite par une isolation défectueuse qui les a amené à demander que des travaux d’isolation des cheminées du logement soient réalisés, ce qui a été fait -pièces n°6,7,et 8 des appelants.

Or, la bailleresse produit une attestation établie par une ancienne locataire,

Mme [G] [L], locataire de septembre 2017 à septembre 2018, qui précise le 23 octobre 2022 -pièce n°54 de l’intimée- n’avoir rencontré aucun problème majeur pendant sa résidence dans le bien loué, dans une maison agréable à vivre et un courrier

— pièce n° 43- rédigé par M. [F] [H], électricien travaillant sous l’enseigne [H]-elec, qui, le 25 septembre 2023, indique être déjà intervenu dans les lieux le 4 juin 2021 pour répondre aux recommandations mentionnées dans le diagnostic de performance énergétique, intervenant à nouveau le 25 septembre 2023 et précisant, en ce qui concerne l’installation, que celle-ci est parfaitement aux normes, y compris en ce qui concerne la prise de terre mais qu’il a noté des modifications non-conformes de l’installation depuis son passage du 4 juin 2021, avec des modifications qui « ont perturbé le fonctionnement de l’installation électrique, entraînant une augmentation significative de la consommation d’électricité et par conséquence des factures d’EDF », courrier parfaitement valable dont la mise à l’écart sollicitée par les appelants est rejetée.

De même, dans un courriel adressé par EDF le 9 octobre 2023, il est clairement mentionné que « les mensualités proposées lors de la souscription étaient tout à fait pertinentes eu égard à l’historique de consommation [des précédents locataires] », ce qui démontre de manière pertinente que les augmentations de la consommation et du prix facturé résultaient bien du comportement des locataires à la suite de la modification de l’installation électrique par leurs agissements, modifications relevées par l’électricien intervenu après leur départ.

La cour note aussi que, dans les différentes pièces produites, tant par les appelants que l’intimée, l’adresse professionnelle de M [K] [T], artisan, à [Localité 7] (Haute-Corse), [A] [C], est identique à celle des locaux loués sur la base d’un contrat de bail d’habitation et non d’un contrat de bail professionnel. Cette identité d’adresse est mentionnée aussi par l’intimée dans sa pièce n°31, un courrier adressé à Monsieur le préfet de Haute-Corse, le 23 mars 2023, dans lequel elle écrit, à la suite des récriminations de ses locataires, « Par ailleurs, certains de ces travaux ont été réalisés et facturées par l’entreprise de mr [T] [K]…..installée dans le jardin de la propriété par une structure en bois pour laquelle il n’a sollicité aucune autorisation », réalité non contestée par les appelants et qui peut être aussi une explication sur la consommation d’électricité qualifiée d’excessive… élément de preuve que la cour considère en application de l’article 7 du code de procédure civile.

Il y a, en conséquence, lieu à débouter les appelants de leur demande à ce titre et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Les appelants fondent aussi leur demande sur l’indécence du logement loué qui, dans un courrier du 7 février 2023 de l’agence régionale de santé, venue sur place à la demande des locataires, après avoir rejeté le qualificatif d’insalubre pour le logement loué, indique qu’ « il a été constaté la présence de quelques points d’humidité dans certaines chambres et dans la salle de bain. L’origine de ses désordres semble due, sous réserve de l’avis d’un homme de l’art, à un défaut d’isolation et/ou d’étanchéité de la structure Par ailleurs, il semblerait d’après les dires des locataires que la maison n’est pas suffisamment isolée ce qui aurait une incidence sur les factures de chauffage » – pièce n°30 de l’intimée. Ce courrier a été suivi, le 7 mars 2023, d’un autre courrier émanant de la Caisse d’allocations familiales suspendant les versements de l’allocation logement dans l’attente des travaux nécessaires prescrits, et ce, dans un délai de dix-huit mois laissé au bailleur.

Il y a ainsi de manière certaine un problème d’humidité relevé dans certaines pièces du logement, humidité dont il n’est, cependant, nullement question lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée le 30 novembre 2021 -pièce n°3 des appelants-, ni par la suite d’ailleurs, le premier courriel mentionnant un problème d’humidité étant du 3 janvier 2023 à 11 heures 31 -pièce n°8 des appelants- soit plus d’un an après l’entrée dans les lieux.

La cour relève que, depuis la prise de possession des lieux par les locataires, l’intimée, que ce soit à leur demande ou de sa propre initiative, a réalisé les travaux suivants pour une entrée le 1er décembre 2021 :

° le 15 décembre 2021 changement de toutes les fenêtres et portes-fenêtres par des structures en polychlorure de vinyle pour un coût de 14 500 euros toutes taxes comprises -pièces n°10 et 51 de l’intimée,

° le 10 janvier 2022 changement de la plaque de cuisson et du four de la cuisine pour 493,35 euros toutes taxes comprises -pièce n° 11 de l’intimée,

° 7 février 2022, remplacement de la serrure et de la poignée de la porte d’entrée pris en charge par la bailleresses alors qu’il n’y a aucune mention de défectuosité dans l’état des lieux d’entrée du 30 novembre 2021 en sa page 3, pour un coût de 121,658 euros, changements réalisés par l’entreprise de M. [K] [T] -pièces n°12 et 21 de l’intimée

° 25 février 2022 changement du groupe pression du cumulus par l’entreprise de M. [K] [T] pour 124,99 euros -pièces n°13 et 23 de l’intimée,

°février 2022 élagage d’un arbre à la demande des locataires, devis produit pour 600 euros -pièce n°15 de l’intimée- à la suite des plaintes des locataires du 21 février 2021,

°4 mars 2022 comblement des quatre cheminées de la maison louée, les locataires se plaignant d’un manque d’isolation, travaux réalisés par l’entreprise de M. [K] [T] pour un coût global de 305,84 euros.

La cour relève, qu’à chaque demande présentée par ses locataires, l’intimée, sans rechigner, à fait réaliser les travaux réclamés en quelques jours et, qu’avant le mois de janvier 2023, il n’y a eu aucune demande relative à de l’humidité ou des infiltrations provenant d’une absence ou d’une isolation insuffisante du logement loué.

Les appelants font valoir que la maison louée ne comportait par de chauffage et n’avait qu’un poêle à granulés.

Or, la lecture de l’état des lieux d’entrée en sa page n°2, relative à l’installation de chauffage, outre le poêle mentionné, indique que le chauffage est individuel et électrique, démentant ainsi les écrits des locataires, radiateurs électriques visibles d’ailleurs sur les photographies produites par l’intimée -pièce n°17 de son bordereau.

Cependant, la présence d’humidité et de moisissures est incontestable et ressort des visites sur les lieux de personnes extérieures au litige existant entre les parties, sans pour autant que l’origine de ce désordre soit connue, à défaut de la moindre expertise tant à l’amiable que judiciaire.

Or, il est certain qu’avant l’arrivée des appelants dans les locaux loués, il n’y a jamais eu de problèmes d’un tel ordre -confer l’attestation de Mme [G] [L] -pièce 54 de l’intimée-, ancienne locataire de septembre 2017 à septembre 2018, ainsi que lors du changement des différentes fenêtres en décembre 2021 -attestations des poseurs MM. [X] [E] et [U] [P], pièces n°52 et 53 de l’intimée.

Si l’on reprend la chronologie telle qu’elle se déduit des attestations et courriels produits au débat, les premières traces de moisissures et d’humidité sont apparues en janvier 2023, et ont été décrites en ces termes par les services de l’agence régionale de santé « il a été constaté la présence de quelques points d’humidité dans certaines chambres et dans la salle de bain. L’origine de ses désordres semble due, sous réserve de l’avis d’un homme de l’art, à un défaut d’isolation et/ou d’étanchéité de la structure », ce qui n’est pas compatible avec la description faite par Mme [M] [W], amie des locataires, pour la période hivernale d’une humidité généralisée.

L’état des lieux de sortie ayant été établi le 23 septembre 2023 et il précise sur sa première page -pièce n°37 de l’intimée- « EDL non conforme à l’entrée suite à l’apparition de importante traces et taches de moisissures et de champignons + nombreuses vitres cassées mais signalé par mail » et détaille pièce par pièce l’état du logement de la manière suivante :

° « cuisine traces jaunes taches murs abimés »,

° « séjour importante traces d’humidité cloques écaillement de la peinture »,

° « buanderie murs entièrement noirci sur l’ensemble écaillement peinture ».

° « chambre 1 traces + taches + champignons »,

° « chambre 2 sur murs ensemble taché importante traces et champignons »,

° « chambre 3 traces +++ infiltration + humidité »,

° « chambre 4 taches autour de la fenêtre = importante traces d’humidités Mur effrité en partie basse ».

Il se déduit de tout cela que les problèmes d’humidité et de moisissures sont apparus en janvier 2023 pour atteindre leur paroxysme en septembre 2023, lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La description faite des lieux tant par Mme [M] [W] que par M. [N] [B] ne peut correspondre qu’à la situation à l’été 2023, soit après plus de six mois d’humidité et de moisissures qui en l’absence de coulées sur les murs ou d’humidité en plafond ne peuvent, comme l’écrit l’intimée, sans être utilement démentie autrement que par des affirmations, ne peuvent résulter que d’une absence d’aération des lieux, absence d’aération que l’ouverture des fenêtres, après plus de six mois de fermeture des fenêtres ne peut compenser et qui explique ce que ces deux attestants ont relevé, à savoir des moisissures et de l’humidité dans tout le logement -ce qui n’avait jamais été constaté antérieurement- alors qu’aucune infiltration en toiture ou perte d’étanchéité de la maison n’est démontrée ; les différents techniciens étant intervenus ne précisant pas l’origine certaine de cette humidité et des moisissures qui ne sont relevées que sur les murs des pièces et non en plafond.

En conséquence, en l’absence de toute faute démontrée de la bailleresse, il convient de rejeter la demande des appelants relativement à l’octroi de dommages et intérêts et à la prise en charge du coût d’une surconsommation électrique en confirmant le jugement entrepris sur ces points.

* Sur la demande de paiement des loyers échues et de la période de préavis

Les appelants prétextant une insalubrité du logement loué ont cessé le paiement des loyers dus depuis le 1er mars 2023, soit pendant 8 mois pour un montant global de 7 406,67 euros selon le décompte produit -pièce n°38 de l’intimée- non contesté en son montant par les appelants, somme à laquelle le montant du délai de préavis doit être ajouté, à défaut de motif valable d’exonération retenu, soit un montant global de 8 506,67 euros, somme que la cour retient en infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Sur les demandes de dommages et intérêt pour préjudice moral

L’intimée fait valoir qu’elle subit un préjudice moral dont elle estime la réparation à hauteur de 20 000 euros, compte tenu du fait que les appelants se sont procuré le diagnostic de performance énergétique de 2021 en usurpant l’identité d’une de ses sociétaires, Mme [V] [XZ] -pièce n°32 de son bordereau.

Il convient de remarquer que la personne dont l’identité a été usurpée n’est pas l’intimée mais une de ses sociétaires.

Or, s’il est réel qu’ une personne morale, comme une personne physique, peut invoquer une atteinte à son honneur, à sa réputation, afin d’obtenir réparation, au titre d’un préjudice moral à l’encontre de l’auteur des faits ou actes fautifs encore faut-il que les faits rapportés la concerne directement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il convient, en conséquence, de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

En ce qui concerne la demande des appelants à hauteur de 10 000 euros à ce titre, le débouté de leur demande rend totalement inexistant le préjudice dont ils font état.

Il convient de les débouter de cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

* Sur l’annulation de la facture n°2023-072 du 21 novembre 2023 émise par la S.A.S. [Y] immobilier à l’encontre de la S.C.I. Ecm

La bailleresse conteste le montant de la facture émise à son encontre par sa mandataire faisant valoir que sur la somme réclamée de 1 391,33 euros elle avait déjà réglé celle de 691,33 euros et qu’elle n’avait à payer que les 700 euros réclamés en supplément.

La mandataire de la bailleresse n’a pas conclu sur cette demande alors que sa mandante a produit, en pièces 56 et 57, le justificatif de son paiement de 691,33 euros, somme encaissée le 9 février 2023.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande présentée en déclarant nulle la dite facture, le montant dû n’étant que de 700 euros et non de 1 391,33 euros comme sollicité.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu’ils ont engagés, il n’en va pas de même pour les intimées ; en conséquence, s’il y a lieu de débouter Mme [J] [Q] et M. [K] [T] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient, à ce titre, d’allouer à la S.C.I. Ecm la somme de 3 000 euros et la somme de 800 euros à la S.A.S. [Y] immobilier.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celles condamnant la S.A.S. [Y] immobilier à payer à Mme [J] [Q], épouse [T], et M. [K] [T] la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts, déboutant la S.C.I. Ecm de sa demande d’annulation de la facture n°2023-072, condamnant la S.C.I.. Ecm à payer une somme de 1 200 euros à Mme [J] [Q] et à M. [K] [T], son époux, en réparation de leur préjudice moral, condamnant Mme [J] [Q] et M. [K] [T] à payer à la S.C.I. Ecm la somme de 7 386,66 euros au titre des loyers et du préavis impayés, ordonnant la compensation entre ses deux sommes et condamnant Mme [J] [Q] et M. [K] [T] à payer la somme de 6 186,66 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [J] [Q] et M. [K] [T] à payer à la S.C.I. Ecm la somme de 8 506,67 euros au tire des loyers impayés du 1er février 2023 au 22 octobre 2023, mois de préavis inclus, avec intérêt de droit à compter du 16 décembre 2024,

Annule la facture n°2023-072 du 21 novembre 2023 émise par la S.A.S. [Y] immobilier à l’encontre de la S.C.I. Ecm d’un montant de 1 391,66 euros, seule la somme de 700 euros étant due,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [J] [Q] et M. [K] [T] au paiement des entiers dépens tant ceux de première instance qu’en cause d’appel,

Condamne in solidum Mme [J] [Q] et M. [K] [T] à payer une somme de

3 000 euros à la S.C.I. Ecm et la somme de 800 euros à la S.A.S. [Y] immobilier au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. Ecm, Mme [J] [Q] et M. [K] [T] du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT