COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 31/03/2016

SCP ARCOLE

SCP REFERENS

ARRÊT du : 31 MARS 2016

N° : 156 – 16 N° RG : 15/00098

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 13 Novembre 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265155009647583

La SARL EXP X

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Antoine BRILLATZ de la SCP ARCOLE, avocat postulant au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265153388420720 + 1265153388512579

La SASU Y

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat postulant au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 30 Décembre 2014.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 10 décembre 2015

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de chambre,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,

Monsieur Thierry MONGE, Conseiller.

Greffier :

Madame Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats ,

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 FEVRIER 2016, à laquelle ont été entendus Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 31 MARS 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Exposé du litige :

Selon acte authentique en date du 15 février 2001, la S.A.R.L. EXP X a donné à bail commercial à la SAS Y des locaux à usage industriel sis XXX pour une durée de 9 années. Ce bail a été renouvelé le 28 juin 2010 avec effet rétroactif au 15 février 2010 et il n’est pas contesté que la locataire a versé, au titre du dépôt de garantie initial et complémentaire, la somme totale de 12.974,69 euros.

Y a donné congé pour le 14 février 2013, date à laquelle elle a restitué les locaux et les clefs ainsi qu’il a été constaté par procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le même jour par Maître BRUDY, huissier de justice.

EXP X a cependant refusé de restituer le dépôt de garantie en excipant de travaux de remise en état ainsi que d’une indemnité pour réparer le préjudice qui lui aurait été causé par l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de relouer des locaux devant être remis en état.

Le 10 mai 2013, Y l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Tours afin de la voir condamnée à lui verser la somme de 12.974,69 euros en restitution du dépôt de garantie, celle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse a reconventionnellement réclamé condamnation de Y à lui verser 37.361,78 euros au titre des réparations locatives et d’entretien outre 77.848,20 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de relouer l’immeuble.

Par jugement en date du 13 novembre 2014, le tribunal a condamné EXP X à restituer à Y la somme de 9.713,19 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013 outre une indemnité de procédure de 2.500 euros et a débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

EXP X a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 décembre 2014.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile, ont été déposées :

— le 3 décembre 2015 par l’appelante,

— le 18 mai 2015 par l’intimée.

EXP X, qui ne conclut pas à l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande tendant au paiement de dommages et intérêts pour perte de chance de relouer son bien, demande à la cour de l’infirmer en ce qu’elle a limité à 3.261,50 euros le montant des travaux dont est redevable la locataire et de lui allouer de ce chef la somme de 53.334,85 euros, d’opérer compensation partielle avec le dépôt de garantie qu’elle a conservé et de condamner l’intimée à lui verser une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de la SCP ARCOLE. Elle fait valoir qu’aucun état des lieux n’ayant été dressé lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, cette dernière est présumée les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels ; que les premiers juges se sont trompés en se fondant sur une occupation des lieux pendant 12 ans puisque, en droit, un nouveau bail a été conclu en 2010, ce qui doit conduire à retenir un bon état des lieux à cette date et, qu’en fait, la locataire devait, si l’on tient cependant compte de douze ans de présence dans les lieux, respecter son obligation d’entretien, ce qui suffit à établir que le bien donné à bail était nécessairement en bon état en 2010. Elle rappelle les obligations pesant sur le preneur et fait valoir que l’immeuble loué n’a pas été restitué en état satisfaisant puisque le procès-verbal de constat fait état de multiples taches, trous de chevilles, accrocs de peinture, sols rayés, plafonds salis ; que l’ensemble du bâtiment n’a pas été nettoyé ; que les peintures extérieures n’ont pas été refaites alors qu’elles devaient l’être tous les trois ans ; que la réparation des portes, fermetures et stores n’a pas plus été effectuée que n’a été assuré l’entretien du bitume et le nettoyage des façades extérieures, alors que ces travaux incombaient contractuellement à la locataire. Elle produit des devis démontrant le coût de ces travaux et affirme que la vente de son immeuble s’est nécessairement faite moyennant un prix tenant compte de son état.

Y conclut à l’infirmation de la décision déférée en ce qu’elle a mis à sa charge certains travaux et ne se reconnaît redevable que de 527,14 euros au titre des taxes foncières et de 85,49 euros au titre de la contribution foncière des entreprises pour l’année 2013. Elle demande à la cour de condamner EXP X à lui verser 12.362,06 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 6.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, 2.500 euros au titre de ceux d’appel, ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de la SCP REFERENS. Elle fait valoir que la plupart des dégradations dont fait état la bailleresse ne résultent que de la vétusté ou d’un usage normal des lieux et qu’elle n’a pas à supporter le coût d’une remise à neuf après 12 années de location. Elle souligne que, jusqu’en décembre 2010, la bailleresse et la locataire avaient le même dirigeant ; que les extérieurs n’ont jamais été entretenus par la bailleresse et elle reproche au tribunal d’avoir retenu un coût TTC alors qu’il aurait dû retenir un coût hors taxes.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Attendu que l’appelante reproche sans pertinence au premier juge d’avoir retenu que le bail a duré 12 ans puisque le contrat signé le 28 juin 2010 est intitulé 'renouvellement du bail commercial du 15 février 2001" et rappelle, dans son exposé préalable, que Y occupe les locaux depuis cette date et, dans le paragraphe intitulé 'état des lieux', que le preneur occupe déjà les locaux ;

Que le bail a donc bien duré pendant 12 ans mais que cette durée ne permet cependant pas à la locataire de prétendre qu’elle n’est pas tenue aux travaux d’entretien et de réparations qui étaient contractuellement mis à sa charge ;

Attendu en effet qu’au paragraphe 3 du contrat de bail, les parties ont convenu, non seulement que le preneur serait tenu de faire à ses frais les réparations que la loi et les usages mettent à la charge des locataires et celles qui seraient rendues nécessaires de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle, mais aussi qu’il supporterait :

'- le coût de l’entretien du parking, des espaces verts et de ses abords, du nettoyage tant intérieur qu’extérieur,

— l’entretien complet des glaces, vitres et fermetures des lieux loués,

— l’entretien du bitume du parking et le nettoyage des façades extérieures,

le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans, étant précisé que toutes les réparations menues ou grosses et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture et des serrures des locaux loués, notamment des rideaux à lamelles intérieurs et le nettoyage ou remplacement des bannettes extérieures, seront à la charge exclusive du preneur’ ;

Attendu que les dérogations conventionnelles permettant de limiter la portée des obligations du bailleur sont d’interprétation stricte et que, si elles transfèrent à la locataire la charge de certaines réparations, le bailleur répond cependant de la vétusté, sauf si le dommage est causé par un défaut d’entretien imputable à la locataire (Cass 3^e civ. 22 février 2005 n° 03-19.715) ;

Attendu en l’espèce que Y ayant occupé les lieux pendant 12 ans, l’état d’usage des revêtements de sols, des embellissements des murs et des plafonds, comme la présence de trous de cheville en nombre limité, relèvent non de détériorations causées par la locataire mais d’un usage normal des locaux et de l’effet du temps ;

Qu’au contraire, doivent être mis à la charge de l’intimée :

—  500,20 euros HT au titre du coût de remplacement du store à lames mentionné comme dégradé,

—  468,80 euros HT au titre des deux stores à enrouleur dont l’huissier de justice a constaté qu’ils étaient hors d’usage,

—  214,40 euros au titre des stores bannettes dégradés,

puisque leur entretien et leur remplacement lui incombaient contractuellement ;

Que Y n’était tenue que de l’entretien courant du bitume du parking mais qu’elle n’avait pas la charge de sa réfection complète ; que la mention de l’existence de quelques trous et de cailloux portée sur l’état des lieux de sortie est très insuffisante pour caractériser une absence d’entretien du parking pendant les 12 années de location et que les photographies non contradictoires et peu éloquentes versées aux débats ne permettent pas plus de vérifier une défaillance de la locataire dans la conservation de ce parking ; qu’il sera au surplus relevé qu’un tel entretien ne pourrait comprendre 'un remblaiement complet avec fourniture et mise en place de géotextile de classe 5 sur toute la surface, la fourniture et mise en place de béton concassé et de dioritique ainsi que la réfection d’un talus', toutes prestations qui figurent sur le devis produit par EXP X à l’appui de sa demande en paiement et qui rendent en conséquence ce devis non pertinent ;

Attendu qu’il ne résulte pas plus procès-verbal de constat qu’il est nécessaire de refaire l’intégralité des bordurettes en limite de propriété et que le devis de ce chef n’apparaît pas plus fondé ;

Attendu qu’EXP X produit par ailleurs devant la cour un devis concernant la réfection des peintures extérieures qui recoupe en partie le devis de nettoyage du bardage dont elle avait seul réclamé paiement devant le premier juge

Qu’il est constant que ce devis n’est que 'théorique', puisque l’immeuble a désormais été vendu et que EXP X n’a jamais entendu faire refaire la peinture du bardage, celle d’une enseigne au nom de Y qui quittait les lieux, ou celle d’un bandeau de couleur verte qui était la couleur de l’enseigne de sa locataire ;

Que, s’il est constant que le propriétaire n’est pas contraint de justifier avoir effectivement procédé aux réfections dont il réclame paiement, il ne peut, sous peine d’enrichissement indu, réclamer règlement de travaux qu’il ne fera jamais exécuter lorsqu’il ne démontre pas que leur absence a diminué la valeur de son bien ;

Que EXP X ne saurait prétendre que l’absence de peinture au cours des trois dernières années a diminué le prix de vente de son bien alors que l’huissier de justice a expressément mentionné, qu’hormis entre les deux portes de déchargement des camions, la peinture extérieure était en bon état et devait simplement être nettoyée ;

Que la locataire sera donc uniquement condamnée à verser les sommes de 782 et 460,50 euros HT au titre du nettoyage intérieur et extérieur des locaux et supportera donc la somme de 2.425,90 euros (500,20, 468,80 +214,40 + 782 + 460,50 euros) au titre des travaux locatifs ;

Attendu que Y ne conteste pas devoir la somme de 613,63 euros au titre de sa quote part de la taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises pour l’année 2013 et qu’elle est donc redevable envers EXP X de la somme totale de 3.039,53 euros HT ;

Attendu que les parties s’accordent pour convenir que les sommes mises à la charge de Y ne doivent pas être calculées TTC mais hors taxes ;

Que le dépôt de garantie de 12.974,69 euros a été versé par Y 'pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant du renouvellement du bail à la charge du preneur’ ;

Que EXP X, fondée à retenir la somme de 3.039,53 euros, sera en conséquence condamnée à verser à Y celle de 9.935,16 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013 en restitution du solde du dépôt de garantie ;

Attendu que l’intimée ne faisant état d’aucun élément caractérisant la résistance abusive qu’elle reproche à l’appelante, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Que la somme allouée par le tribunal au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée et qu’il sera fait application des dispositions de ce même article pour la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

************************

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise, hormis en ce qu’elle a condamné la S.A.R.L. EXP X à restituer à la SAS Y la somme de 9.713,19 euros,

STATUANT À NOUVEAU de ce seul chef,

CONDAMNE la S.A.R.L. EXP X à restituer à la SAS Y la somme de 9.935,16 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013 en restitution du solde du dépôt de garantie,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la S.A.R.L. EXP X à payer à la SAS Y la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel

CONDAMNE la S.A.R.L. EXP X aux dépens d’appel,

ACCORDE à la SCP REFERENS, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de chambre et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*

*