Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 13 novembre 2024, n° 23/02218

CA Orléans 13 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Existence d'une clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Absence de paiement des loyers courants
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison du non-paiement des loyers par les locataires.
Accepté
Rétablissement personnel sans liquidation judiciaire
La cour a reconnu que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans suivant la décision de rétablissement personnel.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 13 nov. 2024, n° 23/02218
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/02218
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Laure REQUEDAClaire ALLAIN
Cabinet(s) :	BLACHER GEVAUDAN AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS :

la SCP BLACHER – GEVAUDAN

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du : 13 NOVEMBRE 2024

n° : N° RG 23/02218 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3OC

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 10 Février 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265295831514026

Madame [T] [Z] es-qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [X] en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 5 mars 2013 par le Président du Tribunal de grande instance de TOURS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie BLACHER de la SCP BLACHER – GEVAUDAN, avocat postulant au barreau de TOURS et par M^e Marie-Laure REQUEDA, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Madame [V] [M]

née le 10 Janvier 1990 à [Localité 5] (MONTENEGRO)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Claire ALLAIN, avocat plaidant au barreau de TOURS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023-004460 du 13/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ORLEANS)

Monsieur [U] [O]

né le 18 Mai 1988 à [Localité 7] (EX-YOUGOSLAVIE)

[Adresse 3]

[Localité 2]

n’ayant pas constitué avocat

— Déclaration d’appel en date du :04 Septembre 2023

— Ordonnance de clôture du : 10 septembre 2024.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats et du délibéré

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT : prononcé le 13 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

[C] [X] décédait le 5 octobre 2011, laissant pour lui succéder ses enfants ; par une ordonnance en date du 5 mars 2013, le président du tribunal de grande instance de Tours désignait Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [E], administrateur judiciaire, dont le mandat était renouvelé périodiquement.

Il dépend de la succession un bien immobilier sis à [Localité 2].

Par acte en date du 27 septembre 2018, Maître [T] [Z] en qualité de mandataire successoral de [C] [X], faisait sommation à [V] [M] et [U] [O] de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance ; cette sommation étant demeurée sans effet, un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance était signifié par acte en date du 18 février 2019.

Par acte en date du 23 août 2021, Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] faisait assigner [V] [M] et [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours.

[V] [M] et [U] [O] ne comparaissaient pas.

Par un jugement réputé contradictoire en date du 10 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours condamnait solidairement [V] [M] et [U] [O] à payer à Maître [T] [Z] , administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de [C] [X], la somme de 28'050 €au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2022 outre intérêts au taux légal à compter de cette décision, déboutait

Me [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] de sa demande de résiliation de plein droit du bail et d’expulsion, déboutait [V] [M] et [U] [O] de l’ensemble de leurs demandes, et condamnait ces derniers à payer à Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 4 septembre 2023, Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] interjetait appel de ce jugement.

Par conclusions en date du 11 mars 2024, elle en sollicitait l’infirmation en ce qu’il avait condamné solidairement [V] [M] et [U] [O] à lui payer ès qualités la somme de 28'050 € au titre des loyers et charges dûs au 2 juin 2022 et en ce qu’il l’avait déboutée de sa demande en résiliation de plein droit et en expulsion, demandant à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail du 6 avril 2017 à compter du 19 avril 2019, d’ordonner en conséquence l’expulsion de [V] [M] et [U] [O] de l’appartement situé à [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 € par jour de retard , de fixer à 550 € le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [V] [M] à compter du 19 avril 2019 jusqu’à libération effective des lieux loués, et de la condamner au paiement de la somme de 38'794 € au titre des indemnités d’occupation du jusqu’à mars 2024 inclus.

Par ses dernières conclusions en date du 8 mars 2024, [V] [M] demandait à la cour de déclarer irrecevables les conclusions régularisées à la requête de Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] le 24 février 2024 ainsi que les pièces 19 à 23 communiquées par elle-même jour, ainsi que ses conclusions du 7 mars 2024 et les pièces 19 à 22 ainsi que toutes conclusions et pièces ultérieures.

Elle formait un appel incident, demandant à la cour d’infirmer la décision entreprise, de débouter Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] de l’intégralité de ses demandes, et de décider que, du fait qu’elle bénéficie d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de ses dettes, dont la dette litigieuse, cette situation fait obstacle à toute demande de résiliation de bail ou de condamnation.

Elle réclamait le paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[U] [O] ne constituait pas avocat ; les actes n’ayant pas été signifiés à sa personne, il sera statué par défaut.

L’ordonnance de clôture était rendue le 19 mars 2024.

Par un arrêt en date du 15 mai 2024, la cour d’appel de céans, la cour d’appel ordonnait la réouverture des débats ; la teneur de cet arrêt est la suivante :

« Attendu qu’un avis de fixation de l’affaire à bref délai a été établi le 9 octobre 2023 ;

Que la partie appelante a déposé ses premières conclusions le 13 octobre 2023, par lesquelles elle sollicite l’infirmation du jugement du 10 février 2023 en ce qu’il a condamné solidairement [V] [M] et [U] [O] à lui payer la somme de 28'050 € , et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en résiliation et en expulsion, demandant à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail du 6 avril 2017, d’ordonner l’expulsion de [V] [M] et [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] sous astreinte de

50 € par jour de retard , et de mettre à la charge de [V] [M] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 550 €;

Que la partie intimée a conclu le 13 novembre 2023, formant un appel incident ;

Que Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] a conclu en réponse 24 février 2024 ;

Qu’elle n’a donc pas répliqué dans le mois à l’appel incident qui avait été formé par [V] [M], tendant à l’entendre débouter de l’intégralité de ses demandes ;

Que cette demande est sans objet, puisque Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] a conclu sur l’ensemble des points examinés par le tribunal, et ce avant même que [V] [M] formât son appel incident ;

Que, après l’expiration du délai d’un mois imparti à la partie appelante, puis l’expiration du délai d’un mois imparti à la partie intimée, les deux parties sont libres de se répliquer sans exigence de délai jusqu’à l’intervention de l’ordonnance de clôture ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit aux demandes de [V] [M] tendant à voir écarter les conclusions de Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] ;

Attendu que Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] a communiqué le 22 février 2024 un document dont elle indique qu’il serait l’original du contrat de location dont est titulaire [V] [M] et qui mentionne une clause résolutoire en bas de la première page ;

Que [V] [M] conteste l’authenticité de cette pièce, produisant (sa pièce 1) une copie revêtue de la signature de [U] [O] et de la sienne laquelle copie, quoique de piètre qualité, mentionne en bas de la première page, sous le titre « destination » une mention cochée « habitation exclusivement » à la suite de laquelle se trouvent, sur la ligne suivante les mentions « habitation et exercice de la profession de…………; , sous réserve de l’obtention »' etc.

Que la pièce que la partie appelante qualifie de contrat original comporte, après la mention cochée « habitation principale », un paragraphe intitulé « clause résolutoire » aux lieu et place de la mention figurant, sur l’exemplaire de [V] [M] , au dernier paragraphe (« habitation et exercice de la profession’ etc.) ;

Que ce document présenterait selon [V] [M] , les caractéristiques d’un montage ;

Attendu que le caractère original de cette pièce est pourtant attesté par la couleur bleue de la signature de la locataire, alors que le texte imprimé et l’ensemble des mentions manuscrites, y compris la signature du bailleur sont écrits à l’encre noire ;

Que ce bail est conclu entre [L] [X] représenté par [I] [N] et [V] [M] seule, la signature de [U] [O] n’y figurant pas ;

Que cette pièce, dont l’authenticité est attestée par le détail relevé ci-dessus, a manifestement été établie pour régulariser un oubli de la part du bailleur s’agissant de l’absence de clause résolutoire dans le premier bail, le départ de [U] [O] ayant constitué un élément nouveau justifiant que son nom n’apparaisse plus sur le nouveau contrat de location ;

Que [V] [M] est par ailleurs excusable à formuler sa contestation, puisque la couleur bleue n’apparaît pas sur la copie en noir et blanc qu’elle produit au titre des pièces adverses ;

Qu’il y a lieu de retenir le document apporté par la partie appelante et de considérer que la convention des parties comporte une clause résolutoire ;

Attendu qu’il est en effet indéniable que ce contrat, établi au nom de [L] [X] par un mandataire nommé [I] [N], dont la partie intimée indique qu’il est aujourd’hui décédé, ce qui a par ailleurs entraîné des difficultés pour le paiement des loyers et pour le versement de l’aide personnalisée au logement, comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer des charges, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit’ » ;

Attendu qu’il y a lieu de relever que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, et de réformer sur ce point le jugement entrepris, prononçant la résiliation du bail et autorisant l’expulsion de la locataire ;

Attendu cependant que la commission de surendettement des particuliers d’Indre-et-Loire a ordonné le 28 septembre 2022 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de [V] [M] ;

Attendu que [V] [M] fait état de versements opérés par la caisse d’allocations familiales, alors que Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [X] indique que les paiements ont été effectués par [V] [M] entre mars 2023 et février 2024 à hauteur de 1356 € ;

Que le décompte définitif ne peut être fait en l’état, puisque restent à définir le montant des sommes à mettre à la charge de [U] [O] ,

Attendu qu’il ne peut être statué en l’état relativement au montant de l’arriéré dû par [V] [M] , et au montant recouvrable pour le bailleur en application de la décision de la commission de surendettement, dont il est ignoré par ailleurs elle a fait l’objet de recours ou si elle est définitive;

Qu’il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats sur ce point ;

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 19 mars 2024,

DÉCLARE Maître [T] [Z] en qualité de mandataire de la succession de [C] [E] recevable en ses écritures,

ORDONNE la réouverture des débats, et INVITE les parties à conclure pour l’audience de mise en état du mardi 25 juin 2024 à 10 heures, aux fins susmentionnées,

RÉSERVE les dépens. »

Par ses dernières conclusions en date du 25 juin 2024, [T] [Z], agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de [C] [X] sollicite l’infirmation du jugement du 10 février 2023, demandant à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans à compter du 8 septembre 2022, date de la décision de la commission de surendettement ayant admis le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes de [V] [M] , et de décider qu’en l’absence de paiement des loyers courants, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son plein effet à partir du 8 septembre 2024.

À titre subsidiaire, elle demande à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 6 avril 2017 aux torts de [V] [M] et d’ordonner en conséquence son expulsion, sous astreinte de

50 € par jour de retard, mettant à sa charge une somme mensuelle de 550 €à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ses dernières conclusions, [V] [M] sollicite un sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] relativement à la contestation de la décision de la commission de surendettement des particuliers d’Indre-et-Loire du 12 juillet 2022, et de surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera prise par la commission de surendettement des particuliers d’Indre-et-Loire relativement à la demande formulée par elle-même relativement à l’arriéré de loyer postérieurement au 2 juin 2022.

Invoquant l’absence de clause résolutoire figurant dans le contrat de location du 6 avril 2017, elle demande à la cour de déclarer [T] [Z], Agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de [C] [X] mal fondée en son appel et de le débouter de ses demandes.

Elle forme un appel incident, demandant à la cour d’infirmer la décision entreprise et de débouter [T] [Z], Agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de [C] [X] de l’intégralité de ses demandes.

Elle demande qu’il soit décidé que, bénéficiant d’une mesure rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes, dont celle litigieuse, cela fait obstacle à toute demande de résiliation du bail ou de condamnation.

Elles sollicitent le paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[U] [O] ne se manifestait pas.

SUR QUOI :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de revenir sur l’analyse faite par l’arrêt rendu avant-dire droit s’agissant de l’existence d’une clause résolutoire, existence qui n’avait pas d’ailleurs été contestée devant le premier juge par [V] [M] qui s’était limitée à demande de délais de paiement ;

Attendu que de par la loi ÉLAN, entrée en vigueur le 1er mars 2019, en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de deux ans suivant la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative, le locataire conservant l’obligation de s’acquitter des loyers courants et des charges pendant ce délai, selon les dispositions de l’article L714 '4 du code de la consommation, la clause résolutoire reprenant son effet à défaut de paiement ;

Attendu que la partie appelante déclare que [V] [M] s’est abstenue de payer les loyers courants pendant cette période, la dette locative se montant à 10'494,91 € incluant le mois de juin 2024 ;

Attendu que ces défauts de paiement rendent inévitable la constatation du jeu de la clause résolutoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer comme le demande [V] [M];

Attendu que l’ancienneté du litige commande l’instauration d’une astreinte, dont le montant doit cependant être réduit à de plus justes proportions ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu de surseoir à statuer,

PRONONCE la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans à compter du 8 septembre 2022, et dit que du fait de l’absence de paiement des loyers courants, charges comprises, cette clause reprend son effet à compter du 28 septembre 2024,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de [V] [M] de l’appartement sis [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le secours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 25 € par jour de retard passé le délai de deux mois qui suivra la signification du présent arrêt, autorise [T] [Z], agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de [C] [X] à retirer et entreposer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls de [V] [M] , en application des dispositions de l’article L433 ' 1 et L433 ' 2 du code des procédures civiles d’exécution, et condamne [V] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 550 € jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE [V] [M] aux dépens et AUTORISE Maître Nathalie Blacher à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,