COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 192

Rôle N° RG 21/17789 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRYT

S.C.I. LA RHODESIANE

C/

Syndic. de copro. CASTA DIVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Martine VIDEAU -GILLI

M^e Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03948.

APPELANTE

S.C.I. LA RHODESIANE enregistrée au RCS de PARIS sous le numéro de SIREN 447 900 259 représentée par son Gérant en exercice Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CASTA DIVA, sise à [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice La SARL INTERSERVICES JMD dont le siège social est [Adresse 3] RCS 378351456

représentée par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) 'la Rhodésiane’ est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier Casta Diva, [Adresse 2] à [Localité 4] (06), du lot n°79 (ex-partie du lot n°76) et du lot n°77, consistant en des appartements (n°64 et 65) au dernier étage, outre une terrasse, située sur le toit de l’immeuble qui constitue le lot n°80, ainsi que les lots n°8 et 9, consistant en deux garages.

La SCI 'la Rhodésiane’ a entrepris des travaux afin de réunir les deux appartements ainsi que la fermeture de la terrasse Nord, situés au dernier étage de l’immeuble, outre la création d’une véranda sur le toit de l’immeuble après avoir sollicité différentes autorisations auprès de Mme [G], présidente du conseil syndical et du syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2016, la résolution n°12, intitulée 'ratification de travaux- SCI 'la Rhodésiane’ création d’une porte’ a été adoptée, à savoir :

— la création d’une véranda sur le toit terrasse de leur appartement n°64 (terrasse constituant le lot n°80) ;

— fermeture des terrasses à l’arrière du bâtiment de leurs appartements n°64 et 65 ;

— création d’une ouverture entre l’appartement n°64 et 65.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2017, la résolution n°15, intitulée 'mandat d’ester en justice à l’encontre de la SCI 'la Rhodésiane', était adoptée, à savoir :

' l’assemblée générale donne pouvoir au Cabinet Bourgeois immobilier, syndic de copropriété, d’ester en justice à l’encontre de la SCI la Rhodésiane, pour les travaux réalisés en infraction du règlement de copropriété pour l’annexion de partie commune- agrandissement de la surface habitable sans autorisation-

L’assemblée générale prend connaissance des démarches accomplies par le syndic et décide de donner pouvoir au syndic d’assigner devant le juge des référés ou devant le juge du fond instance à l’effet de demander la remise en état des non conformités'.

Par exploit du 5 avril 2017, la SCI 'la Rhodésiane’ assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins notamment de :

— constater l’existence d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires de l’immeuble ;

— prononcer l’annulation de la résolution n°15, de ladite assemblée générale ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Parallèlement le syndicat des copropriétaires introduisait une procédure devant le juge des référés qui par ordonnance du 14 février 2018, le déboutait de sa demande de réalisation de travaux visant à remettre les lieux en l’état. Il désignait un expert judiciaire M. [D], remplacé par M. [B].

Par jugement du 18 janvier 2019, le tribunal judiciaire de Grasse rejetait la demande d’annulation de la résolution n°15 et sursoyait à statuer sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, dans l’attente du rapport d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 juillet 2020.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le tribunal a :

— condamné la SCI 'la Rhodésiane’ à remettre en état d’origine la terrasse de l’appartement n°65, en lui restituant sa destination d’origine, et à réinstaller les baies vitrées et les volets roulants qui se trouvaient en façade de l’immeuble, à l’exception de la fermeture de la terrasse qui a été autorisée par l’assemblée générale, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 3 mois, à compter de la signification de la décision ;

— condamné la SCI 'la Rhodésiane’ à procéder à l’enlèvement du climatiseur et des jardinières maçonnées, installé sur le toit terrasse de l’appartement n°64, et à remettre en état les parties communes suite à l’enlèvement du climatiseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 3 mois, à compter de la signification de la décision ;

— condamné la SCI 'la Rhodésiane’ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— aux termes du règlement de copropriété et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les modifications d’éléments privatifs étaient soumises à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si elles altéraient l’harmonie de l’immeuble et affectaient son aspect extérieur ;

— il résultait du rapport d’expertise judiciaire que

* les travaux de l’appartement n°64 étaient conformes à l’autorisation accordée par syndicat des copropriétaires ;

* dans l’appartement n°65, la surface habitable avait été augmentée de la surface de la loggia, soit 15,33 m² ; les murs de façade, la baie vitrée, la menuiserie, le profilé séparant la chambre de la salle d’eau, l’ensemble de ces éléments impliquaient que les travaux n’étaient pas conformes à l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires ;

— la SCI 'la Rhodésiane’ avait effectué des travaux qui n’avaient pas été expressément autorisés et était allée au-delà de qui avait été accepté et voté ;

— la SCI 'la Rhodésiane’ avait également fait effectuer des travaux qui n’avaient fait l’objet d’aucune demande de leur part, ni aucune autorisation de l’assemblée générale, à savoir l’installation d’un climatiseur et des jardinières.

Suivant déclaration au greffe en date du 16 décembre 2021, la SCI 'la Rhodésiane a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 18 août 2016 et le coût du rapport d’expertise de M. [B].

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le plan remis au syndic par elle, le 1er septembre 2015, lors de la réalisation des travaux, comprenait bien la suppression des baies vitrées ;

— le tribunal n’a pas tenu compte des travaux de fermeture de la loggia réalisés par les autres copropriétaires et spécialement par Mme [G] ;

— l’expert ne s’est pas prononcé sur la rupture d’égalité entre copropriétaires ;

— les autres copropriétaires ont fermé leur loggia par des fenêtres à 6 ventaux, excepté celle du rez-de-chaussée, sans que personne ne réagisse ;

— aucune disposition légale ne s’oppose à ce qu’elle réalise des travaux sur les parties privatives si on se réfère au règlement de copropriété ;

— elle pouvait enlever les huisseries et bâtis qui constituent des parties privatives ;

— en ce qui concerne l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble, aucun examen in concreto des pièces versées aux débats n’a été effectué par le tribunal de Grasse qui se borne à indiquer que repeindre les murs de la terrasse d’une teinte différente des autres terrasses porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble et ce alors que la terrasse est fermée ;

— l’expert n’indique pas que les jardinières maçonnées identiques à celles du voisin, érigées sur la terrasse partie privative, doivent être supprimées ;

— les travaux entrepris ont été autorisés par l’assemblée générale du 24 février 2016 ;

— elle n’a pas plus que ses voisins modifié la destination de la terrasse ;

— aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’est caractérisée ;

— le climatiseur n’est pas installé en façade ;

— les jardinières ont été implantées sur la terrasse, partie privative et sont conformes aux règles de l’art.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions y ajoutant :

— condamne la SCI 'la Rhodésiane’ à lui verser la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— il existe une discordance manifeste entre les travaux autorisés et ceux effectués ;

— concernant l’appartement 65, portant le numéro de lot n°77, la SCI a procédé à l’enlèvement des baies vitrées, des volets roulants, se trouvant sur les ouvertures en façade Nord de leur appartement et qu’elle a transformé en partie habitable la terrasse qu’il lui a été autorisée à fermer;

— l’autorisation donnée à la SCI n’emportait pas changement de destination de la terrasse ;

— le plan joint à la convocation de l’assemblée générale de 2016 ne précisait pas la suppression des baies vitrées ;

— la SCI viole également le règlement de copropriété qui stipule que tout ce qui contribue à l’harmonie d’ensemble de l’immeuble, même partie privative ne peut être modifié sans l’autorisation de l’assemblée générale ;

— la terrasse ayant été transformée en partie habitable de cet appartement cela modifie les tantièmes de son lot qui doivent s’ajouter à la base de calcul des différentes clés de répartition des charges existantes ;

— l’augmentation de la surface habitable du lot n°77 n’a pas fait l’objet d’un modificatif des tantièmes de propriété, cette dernière s’étant bien gardée de préciser dans sa demande d’autorisation de travaux, son intention de transformer sa terrasse, en surface habitable ;

— cela porte atteinte aux droits des copropriétaires ;

— les baies vitrées installées en façade de l’appartement n°65 (lot n°77) sont différentes de celles mises en place par les autres copropriétaires ;

— les murs de la terrasse ont également été repeints dans une teinture différente ;

— les travaux autorisés ne sont pas ceux réalisés et d’ailleurs des travaux identiques à ceux contestés ont été refusés à un autre copropriétaire ;

— contrairement aux dires de la SCI qui invoque une rupture d’égalité, les travaux autorisés et réalisés par les autres copropriétaires n’ont pas consisté dans la suppression de seuil ni de baie vitrée, ni changement de destination, ni augmentation de surface habitable ;

— seule la fermeture de la terrasse a été effectuée par les autres copropriétaires n’entrainant aucune augmentation de la surface habitable ;

— il n’y a pas de rupture d’égalité car cela impliquerait une inégalité de traitement dans des situations identiques, que tel n’est pas le cas ;

— concernant l’appartement n°64, lots n°79 et 80 :

— la SCI a fait installer un climatiseur en partie commune du toit terrasse de l’immeuble, normalement inaccessible, ainsi que des jardinières maçonnées et implantées sur le toit terrasse de cet appartement ;

— l’existence d’un droit de jouissance privatif n’exonère pas le propriétaire bénéficiant de ladite jouissance de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux sur les parties communes ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 février 2025.

MOTIFS :

Sur les travaux effectués par la SCI 'la Rhodésiane’ sur l’appartement n°65, portant le n°77 :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b) énonce que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce le règlement de copropriété, stipule 'usage des parties privatives', f) harmonie de l’immeuble, p. 47 que les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une 'partie privative’ sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2016, la résolution n°12, intitulée 'ratification de travaux- SCI 'la Rhodésiane’ création d’une porte’ a été adoptée, à savoir :

— la création d’une véranda sur le toit terrasse de leur appartement n°64 (terrasse constituant le lot n°80) ;

— fermeture des terrasses à l’arrière du bâtiment de leurs appartements n°64 et 65 ;

— création d’une ouverture entre l’appartement n°64 et 65.

Suivant procès-verbal du 16 décembre 2016, établi à la requête du syndicat des copropriétairses, Maître [E], constate, photographies à l’appui, notamment :

— dans l’appartement n°65 :

— la terrasse est fermée en façade ;

— les baies vitrées, les châssis, les seuils et les volets roulants qui séparaient la chambre à coucher du balcon ont été supprimés, la surface du balcon est désormais intégrée à al chambre ;

— salle de douche attenante : la baie vitrée, son châssis, le seuil et le volet roulant ont été supprimés entre le balcon et la salle d’eau, de telle sorte que celle-ci s’en trouve prolongée d’autant ;

— au niveau de la chambre et la salle de douche arrière, le balcon de la chambre est fermé par un châssis vitré pourvu de quatre ventaux coulissants avec ouverture centrale et que la salle d’eau l’est par un châssis de deux ventaux coulissants avec ouverture centrale ;

— Mme [G], présidente du conseil syndical déclare que la configuration des châssis vitrés en façade arrière de l’appartement de la SCI 'la Rhodésiane’ est différente des autres appartements ;

— les châssis vitrés de la SCI 'la Rhodésiane’ se composent de quatre vantaux puis de deux vantaux, les autres baies vitrées éclairant l’arrière des autres appartements se composent de trois plus trois vantaux, avec ouverture centrale.

Par conséquent, il ressort de ce constat que la SCI 'la Rhodésiane’ a installé des baies vitrées en façade de l’appartement n°65, différentes de celles mises en place par les autres copropriétaires, modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble et portant ainsi atteinte à son harmonie.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 6 juillet 2020, que si les travaux de l’appartement n°64 sont conformes à l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires, tel n’est pas le cas pour ceux réalisés dans l’appartement n°65.

L’expert établit que dans l’appartement n°65, la surface habitable a été augmentée de la surface de la loggia soit 15,33 m². Les murs de façade sont de couleur perle blanchâtre. La baie vitrée mise en oeuvre est différente : il existe un écart de 1,64 m² de vitrage en moins dans l’appartement n°64. La menuiserie possède deux dispositifs d’ouverture-fermeture (pour la salle d’eau et la chambre). Les baies vitrées entre l’appartement initial et la terrasse ont été enlevées.

La SCI 'la Rhodésiane’ est donc allée au-delà des travaux expressément autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, le plan remis par la SCI 'la Rhodésiane’ en vue de l’assemblée générale du 24 février 2016 ne précise pas la suppression de baies vitrées, contrairement au projet de création fournit par elle à l’expert, joint au courrier du 1er septembre 2015. Sur ce dernier plan, les baies vitrées ont été supprimées entre l’appartement et la terrasse annexée.

Il n’est pas démontré que ce plan a été joint à la demande d’autorisation en vue de l’assemblée générale du 24 février 2016.

De plus, en devenant copropriétaire, la SCI 'la Rhodésiane’ a l’obligation de respecter le règlement de copropriété, contrat d’adhésion qui constitue la loi entre les parties et qui est donc opposable à tous les copropriétaires.

Outre le fait d’avoir fermé la terrasse de son appartement n°65, la SCI 'la Rhodésiane’ l’a également transformé en partie habitable. Ainsi, en modifiant la superficie elle a modifié les tantièmes du ou des lots concernés. Or cette augmentation de surface de 15,33 m² n’a pas fait l’objet d’un modificatif des tantièmes de propriété et cela cause également atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Concernant la rupture d’égalité entre les copropriétaires, invoquée par la SCI 'la Rhodésiane', elle est cause de nullité d’une délibération que s’il est établi de manière injustifiée, donc arbitraire qu’il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

Or dans le cas d’espèce, l’assemblée générale avait autorisé la SCI 'la Rhodésiane’ à effectuer ses travaux. La difficulté provient de la non-conformité entre les travaux autorisés et les travaux effectués.

La SCI 'la Rhodésiane’ soutient que le tribunal n’a pas été tenu compte des travaux de fermeture de loggias, réalisés par les autres copropriétaires et spécialement Mme [G].

Suivant procès-verbal du 21 juin 2017, le commissaire de justice se rend chez Mme [G], et constate (p. 2 et 3) que sa terrasse est fermée sur toute sa longueur par des châssis vitrés coulissants. Les châssis vitrés consistent en une grande baie vitrée à six vantaux coulissants (trois + trois) et en une baie pourvue de deux vantaux coulissants. La façade de l’appartement côté terrasse est couverte d’un crépi de couleur rose saumoné et les murs latéraux sont couverts d’un crépi de couleur blanche.

Les châssis de Mme [G], comme ceux des autres copropriétaires de l’immeuble, sont donc différents de ceux de la SCI 'la Rhodésiane'.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit un échange de courriels entre le syndic et M. [K], copropriétaire, avait sollicité les mêmes travaux que la SCI 'la Rhodésiane’ et cela lui avait été refusé.

Par conséquent, le moyen tenant à la rupture d’égalité entre les copropriétaires, soutenu par la SCI 'la Rhodésiane’ est donc inopérant. Elle ne démontre aucune inégalité de traitement dans des situations identiques.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que la SCI 'la Rhodésiane’ a été condamnée à remettre en état d’origine la terrasse de l’appartement n°65, en lui restituant sa destination d’origine, et à réinstaller les baies vitrées et les volets roulants qui se trouvaient en façade de l’immeuble, à l’exception de la fermeture de la terrasse qui a été autorisée par l’assemblée générale, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 3 mois, à compter de la signification de la décision.

Sur les travaux effectués par la SCI 'la Rhodésiane’ sur la terrasse et la pose d’un climatiseur :

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule à la définition des parties communes, page 21 et 22, que les parties communes comprennent :

— les fondations, le gros-oeuvre et la couverture, y compris toutes superstructures ;

Il liste les parties privatives en page 20 et 21 dont les carrelages dalles et en général tous revêtements, y compris ceux des terrasses, loggias ou balcons privatifs, mais non le dispositif d’étanchéité et le gros oeuvre.

Suivant procès-verbal du 16 décembre 2016, le commissaire de justice constate :

— concernant le toit-terrasse, photographies à l’appui :

— depuis l’appartement n°64, partie privative, se trouve une porte donnant accès à la terrasse réputée inaccessible. Il relève que :

— l’unité externe de climatisation Hitachi est posée sur une console, elle même fixée sur le mur Est du bâtiment ;

— la console est fixée par des vis chevillées ;

— cette unité de climatisation alimente les aménagements de la véranda du toit terrasse de l’appartement n°64 ;

— l’évacuation des condensas de l’appareil se fait sur le toit terrasse des parties communes et sa protection gravillonnée ;

— sur la face cachée du mur séparant la terrasse à usage privatif de la terrasse inaccessible, circulent des tubes abritant des câbles électriques notamment et des tuyaux d’arrosage automatique et privatif ;

— concernant la terrasse en toiture Ouest :

— des jardinières maçonnées et complantées sont construites sur la terrasse, côté Ouest et retour Sud ;

— il s’agit d’une construction selon Mme [G], qui n’existait pas à l’origine ;

Dans son rapport d’expertise, l’expert produit des photographies avant et après travaux sur la terrasse. Il relève :

— une unité extérieure de climatisation de la SCI 'la Rhodésiane’ a été installée en partie commune du toit terrasse ;

— aucune autorisation émanant du syndicat des copropriétaires n’a été portée au dossier ;

— une jardinière a été mise en oeuvre sur le toit-terrasse de l’appartement de la SCI 'la Rhodésiane’ ;

— un autre copropriétaire a installé des jardinières : il s’agit de l’appartement attenant à l’appartement de la SCI 'la Rhodésiane’ appartenant à M. [K].

En outre les murs de la terrasse ont été repeints d’une teinte différente à celles des autres terrasses.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une photographie de la toiture de l’immeuble (non datée) démontrant que les jardinières n’existaient pas.

La SCI 'la Rhodésiane’ produit son titre de propriété du 10 juillet 2009, duquel il ressort qu’il a acquis la pleine propriété d’une terrasse privative sur le toit.

Ainsi les installations relatives à la climatisation, réalisées au profit exclusif des terrasses de la SCI 'la Rhodésiane’ ont été faites à la faveur de trous percés dans les murs de façade parties communes. Elles affectent dont les parties communes. Cela nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble.

Or, la SCI 'la Rhodésiane’ ne justifie d’aucune autorisation.

De même les jardinières installées ne sont plus amovibles. Elles ont été maçonnées et incorporées au sol. Elles portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Le fait que d’autres travaux auraient été réalisés dans la copropriété sans autorisation est un argument non démontré et inopérant face aux irrégularités effectuées par la SCI 'la Rhodésiane'.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce que la SCI 'la Rhodésiane’ a été condamnée à procéder à l’enlèvement du climatiseur et des jardinières maçonnées, installé sur le toit terrasse de l’appartement n°64, et à remettre en état les parties communes suite à l’enlèvement du climatiseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 3 mois, à compter de la signification de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas démontré de faute de la part du syndicat des copropriétaires qui serait en lien avec un préjudice subi par la SCI 'la Rhodésiane'.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce que la SCI la Rhodésiane a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI 'la Rhodésiane’ aux dépens de l’instance, incluant le coût de l’expertise judiciaire et à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI 'la Rhodésiane’ sera condamnée à supporter les dépens de d’appel. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’ intimé les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposé pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros. La SCI 'la Rhodésiane’ sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SCI 'la Rhodésiane à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Casta Diva la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI 'la Rhodésiane’ de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE la SCI 'la Rhodésiane’ à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,