RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01360 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F7S2

Minute n° 24/00359

[E]

C/

[Z], [Z]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SARREBOURG, décision attaquée en date du 19 Octobre 2020, enregistrée sous le n° 11-19-0036

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [D] [E]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Bruno HUCK, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

Madame [J] [Z]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Bruno HUCK, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2017, Mme [D] [E] a loué une maison sise [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte du 19 octobre 2018, M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 25 janvier 20129, ils l’ont assignée devant le tribunal d’instance de Sarrebourg. Au dernier état de la procédure, la locataire ayant quitté les lieux le 5 avril 2019, ils ont sollicité sa condamnation à leur verser la somme de 3.611,50 euros selon décompte arrêté au 5 avril 2019 et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] a soulevé l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir et a sollicité le rejet des demandes et le paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Par jugement du 19 octobre 2020, le juge du contentieux de la protection a :

— déclaré M. et Mme [Z] recevables en leur action

— dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et en indemnité d’occupation

— condamné Mme [E] à payer à M. et Mme [Z] une somme de 1.941,53 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges récupérables

— débouté Mme [E] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts

— condamné Mme [E] à payer aux défendeurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 5 novembre 2020, Mme [E] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 juin 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, les condamner à lui payer une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement loué et une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur l’arriéré de loyers et charges, elle soutient que les factures d’eau ne peuvent pas lui être imputées parce qu’elles concernent un logement A qui n’est pas mentionné dans le bail et qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de celui qu’elle occupait, alors que l’immeuble comportait deux logements et que le compteur du logement voisin se trouvait dans sa maison. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié d’un mode de répartition des charges, qu’elle recevait des factures d’eau à son nom et conteste devoir l’intégralité la facture d’eau du 2 décembre 2016 au 1er juin 2017. Elle invoque une exception d’inexécution en raison de la non décence du logement et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, précisant que la valeur probante du diagnostic établi par le CALM est vainement discutée et que les photographies et témoignages produits corroborent ce constat. Elle indique avoir signalé oralement les problèmes d’infiltration et d’humidité aux bailleurs qui ont reçu notification d’une conservation de l’allocation logement par la CAF.

Sur les dommages et intérêts, elle soutient que le fait de vivre dans un logement ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur et anormalement humide, est constitutif d’un préjudice, qu’elle avait des craintes pour la santé et la sécurité de ses quatre enfants et a également subi un préjudice découlant d’une surconsommation d’électricité, sollicitant 12.000 euros d’indemnisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 mars 2024, M. et Mme [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement et condamner Mme [E] à leur verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils considèrent que l’appelante échoue à démontrer que le logement n’était pas conforme aux normes de décence et que le rapport du CALM ne peut à lui seul établir les problèmes d’humidité allégués comme étant non contradictoire. Ils soulignent que l’appelante n’a jamais signalé d’humidité ou d’infiltration en cours de bail et qu’après une première occupation de 2012 à 2016, elle a souhaité relouer le même logement à compter du 10 février 2017. Ils affirment que la photographie produite en pièce 30 est trompeuse alors qu’elle concerne la maison voisine et qu’au vu du rapport du CALM le problème d’humidité n’était pas généralisé mais limité à la salle de bains et la buanderie. Ils estiment que les attestations des fils de l’intimée ne sont pas objectives et sont dénuées de force probante, contestent l’existence d’un préjudice et considèrent que les factures d’électricité ne font pas apparaître de surconsommation pour une maison de 154 m2 avec chauffage électrique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si l’appelante a visé à sa déclaration d’appel la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes de M. et Mme [Z], il est constaté qu’elle ne forme aucune demande d’irrecevabilité dans ses conclusions d’appel, de sorte que le jugement doit être confirmé.

Sur le caractère décent du logement

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Il résulte l’article 16 du code de procédure civile que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, le diagnostic établi par le CALM suite à une visite du 26 novembre 2018,indique que la ventilation est insuffisante dans la cuisine et la salle de bains, que celle-ci est très humide, que les murs en carrelage suintent, que de l’eau perle sur le linteau de l’embrasure intérieure et qu’un extracteur d’air évacue l’humidité de la pièce, que dans la buanderie de l’eau s’écoule d’une trappe lorsqu’il pleut, que les fenêtres ne sont pas équipées de grilles d’entrée d’air, que leurs pourtours sont recouverts de moisissures et que le plafond du R+1 accuse quelques taches d’humidité.

Si ce diagnostic est non contradictoire, il a été soumis à la discussion contradictoire et est corroboré par le constat d’état des lieux d’entrée signé le 10 février 2017 par la locataire et l’agence Foncia, mandataire des bailleurs, dont il ressort que le plafond de la cuisine était noirci et présentait d’importantes taches, que dans la salle de bain des moisissures existaient sur le plafond, sur les joints d’une fenêtre en PVC et sur une armoire de toilette, que le plafond de la buanderie présentait également des taches et traces noires et que des moisissures étaient visibles sur les deux fenêtres de la chambre n° 4. Il est ainsi démontré que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent, en raison d’une humidité anormale et de la présence de moisissures et taches dans certaines pièces du locataire dès l’entrée dans les lieux. Il est rappelé que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et que l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, de sorte que le fait que l’appelante a de nouveau loué ce logement après une première occupation de 2012 à 2016 est sans emport.

En raison du manquement des bailleurs à l’obligation de délivrance d’un logement décent, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur et l’appelante est en droit d’obtenir indemnisation des troubles de jouissance subis en raison d’une humidité anormale et de moisissures dans le logement qu’elle occupait ainsi que de la crainte pour la santé de ses enfants, depuis le début du contrat de bail (10 février 2017) jusqu’à son départ (5 avril 2019). En revanche elle ne justifie pas avoir subi un préjudice découlant d’une surconsommation d’électricité, aucun lien n’étant démontré entre ses factures d’électricité et l’humidité du logement et le rapport du CALM précisant que les équipements électriques et de chauffage étaient adaptés au logement.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’allouer à l’appelante la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et d’infirmer le jugement.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, pour condamner Mme [E] à verser aux bailleurs la somme globale de 1.941,53 euros, le premier juge a retenu un montant de loyers de 13.834,54 euros et des charges locatives (factures d’eau) de 2.106,02 euros et a déduit les règlements faits (13.999 euros), l’appelante ne contestant en appel que les factures d’eau. Il est constant que l’immeuble situé [Adresse 2] comporte deux logements et il ressort du contrat de bail qu’elle loue un logement 'numéro de lot principal 1". Au vu des factures d’eau du 3 avril 2017 au 5 septembre 2019, rééditées par le syndicat des eaux de [Localité 5], celles-ci concernent le 'logement A’ et mentionnent le nom de Mme [E] [D] à côté de l’adresse ainsi que la moyenne des consommations de l’année 2019, de sorte qu’elles sont bien imputables au logement occupé par l’appelante et non à la totalité de l’immeuble ou un autre logement. Sur la facture du 25 septembre 2017 d’un montant de 253,95 euros, l’agence Foncia a indiqué par lettre du 18 février 2019 à la commission départementale de conciliation, que Mme [E] avait initialement occupé le logement d’octobre 2012 à septembre 2016 et que la maison n’avait pas été relouée avant le mois de février 2017, ce qui est confirmé par les index figurant sur la facture du 3 avril 2017 du logement A attestant d’une absence de consommation d’eau sur la période du 5 septembre 2016 au 1er décembre 2016, ce qui est compatible avec l’inoccupation du logement durant cette période.

La facture d’eau du 8 mars 2019 concernant le logement Bis adressée directement par le SIE de [Localité 5] à l’appelante (pièce 30) n’est pas de nature à remettre en cause les éléments précédents, dès lors que son nom a été barré et que la mention manuscrite 'A Annuler ! A réémettre au nom de M. [Z] (pour loc [M])' a été ajoutée, M. [M] étant l’ancien voisin de l’appelante. De plus, les intimés établissent par la production d’autres factures concernant la consommation d’eau pour le logement Bis sur la même période que celle réclamée à l’appelante, que chaque logement avait son propre compteur, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’opérer une répartition des charges d’eau entre les deux logements. Le premier juge a donc exactement retenu la somme de 2.106,02 euros au titre des charges locatives impayées.

Il résulte de ce qui précède que l’appelante ne démontre pas que le logement était totalement inhabitable, de sorte qu’elle ne peut valablement se prévaloir d’une exception d’inexécution.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer aux intimés la somme de 1.941,53 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges récupérables.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens sont confirmées.

Chaque partie succombant partiellement en appel, les dépens d’appel seront partagés par moitié et il n’y a pas lieu en équité de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. [I] [Z] et Mme [J] [Z], condamné Mme [D] [E] à payer à M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] la somme de 1.941,53 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges récupérables et l’a condamnée aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] à payer à Mme [D] [E] la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] à supporter la moitié des dépens d’appel, et Mme [D] [E] à supporter l’autre moitié ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT