Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 4 novembre 2025, n° 23/01112

CA Orléans
Infirmation 4 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que la promesse de vente concernait un bien à usage d'habitation et que l'appelant avait bien exercé son droit de rétractation dans les délais impartis.
Accepté
Défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt
La cour a jugé que la condition suspensive d'obtention de prêt avait effectivement défailli, rendant la promesse de vente caduque.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Orléans, M. [E] [V] conteste le jugement du tribunal judiciaire qui l'a condamné à verser une indemnité d'immobilisation à la SARL Sweet Ôme suite à une promesse de vente non réalisée. Les questions juridiques portent sur la caducité de la promesse de vente et l'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le tribunal de première instance a débouté M. [V] de sa demande de caducité, considérant que la promesse était valide. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de l'affaire, conclut que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a échoué, rendant la promesse caduque. Elle infirme donc le jugement de première instance, constate la caducité de la promesse de vente, déboute la SARL Sweet Ôme de ses demandes et condamne cette dernière aux dépens et à verser 3 000 euros à M. [V] au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 4 nov. 2025, n° 23/01112
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/01112
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric GRASSINAude BARATTE
Cabinet(s) :	STERU BARATTE AARPI
Parties :	S.A.R.L. SWEET OME

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/11/2025

la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL

ARRÊT du : 04 NOVEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/01112 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GY5B

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 01 Février 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286925673881

Monsieur [E] [V]

né le 08 Octobre 1983 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Aude BARATTE de l’AARPI STERU – BARATTE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE :

S.A.R.L. SWEET OME, société à responsabilité limitée inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 508 088 234, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 21 Avril 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 04 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 27 juillet 2018, la société Sweet Ôme a promis de vendre à M. [E] [V] des lots de copropriété dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6], cadastré section TV n°[Cadastre 2], pour une durée expirant le 31 octobre 2018, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, une indemnité d’immobilisation étant stipulée en cas de refus de contracter.

La vente n’ayant pas abouti, l’indemnité d’immobilisation n’ayant pas été versée, par acte du 9 avril 2019, la société Sweet Ôme a assigné M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans en paiement d’une provision. Par ordonnance rendue le 10 janvier 2022, ce juge a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte d’huissier de justice délivré le 10 avril 2022, la société Sweet Ôme a assigné M. [V] en paiement d’une somme de 47 200 euros majorée des intérêts à compter du 1er novembre 2018 et d’une indemnité de procédure.

Par jugement rendu le 1er février 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— Débouté M. [V] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente intervenue le 27 juillet 2018 avec la SARL Sweet Ôme,

— Condamné M. [V] à payer à la SARL Sweet Ôme la somme de 47.200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2020,

— Dit que les intérêts échus après le 7 avril 2020 seront capitalisés par année entière,

— Condamné M. [V] aux dépens de l’instance,

— Débouté M. [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [V] à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Selon déclaration du 21 avril 2023, M. [V] a relevé appel de cette décision.

La société Sweet Ôme n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, à personne habilitée, les conclusions d’appelant et pièces lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, à personne habilitée.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, M. [V] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

i) Débouté M. [V] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente intervenue le 27 juillet 2018 avec la SARL Sweet Ôme,

ii) Condamné M. [V] à payer à la SARL Sweet Ôme la somme de 47.200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2020, avec capitalisation des intérêts échus à compter du 7 avril 2020,

iii) Condamné M. [V] au versement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

iv) Débouté M. [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— Prendre acte de la rétractation opérée par M. [V] en application de l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et la déclarer valable,

— Constater la caducité de la promesse signée le 27 juillet 2018,

— Débouter la société Sweet Ôme de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la société Sweet Ôme au versement entre les mains de M. [V] de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens de l’appelant, il convient de se reporter à ses dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse de vente

Moyens de l’appelant

Pour se prévaloir de l’article 271-1 du code de la construction et d’habitation, M. [V] indique qu’il n’est pas contesté qu’il n’est pas un professionnel : il est avocat fiscaliste, l’acquisition portant par ailleurs sur un immeuble à usage d’habitation, ainsi qu’en témoignent les dispositions de l’acte authentique lui-même, ainsi que ses annexes.

Il précise que l’acte authentique (pièce adverse n°1) stipule que le bien est « à destination de logement », que la société Sweet Ôme l’exploitait à des fins de location de courte durée et que l’acquéreur entendait conserver cet usage ; il précise également (page 12) que « le PROMETTANT déclare que lors de son acquisition, le bien consistait en une maison en fond de cour, il a effectué des travaux de restructuration du bâtiment, portant création de quatre studios destinés à la location de courte durée ; en outre, les annexes de l’acte authentique démontrent bien que les lots loués constituent des habitations (Pièce n°4) ; par ailleurs, il ne saurait être contesté que la procuration signée par le gérant de la SARL Sweet Ôme au profit d’un clerc de l’étude notariale en vue de la signature de l’acte authentique mentionne clairement l’existence d’un droit de rétractation (Pièce n°5) et il considère que c’est à tort, après avoir mentionné que le bien était à destination « de logement » que l’acte authentique prévoit que l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation n’a pas vocation à s’appliquer.

Il reproche aux premiers juges d’avoir refusé de faire application de cette disposition au motif que, eu égard aux qualifications juridiques contradictoires figurant dans l’acte, « il est nécessaire de se référer aux conditions réelles d’utilisation de l’immeuble » et tiré de la demande de permis de construire annexée à la promesse qui « précise que le projet comporte non seulement la création de 5 studios dans une maison de fond de cours affectés à des locations de courte durée, mais également l’aménagement d’un local commercial en rez de chaussée et cave de l’immeuble sur rue », que « les biens cédés ont un usage mixte à usage commercial et d’habitation» se méprenant ainsi, puisque si le permis de construire faisait effectivement référence à 5 studios et un local commercial (puis, aux termes du permis de construire modificatif, 4 studios et un local commercial), force est de constater que seuls les studios lui ont été cédés, aucun local commercial ne figurant parmi les lots objet de la vente. Il considère qu’il est impossible de se fonder sur le permis de construire sollicité en 2008 (et modifié depuis, ce dont les premiers juges n’ont d’ailleurs pas tenu compte) pour déduire que le bien cédé aurait un usage mixte commercial et d’habitation alors qu’il résulte au contraire de la promesse, de la procuration donnée par le cédant et des annexes de l’acte (notamment les certificats de surface, et même les demandes de permis de construire) que les lots 22, 25, 27 et 29, qui constituent seuls les lieux cédés, que ces derniers étaient bien à usage d’habitation lors de la signature de la promesse, la vente étant donc soumise aux dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et les formalités prescrites par cet article devaient donc être purgées. A défaut, il disposait toujours de son droit de rétractation, qu’il a exercé dans le cadre de la procédure de référé par des conclusions ' ce que l’ordonnance du 10 janvier 2020 a expressément acté.

En tant que de besoin, il réitère faire usage de son droit de rétractation aux termes des présentes conclusions, celui-ci pouvant être notifié par voie de conclusions (Cass.Civ. III, 25 mai 2011, Bull. III n°86, pourvoi n°10-14.641). Il demande de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente en raison de la rétractation opérée et d’infirmer la décision qui l’a condamné à verser à Sweet Ôme une indemnité d’occupation et, statuant à nouveau, de débouter cette dernière de sa demande.

Il ajoute, en toute hypothèse, qu’un second motif de caducité affecte la promesse et interdit tout paiement d’une indemnité d’immobilisation. La défaillance d’une condition suspensive rend la promesse caduque et interdit tout paiement d’une indemnité d’immobilisation, de sorte que la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle est entrée en voie de condamnation à son encontre. S’il était jugé qu’il n’a pas valablement exercé son droit de rétractation, il soutient qu’il n’en demeure pas moins que la promesse litigieuse était assortie de conditions suspensives, dont l’une était celle d’obtention d’un prêt stipulée en faveur de l’acheteur ; n’ayant pas obtenu le prêt, il ne saurait donc être contesté que la condition suspensive avait bien défailli et qu’il en a bien informé le promettant dans le délai de sept jours qui lui était imparti à compter de la mise en demeure qui lui a été signifiée par huissier le 20 février 2019, selon courrier recommandé du 26 février 2019 avec avis de réception signé le 1er mars 2019 (pièce n°2). Il en déduit avoir satisfait aux conditions fixées par la promesse, de sorte que cette dernière est devenue caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Réponse de la cour

La promesse de vente indique que le bien est à destination de logement , que la société Sweet Ôme l’exploitait à des fins de location de courte durée et que l’acquéreur entendait conserver cet usage. Elle mentionne que le PROMETTANT déclare que lors de son acquisition, le bien consistait en une maison en fond de cour. Il a effectué des travaux de restructuration du bâtiment, portant création de quatre studios destinés à la location de courte durée.

La vente projetée portait donc sur un bien à usage d’habitation.

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que,

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. (…)

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

La condition suspensive de la promesse de vente est ainsi rédigée,

Qu’il soit obtenu par le BÉNÉFICIAIRE une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application de l’article L.313-1 du Code de la consommation.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

— Organisme prêteur : tout organisme.

— Montant maximum de la somme empruntée : CINQ CENT VINGT QUATRE MILLE QUATRE CENT TREIZE EUROS (524.413,00 EUR).

— Durée de remboursement : 20 années.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 2% l’an (hors assurance).

Il était stipulé que la non réalisation d’une seule de ces conditions (…) entraîne la caducité.

Le 26 octobre 2018, LCL a opposé à M. [V] un refus de prêt, mentionnant qu’il avait sollicité un prêt de 472.000 euros pour une durée de 240 mois (20 ans), courrier non signé pour lequel il lui a été indiqué le 26 février 2019, suite à sa demande, Je n’ai pas le droit de vous tamponner le refus de prêt. L’attestation fait foi.

Suite à la sommation à lui faite par la société Sweet Ôme, selon acte d’huissier de justice du 20 février 2019, de lui faire connaître l’un des motifs conventionnels faisant obstacle à la réalisation de la vente, par courrier du 26 février 2019 dont elle a accusé réception le 1er mars 2019, M. [V] lui a fait savoir que le Crédit Lyonnais lui a refusé le prêt.

M. [V] ayant sollicité un prêt de 472.000 euros, donc d’un montant inférieur à celui de 524.413 euros convenu à la promesse de vente et pour une durée de 240 mois, soit la durée de 20 ans convenue, l’absence de mention du taux ne peut lui être reprochée, puisque stipulée en sa faveur, lui offrant la possibilité de se prévaloir de la défaillance si un taux supérieur à 2% lui avait été proposé.

Par ailleurs, ayant informé le promettant de la défaillance de la condition dans le délai de sept jours qui lui était imparti à compter de la mise en demeure signifiée par huissier le 20 février 2019, il convient, infirmant le jugement de dire que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli et de constater la caducité de la promesse de vente.

Sur les demandes annexes

La société Sweet Ôme qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel et d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Infirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Constate la caducité de la promesse régularisée le 27 juillet 2018 entre la SARL Sweet Ôme, promettant, et M. [E] [V], bénéficiaire ;

Déboute la SARL Sweet Ôme de l’ensemble de ses demandes ;

La condamne au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel et d’une indemnité de 3 000 euros à M. [E] [V].

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT