Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19225 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CETNU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18] – RG n° 18/05751

APPELANTS

Monsieur [Z] [G]

né le 11 mai 1955 à [Localité 23] (Suisse)

[Adresse 17]

[Localité 16]

Représenté par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1618

Madame [F] [E] [D] dite [N] [B] épouse [G]

née le 15 février 1950 à [Localité 22] (Vietnam)

[Adresse 17]

[Localité 16]

Représentée par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1618

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] représenté par son syndic, Monsieur [R] [J]

demeurant : [Adresse 7]

[Localité 16]

Représenté par M^e Amélie RICHARD et plaidant par M^e Adèle SAVEREUX JOLY substituant M^e Amélie RICHARD – SELARL CARRARE AVOCATS – avocats au barreau de PARIS, toque : C0895

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

M. & Mme [G] sont propriétaires de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 10] à [Localité 20].

Par acte d’huissier en date du 5 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au prix de vente entre les mains de Me [T], notaire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 25 376, 06 euros au titre des provisions et charges impayées.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2017, M. & Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à Paris 19è représenté par son syndic M. [J], avec dénonciation à Me [T] en demandant au tribunal notamment :

— de dire que l’opposition du syndicat des copropriétaires était injustifiée en ce qu’elle :

* ne compensait pas la dette de charges avec les créances qu’enregistrent les époux [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

* ne recensait pas l’intégralité des paiements effectués par les époux [G],

* s’appuyaient sur des décomptes et grilles de tantièmes voire d’assemblées inopposables aux requérants qui les critiquent,

— de débouter ce faisant le syndicat de son opposition à paiement.

Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M.&Mme [G] de leur demande tendant à voir dire injustifiée l’opposition à prix de vente formée le 5 septembre 2017 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14],

— condamné, après compensation des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile de M. [G] & Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] les sommes de :

*21 376, 06 euros au titre des charges de copropriété dues pour l’ensemble de leurs lots arrêtés à la date du 22 août 2017 ;

*2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [G] et Mme [G] aux dépens de l’instance,

— débouté M.[G] et Mme [G] de leur demande tendant à être dispensés de contribuer, en leur qualité de copropriétaires, aux frais irrépétibles et à l’ensemble des frais de la présente instance ;

— déclaré la décision opposable à l’office notarial SELARL [K] Portier,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration remise au greffe le 3 novembre, M.&Mme [G] ont interjeté appel de cette décision.

La procédure a été clôturée le 25 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Par conclusions notifiées le 10 juin 2025, M.&Mme [G], appelants, demandent à la cour de:

Recevoir les appelants en leur appel

Vu la déclaration d’appel et les demandes qui y sont formulées

Vu les chefs des dispositif des conclusions de l’appelant et les moyens qui soutiennent

— Débouter l’intimé de ses demandes in limine litis visant à :

— Juger que les appelants n’ont pas critiqué le jugement dont appel, en ont validé les termes, ou se sont contentés de réitérer leur argumentation de première instance

En conséquence,

— Juger que la déclaration d’appel est caduque et que les demandes des appelants sont irrecevables.

— Prendre acte que le jugement critiqué rendu le 9 septembre 2021 fut exécuté par

Me [T], notaire, en ce que ce dernier transmit au syndicat de la copropriété du [Adresse 11] à [Localité 21], la somme de 25.930 € 27 au titre du dispositif du jugement critiqué ;

— Confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2021 en ce que le tribunal jugea qu’il convenait de prendre en compte les sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M.&Mme [G] et en ce que la juridiction les fixa à la somme globale de 4000 €;

— Réformer pour le surplus notamment le jugement rendu le 9 septembre 2021 en ce qu’il condamne M&Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires après compensation des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procedure, à payer les sommes de :

* 21.376,06 euros au titre des charges de copropriété dues pour l’ensemble de leurs lots arrêtées à la date du 22 aout 2017,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et Statuant de nouveau

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment les articles 10, 11 , 14-1 et 14-2 de la loi,

Vu l’article 14-3 de la Loi précitée et son décret d’application ' le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires,

Vu les articles 1302 et suivants du Code civil,

Vu le règlement de la copropriété et son état descriptif de division, les grilles de tantièmes de la copropriété et les modificatifs du cabinet GEXEPERTISE,

Vu les instances en contestation de validité des assemblées des copropriétaires ayant approuvé les dits modificatifs et,

Vu la régularisation des appels de charges effectuée par M.[J], syndic, au lendemain de l’assemblée du 11 février 2016,

Vu les appels de charges adressés par les syndics successifs, dont ceux établis par M [J] omettant de considérer les lots dont est propriétaire le syndicat de la copropriété pourtant grevés à proportion de 20/1049 ou 20/1052 tantièmes de parties communes,

Vu les budgets prévisionnels et appels y afférents établis et adressés par les syndics successifs incluant cependant des dépenses exceptionnelles,

Vu les appels du fond travaux appelés par M.[J] auprès de tous les copropriétaires sur les tantièmes généraux de parties communes de la copropriété cependant en prévision de travaux concernant deux des quatre bâtiments de la copropriété et en application d’un RCP répartissant les dépenses de rénovation et réparation par bâtiment,

Vu des paiements des époux [G] tant par virement que par chèques,

Il est demandé à la Cour de :

— Dire que les appels du syndicat de la copropriété du [Adresse 6] sont tous irréguliers notamment en ce qu’ils omettent d’appréhender les lots dont est propriétaire le syndicat de la copropriété rapportés à des appels trimestriels qui incluent des dépenses cependant exceptionnelles ou en ce que les appels du fond travaux sont adressés en prévision de travaux visant deux des quatre bâtiments de la copropriété et en application d’un Règlement de la copropriété répartissant les dépenses de rénovation et de réparation par bâtiment ;

— Donner acte aux appelants qu’ils réservent leur critique concernant la régularisation des charges mise en 'uvre par le syndic [R] [J] au lendemain de l’assemblée du 11 février ayant approuvé les grilles de tantièmes modifiées ;

En conséquence,

— Condamner le syndicat de la copropriété du [Adresse 2] et [Adresse 1] à rembourser M.&Mme [G] tous les appels de fonds payés par ces derniers au titre des

charges courantes et des appels de travaux des années 2009 à ce jour grevant chacun des lots leur appartenant ;

savoir :

25.930 € 27 au titre des charges de copropriété dues pour l’ensemble de leurs lots arrêtées à la date du 22 aout 2017 ,

5.966 € 06 au titre des acomptes provisionnels de l’année 2020

5.985 € 00 au titre des acomptes provisionnels de l’année 2021

6.115 € 21 au titre des acomptes provisionnels de l’année 2022

4.135 € 62 au titre des acomptes provisionnels de l’année 2023

3.841 € 32 au titre des acomptes provisionnels de l’année 2024

1.960 € 66 au titre des acomptes provisionnels de l’année 2025

— Débouter le Syndicat de la copropriété du [Adresse 2] et [Adresse 1] de sa demande en paiement formulée à hauteur de 14.584 € 44 au titre d’un prétendu reliquat de charges impayées,

— Annuler les intérêts de retard qui auraient été mis à leur charge ;

— Condamner le Syndicat de la copropriété du [Adresse 2] à payer à M.&Mme [G] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de la procédure ;

Par conclusions notifiées le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 19], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 18], en ses écritures et l’y déclarer bien fondé ;

Ce faisant,

In limine litis,

— Juger que les appelants n’ont pas critiqué le jugement dont appel, en ont validé les termes, ou se sont contentés de réitérer leur argumentation de première instance ;

En conséquence,

— Juger que la déclaration d’appel est caduque et que les demandes des appelants sont irrecevables.

Dans l’hypothèse où la Cour considèrerait que les appelants sont recevables en leur appel,

— Confirmer le jugement entrepris par le Tribunal judiciaire de PARIS le 9 septembre 2021 en ce qu’il a débouté Mme et M. [G] de leur demande de main-levée de l’opposition à prix de vente formée le 5 septembre 2017 par le syndicat des copropriétaires ;

— Confirmer le jugement entrepris par le Tribunal judiciaire de PARIS le 9 septembre 2021 en ce qu’il a dit l’opposition justifiée à hauteur de 25.376,06 € ;

— Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 9 septembre 2021 en ce qu’il a déclaré la décision opposable à l’office notarial SELARL [K] [T] ;

A Titre incident,

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 9 septembre 2021 en ce qu’il a limité le montant de condamnation des époux [G] à la somme de 21.376,06 € ;

Statuant à nouveau,

— Condamner les époux [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme 25.376,06 €.

En tout état de cause,

— Condamner Mme et M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la caducité de la déclaration d’appel et l’irrecevabilité des prétentions des appelants :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires, après avoir exposé les actions judiciaires en contestation d’assemblées générales engagées par les époux [G] depuis plusieurs années, constate que, depuis 2012, aucune d’entre elle n’a abouti. Cependant, il relève que ces derniers prennent prétexte de ces diverses instances judiciaires pour ne pas payer leurs charges à l’exception désormais des appels de fonds travaux obligatoires.

Il soutient que les époux [G] ne procèdent à aucune critique du jugement de première instance de sorte qu’il convient de s’interroger sur la recevabilité de leur appel dès lors qu’ils maintiennent une argumentation déchue en première instance.

Le syndicat relève que l’ordonnance rendue le 5 octobre 2022 par le conseiller de la mise en état sous le n° RG 21/19225 a rejeté l’incident qu’il a soulevé et qu’il y a lieu de procéder à un examen au fond des prétentions des appelants.

Ces derniers, en réplique, relèvent qu’ils critiquent les chefs du dispositif du jugement où ils sont condamnés à paiement et qu’ils renouvellent leur critique dans leurs conclusions peu important qu’ils acquiescent à certains motifs du jugement. Ils font valoir qu’ils y développent un nouveau moyen tenant au fait que le syndicat des copropriétaires émet des appels de fonds en direction des copropriétaires irréguliers en ce que ces appels ne retranscrivent pas la quote-part de charges grevant les lots du syndicat.

Ils concluent donc au débouté de la demande du syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour :

Ainsi que le syndicat des copropriétaires le concède dans ses écritures d’intimé, sa critique a été soumise au conseiller de la mise en état qui a dit n’y avoir lieu à irrecevabilité des conclusions d’appel du 3 février 2022 et rejeté la demande de caducité par ordonnance du 5 octobre 2022.

Par application de l’article 914 du code de procédure civile applicable à l’espèce,les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l’irrecevabilité des conclusions ont autorité de la chose jugée au principal.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en ce qu’il demande à voir juger que la déclaration d’appel est caduque et que les demandes des appelants sont irrecevables.

Sur l’impossibilité alléguée de liquider les charges en fonction des modificatifs du règlement de copropriété :

Moyens des parties :

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants affirment ne pas critiquer le jugement en ce qu’il :

— a admis la régularité formelle de l’opposition qui, de surcroît, a été exécutée par le notaire,

— a reconnu à leur bénéfice le droit à compensation,

— a recensé les dépenses visées par les annulations judiciaires sous la réserve que le tribunal en a pris acte jusqu’à l’assemblée générale du 29 juin 2017.

Ils soulignent abandonner leur critique sur les difficultés relatives au récapitulatif des paiements.

En revanche, ils maintiennent que leur dette de charge ne peut être liquidée en fonction des modificatifs du règlement de copropriété. Ils soulignent que la grille de répartition des charges établie après des travaux de restructuration de la copropriété en 2005 et 2006, soumise au vote de l’assemblée générale du 11 février 2016, comporte des erreurs qui se heurtent aux réalités du terrain. Ils critiquent en conséquence la régularisation intervenue sur le fondement de ces grilles de répartition et affirment qu’il est impossible de vérifier si la correction effectuée par le syndic est conforme ou non à celle qu’elle devrait être au vu des motificatifs adoptés à l’assemblée générale fussent-ils critiqués.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que si les époux [G] déplorent le calcul de leurs charges tel qu’il résulte du modificatif du règlement de copropriété voté lors de l’assemblée générale du 11 février 2016, il constate que les résolutions de cette assemblée n’ont pas été annulées et que le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 18 juin 2019, a débouté les époux [G] de leur demande d’annulation de cette assemblée.

Le caractère définitif de cette assemblée et partant le calcul des charges et appels correspondants ne sauraient donc être contesté. En outre, d’un point de vue comptable, ils ne démontrent pas pas de quelle manière les tantièmes devraient être calculés, étant observé que leur critique porte sur la validité de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en 2017 et non sur la validité du rapport du géomètre sur le fondement duquel la grille de répartition des charges a été établie.

Réponse de la cour :

Il convient d’observer que les appelants soulignent dans leurs écritures ne pas critiquer le raisonnement juridique du tribunal 'à la différence de la régularisation mathématique des comptes des copropriétaires que le syndic effectua au lendemain de l’assemblée du 11 février 2016" ( p. 10 conclusions notifiées le 10 juin 2025).

Ils maintiennent le fait que les grilles de répartition de charges adoptées en 2016 comportent des erreurs regrettables et qu’elles ne tiennent pas compte des réalités du terrain.

Il convient de relever qu’il n’est pas contesté que les grilles de répartition des charges appliquées pour la régularisation des charges des appelants sont celles votées lors de l’assemblée générale du 11 février 2016.

C’est ainsi à bon droit que le tribunal, par des motifs que la cour adopte, a relevé que :

— l’assemblée générale du 11 février 2016 a approuvé le modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division réalisé par le cabinet Gexpertise,

— que les résolutions votées par cette assemblée étant valables tant qu’elles n’avaient pas été annulées, ce modificatif et état descriptif de division adopté lors de l’assemblée générale du 11 février 2016 devait être appliquée tant qu’il n’a pas fait l’objet d’une annulation et les charges réclamées sur la base de ce modificatif étaient justifiées.

Dans ces circonstances, les critiques des appelants sont inopérantes à faire échec à la régularisation de leurs charges selon les grilles de répartition votées lors de l’assemblée générale du 11 février 2016, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail de leur argumentation.

Sur les difficultés alléguées relatives aux appels de budget prévisionnel et fonds travaux :

Moyens des parties :

Les époux [G] affirment que les appels de budget prévisionnels intègrent des dépenses exceptionnelles en violation de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui en fait peser la charge sur tous les copropriétaires alors que la charge ne devrait peser que sur certains d’entre eux. Ils se réfèrent notamment à la répartition en tantièmes généraux d’immeubles des travaux qui ne concernaient que deux bâtiments de la copropriété de fonds travaux votés à hauteur de 64 000 euros par l’assemblée générale du 27 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires observe que la critique des époux [G] est floue et qu’ils ne font état d’aucune preuve objective se bornant à affirmer que des appels plutôt 'exceptionnels’ auraient dû être votés distinctement des appels prévisionnels.

Il rappelle que de jurisprudence constante, les résolutions d’assemblées générales sont exécutoires immédiatement et ce, même en cas de recours contentieux. En conséquence, les époux [G] doivent être déboutés de leurs prétentions.

Réponse de la Cour :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’exitinction de son obligation.

Au soutien de leur contestation, les écritures visent les pièces 10 'relevé des dépenses et 11 'appels de fonds’ afférentes aux années 2010 à 2017.

Les parties ne procèdent cependant à aucune identification des sommes contestées, ce qui tend à démontrer qu’elles mêmes ne sont pas en mesure d’identifier les sommes qu’elles contestent.

Elles ne démontrent pas davantage que les sommes qu’elles considèrent devoir être imputées à partie des copropriétaires et non à l’ensemble d’entre eux leur auraient été imputées à tort.

Enfin et surtout, ainsi que l’a relevé à bon droit le tribunal, les résolutions votées par l’assemblée générale sont applicables tant qu’elles n’ont pas été annulées, de sorte que le syndic doit appliquer les budgets prévisionnels fixés par les copropriétaires.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande des époux [G] tendant à voir dire que l’opposition est injustifiée.

Sur les charges afférentes aux lots dont le syndicat des copropriétaires est propriétaire :

Moyens des parties :

Les époux [G] reprochent que la quote-part de charges et travaux imputables aux lots du syndicat n’apparait dans aucun des appels provisionnels de charges rapportés à des 'régularisations annuelles'.

En application de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, un syndicat ne peut valablement appeler des fonds ou répartir des charges sur la base d’une comptabilité inexacte notamment lorsque le syndicat oublie de prendre en compte ses propres lots dans la répartition des charges. Cette irrégularité dans la répartition des charges légitime une action en répétition de l’indu fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1376 devenu 1302 du code civil.

En l’espèce, il relève qu’au cours des années 2005 et 2006, les copropriétaires votèrent la privatisation de parties communes par la création de lots de couloirs et leur vente au sein des bâtiments A, B et C de la copropriété.

Cependant, les lots créés n’ont pas tous trouvé acquéreur de sorte que le syndicat des copropriétaires demeura de fait propriétaire de certains de ces lots.

Ils relèvent que les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires, entre 2016 et 2019, ont retranché 20 millièmes de voix, qui correspondent au 20/1052 èmes grevant les lots du syndicat alors qu’ils ne sont jamais identifiés dans les opérations où ils interfèrent.

Ils en déduisent que la quote-part de charges grevant les lots du syndicat devrait être individualisée pour permettre aux copropriétaires sur lesquels elle est répartie de l’identifier et d’en connaître le montant.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est en défaut sur ce point et les relevés de compte individuels adressés aux appelants ne sont d’aucun secours.

Il s’ensuit que les comptes de la copropriété sont irréguliers et inexacts, la gestion financière du syndicat n’étant ni conforme ni transparente.

Le syndicat des copropriétaires objecte que les documents produits par les époux [G] au soutien de leur prétention concernent d’autres copropriétés et n’ont aucun lien avec les appels de fonds qu’il émet s’agissant d’appels portant sur des charges spéciales relatives notamment à des lots avec affectation professionnelle.

En l’espèce, les époux [G] évoquent des parties communes déjà existantes qui n’ont pas été privatisées lors du remaniement en 2006 et ces parties communes sont des parties communes classiques sans affectation particulière justifiant qu’elles soient mentionnées comme telles dans un appel de fonds.

Ensuite, aucune disposition légale n’impose que les appels de fonds mentionnent la grille de répartition des tantièmes puisqu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, c’est le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui prévoient les grilles de répartition et non les appels de fonds.

Enfin, le fait pour un appel de fonds de ne pas mentionner expressément la quote-part de charges résultant d’un lot détenu par le syndicat n’affecte pas sa validité dès lors que le règlement de copropriété et la répartition qui y est mentionnée y est correcte.

Il en déduit que les comptes de la copropriété sont réguliers et la dette retenue à l’encontre des époux [G] dans le jugement est juste.

Réponse de la cour :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisaion prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret.

Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.

L’engagement est soldé par le règlement.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.

L’article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 énonce que le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice clos et vote d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation précisées ci-après, pour l’information de copropriétaires et des tiers. Les comptes de l’exercice comprennent les charges et produits pour les opérations courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les opérations exceptionnelles. […]

En application de l’article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l’exercice les produits acquis ( produits reçus et à recevoir) et les charges supportées ( charges réglées et à régler) au titre de l’exercice.

L’article 7 du décret prévoit que le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :

— créances sur opérations courantes,

— créances sur travaux du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et opérations exceptionnelles,

— montant de la cotisation appelée au titre du fonds de travaux prévu au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée sur l’exercice comptable en cours,

— créances sur avances,

— créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l’enregistrement des opérations.

Enfin, l’article 8 du décret dispose que les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret.

Il résulte des pièces produites et notamment des procès-verbaux d’assemblées générales (pièces 12 à 15 [G]) que des tantièmes correspondant aux lots du syndicat des copropriétaires ont été 'neutralisés pour le vote de résolutions. Ces lots sont issus de remaniements opérés au sein de la copropriété (bouts de couloir notamment) qui n’ont pas immédiatement trouvé acheteurs.

Ainsi, il résulte des énonciations des procès-verbaux d’assemblées générales des 29 juin 2016, 29 juin 2017, 28 juin 2018, 27 juin 2019 que 20 tantièmes correspondant aux lots du syndicat ont été 'neutralisés', le syndicat n’ayant pas pris part au vote des résolutions adoptées lors de ces assemblées.

Les époux [G] ne contestent pas que les charges afférentes à ces lots doivent être réparties sur l’ensemble des copropriétaires mais soutiennent que celles-ci doivent être 'individualisées’ pour les identifier et en connaître les montants dans les appels de charges émis par le syndic.

Au soutien de leur prétention, ils produisent des états détaillés des dépenses d’un syndicat des copropriétaires distinct portant sur les exercices 2018 et du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (SDC [Adresse 15] à [Localité 19], pièces 16 et 17) ainsi que des appels de charges (pièces 18 et 19) du 1er et 3ème trimestre 2021qui démontreraient l’individualisation des charges afférentes aux lots du syndicat et leur répartition entre tous les copropriétaires.

Il y a lieu d’observer que les charges communes incombant au syndicat résultent en espèce d’une loge de gardien pour lesquelles il est nécessairement prévu des dispositions spécifiques dans le règlement de copropriété de ce syndicat qui n’est nullement produit.

Il ne peut cependant être tiré aucune conclusion de ces documents sur l’existence d’une exigence légale ou réglementaire s’imposant au syndic et consistant à individualiser dans les appels de charges adressés à chaque copropriétaire, la part de charges qui lui incombe afférentes aux lots affectés au syndicat des copropriétaires.

Dans le cas du litige concernant le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 9], il convient de relever qu’aucune des règles comptables édictée par le décret du 14 mars 2005 n’impose l’individualisation, dans les appels de fonds afférents aux lots des copropriétaires, des charges incombant au syndicat au titre des lots restant à sa charge, ces appels étant soumis aux prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que chacune des catégories de charges est répartie selon la quote-part afférente à chaque lot telle qu’elle résulte du règlement de copropriété.

Par ailleurs, il résulte de l’analyse des appels de fonds produits par les époux [G] que les charges des lots rattachés au syndicat des copropriétaire sis [Adresse 9] font l’objet d’un appel trimestriel spécifique au syndicat, soldé et réparti en fin d’exercice (pièce 25 [G]). Si les appelants évoquent dans leurs écritures 'des relevés de compte individuels’ qui ne leur seraient 'd’aucun recours', ils se gardent de préciser de quels relevés individuels il s’agit et ne produisent pas la pièce 26 visée dans leurs écritures afférente à cette affirmation.

La cour observe également que n’ont pas été joints au dossier les pièces 23 (figurant sur le bordereau de pièces sous la mention 'réservé') et 9 (énoncé de cette pièce rayé dans le bordereau).

En tout état de cause, et en l’état, les époux [G] ne peuvent soutenir qu’ils ne sont pas mis en mesure d’identifier le montant des charges correspondant aux lots pesant sur le syndicat des copropriétaires et que ce montant n’est pas individualisé dès lors qu’un appel de charges qui leur est dédié leur est adressé trimestriellement et alors qu’il ne résulte d’aucune disposition légale ou réglementaire que le décompte de telles charges doive figurer dans le décompte de charges afférents à leurs lots au sein du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, ils ne peuvent donc soutenir que l’opposition du syndicat des copropriétaires n’est pas justifiée.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires soutient que le tribunal a, à tort, retranché des sommes dues par les époux [G] la somme de 4000 euros correspondant à des sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires avait été condamné à leur verser au cours des instances les ayant opposés, en faisant valoir que cette somme a effectivement été payée ainsi que cela ressort du calcul opéré aux termes de l’opposition au paiement du prix de vente du 5 septembre 2017.

Les époux [G] rétorquent qu’il convient de se reporter à l’opposition pour constater que cette somme n’a pas été réglée.

Réponse de la cour :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’exitinction de son obligation.

La cour constate que, tout comme devant les premiers juges, les pièces produites par l’appelant incident ne permettent pas de déterminer qu’il s’était libéré du paiement des sommes dues aux époux [G] après sa condamnation à leur verser des frais irrépétibles par jugement du 29 mars 2013 et arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 26 octobre 2016. Ce dernier ne produit pas même l’opposition à paiement du 5 septembre 2017 dont il se prévaut pour affirmer que les sommes dues aux époux [G] leur ont été versées.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit qu’après compensation des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M.& Mme [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 376, 06 euros au titre des charges de copropriété dues pour l’ensemble de leurs lots arrêtées à la date du 22 août 2017.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M.& Mme [G], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 19] la somme supplémentaire de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M.&Mme [G].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 septembre 2021 ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 19] tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel et l’irrecevabilité des conclusions de M.&Mme [G] ;

Condamne in solidum M.& Mme [G] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M.& Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 19] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE