Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 6 mai 2025, n° 22/01410

TGI Orléans 1 juin 2022

CA Orléans
Confirmation 6 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect de l'engagement contractuel de fournir la facture acquittée
La cour a estimé que la SCI [V] n'a pas respecté son engagement de fournir la facture acquittée avant la signature de l'acte authentique, ce qui a justifié le refus de Mme [D] de lever l'option.
Rejeté
Acquisition de l'indemnité d'immobilisation malgré le refus de vente
La cour a jugé que la non-réalisation de la vente était imputable à la SCI [V] pour ne pas avoir fourni la facture acquittée, rendant ainsi la demande d'indemnité d'immobilisation infondée.
Rejeté
Frais de procédure engagés par la SCI [V]
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI [V] n'était pas fondée dans ses prétentions.
Rejeté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a jugé que la demande était infondée et a donc rejeté la demande de somme complémentaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 6 mai 2025, n° 22/01410
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	22/01410
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Orléans, 1 juin 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu MHAMDIAnne MADRID FOUSSEREAU
Cabinet(s) :	MADRID-CABEZO MADRID-FOUSSEREAU MADRID
Parties :	S.C.I. [ V ], son représentant légal

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/05/2025

M^e Matthieu MHAMDI

la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID

ARRÊT du : 06 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 22/01410 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GS6D

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire d’ORLEANS en date du 01 Juin 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265282804303737

S.C.I. [V] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Matthieu MHAMDI, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283030259805

Madame [B] [D]

née le 01 Octobre 1978 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne MADRID FOUSSEREAU de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 08 Juin 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 6 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 25 Février 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 06 MAI 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 20 juin 2019, la SCI [V] a signé une promesse unilatérale de vente au profit de Mme [D] portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à Orléans, au prix de 283 000 euros.

La promesse de vente précisait que les travaux de rénovation de la toiture ont été réalisés par l’entreprise [K] [P] Couverture conformément au devis en date du 20 juillet 2018 et que le vendeur s’engageait à fournir la facture acquittée correspondante avant la signature de l’acte authentique de vente.

Alléguant que la facture des travaux de la toiture du bien n’a pas été produite, Mme [D] n’a pas réitéré l’acquisition par acte authentique.

Par acte d’huissier en date du 19 juillet 2021, la SCI [V] a fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de résolution de la vente aux torts exclusifs de Mme [D].

Par jugement en date du 1er juin 2022, le tribunal de grande instance d’Orléans a :

— condamné la SCI [V] à verser Mme [D] la somme de 14 250 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— autorisé l’étude notariale SCP Chaumette-Doré et Verhée, titulaire d’un office notarial à Pithiviers (Loiret) [Adresse 1] à débloquer la somme séquestrée de 14 250 euros afin de la restituer à Mme [D] ;

— débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné la SCI [V] à payer à Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de la SCI [V].

Par déclaration en date du 8 juin 2022, la SCI [V] a relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts et débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 mai 2023, la SCI [V] demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmant le jugement rendu le jugement en date du 1er juin 2022 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— prendre acte de la résolution de la vente aux torts exclusifs de Mme [D] ;

— condamner Mme [D] à verser à la SCI [V] la somme de 28 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [D] de toutes demandes, fins et moyens contraires ou plus amples ;

— condamner Mme [D] à verser à la SCI [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant le jugement de premier ressort et à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour cause d’appel.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, Mme [D] demande à la cour de :

— déclarer l’appel formé par la SCI [V] irrecevable et en tout cas mal fondé :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI [V] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— condamner la SCI [V] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Madrid.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2025.

MOTIFS

I- Sur l’indemnité d’immobilisation

Moyens des parties

L’appelante soutient que si la promesse de vente précisait qu’elle s’engageait à fournir la facture acquittée des travaux de couverture avant la signature de l’acte authentique de vente, elle n’est pas parvenue, malgré de multiples demandes, à obtenir une facture portant le tampon « acquitté » de l’artisan [K] [P] Couverture ; qu’elle a transmis la facture qui était en sa possession, sans le tampon « acquitté », en sachant que le devis avait déjà été annexé à la promesse de vente ; que Mme [D] a pris prétexte de l’absence de transmission de la facture portant le tampon « acquitté » pour refuser de réitérer la promesse de vente ; qu’elle a mandaté, le 15 octobre 2021, un expert indépendant, qui a conclu que la société [P] Couverture avait réalisé les travaux mentionnés sur le devis ; qu’elle produit les copies des chèques établissant le règlement de la facture de travaux ; que Mme [D] a refusé de réaliser la vente et dès lors, l’indemnité d’immobilisation doit contractuellement rester acquise à la SCI [V] ; que l’argutie de Mme [D] selon laquelle la vente n’a pas eu lieu uniquement en raison d’une non-conformité de la toiture apparaît parfaitement inopérante ; que la toiture, si elle comprenait un vice, était parfaitement apparent lors de la visite du bien, et même simplement de la rue ; que Mme [D] ne démontre absolument pas que la toiture était atteinte du moindre vice ; que dans l’hypothèse où la toiture serait atteinte d’un vice caché, la promesse unilatérale de vente stipule une clause d’exonération des vices cachés ; que l’existence de tuiles faîtières non fixées a été découverte le 15 octobre 2021 par l’expert qu’elle a mandaté, lequel indique que « la toiture n’altère pas à l’habitabilité, ni à la solidité de l’ouvrage » ; que l’existence de malfaçons mineures qui n’altère ni l’habitabilité, ni la solidité de l’ouvrage ne constitue aucunement un vice ; que la découverte de malfaçons mineures, lors du dépôt du rapport, le 21 octobre 2019, ne démontre nullement leur connaissance lors de la régularisation de la promesse de vente, le 20 juin 2019 ; qu’en outre, l’obligation de transmettre la facture de l’entreprise de couverture n’est pas érigée en condition suspensive dans la promesse de vente, mais est simplement indiquée dans l’article relatif à l’assurance ; que de plus, la promesse de vente indique que s’il entend se prévaloir de l’un des motifs pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente ; que les courriels du notaire de Mme [D] ne visent aucun des 8 cas visés dans la promesse de vente et ils n’ont pas été notifiés sous forme de courrier recommandé ; que le jugement a statué ultra petita en estimant que la clause de transmission de la facture de l’artisan constituait une condition essentielle de réalisation de la vente ; que rien ne permet d’affirmer sérieusement que la clause relative à la production de la facture acquittée constituait une clause essentielle dans l’esprit et la commune intention des parties ; qu’en effet, le simple fait que cette clause ne soit pas sanctionnée par une condition suspensive et qu’aucune sanction en cas de non-respect ne soit prévue, démontre l’absence d’importance de cette clause dans l’esprit et la commune intention des parties ; que la cour infirmera le jugement dont appel en toutes ces dispositions.

Mme [D] réplique que la non-réalisation de la vente promise ne peut qu’être imputable au promettant, la promesse conditionnant la vente à une condition suspensive relative à la production d’une facture acquittée des travaux de couverture ; que le promettant n’a pas produit cette facture, qui était pourtant une condition essentielle à la réitération de l’acte de vente ; que la condition suspensive n’ayant pas été réalisée, la promesse de vente ne pouvait qu’être caduque ; que la non-réalisation de la condition étant imputable au seul promettant, de sorte qu’elle était parfaitement fondée à solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée auprès du notaire ; que la seule facture transmise par la SCI [V] émanant de [P] [K] Couverture ne fait pas apparaître de paiement et un informaticien a constaté que cette facture a été modifiée non par l’entreprise de couverture, mais par une tierce personne, ce qui démontre d’ailleurs une falsification de ce document ; que c’est en vain que la SCI [V] produit un relevé de compte faisant apparaître un dernier versement par chèque de 2 652,50 ' alors que, d’une part, ce versement n’apparaît pas comme étant attribué au paiement d’une facture et, d’autre part, le montant ne correspond pas à la facture litigieuse d’un montant de 17 100 euros TTC ; que cette pièce ne démontre toujours pas le paiement de la facture relative aux travaux de toiture et encore moins dans les délais requis ; que la cour appréciera que deux ans séparent la date de la prétendue émission du chèque du 18 décembre 2018 qui n’aurait pas été pris en compte et la date de cessation d’activité de l’entreprise le 31 décembre 2020 ; qu’au jour de la promesse, la SCI [V] savait parfaitement si son chèque émis le 18 décembre 2018 avait été encaissé ou pas et avait toute latitude pour se rapprocher de l’entreprise [P] toujours in bonis à cette date pour procéder le cas échéant au paiement du solde de la facture, ce qu’elle n’a pas fait ; que lors d’une instance de référé achevée par une ordonnance non frappée d’appel en date du 21 mai 2021, la SCI n’a pas produit la preuve du règlement intégral de la facture de travaux ; qu’en outre, contrairement à ce que prétend la SCI [V], le total des chèques dont elle justifie représente une somme globale de 17 098 ', soit toujours moins que la facture de 17 100 ' ; que la SCI [V] est de parfaite mauvaise foi, ce que la cour ne pourra que constater ; que de surcroît, la cessation d’activité de l’entreprise de couverture tend à démontrer que la SCI [V] n’aurait jamais pu obtenir la finalisation des travaux litigieux ; que la clause d’exonération de garantie des vices cachés est inapplicable en l’espèce ; que la cour n’a pas à juger un litige relatif à un vice du consentement comme tente de le faire croire la SCI [V] afin d’éluder ses responsabilités, mais bien de l’absence de réalisation d’une condition suspensive clairement stipulée dans une promesse de vente authentique ; qu’elle souhaitait que la facture de rénovation de la toiture portant la mention « acquittée » lui soit transmise avant la signature de l’acte de vente pour avoir la preuve que les travaux avaient bien été effectués dans les règles de l’art et acquittés par la SCI [V], et ce d’autant plus que le bien immobilier litigieux avait été mis en vente par le biais d’une annonce affirmant que la toiture était « refaite », critère qui était ainsi essentiel pour elle ; que le prix de réfection d’une toiture est extrêmement élevé et il est évident qu’elle n’aurait jamais acquis le bien au même prix si les travaux de toiture n’avaient pas été effectués ; que la suite des évènements vient confirmer que la SCI [V] n’a pas agi de bonne foi puisqu’il résulte de l’acte de vente du bien litigieux à un tiers que « les vendeurs reconnaissent un désordre sur la couverture ; que la SCI [V] a vendu finalement le bien 247 800 euros afin de tenir compte des travaux de couverture à effectuer, alors qu’il souhaitait lui vendre au prix de 283 000 euros ; que c’est à tort que la SCI [V] porte le débat sur la notion de vice caché et lui reproche de ne pas démontrer les vices dont était atteinte la toiture ; que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2019. Il était convenu du versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant total de 28 500 euros devant être réglée par un versement de 14 250 euros au plus tard le 12 juillet 2019, ce qui a été effectué, et par un versement de 14 250 euros au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

L’acte prévoit que l’indemnité d’immobilisation serait acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir le bien avant la date d’expiration du délai d’option. Toutefois, l’acte précise que même dans cette hypothèse, l’indemnité d’immobilisation versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas énumérés dont le fait que la non-réalisation de la vente promise soit imputable au seul promettant.

Dans la partie « assurance », il est mentionné que le promettant déclare « que les travaux de rénovation de la toiture ont été réalisés par l’entreprise [K] [P] Couverture de [Localité 6] [Localité 6], conformément au devis en date du 20 juillet 2018 ci-annexé et s’engage à fournir la facture acquittée correspondante avant la signature de l’acte authentique de vente ».

Mme [D] n’a pas levé l’option dans le délai imparti et a fait valoir qu’elle renonçait à la vente en raison du défaut de communication de la facture acquittée des travaux de couverture et des malfaçons affectant celle-ci.

La communication de la facture acquittée des travaux confiés à l’entreprise [K] [P] Couverture, n’était pas stipulée à l’acte au titre des conditions suspensives, de sorte qu’il ne peut être considéré que l’engagement du promettant de transmettre ladite facture soit une condition suspensive de la vente. En revanche, il incombait au promettant de produire la facture acquittée des travaux au bénéficiaire avant la signature de l’acte authentique de vente.

Ainsi que le reconnaît la SCI [V], aucune facture acquittée n’a été communiquée à Mme [D] avant la date d’expiration de la promesse de vente. Seule une facture de l’entrepreneur ne mentionnant aucun règlement a été communiquée à Mme [D]. En outre, la SCI [V] n’a pas justifié auprès du bénéficiaire de la promesse des règlements de ladite facture, qu’elle produit au cours de la présente instance, avant la date d’expiration de la promesse.

Or, la SCI [V] s’était elle-même engagée à fournir la facture acquittée correspondante avant la signature de l’acte authentique de vente, ce qui était destiné à informer la bénéficiaire de la promesse sur la réalité du recours à un professionnel de la couverture pour la rénovation de la toiture.

En l’absence de communication de la facture acquittée des travaux, Mme [D] était fondée à ne pas lever l’option. Il est ainsi établi que la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant, qui n’a pas respecté son engagement contractuel.

La promesse de vente stipule : « S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant ».

Mme [D] ne s’est pas prévalue du défaut de communication de la facture acquittée des travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de 7 jours suivant l’expiration de la promesse de vente, ayant seulement soulevé ce point par courrier électronique.

Cependant, le promettant n’a pas sommé Mme [D], par acte extra-judiciaire, de faire connaître sa décision dans le délai de 7 jours, de sorte que la SCI [V] ne peut se prévaloir de la déchéance de Mme [D] du droit d’invoquer la non-réalisation de la promesse du fait du promettant qui n’a pas respecté son engagement contractuel.

Pour ces motifs, et en application de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation versée doit être restituée à Mme [D].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [V] de ses demandes et condamné celle-ci à verser Mme [D] la somme de 14 250 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et autorisé le déblocage de ladite somme séquestrée auprès de l’office notarial.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SCI [V] sera condamnée aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à Mme [D] une somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI [V] aux entiers dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI [V] à payer à Mme [D] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT