AFFAIRE : N° RG 24/03005

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du

18 Octobre 2024

RG n° 23/00170

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MARS 2026

APPELANTS :

Monsieur [J] [N] [X]

né le 11 Décembre 1987 à [Localité 2] (POLOGNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [C] [Z] [Q]

née le 28 Juin 1985 à [Localité 4] (POLOGNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mademoiselle [V] [M] [G] [X] prise en la personne de ses représentants légaux, M. [J] [X] et Mme [C] [Q]

née le 26 Juillet 2019 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur M.[K] [T] [X], pris en la personne de ses représentants légaux, M. [J] [X] et Mme [C] [Q]

né le 04 Novembre 2015 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés et assistés de M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMES :

Monsieur [W] [U]

né le 07 Mai 1941 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [H] [U]

née le 25 Juin 1965 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentés et assistés de M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 19 janvier 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 19 mars 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 9 octobre 2015, Mme [S] [U] a donné en location à M. [J] [X] et Mme [C] [Q] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Le 8 juin 2021, les locataires ont fait constater par le CCAS de [Localité 1] plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental du Calvados.

Estimant insuffisantes les mesures prises par les bailleurs, M. [X] et Mme [Q] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2023, en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs deux enfants mineurs, [M] et [K] [X], fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, aux fins d’indemnisation de leur préjudice de jouissance, de réduction du loyer et de condamnation de celle-ci à réaliser divers travaux de remise en état du logement.

Mme [S] [U] étant décédée le 22 janvier 2022, M. [W] [U] et Mme [H] [U] sont volontairement intervenus à l’instance.

Par jugement du 18 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [J] [X] et Mme [C] [Q], agissant en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs deux enfants mineurs, de toutes leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [J] [X] et Mme [C] [Q] à payer à M. [W] [U] et Mme [H] [U], unis d’intérêts, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les demandeurs de leur demande tirée de ce texte ;

— condamné in solidum M. [J] [X] et Mme [C] [Q] aux dépens de l’instance ;

— constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 19 décembre 2024, M. [J] [X] et Mme [C] [Q], agissant en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs deux enfants mineurs, [M] [X] et [K] [X], ont interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, M. [J] [X] et Mme [C] [Q], agissant en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs deux enfants mineurs, [M] [X] et [K] [X], demandent à la cour de :

— infirmer purement et simplement le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Lisieux ;

En conséquence,

— juger M. [W] [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U], décédée, entièrement responsables des préjudices subis par Mme [C] [Q] et M. [J] [X] et la condamner à les réparer ;

— condamner M. [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U] décédée, à payer à Mme [C] [Q] et M. [J] [X], unis d’intérêts, la somme de 200 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance du 1er janvier 2020 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir ;

— condamner M. [W] [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U] décédée, à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

' travaux permettant de remettre les ventilations en service,

' travaux permettant de supprimer les moisissures dans la chambre,

' examen de la façade et réalisation de travaux permettant de supprimer les risques d’infiltrations par la façade et de supprimer le développement de nouvelles moisissures dans la chambre ;

— juger que le loyer sera réduit de 50%, soit à la somme mensuelle de 216 euros, de la décision à venir jusqu’à la réalisation complète de ces travaux ;

— condamner M. [W] [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U] décédée, à payer à Mme [C] [Q] et M. [J] [X], unis d’intérêts, la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner M. [W] [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U] décédée, à payer à Mme [C] [Q] et M. [J] [X], pris en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs [K] et [M], la somme de 2.000 euros chacune en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner M. [W] [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U] décédée, à payer à Mme [C] [Q] et M. [J] [X] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [W] [U] et Mme [H] [U], venant aux droits de Mme [S] [U] décédée, aux entiers frais et dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, M. [W] [U] et Mme [H] [U] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, dans toutes ses dispositions ;

— débouter M. [J] [X], Mme [C] [X], [K] [X] et [M] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

A titre reconventionnel,

— condamner solidairement M. [J] [X], Mme [C] [X], [K] [X] et [M] [X] à verser à M. et Mme [U] la somme de 6.524,11 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2025 au titre des loyers échus demeurés impayés,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [J] [X], Mme [C] [X], [K] [X] et [M] [X] à verser à M. et Mme [U] la somme de 3.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement M. [J] [X], Mme [C] [X], [K] [X] et [M] [X] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 décembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes des locataires

Les appelants soutiennent ne pas avoir pu jouir paisiblement d’un logement décent et sécure, conformément à la destination d’habitation prévue au contrat de bail, dès lors qu’ils sont confrontés depuis le début de l’année 2020 à des problèmes d’humidité, à la suite de la rénovation du 3ème étage de l’immeuble et de la fissuration consécutive des murs. Ils estiment que le constat d’une ventilation hors service, des moisissures et d’une façade dégradée justifient la réalisation des travaux demandés. Ils soulignent que les quelques travaux qui ont été entrepris sont anecdotiques et n’ont pas permis de remédier aux problèmes d’humidité.

Les intimés répondent que l’expert de l’assureur des locataires n’a constaté aucune fuite au niveau de la façade et des menuiseries, mais un problème de condensation lié à un défaut de ventilation. Ils estiment que les locataires ne démontrent pas l’existence d’un défaut d’étanchéité et d’isolation du logement. Ils affirment avoir fait procéder aux travaux nécessaires concernant la ventilation et soulignent que les locataires se sont opposés à l’intervention de la société Albat afin qu’il soit procédé au lessivage des murs affectés de moisissures.

Sur ce,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application des dispositions de l’article 1231-1 et de l’article 1353 du code civil, il appartient à la partie qui se prévaut d’une inexécution contractuelle, de rapporter la preuve de celle-ci ainsi que du dommage en résultant.

Dans ce cas, le débiteur de l’obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il incombe à chacune d’elles de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires et d’exécution de travaux sous astreinte, les locataires produisent :

— diverses photographies de murs du logement et grilles de VMC affectés de moisissures ;

— un rapport du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] du 8 juin 2021 constatant le dysfonctionnement des ventilations de la salle de bain, du WC et de la cuisine, la présence de moisissures dans la chambre près de la salle de bain et ainsi qu’une dégradation de la façade côté cour intérieure. Il conclut à l’existence de manquement au règlement sanitaire départemental du Calvados et préconise :

— des travaux de remise en service des ventilations,

— des travaux permettant de supprimer les moisissures dans la chambre ;

— un examen de la façade et la réalisation de travaux permettant de supprimer les risques d’infiltrations par la façade et le développement de nouvelles moisissures dans la chambre.

Par courrier du 21 décembre 2020, le CIC assurances, assureur des locataires, à la suite d’une déclaration de sinistre du 10 décembre 2020, a dénié sa garantie, en indiquant que « l’infiltration » est « survenue par l’un des murs extérieur » du logement. Cependant, cette affirmation concernant l’existence d’une infiltration et sa cause ne ressort d’aucune expertise technique, mais manifestement de la déclaration de sinistre qui mentionne « humidité mur façade ».

Par ailleurs, comme l’a relevé le premier juge, il résulte d’un autre courrier que le CIC assurances a adressé aux locataires le 8 mars 2021 que l’assureur a finalement dénié sa garantie, considérant que les dommages sont « dus à un phénomène de condensation ».

En outre, le rapport établi le 17 décembre 2021 par l’expert mandaté par le GAN en qualité d’assureur de la copropriété au sein de laquelle se situe le logement loué bailleurs, indique que « la société de recherche de fuite ADF, après investigation au sein du logement de Mme [C] [Q], ne relève pas de fuite accidentelle sur les réseaux d’eau mais relève un défaut de ventilation (grille d’aspiration d’air statique bouchée) générant un phénomène humide de condensation ». Il conclut que « les désordres ont la conséquence d’un phénomène de condensation », lequel n’est pas consécutive à un dégât des eaux, mais à « un pont thermique et/ou un défaut d’isolation et/ou un défaut de ventilation accentué par la présence de nombreux aquarium ».

Comme l’a justement relevé le premier juge, il résulte de ces éléments que seul le problème de ventilation est démontré. Le rapport précité du 17 décembre 2021, par ses conclusions hypothétiques, ne permet pas d’établir avec la certitude nécessaire un défaut d’isolation du logement, alors que les bailleurs communiquent un bon de commande signé daté du 8 août 2015 portant sur le remplacement des menuiseries de l’appartement. Par ailleurs, le rapport du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] du 8 juin 2021 évoquant de manière imprécise des « fissures + éléments de balcons et fenêtres détériorées ; traces d’humidité », ne suffit pas à caractériser un défaut d’étanchéité du mur de façade en lien de causalité direct et certain avec les moisissures constatées.

Les bailleurs établissent avoir fait procéder par la société France hygiène ventilation à un diagnostic du système de ventilation du logement le 22 juillet 2021 à la suite duquel, il a été procédé par la même entreprise aux travaux suivants :

— enlèvement des grilles de ventilation naturelle existante dans la cuisine – SDB -WC,

— nettoyage par aspiro brossage des conduits de ventilation naturelle jusqu’en toiture,

— mise en place de nouvelles grilles de ventilation naturelle dans la cuisine – SDB – WC,

— mise en place d’une entrée d’air sur la fenêtre du séjour,

— prise de débit d’air aux grilles neuves.

Ils justifient également avoir fait procéder, suivant facture du 29 juin 2021, à l’installation d’une entrée d’air auto-réglable dans la chambre.

Ces travaux ne sauraient être qualifiés de minimes, étant rappelé qu’il incombe au locataire, au titre de son obligation d’entretien, de nettoyer régulièrement ses grilles de ventilation afin de garantir une circulation libre et optimale de l’air.

Le premier juge a pertinemment relevé que la bailleresse, aujourd’hui représentée par ses ayants-droits, était intervenue de manière diligente à réception de la première dénonciation des locataires en décembre 2020 et du rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] du 8 juin 2021, de sorte qu’aucun manquement n’est caractérisé à son égard.

Enfin, par courriel du 28 juin 2023, l’entreprise Lemercier a informé la mandataire de la bailleresse du refus de Mme [Q] de la laisser procéder au lessivage des murs, précisant qu’elle souhaitait une remise en peinture.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] et Mme [Q], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, [K] et [M] [X] de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Les bailleurs soutiennent que les locataires ne s’acquittent plus du loyer depuis plusieurs mois, les ayant amenés à faire signifier, par acte du 8 avril 2025, un commandement de payer visant une dette locative de 3.651,29 euros, qui a atteint la somme de 6.524,11 euros suivant décompte au 23 septembre 2025.

Les locataires indiquent être à jour du paiement du loyer.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de « 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes du décompte produit par les bailleurs, les locataires restent redevables d’une somme de 6.524,11 euros au titre des loyers impayés au 23 septembre 2025.

M. [X] et Mme [Q] ne démontrent pas avoir réglé lesdits loyers, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme précitée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile méritent confirmation.

M. [X] et Mme [Q], tant en leur nom personnel qu’en qualité de représentants légaux de leurs enfants, [K] et [M] [X], qui succombent en leur appel en supporteront in solidum les dépens et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.

Ils seront en outre condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M. [W] [U] et Mme [H] [U] en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [J] [N] [X] et Mme [C] [Q] à payer à M. [W] [U] et Mme [H] [U] la somme de 6.524,11 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2025 au titre des loyers échus impayés ;

Condamne in solidum M. [J] [N] [X] et Mme [C] [Q], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, [K] et [M] [X] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [J] [N] [X] et Mme [C] [Q], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, [K] et [M] [X] à payer à M. [W] [U] et Mme [H] [U] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [J] [N] [X] et Mme [C] [Q], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, [K] et [M] [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT