COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 JANVIER 2025

N° RG 23/01277 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFEZ

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITATION DE LA CHARENTE 'LOGE LIA CHARENTE'

c/

[I] [P] [F]

Organisme UDAF DE LA CHARENTE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005359 du 20/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de COGNAC (RG : 11-22-14) suivant déclaration d’appel du 14 mars 2023

APPELANTE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITATION DE LA CHARENTE 'LOGELIA CHARENTE’ Etablissement public à caractère industriel et commercial agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉS :

[I] [P] [F]

né le 15 Mai 1971 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

UDAF DE LA CHARENTE agissant es qualité de curateur de Monsieur [I] [P] [F], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Laurent DEMAR, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signatures privées du 25 août 2020, l’office public d’habitat de la Charente (OPH) , ci-après Logelia, le bailleur ou le propriétaire des lieux loués, a donné à bail à M. [F], un lieu d’habitation situé appartement [Adresse 4], moyennant un loyer initial et des provisions sur charge d’un montant de 320,05 euros.

Logelia allègue que M. [F] n’a pas respecté son obligation d’occuper l’appartement loué paisiblement. Le 24 mars 2021 M. [F] a mis le feu dans plusieurs conteneurs à ordures et à la façade de l’immeuble, et ce dans un état de récidive légale.

Par jugement du 22 mai 2021, le tribunal correctionnel d’Angoulême a condamné M. [F] à une peine d’emprisonnement de neuf mois. Les constitutions de parties civiles de la société Calitom ainsi que de Logelia ont été déclarées recevables et M. [F] a été condamné à payer à Logelia la somme de 76 792,72 euros en principal.

Par acte d’huissier du 7 janvier 2021, Logelia a fait assigner M. [F] ainsi que l’association UDAF de la Charente, en sa qualité de curateur, devant le tribunal de proximité de Cognac, aux fins, notamment, d’obtenir la résiliation du bail, la condamnation de M. [F] à quitter les lieux et le cas échéant voir ordonner son expulsion, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 16 mai 2022, tribunal de proximité de Cognac a :

— ordonné la jonction avec le dossier n°11-21-000212 ;

— sursis à statuer pendant une durée de six mois sur la demande en résiliation du bail

liant I’office Logelia et M. [F] ;

— dit que l’affaire sera rappelée lors de l’audience du 21 novembre 2022 à 9 heures ;

— dit que la décision vaut convocation à cette audience qui se déroulera dans la salle

d’audience de la juridiction située [Adresse 2] ;

— réservé les autres demandes dont les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire du 16 janvier 2023, le tribunal de proximité de Cognac a :

— rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 25 août 2020 entre M. [F] en sa qualité de locataire et l’office public Logelia en sa qualité de bailleur, ainsi que toutes les mesures subséquentes ;

— condamné l’office public Logelia aux dépens de l’instance.

Logelia a relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 mars 2023, en ce qu’il a :

— rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 25 août 2020 entre M. [F] en sa qualité de locataire et l’office public Logelia en sa qualité de bailleur, ainsi que toutes les mesures subséquentes ;

— condamné l’office public Logelia aux dépens de l’instance.

Par décision du 5 avril 2023, le conseiller de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Par dernières conclusions déposées le 9 juin 2023, Logelia demande à la cour de :

— déclarer les demandes formées par l’OPH de la Charente recevables et bien fondées ;

1- infirmer le jugement rendu le 16 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de Cognac en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 25 août 2020 entre M. [F] en sa qualité de locataire et l’office public Logelia en sa qualité de bailleur, ainsi que toutes les mesures subséquentes ;

— condamné l’office public Logelia aux dépens de l’instance.

2- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de Cognac le 16 mai 2022 en ce qu’il a :

— sursis à statuer pendant une durée de six mois sur la demande en résiliation du bail liant l’office HLM Logelia, ci-après le bailleur et M. [F] , dénommé le locataire dans la décision ;

— dit que l’affaire sera rappelée lors de l’audience du 21 novembre 2022 à 9 heures ;

— dit que la décision vaut convocation à cette audience qui se déroulera dans la salle d’audience de la juridiction située [Adresse 2] ;

— réservé les autres demandes dont les frais irrépétibles et les dépens.

Statuant à nouveau :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par M. [F] ;

— prononcer la résiliation du bail conclut entre l’OPH de la Charente et M. [F].

— En conséquence, condamner M. [F] à quitter les lieux loués sis situés [Adresse 3] ' Appartement 7 à [Localité 6] ;

— dire qu’à défaut, pour M. [F], de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion, et le cas échéant, à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, et réduire à un mois le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux, prévu par les dispositions des articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, pour poursuivre l’expulsion ;

— condamner M. [F] à verser à l’OPH de la Charente à compter du prononcé du jugement à intervenir, et jusqu’à totale libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 320,05 euros ;

— condamner M. [F] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

3- Y ajoutant :

— condamner M. [F] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 7 septembre 2023, M. [F] et l’UDAF de la Charente demandent à la cour de :

— débouter la société d’HLM Logelia de ses demandes fins et conclusions.

En conséquence :

— confirmer les jugements dont appel en toutes leurs dispositions ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 décembre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Le litige se présente devant la cour dans les mêmes termes qu’en première instance très clairement exposé.

L’appelante sollicite l’infirmation des jugements déférés qui bien qu’ayant constaté la gravité des faits commis par le locataire, en l’espèce avoir mis le feu aux containers situés le long du mur de la résidence qu’il occupe, ayant entraîné un incendie sur la façade de l’immeuble collectif, n’en ont pas tiré les conséquences en résiliant le bail à ses torts. Elle soutient que M. [F] a mis en péril la sécurité de l’ensemble des occupants de l’immeuble et ce faisant a contrevenu de manière particulièrement grave à l’obligation paisible des lieux loués.

L’intimé sollicite la confirmation du jugement.

La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations.

Par ailleurs selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout notamment par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résolution du bail pour manquement de 'lune. des parties à ses obligations d’en apprécier la gravité

Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b de la loi du 8 juillet 1989 modifiée que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée par le contrat.

L’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. D’une manière générale, le preneur est tenu d’user de la chose louée, autrefois 'en bon père de famille’ et, depuis la loi du 4 août 2014 pour l’égalité réelle entre les hommes et les femmes, 'raisonnablement'. Il doit s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail.

Ce texte doit se combiner avec l’article 1735 du code civil selon lequel 'le preneur est

tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.'

De la même manière le contrat de location en litige rappelle en son article 8.2.2 que le locataire devra veiller (7) s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité d’autrui, et plus particulièrement es bruits, battages de tapis, usage d’appareils provoquant des vibrations ou des odeurs gênantes (22) ne pas détenir des produits explosifs inflammables ….

C’est par une juste appréciation des faits que le premier juge a rappelé la gravité et la dangerosité des faits reprochés à M. [F], ce dernier ayant été condamné le 22 mai 2021 par le tribunal correctionnel d’Angoulême à une peine d’emprisonnement de neuf mois outre à la réparation des dégradations matérielles, pour avoir dégradé ou détérioré plusieurs conteneurs à ordures et la façade de l’immeuble d’habitation par l’effet d 'une substance explosive ou d’un incendie, qui pourrait constituer un motif de résiliation du bail.

Ayant déjà été sanctionné pénalement pour ces faits, et eu égard à sa situation personnelle qui le place sous mesure de curatelle renforcée, il a néanmoins pris le temps de s’assurer de la persistance de la dangerosité du locataire en sursoyant à statuer pendant une période de 6 mois, aux termes de laquelle il a étudié si les conditions de la résiliation du bail étaient réunies.

A ce titre, le juge a retenu en faveur du locataire qu’il n’avait pas voulu mettre volontairement le feu à l’appartement ni à la résidence, mais aux conteneurs qui étaient à l’extérieur, le long du mur, l’incendie se propageant par effet sur les murs de la résidence et qu’il est suivi par le SPIP de la Charente et le centre Camille Claude, lesquels n’ont fait état d’aucun incident particulier.

Depuis les faits ayant conduits à sa condamnation, et toujours devant la cour, M. [F] n’a pas réitéré des actes de pyromanie et aucun trouble particulier n’est à signaler avec les occupants voisins, auprès desquels M. [F] s’était alors excusé en sortant de détention et alors qu’il occupe toujours les lieux.

Au surplus, M. [F] souffre de troubles psychologiques pour lesquels il est soigné et a besoin d’un cadre lui permettant d’évoluer favorablement avec l’assistance de sa curatrice en la personne d’un représentant de l’UDAF.

En l’absence d’élément nouveau depuis le premier jugement et au vu des éléments qui ont été mis en balance, il y a lieu de confirmer la décision ayant débouté le bailleur social de sa demande en résiliation du bail au motif d’un manquement particulièrement grave à l’obligation de jouissance des lieux loués en mettant en péril la sécurité de l’ensemble des occupants, cette sanction étant disproportionnée par rapport au caractère unique du manquement, à la sanction pénale déjà effectuée, au respect des lieux depuis 4 ans et à la situation personnelle et psychologique du locataire qui pourrait être fortement perturbé s’il devait être expulsé et perdre ses repères actuels.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Logelia Charente partie perdante supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant

Condamne Logelia Charente aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,