COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/12/2025

la SELARL BLANC-PELISSIER

la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES

ARRÊT du : 02 DECEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/01210 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GZE7

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 14 Mars 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286657967655

Madame [C] [P]

née le 18 Mars 1977 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie BLANC-PELISSIER de la SELARL BLANC-PELISSIER, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

Madame [X] [K]

née le 28 Mai 1986 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Mai 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 28 mars 2019, Mme [K] a acquis de Mme [P] une maison d’habitation située [Adresse 2] (37).

Mme [K] a constaté un affaissement du plafond du salon situé sous la salle de bains du premier étage. Les parties à la vente ont convenu de faire réaliser une expertise par M. [Y] qui a conclu que le plancher de la salle de bains présente de nombreux défauts affectant sa solidité et son étanchéité.

Le 24 mars 2021, Mme [K] a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’indemnisation des travaux de reprise.

Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— déclaré Mme [K] recevable et bien fondée en son action en garantie des vices cachés affectant le plafond de la salle de bains de l’immeuble vendu le 28 mars 2019 par Mme [P]

— condamné Mme [P] à verser à Mme [K] la somme de 10 143,27 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 entre le 30 août 2021 et la date de la présente décision ;

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté Mme [K] du surplus de sa demande ;

— condamné Mme [P] à verser à Mme [K] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au pro’t de Maître Audrey Chefneux et de la SELARL Blanc Pelissier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 mai 2023, Mme [P] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [K] du surplus de sa demande.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, Mme [P] demande à la cour de :

— infirmer le jugement des chefs visés dans la déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau :

— déclarer Mme [K] irrecevable et à tout le moins mal fondée en son action en garantie des vices cachés affectant le plancher de la salle de bains de l’immeuble vendu le 28 mars 2019 ;

— la débouter de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions en application de la clause contractuelle d’éviction de garantie insérée dans l’acte de vente en date du 28 mars 2019 ;

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Blanc-Pelissier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure mais également dans le cadre de la procédure de première instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, Mme [K] demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a : déclaré Mme [K] recevable et bien fondée en son action en garantie des vices cachés affectant le plafond de la salle de l’immeuble vendu le 28 mars 2019 par Mme [P] ; condamné Mme [P] à verser à Mme [K] la somme de 10 147,23 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 entre le 30 août 2021 et la date de la décision ; ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; condamné Mme [P] à verser à Mme [K] une indemnité de 2 500 euros en application du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Audrey Chefneux et de la SELARL Blanc Pelissier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

— infirmer le jugement pour le surplus en ce qu’il a débouté Mme [K] du surplus de ses demandes ;

Et statuant de nouveau,

— condamner Mme [P] à lui verser :

. la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

. la somme de 369,35 euros en remboursement de la note de frais et honoraires de l’expert amiable, M. [Y] du Cabinet [T] ;

— débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

— condamner la même aux entiers dépens d’Instance dont distraction au profit de Maître Audrey Chefneux, membre de la SELARL CM&B et associés, et la SELARL Stéphanie Blanc Pelissier, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

L’appelante soutient que l’acte de vente contient une clause stipulant l’absence de recours contre le vendeur par l’acheteur ; que si une telle clause n’est pas applicable lorsque le vendeur est de mauvaise foi ou connaissait le vice, ce n’est pas le cas en l’espèce, car Mme [K] reconnaît avoir été informée de la pose du faux plafond à visée esthétique ; que l’expert mandaté ne relève aucune part de sa responsabilité dans cette affaire, alors qu’elle a confié la remise en état de la salle de bains à deux entrepreneurs professionnels du bâtiment ; que si le rapport d’expertise mentionne que les travaux n’ont pas été faits dans les règles de l’art et qu’il convient de reprendre les défauts qui affectent sa solidité et son étanchéité, depuis la réception des travaux en 2005, le bien a toujours été occupé et les locataires n’ont jamais constaté de désordre de fuite d’eau ou de chutes de gravats ; qu’elle n’est en rien responsable du fait que les travaux n’aient pas été réalisés dans les règles de l’art ; que les travaux dans la salle de bains n’ont pas été mentionnés dans l’acte de vente, car ils ont été réalisés il y a plus de 10 ans ; que Mme [K] était accompagnée de son compagnon, professionnel du bâtiment, et de son père, rénovant de nombreuses habitations, lors des visites et que même ces derniers n’ont relevé aucune anomalie ; que l’intimée ne rapporte toujours pas la preuve de ce que la venderesse avait connaissance de l’existence de désordres après la réalisation des travaux et si tel avait été le cas, elle aurait immédiatement engagé la responsabilité des entreprises ; qu’elle est de bonne foi et en veut pour preuve que le faux-plafond décoratif a été installé en 2014, soit plus de 10 ans après la rénovation de la salle de bains et l’installation du faux plancher et plus de 5 ans avant la vente ; que la clause d’exclusion de garantie telle que prévue par l’acte de vente doit trouver à s’appliquer en l’espèce ; que si par extraordinaire la cour devait considérer l’existence de désordres et leur connaissance par la venderesse, la jurisprudence ne considère pas que la connaissance des désordres entraîne ipso facto la mauvaise foi des vendeurs alors qu’ils datent de plusieurs années et qu’il n’y a pas eu d’évolution de ceux-ci pendant tout ce temps ; que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et il sera fait application de la clause d’exclusion prévue au contrat entre les parties et Mme [K] ne pourra qu’être déboutée de ses demandes.

L’intimée réplique que la simple connaissance du vice par le vendeur suffit à faire échec à l’application d’une clause de non garantie des vices cachés ; qu’il résulte du rapport d’expertise que le plancher de la salle de bains présente de nombreux défauts affectant à la fois sa solidité et son étanchéité et que les défauts affectant l’ouvrage n’étaient pas décelables dans toute leur ampleur avant de déposer le plafond du salon ; que ces travaux n’étaient nullement mentionnés dans l’acte de vente, contrairement à ceux effectués par les entreprises Bossy et Bargero ; qu’il résulte du rapport de M. [Y] que ces travaux ne respectent absolument pas les règles de l’art et au surplus entraînent un véritable danger d’effondrement impliquant la sécurité des personnes ; que c’est donc à bon droit que le tribunal a considéré qu’il ressortait de ces indications techniques que les défauts affectaient la solidité et l’étanchéité du plancher et constituaient ainsi un vice rendant l’immeuble impropre à son usage en raison de l’atteinte à cette solidité du plancher, ce défaut constituant un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ; que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne saurait recevoir application en l’espèce tant la connaissance par Mme [P] des désordres affectant les travaux qu’elle avait fait réaliser au niveau du plancher de la salle de bains étaient connues d’elle ; qu’il n’y a aucune raison que ces travaux n’aient pas été mentionnés comme ceux des entreprises Bossy et Bargero dans l’acte authentique ; qu’en omettant ces travaux conséquents sur les murs, cloisons, le plancher, le plafond et la salle de bains dans l’acte authentique de vente, Mme [P] a indiscutablement manqué à son obligation d’information ; que Mme [P] se garde bien d’indiquer qui a réalisé ce faux-plafond en 2014 et ne verse aux débats aucune facture ; que la thèse selon laquelle les travaux réalisés en 2004 et 2005 n’ont pas été mentionnés dans l’acte authentique, puisqu’ils ne bénéficiaient plus de la garantie décennale, ne peut s’appliquer aux travaux de faux-plafond réalisés en 2014, qui eux auraient dû indiscutablement figurer dans l’acte authentique ; qu’il sera encore observé que les travaux de faux-plafond ont été réalisés à une date rapprochée de la première mise en vente de l’immeuble en 2016, ainsi qu’il résulte de l’attestation de M. [M] ; que la connaissance par la venderesse de l’existence des vices cachés est donc démontrée ; que Mme [P] se réfugie encore derrière l’attestation établie par Mme [S], son ex-locataire, laquelle précisait que, locataire de février 2016 à octobre 2017, elle n’avait rencontré aucun problème ; qu’une telle attestation est dénuée de toute force probante à partir du moment où il est acquis que le faux plafond qui empêchait toute constatation des désordres affectant le plancher de la salle de bains a été installé en 2014 et que précisément les désordres n’ont pu être découverts qu’après le démontage de ce faux plafond ; que l’état du plancher de la salle de bains sous le faux-plafond dont Mme [P] reconnaît la pose, était parfaitement connu de cette dernière, laquelle a eu recours à cet artifice au moment de la première mise en vente de son bien pour cacher l’existence de désordres à ses futurs acquéreurs ; que les travaux ont effectivement été réalisés par des professionnels, mais ces derniers ne pouvaient mesurer les conséquences des malfaçons affectant leurs travaux à l’usage puisque seule Mme [P], propriétaire des lieux, était en mesure de le faire ; qu’il n’y a aucune autre raison que la connaissance par Mme [P] du défaut d’étanchéité de l’humidité affectant le plancher de la salle de bains pour justifier la pose d’un fond plafond en PVC de nature à masquer les désordres engagés ; que Mme [P] ne peut donc légitimement se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés qui figure dans l’acte authentique au regard de la mauvaise foi dont elle a usé pour convaincre son acquéreur de souscrire à la vente du bien immobilier ; que dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déclarée recevable et bien fondée en son action de garantie des vices cachés affectant le plafond de la salle de bains de l’immeuble vendu, et a condamné Mme [P] à lui verser la somme de 10 143,27 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 entre le 30 août 2021 et la date de la décision sauf à actualiser les intérêts à la date de la décision à intervenir devant la cour et ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; que le jugement sera, en revanche, infirmé en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes dès lors que, à la lumière de la mauvaise foi de Mme [P], elle était parfaitement fondée, en application de l’article 1645 du code civil, à solliciter la condamnation de Mme [P] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Réponse de la cour

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente stipule :

« L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale ».

Cette clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être écartée que s’il est démontré que la venderesse avait connaissance des vices cachés du bien lors de la vente.

Le rapport d’expertise de M. [Y] mentionne les désordres suivants dans le bien vendu :

« Le plancher de la salle de bains présente de nombreux défauts affectant à la fois sa solidité et son étanchéité :

— La solidité des lambourdes supportant le plancher n’est pas correctement assurée avec des risques de rupture des lambourdes ou de glissement des cales et d’affaissement du plancher

— Le torchis n’est pas correctement supporté en périphérie de la salle de bains et présente d’ores et déjà des signes d’affaissement susceptibles d’entraîner l’affaissement des tomettes notamment le long de la cloison devant la salle de bains

— L’étanchéité du plancher de la salle de bains n’est pas assurée. Un débordement accidentel de la baignoire ou des éclaboussures en sortant du bains ne peuvent que provoquer des in’ltrations en plafond du séjour

Globalement, il s’agit de travaux peu soignés. En tout état de cause, à ce stade, aucun élément ne permet d’identi’er par qui ils ont été réalisés et de les dater précisément.

Les défauts affectant l’ouvrage n’étaient pas décelables dans toute leur ampleur avant de déposer le plafond du salon ».

Mme [P] justifie que les travaux de rénovation de la salle de bains ont été effectués en 2004-2005 par des professionnels, la société Établissement Oudin et la société la SARL PCE Arrault et Fils. Ces travaux datant de plus de dix ans avant la vente du bien immobilier à Mme [K], n’avaient pas à être mentionnés dans l’acte de vente dès lors que la garantie décennale n’était plus applicable. La connaissance des vices ne peut donc être déduite de l’absence de mention des travaux dans l’acte de vente, et il n’est pas établi que les vices étaient décelables par la venderesse, dès lors qu’ils résultent de travaux non-conformes aux règles de l’art pour lesquelles Mme [P] ne dispose d’aucune compétence.

Mme [P] a fait installer un faux-plafond dans le salon, sous la salle de bains, en 2014, pour laquelle aucune facture n’est produite. Le faux-plafond ne faisant pas indissociablement corps avec l’ouvrage, il ne pouvait donner lieu à garantie décennale, de sorte que la venderesse n’était pas tenue de mentionner ces travaux dans l’acte de vente.

Mme [K] formule l’hypothèse que le faux-plafond était destiné à dissimuler l’affaissement du plancher de la salle de bains, de sorte que la venderesse avait connaissance des vices affectant la salle de bains.

Cependant, il appartient à l’acquéreur d’établir la connaissance des vices cachés par le vendeur lors de la vente, laquelle ne peut résulter d’une simple hypothèse. L’intimée ne rapporte aucun élément de preuve propre à établir que les désordres mentionnés dans le rapport d’expertise étaient connus de Mme [P] avant la vente, et en particulier avant l’installation du faux-plafond.

En conséquence, Mme [K] n’établit pas que la venderesse était de mauvaise foi, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés présente dans l’acte de vente doit recevoir application.

Mme [K] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [P]. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré Mme [K] bien fondée en son action en garantie des vices cachés affectant le plafond de la salle de bains de l’immeuble vendu le 28 mars 2019 par Mme [P] et condamné Mme [P] à verser à Mme [K] la somme de 10 143,27 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 entre le 30 août 2021 et la date du jugement avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [K] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Au regard des circonstances du litige, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— déclaré Mme [K] bien fondée en son action en garantie des vices cachés affectant le plafond de la salle de bains de l’immeuble vendu le 28 mars 2019 par Mme [P] ;

— condamné Mme [P] à verser à Mme [K] la somme de 10 143,27 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 entre le 30 août 2021 et la date du jugement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné Mme [P] à verser à Mme [K] une indemnité de 2 500 euros en application du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au pro’t de Maître Audrey Chefneux et de la SELARL Blanc Pelissier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉBOUTE Mme [K] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT