COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS :

M^e Angela VIZINHO-JONEAU

ARRÊT du : 23 AVRIL 2025

n° : N° RG 24/01879 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HBA2

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 8] en date du 21 Mai 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3001 9577 6244

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE TERRE DES ROIS, représenté par son syndic en exercice, la société CO.GE.CO, coopérative de gestion et de construction à capital variable, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 595 820 242, dont le siège social se situe [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux es-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS substitué par M^e Didier CLIN, avocat au barreau D’ORLEANS

INTIMÉE :

Madame [K] [L]

née le 1er Août 1958 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

n’ayant pas constitué avocat

— Déclaration d’appel en date du : 04 Juin 2024

— Ordonnance de clôture du : 21 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats,

Lors des débats, à l’audience publique du 05 FEVRIER 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de Chambre, en son rapport et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Cécile DUGENET, conseillère,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 19 mars 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 23 avril 2025.

ARRÊT : prononcé le 23 AVRIL 2025 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [L] est propriétaire des lots n° 90 (garage) et n°157 (appartement) d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de syndic avec la société COGECO.

Par courriers recommandés avec avis de réception du 14 décembre 2022, du 21 février 2023 et du 19 novembre 2023, la société COGECO a mis en demeure Mme [L] d’avoir à régler les charges de copropriété.

Par acte de commissaire de Justice du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [L] devant le Tribunal Judiciaire de BLOIS suivant la procédure accélérée au fond aux fins de l’entendre condamner à lui régler les sommes suivantes :

—  4 262,24 ' sauf à parfaire au titre des arriérés de charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles et des frais de contentieux et de recouvrement exclusivement imputables au copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure par LR-AR en date du 14 septembre 2022.

—  2 500 ' en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement,

—  2 000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les dépens.

Par jugement rendu le 21 mai 2024 selon la procédure accélérée au fond, le Président du Tribunal judiciaire de Blois a :

Condamné Mme [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 2.459,36 euros à raison des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022 ;

Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] concernant le surplus relatif à la période du 1er janvier au 31 mars 2024 ;

Rejeté la demande de paiement présentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] au titre des frais de recouvrement d’un montant de 100 euros ;

Condamné Mme [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] terre [Adresse 11] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Mme [L] aux entiers dépens.

Par déclaration du 4 juin 2024, le [Adresse 15] [Adresse 10] Rois, représenté par la société COGECO, son syndic en exercice, a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement, sauf en ce qui concerne les condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

La déclaration d’appel à bref délai a été signifiée à Mme [L] par acte de commissaire de Justice du 17 septembre 2024. L’avis de fixation à bref délai et les conclusions de l’appelant du 21 août 2024 ont été délivrés à Mme [L] selon les mêmes formes le 18 décembre 2024.

Mme [L] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de ses écritures du 21 août 2024, le [Adresse 15] [Adresse 10] Rois sollicite, au visa des articles 839 du Code de procédure civile, 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de voir :

— infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le Président du Tribunal judiciaire de Blois en date du 21 mai 2024 dans toutes ses dispositions, hormis celles condamnant [K] [L] aux dépens et à régler au [Adresse 14] [Adresse 16] la somme de 900 ' au titre de l’article 700 du CPC.

Statuant à nouveau,

— condamner Madame [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE TERRE DES ROIS sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, les sommes suivantes :

* 6 084,82 euros sauf à parfaire au titre des arriérés de charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles et des frais de contentieux et de recouvrement exclusivement imputable au copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure par LR-AR en date du 14 septembre 2022.

* 2 500 euros en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement,

— confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le Président du tribunal judiciaire de Blois en date du 21 mai 2024 en ce qu’il a condamné Madame [K] [L] aux dépens de première instance et à régler au [Adresse 14] TERRE DES ROIS la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Y ajoutant,

— condamner Madame [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE TERRE DES ROIS représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes au titre des arriérés de charges de copropriété et des provisions non échues

Selon les articles 14-1 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ». Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue également un fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant notamment aux travaux de conservation de l’immeuble.

Aux termes de l’article 19-2 de la même loi, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

En application de ces textes, un syndic des copropriétaires peut solliciter la condamnation d’un copropriétaire, selon la procédure accélérée au fond, des provisions ou sommes exigibles au titre des charges de copropriété mais également des provisions non encore échues, lesquelles sont immédiatement exigibles dès lors qu’elles ont été votées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [L] à verser une somme de 2.885,08 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024.

Au soutien de sa demande, le syndicat verse au débat les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mai 2022 et 9 mai 2023 approuvant respectivement les comptes de l’année 2021 et 2022 et adoptant le budget prévisionnel pour les années 2023 et 2024, ainsi que les décomptes de charges et appels de fonds pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024. L’état récapitulatif correspondant, arrêté à la date du 14 février 2024, établit la dette de Mme [L] à l’égard du syndicat de copropriété à la somme de 2.885,08 euros.

Dès lors, pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024, Mme [L] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 2.885,08 euros et doit être condamnée à verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 14 septembre 2022.

La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires sollicite au surplus la condamnation de Mme [L] au paiement d’une somme de 3.099,74 euros (5.984,82 ' 2.885,08) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2025.

La Cour constate cependant qu’au soutien de cette demande, le syndicat des copropriétaires ne produit ni les décomptes de charges et appels de fonds, ni un état récapitulatif correspondant. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».

Selon l’article 18-1 A de la loi précitée, « I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété prévoit, dans son article 9, que le coût des prestations, et notamment les frais de recouvrement, est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires, qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

En application de ces textes, les frais inhérents au recouvrement des créances sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le contrat de syndic du 5 mai 2022 liste dans son article 8 page 7, les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné en application de l’article 10-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Concernant la tarification, il est prévu que les frais de mise en demeure, de relance et de conclusion d’un protocole d’accord sont gratuits, mais que les frais inhérents à la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l’avocat s’élèvent à la somme de 100 euros TTC.

La Cour constate que, du fait de la défaillance de Mme [L], le syndic a effectué des diligences en vue de recouvrer les sommes dues. Dès lors, en application du contrat du 5 mai 2022, il appartient à Mme [L] de supporter les frais inhérents à ces démarches. Elle doit être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement qu’il a dû régler au syndic à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité le versement de cette somme pour la première fois lors de l’assignation en référé devant le Tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024. Dès lors, les intérêts au taux légal commenceront à courir à cette date et non à compter de la première mise en demeure tel qu’il est sollicité par le syndicat des copropriétaires.

La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour le préjudice de mauvaise foi

Le syndic des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 2.500 euros sur ce fondement. Il fait valoir que le fonctionnement du syndicat a été perturbé par la carence de Mme [L] puisqu’il n’a pu disposer des sommes nécessaires au respect de ses obligations d’entretien et de conservation de l’immeuble. Ce comportement manifestement fautif occasionne un préjudice au syndicat qui doit être indemnisé, d’autant que la faute de Mme [L] empêche aujourd’hui la réalisation des travaux conservatoires pourtant votés par la dernière assemblée générale, dans un contexte de désordres structurels et d’une procédure judiciaire coûteuse.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En application de ce texte, le créancier peut se voir attribuer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice indépendant du retard lorsque la résistance du débiteur est dépourvue de tout moyen sérieux. Doit alors être précisée la circonstance particulière de nature à caractériser la mauvaise foi du débiteur. Par ailleurs, la mauvaise foi ne se présume pas, elle doit être prouvée.

En l’espèce, Mme [L] est condamnée à payer les sommes au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure. Ces intérêts permettent de réparer le préjudice subi par le syndicat de copropriétaires résultant du retard de paiement.

La Cour relève que le syndicat de copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [L], alors que la charge de la preuve lui incombe.

Le syndicat de copropriétaires doit être débouté de ce chef de demande. La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

Mme [L] sera également condamnée à verser au [Adresse 14] [Adresse 16] la somme de1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 21 mai 2024 selon la procédure accélérée au fond par le Président du Tribunal judiciaire de Blois ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE Mme [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 2.885,08 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et des provisions non échues pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [K] [L] au paiement d’une somme de 3.099,74 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] de sa demande de condamnation de Mme [K] [L] à lui verser des dommages et intérêts pour le préjudice de mauvaise foi ;

CONDAMNE Mme [K] [L] aux entiers dépens d’appel.

CONDAMNE Mme [K] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Terre [Adresse 10] Rois la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,