COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Marjorie BRESSOU

M^e Sandra DE BARROS

ARRÊT du : 13 AOUT 2025

n° : N° RG 24/01819 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HA5N

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9] en date du 21 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Monsieur [C], [S], [F] [W]

Né le 21 avril 1951 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marjorie BRESSOU, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-001929 du 26/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Me [O] [V] désigné en qualité d’administrateur judiciaire du Syndicat des Copropriétaires '[Adresse 8]' sis [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandra DE BARROS, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-004132 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

' Déclaration d’appel en date du 31 Mai 2024

' Ordonnance de clôture du 22 avril 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 19 MAI 2025, Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juriditionnelles, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juriditionnelles.

Greffier : Madame Fanny ANDREJEWSKI, greffier lors des débats et Fatima HAJBI, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 02 juin 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 25 juin 2025, au 02 juillet 2025 puis au 13 août 2025 ;

Arrêt : prononcé le 13 AOUT 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

[C] [W] formait opposition, par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 1er juin 2023 et reçue le 5 juin 2023, à une ordonnance portant injonction de payer rendue le 4 novembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Orléans au profit du syndicat des copropriétaires des [Adresse 5].

Maître [O] [V] intervenait en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8] pour représenter le syndicat des copropriétaires.

Par jugement en date du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans accueillait l’opposition d'[C] [W], disait que le jugement se substitue en tous ses effets à l’ordonnance d’injonction de payer, et, statuant à nouveau, condamnait [C] [W] à payer à Maître [O] [V] en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8], représentant le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], la somme de 8031,15 euros au titre des charges échues impayées pour le chalet numéro 2006, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, déboutait Maître [O] [V] de ses autres demandes financières et disait n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par une déclaration déposée au greffe le 31 mai 2024, [C] [W] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions en date du 6 mars 2025, il en sollicite l’annulation et l’infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter Maître [O] [V] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8] représentant le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, et d’ordonner les plus larges délais de paiement pendant une période de 36 mois à son bénéfice.

Par ses dernières conclusions, Maître [O] [V], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8] représentant le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite la confirmation du jugement entrepris, demandant à la cour, y ajoutant, d’ordonner la capitalisation des intérêts échus et de lui allouer la somme de 1600 euros hors-taxes au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 22 avril 2025.

SUR QUOI :

Attendu que la partie appelante invoque, en application des dispositions de l’article 2224 du Code civil modifié par la loi du 23 novembre 2018, la prescription des charges de copropriété relativement aux charges résultant des exercices comptables clos antérieurement au 4 novembre 2018, aucun acte introductif de prescription hormis l’ordonnance d’injonction de payer n’ayant été mis en 'uvre par le créancier ;

Que les demandes formulées par Maître [O] [V] en qualité d’administrateur provisoire concernent des charges de copropriété remontant au plus tard à avril 2017, alors que la loi réduisant de 10 ans à cinq ans le délai de prescription est entrée en vigueur le 25 novembre 2018 ;

Que ce n’est donc qu’à cette date que le délai de prescription quinquennale a commencé à courir, expirant le 25 novembre 2023, alors que la requête en injonction de payer à été présentée le 3 octobre 2022, l’opposition d'[C] [W] ayant été faite le 5 juin 2023 ;

Que la prescription n’est donc pas acquise ;

Attendu qu'[C] [W] invoque l’illégalité d’une refacturation en fonction des tantièmes des consommations individuelles d’électricité, expliquant que son logement est doté d’un compteur individuel qui permet une facturation à l’euro près, de même que chaque lot, et prétend que s’il est exact que l’assemblée générale de copropriété a retenu de répartir le coût de l’électricité selon les tantièmes de charges, ce vote serait nul comme contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi, ajoutant que cette délibération l’aurait privé de son droit de choisir librement son fournisseur d’électricité selon les dispositions de l’article L3 33 '1 du code de l’énergie, et considèrant que «c’est comme si le syndicat rétrocédait aux copropriétaires l’électricité fournie par la SICAP», ce qui est interdit par le décret du 23 décembre 1994 ;

Attendu que la partie intimée explique que des tensions et des changements multiples de syndicats et de mandataires ont conduit à une situation de conflit entre les propriétaires, créant une situation de blocage au niveau du syndicat des copropriétaires et de l’association syndicale libre, provoquant une absence d’approbation des comptes, conduisant à la désignation d’un administrateur provisoire de l’association syndicale libre, dont l’administrateur provisoire a dû solliciter la liquidation judiciaire qui a été prononcée le 14 juin 2019 par le tribunal de grande instance d’Orléans ;

Que Maître [O] [V], intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8], indique que la fourniture d’eau et d’électricité était une compétence de l’association syndicale libre, en état de cessation de paiement, et qu’il a dû, en accord avec le conseil syndical, conclure un contrat de fourniture d’énergie entre le syndicat et la SICAP ;

Que la partie intimée déclare qu'[C] [W] connaît cette situation puisqu’il a participé à la réunion du 20 février 2018 en sa qualité de copropriétaire et de président du conseil syndical au cours de laquelle ce point a été évoqué, des notes d’information ayant été adressées à l’ensemble des copropriétaires pour leur faire part des nouvelles dispositions, le 15 mai 2018 et le 7 juin 2018;

Attendu qu’une assemblée générale a eu lieu le 3 juillet 2018 en présence des copropriétaires, laquelle assemblée a adopté l’ensemble des résolutions et a acté la méthodologie devant être retenue pour l’approbation des comptes des exercices passés ;

Que l’assemblée générale du 5 février 2019 a approuvé le budget 2019/2020, précisant la clé «charges communes générales» pour procéder aux appels de fonds prévisionnels, l’assemblée générale du 9 juillet 2019 ayant approuvé l’ensemble des résolutions portant sur les comptes courant entre le 1er juillet 2010 et le 31 mars 2019 et voté le budget prévisionnel de l’exercice courant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ;

Que l’assemblée générale du 25 avril 2022 a approuvé les nouveaux budgets ;

Qu’aucun recours n’a été formé contre l’une quelconque des délibérations de ces assemblées dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles sont aujourd’hui définitives ;

Attendu que c’est donc à juste titre que le premier juge a statué comme il l’a fait ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris ;

Attendu, eu égard à l’ancienneté de la créance, qu’il n’y a pas lieu d’octroyer à [C] [W] les délais de paiement qu’il sollicite ;

Que la capitalisation des intérêts sera ordonnée ;

Attendu qu’il est certain que la situation d’impayés entraîne des difficultés pour le syndicat des copropriétaires et porte préjudice à l’ensemble de ces derniers ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître [O] [V] intervenant ès qualités l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu’il réclame ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

REJETTE les prétentions d'[C] [W] concernant la prescription,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus,

CONDAMNE [C] [W] à payer à Maître Sandra De Barros, avocat, la somme de 1600 euros hors-taxes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [C] [W] aux dépens.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,